ویزای طلایی یونان: املاک قابل مرمت و تغییر کاربری از €250,000

ویزای طلایی یونان چیست 

ویزای طلایی یونان به سرمایه‌گذاران غیراتحادیه اروپا اجازه می‌دهد با انجام یک سرمایه‌گذاری واجد شرایط، مجوز اقامت 5 ساله قابل تمدید دریافت کنند. این مسیر از سال 2014 در دسترس است.

این مسیر بر اساس قانون شماره 4251/2014، «قانون مهاجرت و ادغام اجتماعی یونان»، معرفی شد و از آن زمان از طریق اصلاحات بعدی به‌روزرسانی شده است ^[1] منبع: قانون شماره 4251/2014 چارچوب قانونی اعطای مجوز اقامت به سرمایه‌گذاران در یونان را معرفی کرد .

سرمایه‌گذاران می‌توانند از میان چندین گزینه سرمایه‌گذاری انتخاب کنند: 

• خرید ملک — حداقل €250,000؛
• سرمایه‌گذاری در صندوق‌ها — حداقل €350,000؛
• اجاره ملک — حداقل €400,000؛
• افتتاح سپرده بانکی — حداقل €500,000؛
• خرید اوراق بهادار — حداقل €500,000.

برای ارائه درخواست، سرمایه‌گذار باید بیش از 18 سال سن داشته باشد، از منبع درآمد قانونی برخوردار باشد، بیمه درمانی معتبر داشته باشد و فاقد سابقه کیفری باشد.

ویزای طلایی یونان معمولاً ظرف 4 ماه یا بیشتر صادر می‌شود. مجوز اقامت اولیه 5 سال اعتبار دارد و تا زمانی که سرمایه‌گذار سرمایه‌گذاری واجد شرایط را حفظ کند، قابل تمدید است.

7 مزیتی که پس از دریافت اقامت یونان از طریق سرمایه‌گذاری به دست می‌آورید

ویزای طلایی یونان به سرمایه‌گذاران خارجی حق زندگی در یونان، افتتاح حساب در بانک‌های محلی و استفاده از خدمات درمانی و آموزشی این کشور را می‌دهد. دارندگان اقامت یونان همچنین می‌توانند بدون ویزا در سراسر منطقه شنگن سفر کنند و در هر دوره 180 روزه، حداکثر 90 روز در این منطقه اقامت داشته باشند.

1. حداقل سرمایه‌گذاری پایین

سرمایه‌گذاران می‌توانند با سرمایه‌گذاری حداقل €250,000 در ملک واجد شرایط، مجوز اقامت یونان دریافت کنند. این گزینه برای املاک تجاری که به کاربری مسکونی تبدیل می‌شوند و همچنین ساختمان‌های ثبت‌شده‌ای که سرمایه‌گذار آن‌ها را مرمت می‌کند، در دسترس است. این یکی از پایین‌ترین حداقل‌های سرمایه‌گذاری در املاک برای دریافت اقامت در اروپا است.

برای مقایسه، قبرس به سرمایه‌گذاران خارجی که حداقل €300,000 سرمایه‌گذاری کنند، اقامت دائم اعطا می‌کند.

2. مجوز اقامت برای تمام اعضای خانواده

سرمایه‌گذار می‌تواند اعضای نزدیک خانواده را در درخواست ویزای طلایی بگنجاند. همسر، فرزندان تا 20 سالگی شامل 20 سال و والدینی که از نظر مالی وابسته هستند، می‌توانند همراه با متقاضی اصلی اقامت یونان دریافت کنند.

3. سفر بدون ویزا در سراسر منطقه شنگن

دارندگان مجوز اقامت یونان می‌توانند بدون نیاز به درخواست ویزاهای جداگانه در سراسر منطقه شنگن سفر کنند. آن‌ها می‌توانند در سایر کشورهای شنگن، در هر دوره 180 روزه، حداکثر 90 روز اقامت داشته باشند.

این مزیت سفرهای کوتاه در اروپا را بسیار آسان‌تر می‌کند: یک آخر هفته در پاریس یا میلان، تعطیلات زمستانی اسکی در سوئیس، جلسه کاری در آلمان یا سفر به نروژ برای تماشای شفق شمالی. سرمایه‌گذار می‌تواند این سفرها را از یونان برنامه‌ریزی کند یا مستقیماً از کشور دیگری سفر کند، مشروط بر اینکه محدودیت زمانی اقامت در شنگن را رعایت کند.

4. بدون الزام به اقامت

ویزای طلایی یونان به سرمایه‌گذاران حق نقل‌مکان به یونان را می‌دهد، اما آن‌ها را ملزم به زندگی در این کشور نمی‌کند. آن‌ها می‌توانند از مجوز اقامت برای مهاجرت، اقامت‌های فصلی، دیدار با خانواده یا سفر در اروپا استفاده کنند.

برای حفظ مجوز اقامت، سرمایه‌گذار باید همچنان شرایط برنامه را رعایت کند. در مورد سرمایه‌گذاری ملکی، این به معنای حفظ مالکیت ملک واجد شرایط است.

