الإقامة الذهبية في اليونان: عقارات الترميم والتحويل ابتداءً من 250٬000 يورو

ما هي الإقامة الذهبية في اليونان 

تتيح الإقامة الذهبية في اليونان للمستثمرين من خارج الاتحاد الأوروبي الحصول على تصريح إقامة قابل للتجديد لمدة 5 سنوات من خلال إجراء استثمار مؤهل. وهذا المسار متاح منذ عام 2014.

أُتيح هذا المسار بموجب القانون رقم 4251/2014، وهو قانون الهجرة والاندماج الاجتماعي في اليونان، وقد جرى تحديثه منذ ذلك الحين عبر تعديلات لاحقة ^[1] المصدر: القانون رقم 4251/2014 وضع الإطار القانوني لمنح تصاريح الإقامة للمستثمرين في اليونان .

يمكن للمستثمرين الاختيار من بين عدة خيارات استثمارية:

• شراء عقارات — ما لا يقل عن 250٬000 يورو؛
• الاستثمار في صناديق — ما لا يقل عن 350٬000 يورو؛
• استئجار عقارات — ما لا يقل عن 400٬000 يورو؛
• فتح وديعة — ما لا يقل عن 500٬000 يورو؛
• شراء أوراق مالية — ما لا يقل عن 500٬000 يورو.

لتقديم الطلب، يجب أن يكون عمر المستثمر أكثر من 18 عامًا، وأن يكون لديه مصدر دخل قانوني وتأمين طبي ساري المفعول، وألا تكون لديه سوابق جنائية.

عادةً ما يصدر تصريح الإقامة الذهبية في اليونان خلال 4 أشهر فأكثر. ويكون تصريح الإقامة الأولي ساريًا لمدة 5 سنوات، ويمكن تجديده ما دام المستثمر يحتفظ بالاستثمار المؤهل.

7 مزايا تحصل عليها بعد الحصول على الإقامة في اليونان عن طريق الاستثمار 

تمنح الإقامة الذهبية في اليونان المستثمرين الأجانب الحق في العيش في اليونان، وفتح حسابات لدى البنوك المحلية، والاستفادة من خدمات الرعاية الصحية والتعليم في البلاد. كما يمكن للمقيمين في اليونان السفر دون تأشيرة في جميع أنحاء منطقة شنغن والبقاء فيها لمدة تصل إلى 90 يومًا خلال أي فترة تبلغ 180 يومًا.

1. حد استثمار منخفض

يمكن للمستثمرين الحصول على تصريح إقامة في اليونان من خلال استثمار ما لا يقل عن 250٬000 يورو في عقار مؤهل. ويتوفر هذا الخيار للعقارات التجارية التي تُحوّل إلى عقارات سكنية، وللمباني المصنفة التي يرممها المستثمر. ويُعد هذا أحد أدنى حدود الاستثمار العقاري للحصول على الإقامة في أوروبا.

للمقارنة، تمنح قبرص الإقامة الدائمة للمستثمرين الأجانب الذين يستثمرون ما لا يقل عن 300٬000 يورو.

2. تصريح إقامة لجميع أفراد الأسرة

يمكن للمستثمر إدراج أفراد أسرته المقربين في طلب الإقامة الذهبية. ويمكن للزوج أو الزوجة، والأبناء حتى سن 20 عامًا شاملًا، والوالدين المعالين ماليًا الحصول على الإقامة في اليونان مع مقدم الطلب الرئيسي.

3. السفر دون تأشيرة في جميع أنحاء منطقة شنغن

يمكن لحاملي تصريح الإقامة في اليونان السفر في جميع أنحاء منطقة شنغن دون الحاجة إلى التقدم بطلبات للحصول على تأشيرات منفصلة. ويمكنهم قضاء ما يصل إلى 90 يومًا خلال أي فترة تبلغ 180 يومًا في دول شنغن الأخرى.

وهذا يجعل الرحلات القصيرة في أوروبا أسهل بكثير، سواء لقضاء عطلة نهاية الأسبوع في باريس أو ميلانو، أو عطلة شتوية للتزلج في سويسرا، أو حضور اجتماع عمل في ألمانيا، أو السفر إلى النرويج لمشاهدة الشفق القطبي. ويمكن للمستثمر التخطيط لهذه الرحلات من اليونان أو السفر مباشرةً من بلد آخر، ما دام يلتزم بالمدة المسموح بها في منطقة شنغن.

