Yunanistan Golden Visa: €250,000’dan Başlayan Restorasyon ve Dönüşüm Kapsamındaki Mülkler

Yunanistan Golden Visa nedir 

Yunanistan Golden Visa, AB vatandaşı olmayan yatırımcıların uygun bir yatırım yaparak yenilenebilir 5 yıllık oturma izni almasını sağlar. Bu seçenek 2014 yılından beri mevcuttur.

Bu seçenek, Yunanistan’ın Göç ve Sosyal Entegrasyon Kanunu olan 4251/2014 sayılı Kanun kapsamında yürürlüğe girmiş ve daha sonra yapılan değişikliklerle güncellenmiştir ^[1] Kaynak: 4251/2014 Sayılı Kanun, Yunanistan’da yatırımcılara oturma izni verilmesine ilişkin yasal çerçeveyi getirdi .

Yatırımcılar çeşitli yatırım seçenekleri arasından seçim yapabilir:

• gayrimenkul satın alma — en az €250,000;
• fonlara yatırım — en az €350,000;
• gayrimenkul kiralama — en az €400,000;
• mevduat açma — en az €500,000;
• menkul kıymet satın alma — en az €500,000.

Başvuru yapabilmek için yatırımcının 18 yaşından büyük olması, yasal bir gelir kaynağına sahip olması, geçerli sağlık sigortası bulunması ve sabıka kaydının olmaması gerekir.

Yunanistan Golden Visa genellikle 4 ay veya daha uzun sürede verilir. İlk oturma izni 5 yıl geçerlidir ve yatırımcı uygun yatırımı koruduğu sürece yenilenebilir.

Yatırım yoluyla Yunanistan oturma izni aldıktan sonra elde edeceğiniz 7 avantaj

Yunanistan Golden Visa, yabancı yatırımcılara Yunanistan’da yaşama, yerel bankalarda hesap açma ve ülkedeki sağlık ve eğitim hizmetlerinden yararlanma hakkı verir. Yunanistan’da oturma izni sahipleri ayrıca Schengen Bölgesi’nde vizesiz seyahat edebilir ve herhangi bir 180 günlük dönemde 90 güne kadar kalabilir.

1. Düşük yatırım eşiği

Yatırımcılar, uygun bir gayrimenkule en az €250,000 yatırım yaparak Yunanistan oturma izni alabilir. Bu seçenek, konut kullanımına dönüştürülen ticari mülkler ve yatırımcının restore ettiği koruma altındaki binalar için geçerlidir. Bu, Avrupa’da oturma izni için uygulanan en düşük gayrimenkul yatırım eşiklerinden biridir.

Karşılaştırma yapmak gerekirse Kıbrıs, en az €300,000 yatırım yapan yabancı yatırımcılara daimi ikamet verir.

2. Tüm aile için oturma izni

Yatırımcı, yakın aile üyelerini Golden Visa başvurusuna dahil edebilir. Eş, 20 yaşına kadar ve 20 yaş dahil çocuklar ile mali açıdan bağımlı ebeveynler, ana başvuru sahibiyle birlikte Yunanistan oturma izni alabilir.

3. Schengen Bölgesi’nde vizesiz seyahat

Yunanistan oturma izni sahipleri, ayrı vize başvurusu yapmadan Schengen Bölgesi’nde seyahat edebilir. Diğer Schengen ülkelerinde herhangi bir 180 günlük dönemde 90 güne kadar kalabilirler.

Bu, Avrupa’daki kısa seyahatleri çok daha kolay hâle getirir: Paris veya Milano’da bir hafta sonu, İsviçre’de kış kayak tatili, Almanya’da iş toplantısı veya kuzey ışıklarını görmek için Norveç’e seyahat. Yatırımcı, Schengen’de kalış süresine uyduğu sürece bu seyahatleri Yunanistan’dan planlayabilir veya başka bir ülkeden doğrudan seyahat edebilir.

4. İkamet zorunluluğu yoktur

Yunanistan Golden Visa, yatırımcılara Yunanistan’a taşınma hakkı verir ancak ülkede yaşamalarını zorunlu kılmaz. Oturma iznini taşınmak, mevsimsel konaklamalar, aile ziyaretleri veya Avrupa’da seyahat etmek için kullanabilirler.

Oturma iznini korumak için yatırımcının program şartlarını karşılamaya devam etmesi gerekir. Gayrimenkul yatırımı söz konusu olduğunda bu, uygun gayrimenkulün mülkiyetini korumak anlamına gelir.