5. دسترسی به آموزش و خدمات درمانی

فرزندان سرمایه‌گذار می‌توانند تحت همان شرایط شهروندان یونانی در مدارس و دانشگاه‌های یونان تحصیل کنند. به همین دلیل، ویزای طلایی نه‌تنها گزینه‌ای برای مهاجرت، بلکه برنامه‌ای بلندمدت برای تحصیل فرزندان در اتحادیه اروپا نیز محسوب می‌شود.

خانواده همچنین می‌تواند از خدمات درمانی در یونان استفاده کند. با بیمه درمانی تکمیلی، بسته به شرایط بیمه‌نامه، آن‌ها ممکن است بتوانند در کلینیک‌های خصوصی یونان یا سایر کشورهای اتحادیه اروپا خدمات درمانی دریافت کنند.

6. مسیر دریافت تابعیت

پس از 7 سال اقامت قانونی در یونان، سرمایه‌گذار می‌تواند برای دریافت تابعیت درخواست دهد. بنابراین، ویزای طلایی می‌تواند نخستین گام برای دریافت پاسپورت یونان باشد، اما فقط در صورتی که سرمایه‌گذار واقعاً در این کشور زندگی کند و شرایط اخذ تابعیت را برآورده سازد.

غیبت از یونان در این دوره نباید بیش از 6 ماه متوالی یا در مجموع بیش از 3 سال باشد. متقاضیان تابعیت همچنین باید در آزمون زبان یونانی در سطح B1 و آزمون‌های تاریخ، جغرافیا و نظام حکومتی این کشور قبول شوند.

7. امکان بازگشت سرمایه

ویزای طلایی یونان سرمایه‌گذار را ملزم نمی‌کند که ملک را مادام‌العمر نگه دارد. اگر سرمایه‌گذار تصمیم بگیرد مجوز اقامت را تمدید نکند یا پس از دریافت تابعیت یونان، می‌تواند ملک را بفروشد.

ویژگی‌های گزینه سرمایه‌گذاری ملکی €250,000

در پاییز 2024، یونان گزینه ویزای طلایی با سرمایه‌گذاری €250,000 را برای سرمایه‌گذارانی معرفی کرد که ساختمان‌های حفاظت‌شده را مرمت می‌کنند یا املاک صنعتی را به کاربری مسکونی تغییر می‌دهند. هم‌زمان، حداقل سرمایه‌گذاری برای املاک مسکونی و تجاری استاندارد افزایش یافت: به €800,000 در آتیکا، تسالونیکی، میکونوس، سانتورینی و سایر جزایر بزرگ، و به €400,000 در دیگر مناطق یونان ^[2] منبع: Enterprise Greece حداقل‌های فعلی سرمایه‌گذاری برای ویزای طلایی و انواع املاکی را که همچنان واجد شرایط گزینه €250,000 هستند، توضیح می‌دهد .

گزینه €250,000 همچنان در دسترس است، اما انتخاب املاک واجد شرایط محدود است. متقاضیان اقامت یونان می‌توانند یک ملک صنعتی را که به کاربری مسکونی تغییر داده می‌شود یا ساختمانی را که برای مرمت در نظر گرفته شده است، خریداری کنند.

سرمایه‌گذاران می‌توانند یک ملک را در هر منطقه‌ای از یونان خریداری کنند. هیچ حداقل مساحتی برای ملک تعیین نشده است.

پروژه‌های صنعتی معمولاً شامل کارخانه‌ها، انبارها یا ساختمان‌های اداری سابق هستند که دیگر برای کاربری اصلی خود استفاده نمی‌شوند. معماران این املاک را به واحدهای مسکونی تبدیل می‌کنند و در عین حال ویژگی‌های قابل تشخیص معماری صنعتی را حفظ می‌کنند. آن‌ها چیدمان داخلی را بازطراحی می‌کنند، تأسیسات را ارتقا می‌دهند و آسانسور، سیستم‌های ایمنی، پارکینگ، حیاط‌های سبز و زیرساخت‌های مسکونی اضافه می‌کنند.

پروژه‌های مرمتی شامل ساختمان‌های حفاظت‌شده‌ای هستند که از نظر معماری برای یونان ارزش دارند. توسعه‌دهندگان نماها، گچ‌بری‌ها، موزاییک‌ها، ستون‌ها و دیگر عناصر تاریخی را حفظ می‌کنند، درحالی‌که فضای داخلی به‌طور کامل بازسازی و برای زندگی مدرن سازگار می‌شود.

چه املاکی را می‌توان برای ویزای طلایی یونان مرمت کرد 

حفظ ساختمان‌های تاریخی هزینه‌بر است؛ به همین دلیل، یونان حداقل سرمایه‌گذاری €250,000 برای ویزای طلایی را برای سرمایه‌گذارانی که املاک حفاظت‌شده را مرمت می‌کنند، حفظ کرده است. سرمایه‌گذار می‌تواند یک ساختمان ثبت‌شده را خریداری کند، هزینه مرمت آن را تأمین کند و برای مجوز اقامت یونان درخواست دهد.