4. لا يُشترط الإقامة في اليونان

تمنح الإقامة الذهبية في اليونان المستثمرين الحق في الانتقال إلى اليونان، لكنها لا تلزمهم بالعيش في البلاد. ويمكنهم استخدام تصريح الإقامة للانتقال أو الإقامات الموسمية أو زيارة الأسرة أو السفر في أنحاء أوروبا.

للحفاظ على تصريح الإقامة، يجب على المستثمر الاستمرار في استيفاء شروط البرنامج. وفي حالة الاستثمار العقاري، يعني ذلك الاحتفاظ بملكية العقار المؤهل.

5. الاستفادة من التعليم والرعاية الصحية

يمكن لأبناء المستثمر الدراسة في المدارس والجامعات اليونانية بالشروط نفسها المطبقة على المواطنين اليونانيين. وهذا يجعل الإقامة الذهبية مفيدة ليس فقط كخيار للانتقال، بل أيضًا كخطة طويلة الأجل لتعليم الأبناء في الاتحاد الأوروبي.

كما يمكن للأسرة الاستفادة من خدمات الرعاية الصحية في اليونان. ومع التأمين الصحي الموسع، يمكنهم تلقي العلاج في العيادات الخاصة في اليونان أو دول الاتحاد الأوروبي الأخرى، حسب شروط التأمين.

6. مسار نحو الجنسية

بعد 7 سنوات من الإقامة القانونية في اليونان، يمكن للمستثمر التقدم بطلب للحصول على الجنسية. ولذلك، يمكن أن تكون الإقامة الذهبية الخطوة الأولى نحو الحصول على جواز سفر يوناني، ولكن فقط إذا كان المستثمر يعيش فعليًا في البلاد ويستوفي متطلبات التجنيس.

يجب ألا تتجاوز فترات الغياب عن اليونان خلال هذه المدة 6 أشهر متتالية أو 3 سنوات إجمالًا. كما يجب على المتقدمين للحصول على الجنسية اجتياز اختبارات في اللغة اليونانية بمستوى B1، والتاريخ اليوناني، والجغرافيا، ونظام الحكم في البلاد.

7. استثمار قابل للاسترداد

لا تشترط الإقامة الذهبية في اليونان على المستثمر الاحتفاظ بالعقار مدى الحياة. ويمكن بيع العقار إذا قرر المستثمر عدم تجديد تصريح الإقامة أو بعد حصوله على الجنسية اليونانية.

خصائص خيار الاستثمار العقاري بقيمة 250٬000 يورو 

في خريف 2024، استحدثت اليونان خيارًا ضمن الإقامة الذهبية بقيمة 250٬000 يورو للمستثمرين الذين يرممون المباني المحمية أو يحوّلون العقارات الصناعية إلى عقارات سكنية. وفي الوقت نفسه، ارتفعت حدود الاستثمار في العقارات السكنية والتجارية العادية إلى 800٬000 يورو في أتيكا وسالونيك وميكونوس وسانتوريني وغيرها من الجزر الكبرى، وإلى 400٬000 يورو في بقية أنحاء اليونان ^[2] المصدر: إنتربرايز غريس توضح حدود الاستثمار الحالية للإقامة الذهبية وأنواع العقارات التي لا تزال مؤهلة لخيار 250٬000 يورو .

لا يزال خيار 250٬000 يورو متاحًا، لكن عدد العقارات المؤهلة محدود. ويمكن للمتقدمين للحصول على الإقامة في اليونان شراء عقار صناعي محوّل إلى استخدام سكني أو مبنى مخصص للترميم.

يمكن للمستثمرين شراء عقار واحد في أي منطقة من مناطق اليونان. ولا يوجد حد أدنى لمساحة العقار.

المشاريع الصناعية تشمل عادةً المصانع أو المستودعات أو مباني المكاتب السابقة التي لم تعد تُستخدم لغرضها الأصلي. ويحوّلها المهندسون المعماريون إلى مساكن مع الحفاظ على السمات الصناعية المميزة. ويعيدون تصميم المساحات الداخلية ويطورون المرافق ويضيفون المصاعد وأنظمة السلامة ومواقف السيارات والساحات الخضراء والبنية التحتية السكنية.

مشاريع الترميم تشمل المباني المحمية ذات القيمة المعمارية في اليونان. ويحافظ المطورون على الواجهات والزخارف والقوالب الزخرفية والفسيفساء والأعمدة وغيرها من العناصر التاريخية، بينما تُجدد المساحات الداخلية بالكامل وتُهيأ للمعيشة الحديثة.