5. Eğitim ve sağlık hizmetlerine erişim

Yatırımcının çocukları, Yunanistan vatandaşlarıyla aynı koşullarda Yunanistan’daki okullarda ve üniversitelerde eğitim görebilir. Bu nedenle Golden Visa yalnızca bir taşınma seçeneği değil, çocukların AB’deki eğitimi için uzun vadeli bir plan olarak da kullanılabilir.

Aile ayrıca Yunanistan’daki sağlık hizmetlerinden yararlanabilir. Geniş kapsamlı sağlık sigortasıyla, sigorta şartlarına bağlı olarak Yunanistan’daki veya diğer AB ülkelerindeki özel kliniklerde tedavi görebilirler.

6. Vatandaşlığa giden yol

Yunanistan’da 7 yıl yasal olarak ikamet ettikten sonra yatırımcı vatandaşlık başvurusunda bulunabilir. Bu nedenle Golden Visa, Yunanistan pasaportuna giden yolda ilk adım olabilir; ancak bunun için yatırımcının fiilen ülkede yaşaması ve vatandaşlığa kabul şartlarını karşılaması gerekir.

Bu süre içinde Yunanistan dışında geçirilen süre, kesintisiz 6 ayı veya toplamda 3 yılı aşmamalıdır. Vatandaşlık başvuru sahiplerinin ayrıca B1 seviyesinde Yunanca, Yunanistan tarihi ve coğrafyası ile ülkenin yönetim sistemi konularındaki sınavları geçmesi gerekir.

7. Geri kazanılabilir yatırım

Yunanistan Golden Visa, yatırımcının gayrimenkulü ömür boyu elinde tutmasını gerektirmez. Yatırımcı oturma iznini yenilememeye karar verirse veya Yunanistan vatandaşlığı aldıktan sonra gayrimenkulü satabilir.

€250,000 tutarındaki gayrimenkul yatırım seçeneğinin özellikleri

Yunanistan, 2024 sonbaharında koruma altındaki binaları restore eden veya sanayi mülklerini konut kullanımına dönüştüren yatırımcılar için €250,000 tutarında bir Golden Visa seçeneği sundu. Aynı dönemde standart konut mülkü ve ticari mülkler için yatırım eşikleri yükseltildi: Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve diğer büyük adalarda €800,000’a, Yunanistan’ın geri kalanında ise €400,000’a çıkarıldı ^[2] Kaynak: Enterprise Greece, güncel Golden Visa yatırım eşiklerini ve €250,000 seçeneği kapsamında uygun olmaya devam eden gayrimenkul türlerini açıklıyor .

€250,000 tutarındaki seçenek hâlâ geçerlidir ancak uygun gayrimenkul seçenekleri sınırlıdır. Yunanistan oturma iznine başvuranlar, konut kullanımına dönüştürülen bir sanayi mülkü veya restore edilmesi planlanan bir bina satın alabilir.

Yatırımcılar Yunanistan’ın herhangi bir bölgesinde tek bir gayrimenkul satın alabilir. Asgari yüzölçümü şartı yoktur.

Sanayi projeleri genellikle artık asıl amaçları için kullanılmayan eski fabrikaları, depoları veya ofis binalarını kapsar. Mimarlar, ayırt edici sanayi özelliklerini koruyarak bu yapıları konuta dönüştürür. Yerleşim planlarını yeniden tasarlar, altyapı sistemlerini yeniler ve asansörler, güvenlik sistemleri, otoparklar, yeşil avlular ve konut altyapısı ekler.

Restorasyon projeleri Yunanistan açısından mimari değere sahip koruma altındaki binaları kapsar. Geliştiriciler cepheleri, silmeleri, mozaikleri, sütunları ve diğer tarihi unsurları korurken iç mekânları tamamen yeniler ve modern yaşam koşullarına uyarlar.

Yunanistan Golden Visa için hangi gayrimenkuller restore edilebilir 

Tarihi binaları korumak maliyetli olduğundan Yunanistan, koruma altındaki gayrimenkulleri restore eden yatırımcılar için €250,000 tutarındaki Golden Visa eşiğini korumuştur. Yatırımcı, tescilli bir bina satın alabilir, restorasyonunu finanse edebilir ve Yunanistan oturma iznine başvurabilir.