الزامات املاک در حال مرمت

در یونان، یک ساختمان تاریخی باید دارای وضعیت Diatiriteo باشد. این وضعیت از سوی نهادهای مسئول میراث معماری اعطا می‌شود و به این معناست که ساختمان دارای ارزش شناخته‌شده است و باید مطابق با شرایط تأییدشده مرمت یا، در برخی موارد، بازسازی شود ^[3] منبع: وزارت محیط‌زیست و انرژی یونان اطلاعات مربوط به [وضعیت ساختمان‌های حفاظت‌شده] را منتشر می‌کند .

برای ویزای طلایی، ملک باید پس از مرمت قابلیت استفاده مسکونی داشته باشد. عمارت‌های تاریخی و ساختمان‌های آپارتمانی قدیمی در صورتی می‌توانند واجد شرایط باشند که از نظر قانونی امکان تبدیل یا مرمت آن‌ها برای استفاده مسکونی وجود داشته باشد. صومعه‌ها، موزه‌ها و سایر املاکی که امکان استفاده از آن‌ها به‌عنوان ساختمان مسکونی وجود ندارد، واجد شرایط نیستند.

هیچ فهرست واحدی از املاک قابل مرمت که واجد شرایط ویزای طلایی یونان باشند وجود ندارد. سرمایه‌گذار ملک را انتخاب و وضعیت حقوقی آن را بررسی می‌کند: اینکه آیا ساختمان دارای وضعیت Diatiriteo است، آیا مرمت آن مجاز است و آیا پس از تکمیل عملیات می‌توان از ملک به‌عنوان مسکن استفاده کرد.

وضعیت حفاظت‌شده یک ملک را می‌توان از طریق دفتر ثبت کاداستر دولتی و پایگاه داده ساختمان‌های حفاظت‌شده وزارت فرهنگ تأیید کرد. 2 روش برای بررسی این موضوع وجود دارد:

1. دریافت خلاصه ثبت از طریق Hellenic Cadastre. در بخش خدمات الکترونیکی، سرمایه‌گذار گزینه برگه کاداستر را انتخاب کرده و شماره کاداستر یا آدرس دقیق ملک را وارد می‌کند ^[4] منبع: Hellenic Cadastre، کاداستر رسمی الکترونیکی املاک و مستغلات یونان .
2. یافتن ملک در سامانه آنلاین ساختمان‌های حفاظت‌شده از طریق نقشه ESTIA. سرمایه‌گذار می‌تواند آدرس را وارد کند یا منطقه را روی نقشه انتخاب کرده و سپس نتایج را بر اساس دسته ساختمان‌های حفاظت‌شده فیلتر کند ^[5] منبع: ESTIA Map، سامانه آنلاین ثبت ساختمان‌های حفاظت‌شده وزارت محیط‌زیست و انرژی یونان .

برای جست‌وجو معمولاً شماره کاداستر یا آدرس دقیق ملک لازم است. خلاصه کاداستر یا کارت ثبت، مشخصات ساختمان و پیوندی به فایل PDF حاوی تصمیم رسمی اعطای وضعیت حفاظت‌شده را نشان می‌دهد.

سرمایه‌گذاران همچنین می‌توانند قطعه زمینی را خریداری کنند که یک ساختمان حفاظت‌شده در آن قرار دارد. شرط اصلی این است که وضعیت Diatiriteo باید به خود ساختمان موجود مربوط باشد، نه به نقشه، طرح یا پروژه‌ای در آینده. ساختمان باید از قبل وجود داشته باشد، حتی اگر در وضعیت اضطراری و نیازمند تعمیر فوری باشد.

سرمایه‌گذاران می‌توانند یک ملک یا سهم مالکیت از یک ملک مشخص را خریداری کنند، مشروط بر اینکه قیمت خرید حداقل €250,000 باشد. این حداقل به ارزش معامله مربوط می‌شود، نه ارزش بازار کل ملک.

برای مثال، یک عمارت تاریخی در آتن €1,000,000 قیمت دارد و شامل 4 آپارتمان هم‌اندازه است که هرکدام به‌عنوان سهم مالکیت جداگانه ثبت شده‌اند. اگر سرمایه‌گذار یک آپارتمان را به قیمت €250,000 خریداری کند، می‌تواند واجد شرایط دریافت مجوز اقامت شود. اگر قیمت سهم کمتر از €250,000 باشد، درخواست رد خواهد شد.

قرارداد خرید باید ملک را با جزئیات توصیف کند: شماره کاداستر، آدرس، مشخصات ساختمان یا سهم مالکیت، و اطلاعاتی که وضعیت Diatiriteo را تأیید می‌کند. اگر سرمایه‌گذار قطعه زمینی را خریداری کند که یک ساختمان حفاظت‌شده در آن قرار دارد، این موضوع نیز باید در قرارداد ذکر شود.