ما العقارات التي يمكن ترميمها للحصول على الإقامة الذهبية في اليونان 

الحفاظ على المباني التاريخية مكلف، لذلك أبقت اليونان على حد 250٬000 يورو للإقامة الذهبية للمستثمرين الذين يرممون العقارات المحمية. ويمكن للمستثمر شراء مبنى مصنف وتمويل ترميمه والتقدم بطلب للحصول على تصريح إقامة في اليونان.

متطلبات العقارات الخاضعة للترميم 

في اليونان، يجب أن يتمتع المبنى التاريخي بصفة Diatiriteo. وتمنح سلطات التراث المعماري هذه الصفة، وهي تعني أن للمبنى قيمة معترفًا بها وأنه يجب ترميمه أو، في بعض الحالات، إعادة بنائه وفق شروط معتمدة ^[3] المصدر: تنشر وزارة البيئة والطاقة اليونانية معلومات عن وضع المباني المحمية
.

لأغراض الإقامة الذهبية، يجب أن يكون العقار مناسبًا للاستخدام السكني بعد الترميم. وقد تكون القصور التاريخية والمباني السكنية القديمة مؤهلة إذا كان من الممكن قانونًا تحويلها أو ترميمها لتُستخدم للسكن. أما الأديرة والمتاحف وغيرها من العقارات التي لا يمكن استخدامها كمبانٍ سكنية فلا تكون مؤهلة.

لا توجد قائمة موحدة بالعقارات المخصصة للترميم والمؤهلة للحصول على الإقامة الذهبية في اليونان. يختار المستثمر العقار ويتحقق من وضعه القانوني: ما إذا كان المبنى يتمتع بصفة Diatiriteo، وما إذا كان الترميم مسموحًا به، وما إذا كان يمكن استخدام العقار للسكن بعد اكتمال الأعمال.

يمكن التحقق من الصفة المحمية للعقار من خلال السجل العقاري الحكومي وقاعدة بيانات المباني المحمية التابعة لوزارة الثقافة. وهناك طريقتان للتحقق من ذلك:

1. طلب مستخرج من خلال السجل العقاري اليوناني. في قسم الخدمات الإلكترونية، يختار المستثمر خيار صحيفة السجل العقاري ويُدخل الرقم العقاري للعقار أو عنوانه الدقيق ^[4] المصدر: السجل العقاري اليوناني، السجل العقاري الإلكتروني الرسمي في اليونان
   .
2. البحث عن العقار في السجل الإلكتروني للمباني المحمية من خلال خريطة ESTIA. ويمكن للمستثمر إدخال العنوان أو اختيار المنطقة على الخريطة، ثم تصفية النتائج حسب فئة المباني المحمية ^[5] المصدر: خريطة ESTIA، السجل الإلكتروني للمباني المحمية التابع لوزارة البيئة والطاقة اليونانية .

يتطلب البحث عادةً الرقم العقاري للعقار أو عنوانه الدقيق. ويعرض مستخرج السجل العقاري أو بطاقة السجل وصف المبنى ورابطًا إلى ملف PDF يتضمن القرار الرسمي بمنح الصفة المحمية.

يمكن للمستثمرين أيضًا شراء قطعة أرض يوجد عليها مبنى محمي. والشرط الأساسي هو أن تنطبق صفة Diatiriteo على المبنى القائم نفسه، وليس على مخطط أو خطة أو مشروع مستقبلي. ويجب أن يكون المبنى قائمًا بالفعل، حتى إذا كان في حالة طارئة.

يمكن للمستثمرين شراء عقار أو حصة ملكية في عقار محدد، بشرط ألا يقل سعر الشراء عن 250٬000 يورو. وينطبق هذا الحد على قيمة الصفقة، وليس على القيمة السوقية للعقار بالكامل.

على سبيل المثال، يبلغ سعر قصر تاريخي في أثينا 1٬000٬000 يورو ويتكون من 4 شقق متساوية المساحة، وكل منها مسجلة كحصة ملكية منفصلة. وإذا اشترى مستثمر شقة واحدة مقابل 250٬000 يورو، فقد يكون مؤهلًا للحصول على تصريح إقامة. وإذا كان سعر الحصة أقل من 250٬000 يورو، فسيُرفض الطلب.

يجب أن يتضمن عقد الشراء وصفًا تفصيليًا للعقار: الرقم العقاري والعنوان ووصف المبنى أو حصة الملكية ومعلومات تؤكد صفة Diatiriteo. وإذا اشترى المستثمر قطعة أرض يوجد عليها مبنى محمي، فيجب ذكر ذلك أيضًا في العقد.