Restorasyon kapsamındaki gayrimenkuller için şartlar

Yunanistan’da tarihi bir binanın Diatiriteo statüsüne sahip olması gerekir. Bu statü, mimari miras yetkilileri tarafından verilir ve binanın tanınmış bir değere sahip olduğu, onaylanmış şartlar kapsamında restore edilmesi veya bazı durumlarda yeniden inşa edilmesi gerektiği anlamına gelir ^[3] Kaynak: Yunanistan Çevre ve Enerji Bakanlığı, koruma altındaki bina statüsü hakkında bilgi yayımlıyor .

Golden Visa için gayrimenkulün restorasyon sonrasında konut kullanımına uygun olması gerekir. Tarihi konaklar ve eski apartmanlar, yasal olarak konuta dönüştürülebiliyor veya konut olarak restore edilebiliyorsa uygun olabilir. Manastırlar, müzeler ve konut olarak kullanılamayan diğer gayrimenkuller uygun değildir.

Yunanistan Golden Visa için uygun restorasyon gayrimenkullerinin tek bir listesi yoktur. Yatırımcı gayrimenkulü seçer ve yasal statüsünü kontrol eder: binanın Diatiriteo statüsüne sahip olup olmadığını, restorasyona izin verilip verilmediğini ve çalışmalar tamamlandıktan sonra konut olarak kullanılıp kullanılamayacağını inceler.

Bir gayrimenkulün koruma statüsü, Devlet Kadastro Sicili ve Kültür Bakanlığının koruma altındaki binalar veri tabanı üzerinden doğrulanabilir. Bunu kontrol etmenin 2 yolu vardır:

1. Yunanistan Kadastrosu üzerinden bir kayıt örneği talep etmek. Yatırımcı, elektronik hizmetler bölümünde kadastro paftası seçeneğini seçer ve gayrimenkulün kadastro numarasını veya tam adresini girer ^[4] Kaynak: Yunanistan Kadastrosu, Yunanistan’ın resmî elektronik gayrimenkul kadastrosu .
2. ESTIA haritası üzerinden koruma altındaki binaların çevrim içi sicilinde gayrimenkulü bulmak. Yatırımcı adresi girebilir veya harita üzerinden bölgeyi seçebilir, ardından sonuçları koruma altındaki binalar kategorisine göre filtreleyebilir ^[5] Kaynak: ESTIA Haritası, Yunanistan Çevre ve Enerji Bakanlığının koruma altındaki binalara ilişkin çevrim içi sicili .

Arama için genellikle gayrimenkulün kadastro numarası veya tam adresi gerekir. Kadastro kayıt örneği veya sicil kartında binanın açıklaması ile koruma statüsünü veren resmî kararın PDF bağlantısı yer alır.

Yatırımcılar, üzerinde koruma altındaki bir bina bulunan arsa da satın alabilir. Temel şart, Diatiriteo statüsünün bir yerleşim planına, projeye veya gelecekteki bir yapıya değil, mevcut binanın kendisine uygulanmasıdır. Bina, ağır hasarlı durumda olsa bile hâlihazırda mevcut olmalıdır.

Yatırımcılar, satın alma bedelinin en az €250,000 olması şartıyla bir gayrimenkulün tamamını veya belirli bir gayrimenkulde mülkiyet payını satın alabilir. Eşik, gayrimenkulün tamamının piyasa değerine değil, işlem değerine uygulanır.

Örneğin Atina’daki tarihi bir konağın değeri €1,000,000’dur ve konak, her biri ayrı bir mülkiyet payı olarak kayıtlı eşit büyüklükte 4 daireden oluşur. Yatırımcı bir daireyi €250,000’a satın alırsa oturma izni almaya hak kazanabilir. Payın bedeli €250,000’dan düşükse başvuru reddedilir.

Satın alma sözleşmesinde gayrimenkul ayrıntılı olarak açıklanmalıdır: kadastro numarası, adres, bina veya mülkiyet payının açıklaması ve Diatiriteo statüsünü doğrulayan bilgiler. Yatırımcı, üzerinde koruma altındaki bir bina bulunan arsa satın alıyorsa bu husus da sözleşmede belirtilmelidir.

Restorasyon süreci nasıl işler

Yatırımcı binayı restore etmeli, projeyi finanse etmeli ve yetkin uzmanlarla çalışmalıdır. Restorasyon yalnızca Yunanistan Teknik Odasına kayıtlı bir mimar veya mühendis tarafından denetlenebilir. İnşaat çalışmaları, devlet sicilinde kayıtlı yükleniciler tarafından yürütülmelidir.