فرایند مرمت چگونه انجام می‌شود 

سرمایه‌گذار باید ساختمان را مرمت کند، هزینه پروژه را تأمین کند و متخصصان واجد صلاحیت را به‌کار گیرد. نظارت بر مرمت فقط می‌تواند توسط معمار یا مهندسی انجام شود که در اتاق فنی یونان ثبت شده است. عملیات ساختمانی نیز باید توسط پیمانکارانی انجام شود که در دفتر ثبت دولتی قرار دارند.

در صورتی که ساختمان دارای عناصر حفاظت‌شده باشد، مرمت‌گران دارای گواهی و تأییدشده از سوی وزارت فرهنگ در پروژه مشارکت می‌کنند. این عناصر ممکن است شامل نمای گچ‌بری‌شده، ستون‌ها، موزاییک‌ها، دیوارهای سنگی یا جزئیات تزئینی فضای داخلی باشند.

هرگونه عملیات روی یک ساختمان تاریخی به مجوز رسمی نیاز دارد. حتی تغییرات فضای داخلی نیز بدون تأیید مراجع ذی‌صلاح قابل انجام نیست.

سرمایه‌گذار طرح مرمت را برای تأیید به شورای معماری ارائه می‌کند. این شورا بررسی می‌کند که آیا پروژه ظاهر معماری و عناصر حفاظت‌شده ساختمان را حفظ می‌کند یا خیر. در صورت تأیید طرح، مرجع محلی ساختمان مجوز ساخت — Οικοδομική Άδεια — را صادر می‌کند.

برای دریافت تأیید، سرمایه‌گذار مجموعه‌ای از مدارک را به شورای معماری ارائه می‌کند. این مدارک معمولاً شامل موارد زیر است:

• گزارش فنی مهندس درباره وضعیت ساختمان؛
• گزارش تاریخی درباره ارزش ملک؛
• تصاویر نمای بیرونی، فضاهای داخلی و محیط اطراف؛
• طرح مرمت ثبت‌شده در سامانه e-Adeies؛
• نقشه‌هایی که آسیب‌ها و عملیات مرمتی برنامه‌ریزی‌شده را نشان می‌دهند؛
• فهرست مصالح و روش‌های مرمت؛
• در صورت نیاز، نظر وزارت فرهنگ بر اساس قانون باستان‌شناسی شماره 3028/2002 ^[6] منبع: در یونان، حفاظت از بناهای تاریخی و میراث باستان‌شناختی بر اساس قانون شماره 3028/2002 درباره حفاظت از آثار باستانی و میراث فرهنگی تنظیم می‌شود .

طرح مرمت ممکن است شامل مقاوم‌سازی سازه، ارتقای تأسیسات، تغییر چیدمان داخلی یا توسعه بنا باشد. نماها و جزئیات حفاظت‌شده باید بدون تغییر باقی بمانند، مگر اینکه طرح تأییدشده تغییرات را مجاز بداند.

هرگونه انحراف از طرح تأییدشده نیازمند بررسی مجدد توسط شورای معماری است. عملیات روی ساختمان حفاظت‌شده بدون مجوز نمی‌تواند آغاز شود. در غیر این صورت، سرمایه‌گذار ممکن است با جریمه و مشکلاتی در تمدید مجوز اقامت مواجه شود.

سرمایه‌گذار الزامی ندارد مرمت را پیش از دریافت مجوز اقامت به پایان برساند. عملیات می‌تواند پس از تأیید ادامه یابد، اما باید پیش از نخستین تمدید به‌طور کامل تکمیل شده و با گواهی‌های تکمیل و تحویل نهایی تأیید شود.

کدام املاک صنعتی واجد شرایط ویزای طلایی یونان هستند 

سرمایه‌گذار تنها در صورتی می‌تواند با خرید یک ملک صنعتی به ارزش €250,000 ویزای طلایی یونان دریافت کند که ساختمان به کاربری مسکونی تبدیل شده باشد. 

الزامات املاک صنعتی 

ملک صنعتی ساختمانی است که در ابتدا برای تولید، انبارداری یا فعالیت‌های تجاری استفاده می‌شده است. کارخانه‌ها، واحدهای تولیدی، انبارها و مراکز لجستیکی از جمله نمونه‌های آن هستند. ساختمان باید حداقل 5 سال از فعالیت خارج بوده و برای کاربری اصلی خود استفاده نشده باشد. 

تغییر کاربری باید پیش از ارائه درخواست مجوز اقامت تکمیل شده باشد. ملک تغییرکاربری‌یافته باید استانداردهای ساختمان مسکونی را رعایت کند: وجود آشپزخانه، حمام، سیستم گرمایش، تهویه و عایق حرارتی و صوتی موردنیاز الزامی است. اگر ساختمان به چند آپارتمان تقسیم شود، هر واحد باید شماره کاداستر مستقل خود را دریافت کند.

سرمایه‌گذار می‌تواند ملکی با هر مساحتی خریداری کند، مشروط بر اینکه ارزش معامله حداقل €250,000 باشد. خرید از طریق سند رسمی تنظیم‌شده نزد دفتر اسناد رسمی انجام می‌شود و مالکیت در Hellenic Cadastre یا Ελληνικό Κτηματολόγιο ثبت می‌شود.