كيفية إجراء أعمال الترميم 

يجب على المستثمر ترميم المبنى وتمويل المشروع وتعيين متخصصين مؤهلين. ولا يجوز الإشراف على أعمال الترميم إلا من قِبل مهندس معماري أو مهندس مسجل لدى الغرفة التقنية اليونانية. ويجب أن ينفذ أعمال البناء مقاولون مدرجون في السجل الحكومي.

يشارك مرممون معتمدون من وزارة الثقافة إذا كان المبنى يحتوي على عناصر محمية. وقد تشمل هذه العناصر واجهة من الجص أو أعمدة أو فسيفساء أو جدرانًا حجرية أو تفاصيل داخلية زخرفية.

تتطلب أي أعمال في مبنى تاريخي تصريحًا رسميًا. وحتى التغييرات في المساحات الداخلية لا يمكن إجراؤها دون موافقة السلطات المختصة.

يقدم المستثمر تصميم الترميم إلى المجلس المعماري للموافقة عليه. وتتحقق اللجنة من أن المشروع يحافظ على المظهر المعماري للمبنى وعناصره المحمية. وإذا تمت الموافقة على التصميم، تصدر سلطة البناء المحلية تصريح بناء — Οικοδομική Άδεια.

للحصول على الموافقة، يقدم المستثمر حزمة من المستندات إلى المجلس المعماري. وتشمل عادةً:

• تقريرًا فنيًا من مهندس عن حالة المبنى؛
• تقريرًا تاريخيًا يصف قيمة العقار؛
• صورًا للواجهات والمساحات الداخلية والمناطق المحيطة؛
• تصميم الترميم المسجل في نظام e-Adeies؛
• رسومات توضح الأضرار وأعمال الترميم المخطط لها؛
• قائمة بالمواد وطرق الترميم؛
• إذا لزم الأمر، رأيًا من وزارة الثقافة بموجب قانون الآثار رقم 3028/20021 ^[6] المصدر: في اليونان، تخضع حماية المعالم والتراث الأثري لأحكام القانون رقم 3028/2002 بشأن حماية الآثار والتراث الثقافي
  .

قد يشمل تصميم الترميم تدعيم الهيكل وتطوير المرافق وتغيير التصميم الداخلي أو إضافة امتدادات للمبنى. ويجب أن تظل الواجهات والتفاصيل المحمية دون تغيير ما لم يسمح التصميم المعتمد بخلاف ذلك.

يتطلب أي انحراف عن الخطة المعتمدة مراجعة جديدة من المجلس المعماري. ولا يمكن بدء الأعمال في مبنى محمي دون تصريح. وإلا فقد يتعرض المستثمر لغرامات ومشكلات عند تجديد تصريح الإقامة.

لا يتعين على المستثمر إنهاء أعمال الترميم قبل الحصول على تصريح الإقامة. ويمكن أن تستمر الأعمال بعد الموافقة، ولكن يجب إكمالها بالكامل قبل التجديد الأول وتأكيد ذلك من خلال شهادات إتمام الأعمال والاستلام.

ما العقارات الصناعية المؤهلة للحصول على الإقامة الذهبية في اليونان 

يمكن للمستثمر شراء عقار صناعي بقيمة 250٬000 يورو والحصول على الإقامة الذهبية في اليونان فقط إذا تم تحويل المبنى إلى استخدام سكني. 

متطلبات العقارات الصناعية 

العقار الصناعي هو مبنى كان يُستخدم في الأصل للإنتاج أو التخزين أو العمليات التجارية. وتشمل الأمثلة المصانع والمنشآت الإنتاجية والمستودعات والمراكز اللوجستية. ويجب أن يكون المبنى متوقفًا عن العمل وغير مستخدم لغرضه الأصلي لمدة لا تقل عن 5 سنوات. 

يجب إكمال التحويل قبل تقديم طلب تصريح الإقامة. ويجب أن يستوفي العقار بعد تحويله معايير المباني السكنية، بما في ذلك وجود مطبخ وحمام وتدفئة وتهوية والعزل الحراري والصوتي المطلوب. وإذا قُسّم المبنى إلى عدة شقق، فيجب أن تحصل كل وحدة على رقم عقاري خاص بها.

يمكن للمستثمر شراء عقار بأي مساحة، بشرط ألا تقل قيمة الصفقة عن 250٬000 يورو. وتُستكمل عملية الشراء بموجب عقد موثق لدى كاتب العدل، وتُسجّل الملكية لدى السجل العقاري اليوناني، أو Ελληνικό Κτηματολόγιο.