Binada koruma altındaki unsurlar varsa Kültür Bakanlığı tarafından onaylanmış sertifikalı restorasyon uzmanları sürece dahil edilir. Bunlar sıvalı cephe, sütunlar, mozaikler, taş duvarlar veya dekoratif iç mekân detayları olabilir.

Tarihi bir binada yapılacak her türlü çalışma için resmî izin gerekir. Yetkili makamların onayı olmadan iç mekânda dahi değişiklik yapılamaz.

Yatırımcı, restorasyon projesini onay için Mimarlık Konseyine sunar. Komisyon, projenin binanın mimari görünümünü ve koruma altındaki unsurlarını muhafaza edip etmediğini kontrol eder. Proje onaylanırsa yerel yapı yetkilisi yapı ruhsatını — Οικοδομική Άδεια — düzenler.

Yatırımcı, onay almak için Mimarlık Konseyine bir belge paketi sunar. Bu paket genellikle şunları içerir:

• binanın durumuna ilişkin mühendis teknik raporu;
• gayrimenkulün değerini açıklayan tarihi rapor;
• dış cephe, iç mekânlar ve çevrenin fotoğrafları;
• e-Adeies sistemine kaydedilmiş restorasyon projesi;
• hasarı ve planlanan restorasyon çalışmalarını gösteren çizimler;
• kullanılacak malzemelerin ve restorasyon yöntemlerinin listesi;
• gerekiyorsa 3028/2002 sayılı Arkeoloji Kanunu kapsamında Kültür Bakanlığının görüşü ^[6] Kaynak: Yunanistan’da anıtların ve arkeolojik mirasın korunması, Eski Eserlerin ve Kültürel Mirasın Korunmasına İlişkin 3028/2002 Sayılı Kanun ile düzenlenmektedir .

Restorasyon projesi yapısal güçlendirme, altyapı sistemlerinin yenilenmesi, yerleşim planı değişiklikleri veya ek yapılar içerebilir. Onaylanan proje aksini öngörmedikçe cepheler ve koruma altındaki detaylar değiştirilmemelidir.

Onaylanan plandan herhangi bir sapma olması hâlinde Mimarlık Konseyinin yeniden inceleme yapması gerekir. Koruma altındaki bir binada izinsiz çalışmaya başlanamaz. Aksi hâlde yatırımcı para cezalarıyla ve oturma izninin yenilenmesinde sorunlarla karşılaşabilir.

Yatırımcının oturma iznini almadan önce restorasyonu tamamlaması gerekmez. Çalışmalar onaydan sonra devam edebilir ancak ilk yenilemeden önce tamamen bitirilmiş ve tamamlama ile kabul belgeleriyle doğrulanmış olmalıdır.

Yunanistan Golden Visa için hangi sanayi mülkleri uygundur 

Bir yatırımcı, ancak bina konut kullanımına dönüştürülmüşse €250,000 tutarında bir sanayi mülkü satın alarak Yunanistan Golden Visa alabilir.

Sanayi mülkleri için şartlar

Sanayi mülkü, başlangıçta üretim, depolama veya ticari faaliyetler için kullanılan bir binadır. Fabrikalar, üretim tesisleri, depolar ve lojistik merkezleri buna örnek olarak verilebilir. Bina en az 5 yıldır faaliyette olmamalı ve asıl kullanım amacı için kullanılmıyor olmalıdır.

Dönüşüm, oturma izni başvurusu yapılmadan önce tamamlanmış olmalıdır. Dönüştürülen gayrimenkul, konut binalarına ilişkin standartları karşılamalıdır: mutfak, banyo, ısıtma, havalandırma ve gerekli ısı ve ses yalıtımına sahip olmalıdır. Bina birden fazla daireye bölünürse her bağımsız bölümün kendi kadastro numarası olmalıdır.

Yatırımcı, işlem değerinin en az €250,000 olması şartıyla herhangi bir büyüklükte gayrimenkul satın alabilir. Satın alma işlemi noter senediyle tamamlanır ve mülkiyet Yunanistan Kadastrosuna, yani Ελληνικό Κτηματολόγιο’ya kaydedilir.