فرایند تغییر کاربری ملک صنعتی چگونه انجام می‌شود 

سرمایه‌گذار می‌تواند یکی از 2 روش را انتخاب کند: یک ملک صنعتی را به‌طور مستقل پیدا کرده و فرایند تغییر کاربری را مدیریت کند، یا پروژه‌ای آماده را از متخصصان انتخاب کند. برای مثال، می‌تواند با یک شرکت مهاجرتی که فرایند ویزای طلایی یونان را پشتیبانی می‌کند، مانند Passportivity، همکاری کند. در این حالت، مجوزهای اصلی و مدارک پروژه معمولاً از قبل آماده شده‌اند.

سرمایه‌گذار یک ملک صنعتی پیدا می‌کند. سرمایه‌گذارانی که شخصاً فرایند تغییر کاربری را مدیریت می‌کنند، می‌توانند در وب‌سایت‌های املاک یونان مانند Spitogatos، XE و Spiti24 جست‌وجو کنند یا با آژانس‌هایی که در ساختمان‌های تجاری تخصص دارند همکاری کنند. ملک باید از فعالیت خارج شده و قابلیت تبدیل به فضای مسکونی را داشته باشد.

برای تغییر کاربری، همکاری با متخصصان دارای مجوز الزامی است. پس از خرید ملک، سرمایه‌گذار یک معمار، مهندس و پیمانکاران دارای مجوز استخدام می‌کند. مهندس سازه‌های باربر، طبقات، سقف و فونداسیون را ارزیابی و هرگونه نقص را شناسایی می‌کند.

گزارش فنی شامل محاسبات و توصیه‌هایی برای مقاوم‌سازی ساختمان است تا ملک با استانداردهای ایمنی ساختمان‌های مسکونی مطابقت پیدا کند. این گزارش در مجموعه مدارک ارائه‌شده به شورای معماری و مرجع محلی ساختمان قرار می‌گیرد. سپس از آن برای تهیه طرح تغییر کاربری و دریافت مجوز ساخت استفاده می‌شود.

اگر ملک در منطقه‌ای حفاظت‌شده قرار داشته باشد، برای مثال در نزدیکی بناهای تاریخی یا در محدوده یک بافت سنتی، ممکن است تأییدیه‌های بیشتری از مراجع ذی‌صلاح لازم باشد. این مراجع بررسی می‌کنند که آیا عملیات برنامه‌ریزی‌شده بر سیمای تاریخی منطقه، مجموعه معماری یا زیرساخت‌های مهم شهری تأثیر می‌گذارد یا خیر.

اگر ساختمان دارای عناصری با ارزش تاریخی یا فرهنگی باشد، وزارت فرهنگ یونان باید تغییر کاربری را تأیید کند.

سرمایه‌گذار مجوز کاربری مسکونی دریافت می‌کند. مرجع محلی ساختمان بر اساس طرح معماری تأییدشده، مجوز تغییر کاربری از غیرمسکونی به مسکونی را صادر می‌کند. در این مجوز، کاربری موردنظر هر فضا و دامنه کامل عملیات لازم برای تغییر کاربری مشخص می‌شود.

طرح تغییر کاربری باید توسط معمار یا مهندس دارای مجوز تهیه و در سامانه الکترونیکی e-Adeiesثبت شود ^[7] منبع: تأیید پروژه‌های ساختمانی و معماری در یونان از طریق سامانه الکترونیکی e-Adeies انجام می‌شود . این طرح شامل موارد زیر است:

• نقشه‌های طبقات که وضعیت فعلی و آینده ساختمان را نشان می‌دهند؛
• تغییرات پیشنهادی در چیدمان و راهکارهای فنی؛
• نقشه‌های تأسیسات، از جمله سیم‌کشی برق، آب‌رسانی، فاضلاب، گرمایش و تهویه مطبوع؛
• توضیحات مربوط به مصالح ساختمانی و نازک‌کاری؛
• محاسبات عایق حرارتی، عایق صوتی، تهویه و بهره‌وری انرژی؛
• طرح‌های محوطه‌سازی فضای اطراف؛
• محاسبات مقاومت لرزه‌ای، در صورت لزوم.

پیمانکار مطابق طرح تأییدشده عمل می‌کند. عملیات تغییر کاربری باید مطابق اسناد تأییدشده پروژه انجام شود. پیمانکار موظف است چیدمان‌ها، مصالح و راهکارهای فنی تأییدشده را رعایت کند. حتی تغییرات جزئی، مانند جابه‌جایی یک دیوار جداکننده یا جایگزینی یک راهکار فنی، مستلزم اصلاح رسمی مدارک است.