كيفية تحويل العقارات الصناعية 

يمكن للمستثمر الاختيار بين نهجين: البحث عن عقار صناعي بشكل مستقل وإدارة عملية التحويل، أو اختيار مشروع جاهز من متخصصين. فعلى سبيل المثال، يمكنه التعاون مع شركة متخصصة في الهجرة تدعم إجراءات الإقامة الذهبية في اليونان، مثل Passportivity. وفي هذه الحالة، تكون التصاريح الرئيسية ووثائق المشروع مُعدّة مسبقًا في العادة.

يبحث المستثمر عن عقار صناعي. يمكن للمستثمرين الذين يديرون عملية التحويل بأنفسهم البحث في مواقع العقارات اليونانية، مثل Spitogatos وXE وSpiti24، أو التعاون مع وكالات متخصصة في المباني التجارية. ويجب أن يكون العقار متوقفًا عن العمل ومناسبًا للتحويل إلى مساكن.

يلزم الاستعانة بمتخصصين مرخصين لإجراء التحويل. بعد شراء العقار، يستعين المستثمر بمهندس معماري ومهندس ومقاولين مرخصين. ويقيّم المهندس الهياكل الحاملة والأرضيات والسقف والأساسات، ويحدد أي عيوب.

يتضمن التقرير الفني حسابات وتوصيات لتدعيم المبنى حتى يستوفي معايير السلامة السكنية. ويُدرج التقرير ضمن حزمة المستندات المقدمة إلى المجلس المعماري وسلطة البناء المحلية. ثم يُستخدم لإعداد تصميم التحويل والحصول على تصريح البناء.

إذا كان العقار يقع في منطقة محمية، مثل منطقة قريبة من معالم معمارية أو داخل تجمع سكني تقليدي، فقد يلزم الحصول على موافقات إضافية من السلطات المختصة. وتتحقق هذه السلطات مما إذا كانت الأعمال المخطط لها تؤثر في المظهر التاريخي للمنطقة أو المجموعة المعمارية أو مرافق البنية التحتية الحضرية المهمة.

توافق وزارة الثقافة اليونانية على التحويل إذا كان المبنى يحتوي على عناصر ذات قيمة تاريخية أو ثقافية.

يحصل المستثمر على الموافقة للاستخدام السكني. تصدر سلطة البناء المحلية تصريحًا لتغيير الاستخدام من غير سكني إلى سكني، استنادًا إلى التصميم المعماري المعتمد. ويحدد التصريح الاستخدام المقرر لكل مساحة والنطاق الكامل للأعمال اللازمة للتحويل.

يجب أن يُعد تصميم التحويل مهندس معماري أو مهندس مرخص، وأن يُسجل في النظام الإلكتروني e-Adeies ^[7] المصدر: تتم معالجة الموافقات على مشاريع البناء والمشاريع المعمارية في اليونان من خلال النظام الإلكتروني e-Adeies . ويشمل:

• مخططات الطوابق التي توضح الوضع الحالي والمستقبلي للمبنى؛
• التغييرات المقترحة على التصميم الداخلي والحلول الفنية؛
• مخططات أنظمة المرافق، بما في ذلك التمديدات الكهربائية وإمدادات المياه والصرف الصحي والتدفئة وتكييف الهواء؛
• وصفًا لمواد البناء والتشطيب؛
• حسابات العزل الحراري والعزل الصوتي والتهوية وكفاءة الطاقة؛
• مخططات تنسيق المساحات المحيطة؛
• حسابات مقاومة الزلازل، إذا لزم الأمر.

يلتزم المقاول بالتصميم المعتمد. يجب تنفيذ أعمال التحويل وفقًا لوثائق المشروع المعتمدة. ويجب على المقاول الالتزام بالمخططات والمواد والحلول الفنية المعتمدة. وحتى التغييرات البسيطة، مثل نقل جدار فاصل أو استبدال حل هندسي، تتطلب تعديلات رسمية.

إذا احتاج المشروع إلى تعديل، فتُقدّم التعديلات من خلال نظام e-Adeies. ويقدم المهندس المعماري أو المهندس الرسومات المحدّثة والمذكرات التوضيحية والحسابات. ويمكن مواصلة الأعمال بعد موافقة سلطة البناء البلدية على المستندات المعدّلة. وتُعد التغييرات غير المصرح بها مخالفة وقد تؤدي إلى تعليق المشروع أو فرض غرامات.