Sanayi mülkünün konuta dönüşüm süreci nasıl işler

Yatırımcı 2 yöntemden birini seçebilir: sanayi mülkünü kendisi bulup dönüşüm sürecini yönetebilir veya uzmanların sunduğu hazır bir projeyi tercih edebilir. Örneğin Yunanistan Golden Visa sürecinde destek veren Passportivity gibi bir göçmenlik şirketiyle çalışabilir. Bu durumda temel izinler ve proje belgeleri genellikle önceden hazırlanmış olur.

Yatırımcı bir sanayi mülkü bulur. Dönüşüm sürecini kendileri yöneten yatırımcılar Spitogatos, XE ve Spiti24 gibi Yunanistan’daki gayrimenkul sitelerinde arama yapabilir veya ticari binalarda uzmanlaşmış emlak acenteleriyle çalışabilir. Gayrimenkul faaliyette olmamalı ve konuta dönüştürülmeye uygun olmalıdır.

Dönüşüm için lisanslı uzmanlarla çalışılması gerekir. Gayrimenkulü satın aldıktan sonra yatırımcı bir mimar, mühendis ve lisanslı yüklenicilerle çalışır. Mühendis taşıyıcı yapıları, katları, çatıyı ve temelleri değerlendirir ve varsa kusurları tespit eder.

Teknik raporda, binanın konut güvenliği standartlarını karşılaması için gereken güçlendirme çalışmalarına ilişkin hesaplamalar ve öneriler yer alır. Rapor, Mimarlık Konseyine ve yerel yapı yetkilisine sunulan belge paketine dahil edilir. Daha sonra dönüşüm projesinin hazırlanması ve yapı ruhsatının alınması için kullanılır.

Gayrimenkul, mimari anıtların yakınları veya geleneksel yerleşim alanları gibi koruma altındaki bir bölgede bulunuyorsa yetkili makamlardan ek onaylar alınması gerekebilir. Bu makamlar planlanan çalışmaların bölgenin tarihi görünümünü, mimari bütünlüğünü veya önemli kentsel altyapı sistemlerini etkileyip etkilemediğini kontrol eder.

Binada tarihi veya kültürel değere sahip unsurlar bulunuyorsa dönüşümü Yunanistan Kültür Bakanlığı onaylar.

Yatırımcı konut kullanımı için onay alır. Yerel yapı yetkilisi, onaylanmış mimari projeye dayanarak kullanım amacının konut dışından konuta dönüştürülmesi için izin verir. İzin belgesinde her alanın planlanan kullanım amacı ve dönüşüm için gerekli çalışmaların tamamı belirtilir.

Dönüşüm projesi lisanslı bir mimar veya mühendis tarafından hazırlanmalı ve e-Adeies elektronik sistemine kaydedilmelidir ^[7] Kaynak: Yunanistan’da yapı ve mimari proje onayları e-Adeies elektronik sistemi üzerinden yürütülmektedir . Proje şunları içerir:

• binanın mevcut ve gelecekteki durumunu gösteren kat planları;
• önerilen yerleşim planı değişiklikleri ve teknik çözümler;
• elektrik tesisatı, su temini, kanalizasyon, ısıtma ve klima dahil altyapı sistemlerine ilişkin planlar;
• inşaat ve kaplama malzemelerinin açıklaması;
• ısı yalıtımı, ses yalıtımı, havalandırma ve enerji verimliliğine ilişkin hesaplamalar;
• çevre düzenlemesi planları;
• gerekiyorsa depreme dayanıklılık hesaplamaları.

Yüklenici, onaylanmış projeye uygun şekilde çalışır. Dönüşüm çalışmaları onaylanmış proje belgelerine uygun olarak yürütülmelidir. Yüklenici, onaylanmış yerleşim planlarına, malzemelere ve teknik çözümlere uymalıdır. Bir bölme duvarının yerinin değiştirilmesi veya teknik bir çözümün başka bir çözümle değiştirilmesi gibi küçük değişiklikler için bile resmî değişiklik onayı gerekir.

Projede değişiklik yapılması gerekiyorsa değişiklikler e-Adeies sistemi üzerinden sunulur. Mimar veya mühendis güncellenmiş çizimleri, açıklama notlarını ve hesaplamaları sisteme yükler. Belediye yapı yetkilisi güncellenen belgeleri onayladıktan sonra çalışmalara devam edilebilir. İzinsiz değişiklikler ihlal olarak kabul edilir ve projenin durdurulmasına veya para cezalarına yol açabilir.