اگر پروژه نیاز به تغییر داشته باشد، اصلاحات از طریق سامانه e-Adeies ارائه می‌شوند. معمار یا مهندس، نقشه‌های به‌روزشده، یادداشت‌های توضیحی و محاسبات جدید را ثبت می‌کند. پس از تأیید مدارک اصلاح‌شده توسط مرجع ساختمانی شهرداری، عملیات می‌تواند ادامه یابد. تغییرات بدون مجوز تخلف محسوب می‌شوند و ممکن است به توقف پروژه یا جریمه منجر شوند.

ساختمان تغییرکاربری‌یافته بازرسی می‌شود. پس از تکمیل عملیات، پیمانکار ملک را برای بازرسی به مرجع ساختمانی شهرداری معرفی می‌کند. بازرسان از محل بازدید کرده و چیدمان‌ها، سیستم‌های فنی، نماها و نازک‌کاری‌ها را با طرح تأییدشده مقایسه می‌کنند. اگر مغایرتی پیدا شود، به سرمایه‌گذار فرصت داده می‌شود تا پیش از بازرسی مجدد آن‌ها را اصلاح کند.

مرجع ساختمان تأیید می‌کند که ملک با موفقیت بازرسی شده و گواهی تکمیل صادر می‌کند. این سند تأیید می‌کند که ساختمان ایمن است و با استانداردهای فنی و اسناد تأییدشده پروژه مطابقت دارد. هم‌زمان، ملک مجوز استفاده مسکونی دریافت می‌کند و تغییرات در دفتر ثبت کاداستر دولتی ثبت می‌شوند.

مدارک تکمیل پروژه و مجوز کاربری مسکونی برای درخواست ویزای طلایی یونان الزامی هستند. بدون این مدارک، اداره مهاجرت پرونده درخواست را نمی‌پذیرد، حتی اگر قرارداد خرید امضا شده و مالکیت نیز قبلاً ثبت شده باشد.

هزینه‌های سرمایه‌گذار برای خرید و نگهداری ملک در یونان 

مالکان املاک در یونان مالیات‌ها، هزینه‌ها و مخارج سالانه مرتبط با ملک را پرداخت می‌کنند. این هزینه‌ها مستقیماً بر هزینه نهایی سرمایه‌گذاری تأثیر می‌گذارند. 

مالیات‌ها و هزینه‌های خرید

هنگام خرید ملک، سرمایه‌گذار مالیات انتقال ملک به میزان 3.09% پرداخت می‌کند. این مالیات بر اساس رقم بالاتر از میان 2 ارزش محاسبه می‌شود: قیمت مندرج در قرارداد خرید یا ارزش مالیاتی عینی ملک.

هر معامله ملکی در یونان باید توسط دفتر اسناد رسمی رسمیت یابد. بدون سند رسمی، انتقال مالکیت از نظر قانونی معتبر نیست. حق‌الزحمه دفتر اسناد رسمی بر اساس تعرفه‌های اتاق دفاتر اسناد رسمی یونان محاسبه می‌شود و معمولاً حدود 1.5% ارزش معامله است.

هزینه ثبت مالکیت در دفتر ثبت کاداستر دولتی حدود 0.6 تا 0.8% ارزش ملک است. این مبلغ شامل هزینه اصلی ثبت به میزان 0.475% و 24% مالیات بر ارزش افزوده اعمال‌شده بر این هزینه است.

برای ملکی به ارزش €250,000، مجموع مالیات‌ها و هزینه‌های معامله معمولاً حدود €12,000 تا €13,000 است.

مالیات سالانه ملک

مالکان املاک در یونان «مالیات یکپارچه مالکیت املاک» موسوم به ENFIA را پرداخت می‌کنند. این مالیات هر سال بر املاک و حقوق عینی موجود در تاریخ 1 ژانویه همان سال مالیاتی محاسبه می‌شود. این مالیات صرف‌نظر از اینکه ملک در اختیار مالک باشد، اجاره داده شده باشد یا خالی باشد، اعمال می‌شود ^[8] منبع: [وزارت اقتصاد و دارایی یونان] توضیح می‌دهد چه کسانی ENFIA را پرداخت می‌کنند، کدام حقوق مالکیت مشمول مالیات هستند و این مالیات چگونه محاسبه می‌شود .

برای ساختمان‌ها، مبلغ مالیات به موقعیت ملک بستگی دارد و از €2 تا €16.20 به‌ازای هر m² متغیر است. سپس ضرایب اضافی اعمال می‌شوند، درحالی‌که قطعات زمین و اراضی کشاورزی بر اساس فرمول‌های جداگانه مشمول مالیات هستند ^[9] منبع: قانون مالیات بر املاک یونان نرخ‌های پایه ENFIA برای ساختمان‌ها و ضرایب مورد استفاده برای محاسبه مبلغ نهایی را تعیین می‌کند .

برای اشخاص حقیقی که مجموع ارزش مشمول مالیات املاک آن‌ها در یونان از €500,000 بیشتر باشد، مبلغ محاسبه‌شده ENFIA به میزان زیر افزایش می‌یابد: 

• 5% برای املاکی با ارزش بیش از €500,000 و تا €650,000؛
• 10% برای املاکی با ارزش بیش از €650,000 و تا €800,000؛
• 15% برای املاکی با ارزش بیش از €800,000 و تا €1,000,000؛
• 20% برای املاکی با ارزش بیش از €1,000,000.