يخضع المبنى المحوّل للتفتيش. بعد اكتمال الأعمال، يقدم المقاول العقار للتفتيش من قِبل سلطة البناء البلدية. ويزور المفتشون الموقع ويقارنون المخططات والأنظمة الهندسية والواجهات والتشطيبات بالتصميم المعتمد. وإذا وجدوا اختلافات، يُمنح المستثمر مهلة لتصحيحها قبل إجراء تفتيش جديد.

تؤكد سلطة البناء اجتياز العقار للتفتيش وتصدر شهادة إتمام الأعمال. وتؤكد الوثيقة أن المبنى آمن ومتوافق مع المعايير الفنية ووثائق المشروع المعتمدة. وفي الوقت نفسه، يحصل العقار على الموافقة للاستخدام السكني، وتُسجّل التغييرات في السجل العقاري الحكومي.

تُعد مستندات إتمام الأعمال والاستخدام السكني إلزامية لتقديم طلب الإقامة الذهبية في اليونان. ومن دونها، لن تقبل دائرة الهجرة حزمة مستندات الطلب، حتى إذا تم توقيع عقد الشراء وتسجيل الملكية بالفعل.

تكاليف المستثمر لشراء العقارات وصيانتها في اليونان 

يدفع مالكو العقارات في اليونان الضرائب والرسوم والتكاليف السنوية المتعلقة بالعقار. وتؤثر هذه التكاليف مباشرةً في التكلفة النهائية للاستثمار. 

الضرائب والرسوم عند الشراء 

عند شراء عقار، يدفع المستثمر ضريبة نقل الملكية العقارية بنسبة %3٫09. وتُحسب الضريبة على أساس القيمة الأعلى من بين قيمتين: السعر الوارد في عقد الشراء أو القيمة الضريبية الموضوعية للعقار.

يجب أن يوثق كاتب العدل كل معاملة عقارية في اليونان. ومن دون عقد موثق لدى كاتب العدل، لا يكون نقل الملكية نافذًا قانونًا. وتُحسب رسوم كاتب العدل وفقًا لجداول الرسوم المعتمدة لدى غرفة كتاب العدل في اليونان، وتبلغ عادةً نحو %1٫5 من قيمة المعاملة.

تبلغ تكلفة تسجيل الملكية في السجل العقاري الحكومي نحو %0٫6—0٫8 من قيمة العقار. ويشمل ذلك رسم التسجيل الأساسي بنسبة %0٫475، إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة بنسبة %24 المفروضة على الرسم.

بالنسبة إلى عقار بقيمة 250٬000 يورو، يبلغ إجمالي الضرائب وتكاليف المعاملة عادةً نحو 12٬000—13٬000 يورو.

الضريبة العقارية السنوية 

يدفع مالكو العقارات في اليونان ضريبة الملكية العقارية الموحدة، المعروفة باسم ENFIA. وتُفرض الضريبة سنويًا على العقارات والحقوق العينية المملوكة في 1 يناير من السنة المعنية. وتُطبق سواء كان العقار مستخدمًا من قِبل مالكه أو مؤجرًا أو شاغرًا ^[8] المصدر: توضح وزارة الاقتصاد والمالية اليونانية من يدفع ضريبة ENFIA، وحقوق الملكية العقارية الخاضعة للضريبة، وكيفية احتساب الضريبة .

بالنسبة إلى المباني، يعتمد المبلغ على موقع العقار، ويتراوح من 2 إلى 16٫20 يورو لكل م². ثم تُطبق معاملات إضافية، بينما تخضع قطع الأراضي والأراضي الزراعية لمعادلات منفصلة ^[9] المصدر: قانون ضريبة الأملاك في اليونان يحدد المعدلات الأساسية لضريبة ENFIA على المباني والمعاملات المستخدمة لاحتساب المبلغ النهائي .

بالنسبة إلى الأفراد الذين تتجاوز القيمة الإجمالية لعقاراتهم الخاضعة للضريبة في اليونان 500٬000 يورو، تزيد قيمة ENFIA المحسوبة بنسبة: 

• %5 للعقارات التي تزيد قيمتها على 500٬000 يورو وحتى 650٬000 يورو؛
• %10 للعقارات التي تزيد قيمتها على 650٬000 يورو وحتى 800٬000 يورو؛
• %15 للعقارات التي تزيد قيمتها على 800٬000 يورو وحتى 1٬000٬000 يورو؛
• %20 للعقارات التي تزيد قيمتها على 1٬000٬000 يورو.