Dönüştürülen bina denetlenir. Çalışmalar tamamlandıktan sonra yüklenici, gayrimenkulü belediye yapı yetkilisinin denetimine sunar. Denetçiler sahayı ziyaret ederek yerleşim planlarını, teknik sistemleri, cepheleri ve kaplamaları onaylanmış projeyle karşılaştırır. Uyuşmazlık tespit edilirse yatırımcıya yeniden denetim yapılmadan önce bunları düzeltmesi için süre verilir.

Yapı yetkilisi, gayrimenkulün denetimden geçtiğini onaylar ve tamamlama belgesi düzenler. Bu belge, binanın güvenli olduğunu ve teknik standartlara ve onaylanmış proje belgelerine uygunluğunu doğrular. Aynı zamanda gayrimenkulün konut kullanımına onay verilir ve değişiklikler Devlet Kadastro Siciline kaydedilir.

Tamamlama ve konut kullanımına ilişkin belgeler Yunanistan Golden Visa başvurusu için zorunludur. Satın alma sözleşmesi imzalanmış ve mülkiyet hâlihazırda kaydedilmiş olsa bile bu belgeler olmadan göçmenlik servisi başvuru paketini kabul etmez.

Yunanistan’da gayrimenkul satın alma ve elde tutma maliyetleri 

Yunanistan’da gayrimenkul sahipleri vergiler, harçlar ve gayrimenkulle ilgili yıllık giderler öder. Bu maliyetler yatırımın nihai maliyetini doğrudan etkiler.

Satın alma sırasında ödenen vergi ve harçlar

Gayrimenkul satın alırken yatırımcı %3,09 oranında mülk devir vergisi öder. Vergi, 2 değerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır: satın alma sözleşmesindeki bedel veya gayrimenkulün vergiye esas objektif değeri.

Yunanistan’daki her gayrimenkul işleminin noter tarafından resmîleştirilmesi gerekir. Noter senedi olmadan mülkiyet devri hukuken geçerli değildir. Noter ücretleri Yunanistan Noterler Odasının tarifelerine göre hesaplanır ve genellikle işlem değerinin yaklaşık %1,5’i tutarındadır.

Mülkiyetin Devlet Kadastro Siciline kaydedilmesi, gayrimenkul değerinin yaklaşık %0,6—0,8’i tutarındadır. Buna %0,475 oranındaki ana kayıt ücreti ve bu ücret üzerinden alınan %24 KDV dahildir.

€250,000 değerindeki bir gayrimenkul için vergiler ve işlem maliyetleri genellikle toplam €12,000—13,000 civarındadır.

Yıllık gayrimenkul vergisi

Yunanistan’daki gayrimenkul sahipleri, ENFIA olarak bilinen Birleşik Gayrimenkul Mülkiyet Vergisini öder. Vergi, ilgili yılın 1 Ocak tarihinde sahip olunan gayrimenkuller ve ayni haklar üzerinden yıllık olarak hesaplanır. Gayrimenkulün sahibi tarafından kullanılması, kiraya verilmesi veya boş olması fark etmeksizin uygulanır ^[8] Kaynak: Yunanistan Ekonomi ve Maliye Bakanlığı, ENFIA’yı kimlerin ödediğini, hangi mülkiyet haklarının vergiye tabi olduğunu ve verginin nasıl hesaplandığını açıklıyor .

Binalar için vergi tutarı gayrimenkulün konumuna bağlıdır: m² başına €2 ile €16,20 arasında değişir. Daha sonra ek katsayılar uygulanır; arsalar ve tarım arazileri ise ayrı formüllere göre vergilendirilir ^[9] Kaynak: Yunanistan Gayrimenkul Vergisi Kanunu, binalar için temel ENFIA oranlarını ve nihai tutarın hesaplanmasında kullanılan katsayıları belirler .

Yunanistan’daki vergiye tabi toplam gayrimenkul varlığı €500,000’ı aşan kişiler için hesaplanan ENFIA şu oranlarda artırılır:

• değeri €500,000’dan fazla ve €650,000’a kadar olan gayrimenkuller için %5;
• değeri €650,000’dan fazla ve €800,000’a kadar olan gayrimenkuller için %10;
• değeri €800,000’dan fazla ve €1,000,000’a kadar olan gayrimenkuller için %15;
• değeri €1,000,000’dan fazla olan gayrimenkuller için %20.