برای سال مالیاتی 2026، برگه‌های ارزیابی ENFIA در 15 مارس 2026 صادر شدند. این مالیات را می‌توان به‌صورت یکجا یا در حداکثر 12 قسط ماهانه پرداخت کرد و سررسید نخستین قسط 31 مارس 2026 است. پرداخت از طریق myAADE، اپلیکیشن myAADEapp یا بانکداری آنلاین و با استفاده از شناسه پرداخت درج‌شده در برگه ارزیابی امکان‌پذیر است ^[10] منبع: سازمان مستقل درآمدهای عمومی یونان انتشار برگه‌های ارزیابی ENFIA سال 2026 را اعلام کرد .

نحوه تمدید مجوز اقامت یونان 

ویزای طلایی یونان برای 5 سال صادر می‌شود. مجوز اقامت را می‌توان به‌دفعات تمدید کرد، مشروط بر اینکه سرمایه‌گذار سرمایه‌گذاری واجد شرایط را حفظ کند و همچنان الزامات برنامه را برآورده سازد.

برای سرمایه‌گذاران ملکی، شرط اصلی ساده است: ملکی که مبنای دریافت ویزای طلایی بوده است باید همچنان در مالکیت سرمایه‌گذار باقی بماند. اگر مجوز اقامت از طریق اجاره بلندمدت دریافت شده باشد، قرارداد اجاره نیز باید همچنان معتبر باشد.

زمان شروع فرایند تمدید. درخواست تمدید را نمی‌توان زودتر از 2 ماه پیش از انقضای مجوز اقامت فعلی ارائه کرد. بهتر است آماده‌سازی مدارک از قبل آغاز شود تا زمان کافی برای به‌روزرسانی بیمه، بررسی سوابق ملک، تهیه ترجمه‌ها و پرداخت هزینه‌های لازم وجود داشته باشد.

مدارک اصلی. پرونده تمدید معمولاً شامل موارد زیر است:

• فرم تکمیل‌شده درخواست تمدید؛
• 4 قطعه عکس رنگی جدید در اندازه گذرنامه، به‌صورت چاپی و دیجیتال روی CD؛
• نسخه تأییدشده گذرنامه معتبر یا مدرک مسافرتی دیگری که یونان آن را به رسمیت می‌شناسد؛
• کپی تمام صفحات گذرنامه مربوط به دوره اعتبار مجوز اقامت فعلی؛
• بیمه درمانی خصوصی معتبر؛
• مدرکی که نشان دهد سرمایه‌گذاری واجد شرایط همچنان برقرار است؛
• مدرک مالکیت یا قرارداد اجاره معتبر برای ملکی که مبنای دریافت ویزای طلایی بوده است؛
• در صورت لزوم، سند رسمی از کشور مبدأ متقاضی؛
• تأیید پرداخت هزینه دولتی.

هزینه تمدید €2,000 است. سرمایه‌گذار همچنین €16 برای چاپ کارت الکترونیکی مجوز اقامت پرداخت می‌کند.

پس از تمدید، مجوز اقامت برای 5 سال دیگر صادر می‌شود. سرمایه‌گذار تا زمانی که سرمایه‌گذاری واجد شرایط را حفظ کند، می‌تواند به تمدید آن ادامه دهد.

مروری بر بازار املاک یونان

قیمت املاک مسکونی در یونان در سال 2026 همچنان در حال افزایش است، اما سرعت رشد نسبت به سال‌های قبل کمتر شده است. قیمت آپارتمان‌ها در سه‌ماهه 1 سال 2026 نسبت به مدت مشابه سال قبل 5.7% افزایش یافت. در سال 2025، رشد سالانه 8.1% بود؛ پس از رشد 9.1% در سال 2024.

رشد قیمت‌ها بسته به موقعیت ملک متفاوت است. در سه‌ماهه 1 سال 2026، قیمت آپارتمان‌ها در آتن 5.2%، در تسالونیکی 6.4%، در سایر شهرها 5.4% و در دیگر مناطق یونان 6.9% افزایش یافت. به همین دلیل، موقعیت دقیق، منطقه، وضعیت ساختمان و وضعیت حقوقی ملک برای سرمایه‌گذاران اهمیت ویژه‌ای دارد.

نکات و ریسک‌های خرید ملک برای ویزای طلایی یونان

سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تاریخی و املاک صنعتی سابق مستلزم رعایت دقیق مهلت‌ها، الزامات حقوقی و مقررات مربوط به کاربری ملک است.

اگر ملک الزامات ویزای طلایی را برآورده نکند، درخواست پذیرفته نخواهد شد. اگر مشکل بعداً شناسایی شود، اداره مهاجرت یونان ممکن است با تمدید مخالفت کند یا مجوز اقامت صادرشده را لغو کند.