بالنسبة إلى السنة الضريبية 2026، صدرت إشعارات تقييم ENFIA في 15 مارس 2026. ويمكن دفع الضريبة دفعة واحدة أو على ما يصل إلى 12 قسطًا شهريًا، على أن يستحق القسط الأول في 31 مارس 2026. ويمكن إجراء المدفوعات من خلال myAADE أو myAADEapp أو الخدمات المصرفية عبر الإنترنت باستخدام مرجع الدفع الموضح في إشعار التقييم ^[10] المصدر: أعلنت الهيئة اليونانية المستقلة للإيرادات العامة نشر إشعارات تقييم ضريبة ENFIA لعام 2026 .

كيفية تجديد تصريح الإقامة في اليونان 

تُمنح الإقامة الذهبية في اليونان لمدة 5 سنوات. ويمكن تجديد تصريح الإقامة مرات متعددة، ما دام المستثمر يحتفظ بالاستثمار المؤهل ويواصل استيفاء متطلبات البرنامج.

بالنسبة إلى المستثمرين العقاريين، الشرط الأساسي بسيط: يجب أن يظل العقار المستخدم للحصول على الإقامة الذهبية مملوكًا للمستثمر. وإذا تم الحصول على تصريح الإقامة من خلال عقد إيجار طويل الأجل، فيجب أن يظل عقد الإيجار ساريًا أيضًا.

موعد بدء التجديد. يمكن تقديم طلب التجديد قبل انتهاء صلاحية تصريح الإقامة الحالي بما لا يزيد على شهرين. ومن الأفضل البدء في إعداد الوثائق مسبقًا، بحيث يتوفر وقت كافٍ لتحديث التأمين والتحقق من سجلات العقار وإعداد الترجمات ودفع الرسوم المطلوبة.

الوثائق الرئيسية. تشمل حزمة وثائق التجديد عادةً:

• نموذج طلب تجديد مكتمل؛
• 4 صور شخصية ملونة حديثة بحجم صور جواز السفر، مطبوعة ورقمية على قرص CD؛
• نسخة مصدقة من جواز سفر ساري المفعول أو وثيقة سفر أخرى معترف بها في اليونان؛
• نسخ من جميع صفحات جواز السفر التي تغطي فترة تصريح الإقامة الحالي؛
• تأمين صحي خاص ساري المفعول؛
• إثبات استمرار الاستثمار المؤهل؛
• إثبات ملكية العقار المستخدم للحصول على الإقامة الذهبية أو عقد إيجار ساري المفعول له؛
• وثيقة رسمية من بلد منشأ مقدم الطلب، إذا لزم الأمر؛
• إثبات دفع الرسوم الحكومية.

تبلغ رسوم التجديد 2٬000 يورو. ويدفع المستثمر أيضًا 16 يورو لطباعة بطاقة الإقامة الإلكترونية.

بعد التجديد، يُصدر تصريح الإقامة لمدة 5 سنوات إضافية. ويمكن للمستثمر الاستمرار في تجديده ما دام يحتفظ بالاستثمار المؤهل.

نظرة عامة على سوق العقارات في اليونان 

ترتفع أسعار العقارات السكنية في اليونان في عام 2026، ولكن بوتيرة أبطأ مقارنة بالسنوات السابقة. وارتفعت أسعار الشقق بنسبة %5٫7 على أساس سنوي في الربع الأول من عام 2026. وفي عام 2025، بلغت الزيادة السنوية %8٫1، بعد %9٫1 في عام 2024.

يختلف نمو الأسعار حسب الموقع. ففي الربع الأول من عام 2026، ارتفعت أسعار الشقق بنسبة %5٫2 في أثينا، و%6٫4 في سالونيك، و%5٫4 في مدن أخرى، و%6٫9 في بقية أنحاء اليونان. وهذا يجعل الموقع الدقيق والمنطقة وحالة المبنى والوضع القانوني للعقار عوامل مهمة بشكل خاص للمستثمرين.

تفاصيل ومخاطر شراء عقار للحصول على الإقامة الذهبية في اليونان 

يتطلب الاستثمار في المباني التاريخية والعقارات الصناعية السابقة الالتزام الصارم بالمواعيد النهائية والمتطلبات القانونية وقواعد استخدام العقار.

إذا لم يستوفِ العقار متطلبات الإقامة الذهبية، فلن يُقبل الطلب. وإذا اكتُشفت المشكلة لاحقًا، فقد ترفض سلطة الهجرة اليونانية التجديد أو تلغي تصريح إقامة صدر بالفعل.