2026 vergi yılı için ENFIA tahakkuk bildirimleri 15 Mart 2026 tarihinde düzenlendi. Vergi tek seferde veya 12 aya kadar aylık taksitlerle ödenebilir; ilk taksidin son ödeme tarihi 31 Mart 2026’dır. Ödemeler, tahakkuk bildiriminde yer alan ödeme referansı kullanılarak myAADE, myAADEapp veya internet bankacılığı üzerinden yapılabilir ^[10] Kaynak: Yunanistan Bağımsız Kamu Gelirleri Kurumu, 2026 ENFIA tahakkuk bildirimlerinin yayımlandığını duyurdu .

Yunanistan oturma izni nasıl yenilenir

Yunanistan Golden Visa 5 yıllığına verilir. Yatırımcı uygun yatırımı koruduğu ve program şartlarını karşılamaya devam ettiği sürece oturma izni tekrar tekrar yenilenebilir.

Gayrimenkul yatırımcıları için temel şart basittir: Golden Visa için kullanılan gayrimenkul yatırımcının mülkiyetinde kalmalıdır. Oturma izni uzun süreli kiralama yoluyla alınmışsa kira sözleşmesinin de geçerli olması gerekir.

Yenilemeye ne zaman başlanmalı. Yenileme başvurusu, mevcut oturma izninin süresi dolmadan en erken 2 ay önce yapılabilir. Sigortayı güncellemek, gayrimenkul kayıtlarını kontrol etmek, tercümeleri hazırlamak ve gerekli ücretleri ödemek için yeterli zaman olması adına belgeleri önceden hazırlamaya başlamak daha uygundur.

Temel belgeler. Oturma izni yenileme dosyası genellikle şunları içerir:

• doldurulmuş oturma izni yenileme başvuru formu;
• basılı olarak ve CD’de dijital formatta 4 adet güncel, renkli, pasaport tipi fotoğraf;
• geçerli bir pasaportun veya Yunanistan tarafından tanınan başka bir seyahat belgesinin onaylı kopyası;
• mevcut oturma izninin geçerli olduğu dönemi kapsayan tüm pasaport sayfalarının kopyaları;
• geçerli özel sağlık sigortası;
• uygun yatırımın devam ettiğine dair kanıt;
• Golden Visa almak için kullanılan gayrimenkule ilişkin mülkiyet kanıtı veya geçerli kira sözleşmesi;
• gerekiyorsa başvuru sahibinin vatandaşı olduğu ülkeden alınan resmî belge;
• devlet harcının ödendiğine dair teyit.

Yenileme ücreti €2,000’dır. Yatırımcı ayrıca elektronik oturma izni kartının basımı için €16 öder.

Yenilemenin ardından oturma izni 5 yıl daha geçerli olacak şekilde verilir. Yatırımcı uygun yatırımı koruduğu sürece oturma iznini yenilemeye devam edebilir.

Yunanistan gayrimenkul piyasasına genel bakış

Yunanistan’da konut mülkü fiyatları 2026 yılında yükseliyor ancak artış önceki yıllara göre daha ılımlı. Daire fiyatları 2026’nın 1. çeyreğinde yıllık bazda %5,7 arttı. 2025’te yıllık artış %8,1, 2024’te ise %9,1 oldu.

Fiyat artışı konuma göre değişiyor. 2026’nın 1. çeyreğinde daire fiyatları Atina’da %5,2, Selanik’te %6,4, diğer şehirlerde %5,4 ve Yunanistan’ın geri kalanında %6,9 arttı. Bu nedenle gayrimenkulün kesin konumu, bulunduğu bölge, binanın durumu ve hukuki statüsü yatırımcılar açısından özellikle önemlidir.

Yunanistan Golden Visa için gayrimenkul satın almanın ayrıntıları ve riskleri

Tarihi binalara ve eski sanayi mülklerine yatırım yapmak, süre sınırlarına, yasal gerekliliklere ve gayrimenkul kullanım kurallarına sıkı şekilde uyulmasını gerektirir.

Gayrimenkul Golden Visa şartlarını karşılamıyorsa başvuru kabul edilmez. Sorun daha sonra tespit edilirse Yunanistan göçmenlik makamı oturma izni yenileme başvurusunu reddedebilir veya verilmiş olan oturma iznini iptal edebilir.