جدول زمانی پروژه

برای املاک صنعتی، شرط اصلی این است که تغییر کاربری به مسکونی پیش از ارائه درخواست مجوز اقامت تکمیل شده باشد. این بدان معناست که کاربری مسکونی جدید ملک باید در دفتر ثبت کاداستر دولتی ثبت شده و مرجع ساختمان نیز مدارک لازم برای تکمیل پروژه و کاربری مسکونی را صادر کرده باشد. بدون این مدارک، درخواست پذیرفته نخواهد شد.

برای ساختمان‌های حفاظت‌شده، جدول زمانی انعطاف‌پذیرتر است. مرمت می‌تواند پس از دریافت مجوز اقامت تکمیل شود، اما باید پیش از نخستین تمدید، یعنی ظرف 5 سال، به پایان برسد. اگر تا آن زمان عملیات تکمیل نشده و گواهی‌های پذیرش صادر نشده باشند، مجوز اقامت تمدید نخواهد شد.

وضعیت حقوقی ملک

پیش از خرید، سرمایه‌گذار باید تأیید کند که ملک الزامات ویزای طلایی را برآورده می‌کند. برای ساختمان‌های حفاظت‌شده، این به معنای وجود وضعیت تأییدشده Diatiriteo در خلاصه کاداستر و دفتر ثبت ساختمان‌های حفاظت‌شده است. برای املاک صنعتی، وجود مجوز معتبر تغییر کاربری از غیرمسکونی به مسکونی الزامی است.

اسناد مالکیت نیز باید با دقت بررسی شوند؛ از جمله اسناد خرید، هبه یا ارث. حقوق ثبت‌نشده، دعاوی قضایی، قراردادهای اجاره بلندمدت یا وثایق رهنی ممکن است معامله را نامعتبر کنند یا مانع ثبت مالکیت شوند.

هزینه‌های اضافی و تأخیرها

ساختمان‌های قدیمی و املاک صنعتی سابق اغلب دارای نقص‌های پنهان هستند؛ مانند ترک در سازه‌های باربر، تأسیسات فرسوده یا مشکلات عایق‌بندی در برابر آب. رفع این مشکلات می‌تواند بودجه پروژه را افزایش دهد و زمان اجرای آن را طولانی‌تر کند.

تأخیر در ساخت‌وساز نیز می‌تواند بر فرایند ویزای طلایی تأثیر بگذارد. در مورد املاک صنعتی، هرگونه تأخیر به این معناست که سرمایه‌گذار تا زمان تکمیل تغییر کاربری نمی‌تواند درخواست مجوز اقامت را ارائه کند. در مورد ساختمان‌های حفاظت‌شده، اگر مرمت پیش از مهلت نخستین تمدید تکمیل نشود، تأخیر ممکن است به رد تمدید منجر شود.

محدودیت‌های مربوط به کاربری ملک

پس از مرمت یا تغییر کاربری، ملک فقط می‌تواند برای سکونت استفاده شود یا با قرارداد اجاره بلندمدت اجاره داده شود. اجاره کوتاه‌مدت از طریق پلتفرم‌هایی مانند Airbnb ممنوع است. نقض این مقررات ممکن است به لغو مجوز اقامت و جریمه €50,000—150,000 منجر شود.

همچنین نمی‌توان از ملک به‌عنوان دفتر، فروشگاه یا انبار استفاده کرد. حتی ثبت آدرس یک شرکت در این ملک نیز ممکن است تخلف محسوب شود.

این محدودیت‌ها در تمام دوره اعتبار مجوز اقامت اعمال می‌شوند. اگر اداره مهاجرت یونان تشخیص دهد که ملک برای هدف دیگری استفاده می‌شود، ممکن است مجوز اقامت را لغو کند یا با تمدید آن مخالفت کند.

نکات کلیدی درباره خرید ملک با €250,000 در چارچوب ویزای طلایی یونان

1. سرمایه‌گذاران می‌توانند با سرمایه‌گذاری حداقل €250,000 در ملک واجد شرایط، اقامت یونان دریافت کنند. گزینه‌های واجد شرایط شامل املاک صنعتی سابقی است که به کاربری مسکونی تبدیل شده‌اند و ساختمان‌های حفاظت‌شده‌ای که برای مرمت خریداری می‌شوند.
2. مرمت یک ساختمان حفاظت‌شده می‌تواند پس از صدور مجوز اقامت تکمیل شود، اما باید پیش از نخستین تمدید در 5 سال آینده به پایان برسد.
3. املاک صنعتی باید پیش از آنکه سرمایه‌گذار درخواست مجوز اقامت را ارائه کند، به کاربری مسکونی تبدیل شده باشند.
4. ویزای طلایی یونان برای 5 سال صادر می‌شود. تا زمانی که سرمایه‌گذار ملک واجد شرایط را حفظ کند و همچنان الزامات برنامه را برآورده سازد، این مجوز قابل تمدید است.
5. ملک فقط می‌تواند برای سکونت استفاده شود یا با قرارداد اجاره بلندمدت اجاره داده شود. اجاره کوتاه‌مدت ممنوع است.