الجدول الزمني للمشروع

بالنسبة إلى العقارات الصناعية، يتمثل الشرط الأساسي في ضرورة إكمال التحويل إلى استخدام سكني قبل تقديم طلب تصريح الإقامة. وهذا يعني أن الاستخدام السكني الجديد للعقار يجب أن يكون مسجلًا بالفعل في السجل العقاري الحكومي، وأن تكون سلطة البناء قد أصدرت وثائق إتمام الأعمال والاستخدام السكني المطلوبة. ومن دونها، لن يُقبل الطلب.

تتمتع المباني المحمية بجدول زمني أكثر مرونة. ويمكن إكمال أعمال الترميم بعد حصول المستثمر على تصريح الإقامة، ولكن قبل التجديد الأول، أي خلال 5 سنوات. وإذا لم تكتمل الأعمال ولم تصدر شهادات الاستلام بحلول ذلك الوقت، فلن يُجدد تصريح الإقامة.

الوضع القانوني للعقار

قبل الشراء، يحتاج المستثمر إلى التأكد من أن العقار يستوفي متطلبات الإقامة الذهبية. وبالنسبة إلى المباني المحمية، يعني ذلك وجود صفة Diatiriteo مؤكدة ومسجلة في مستخرج السجل العقاري وسجل المباني المحمية. أما بالنسبة إلى العقارات الصناعية، فيعني ذلك وجود تصريح ساري المفعول لتغيير الاستخدام من غير سكني إلى سكني.

كما يجب التحقق بعناية من وثائق الملكية، بما في ذلك وثائق الشراء أو الهبة أو الميراث. وقد تؤدي الحقوق غير المسجلة أو المنازعات القضائية أو عقود الإيجار طويلة الأجل أو أعباء الرهن العقاري إلى بطلان المعاملة أو منع تسجيل الملكية.

التكاليف الإضافية والتأخيرات

غالبًا ما تحتوي المباني القديمة والعقارات الصناعية السابقة على عيوب خفية، مثل تشققات في الهياكل الحاملة أو مرافق متهالكة أو مشكلات في العزل المائي. وقد تؤدي معالجة هذه المشكلات إلى زيادة ميزانية المشروع وإطالة مدته.

يمكن أن تؤثر تأخيرات أعمال البناء أيضًا في إجراءات الإقامة الذهبية. فبالنسبة إلى العقارات الصناعية، يعني أي تأخير أن المستثمر لن يتمكن من تقديم طلب تصريح الإقامة حتى يكتمل التحويل. أما بالنسبة إلى المباني المحمية، فقد تؤدي التأخيرات إلى رفض التجديد إذا لم يكتمل الترميم قبل الموعد النهائي للتجديد الأول.

القيود على استخدام العقار

بعد الترميم أو التحويل، لا يجوز استخدام العقار إلا للسكن أو تأجيره بموجب عقد إيجار طويل الأجل. ويحظر التأجير قصير الأجل عبر منصات مثل Airbnb. وقد تؤدي مخالفة هذه القاعدة إلى إلغاء تصريح الإقامة وفرض غرامة تتراوح بين 50٬000 و150٬000 يورو.

كما لا يجوز استخدام العقار كمكتب أو متجر أو مستودع. وحتى تسجيل عنوان شركة في العقار قد يُعتبر مخالفة.

تسري القيود طوال مدة صلاحية تصريح الإقامة. وإذا وجدت سلطة الهجرة اليونانية أن العقار يُستخدم لغرض آخر، فقد تلغي تصريح الإقامة أو ترفض تجديده.

نقاط رئيسية حول شراء عقار بقيمة 250٬000 يورو ضمن الإقامة الذهبية في اليونان 

1. يمكن للمستثمرين الحصول على الإقامة في اليونان من خلال استثمار ما لا يقل عن 250٬000 يورو في عقار مؤهل. وتشمل الخيارات المؤهلة العقارات الصناعية السابقة المحوّلة إلى استخدام سكني والمباني المحمية المخصصة للترميم.
2. يمكن إكمال ترميم مبنى محمي بعد إصدار تصريح الإقامة، ولكن قبل التجديد الأول خلال 5 سنوات.
3. يجب تحويل العقارات الصناعية إلى استخدام سكني قبل أن يقدم المستثمر طلب تصريح الإقامة.
4. تُمنح الإقامة الذهبية في اليونان لمدة 5 سنوات. ويمكن تجديدها ما دام المستثمر يحتفظ بالعقار المؤهل ويواصل استيفاء متطلبات البرنامج.
5. لا يجوز استخدام العقار إلا للسكن أو تأجيره بموجب عقد إيجار طويل الأجل. ويحظر التأجير قصير الأجل.