Proje takvimi

Sanayi mülklerinde temel şart, konut kullanımına dönüşümün oturma izni başvurusu yapılmadan önce tamamlanmış olmasıdır. Bu, gayrimenkulün yeni konut kullanımının Devlet Kadastro Siciline kaydedilmiş ve yapı yetkilisinin gerekli tamamlama ve konut kullanım belgelerini düzenlemiş olması anlamına gelir. Bu belgeler olmadan başvuru kabul edilmez.

Koruma altındaki binalarda takvim daha esnektir. Restorasyon, yatırımcı oturma iznini aldıktan sonra ancak 5 yıl içindeki ilk yenilemeden önce tamamlanabilir. Çalışmalar bu tarihe kadar tamamlanmaz ve kabul belgeleri düzenlenmezse oturma izni yenilenmez.

Gayrimenkulün hukuki statüsü

Satın almadan önce yatırımcının gayrimenkulün Golden Visa şartlarını karşıladığını doğrulaması gerekir. Koruma altındaki binalarda bu, kadastro kayıt örneğinde ve koruma altındaki binalar sicilinde kayıtlı ve doğrulanmış Diatiriteo statüsü anlamına gelir. Sanayi mülklerinde ise konut dışı kullanımdan konut kullanımına geçiş için geçerli bir izin bulunması gerekir.

Satın alma, bağış veya miras belgeleri dahil olmak üzere mülkiyet belgelerinin de dikkatle kontrol edilmesi gerekir. Kayıt dışı haklar, mahkeme uyuşmazlıkları, uzun süreli kira sözleşmeleri veya ipotek takyidatları işlemi geçersiz hâle getirebilir ya da mülkiyetin tescilini engelleyebilir.

Ek maliyetler ve gecikmeler

Eski binalarda ve eski sanayi mülklerinde genellikle gizli kusurlar bulunur: taşıyıcı yapılardaki çatlaklar, yıpranmış altyapı sistemleri veya su yalıtımı sorunları. Bu sorunların giderilmesi proje bütçesini artırabilir ve takvimi uzatabilir.

İnşaat gecikmeleri de Golden Visa sürecini etkileyebilir. Sanayi mülklerinde herhangi bir gecikme, dönüşüm tamamlanana kadar yatırımcının oturma izni başvurusu yapamayacağı anlamına gelir. Koruma altındaki binalarda ise restorasyon ilk yenileme tarihinden önce tamamlanmazsa gecikmeler oturma izni yenileme başvurusunun reddedilmesine yol açabilir.

Gayrimenkul kullanımına ilişkin kısıtlamalar

Restorasyon veya dönüşüm sonrasında gayrimenkul yalnızca konut olarak kullanılabilir ya da uzun süreli kiraya verilebilir. Airbnb gibi platformlar üzerinden kısa süreli kiralama yasaktır. Bu kuralın ihlali oturma izninin iptal edilmesine ve €50,000—150,000 tutarında para cezasına yol açabilir.

Gayrimenkul ayrıca ofis, mağaza veya depo olarak kullanılamaz. Gayrimenkulde bir şirket adresinin kayıtlı olması bile ihlal olarak değerlendirilebilir.

Kısıtlamalar, oturma izninin geçerli olduğu tüm dönem boyunca uygulanır. Yunanistan göçmenlik makamı gayrimenkulün başka bir amaçla kullanıldığını tespit ederse oturma iznini iptal edebilir veya yenileme başvurusunu reddedebilir.

Yunanistan Golden Visa kapsamında €250,000’ya gayrimenkul satın almanın temel noktaları 

1. Yatırımcılar, uygun bir gayrimenkule en az €250,000 yatırım yaparak Yunanistan oturma izni alabilir. Uygun seçenekler arasında konut kullanımına dönüştürülmüş eski sanayi mülkleri ve restorasyon için koruma altındaki binalar bulunur.
2. Koruma altındaki bir binanın restorasyonu, oturma izni verildikten sonra ancak 5 yıl içindeki ilk yenilemeden önce tamamlanabilir.
3. Sanayi mülkleri, yatırımcı oturma izni başvurusu yapmadan önce konut kullanımına dönüştürülmelidir.
4. Yunanistan Golden Visa 5 yıllığına verilir. Yatırımcı uygun gayrimenkulü elinde tuttuğu ve program şartlarını karşılamaya devam ettiği sürece yenilenebilir.
5. Gayrimenkul yalnızca konut olarak kullanılabilir veya uzun süreli kiraya verilebilir. Kısa süreli kiralama yasaktır.