املاک در یونان: آنچه سرمایه‌گذار هنگام خرید ملک باید بداند

7 مزیت خرید ملک در یونان

برای سرمایه‌گذاران ایرانی، خرید ملک در یونان نه‌تنها راهی برای حفظ سرمایه است، بلکه روشی مطمئن برای دریافت اقامت اتحادیهٔ اروپا و دسترسی قابل‌پیش‌بینی به منطقهٔ شینگن در شرایط نرخ بالای ریجکتی ویزا محسوب می‌شود.

1. قیمت‌های پایین

املاک مسکونی در یونان ارزان‌تر از بسیاری از کشورهای اتحادیهٔ اروپا هستند. برای مقایسه، میانگین قیمت آپارتمان در یونان 2505 € به ازای هر مترمربع است؛ در ایتالیا 2980 € و در فرانسه 4640 €.

2. هزینه‌های نگهداری نسبتاً پایین

مالک ملک هزینه‌های خدمات شهری و مالیات سالانه را پرداخت می‌کند که از دو بخش تشکیل شده است: عوارض دولتی و مالیات شهرداری.

عوارض دولتی تا 13 € به ازای هر مترمربع است و به متراژ، تعداد طبقات، سال ساخت و موقعیت ملک بستگی دارد. نرخ مالیات شهرداری 0.025 تا 0.035% از ارزش ملک است که مقدار دقیق آن توسط مدیریت منطقه تعیین می‌شود. برای مقایسه، نرخ مالیات مشابه در پرتغال تا 0.8% و در اسپانیا تا 1% می‌رسد.

3. دارایی با نقدشوندگی بالا

قیمت املاک در یونان طی پنج سال گذشته حدود 25% افزایش یافته است. در سال 2024، قیمت آپارتمان‌های نوساز 9.1% و املاک مسکونی با قدمت بیش از پنج سال 4.9% رشد داشته‌اند.

اگر سرمایه‌گذار قصد سکونت در کشور را نداشته باشد، می‌تواند ملک را اجاره دهد و درآمد غیرفعال دریافت کند. خانه‌ای در نزدیکی دریا، بسته به متراژ و موقعیت، می‌تواند روزانه بین 80 تا 480 € درآمد ایجاد کند.

4. امکان دریافت اجازهٔ اقامت

اتباع خارجی با خرید ملک به ارزش حداقل 250,000 € می‌توانند مقیم یونان شوند. اجازهٔ اقامت طی حداقل 4 ماه صادر می‌شود.

5. چشم‌انداز دریافت تابعیت یونان

پس از پنج سال زندگی مداوم در کشور، فرد خارجی می‌تواند برای اقامت دائم اقدام کند و دو سال بعد از آن، درخواست پاسپورت یونان را ارائه دهد.

6. تقاضای بالای اجارهٔ املاک

در سال 2024 حدود 36 میلیون گردشگر از یونان بازدید کردند. اتباع خارجی در هتل‌ها و آپارتمان‌ها اقامت داشتند. بر اساس پیش‌بینی سرویس Statista، بازار اجارهٔ املاک تفریحی سالانه 0.28% رشد خواهد کرد و تا پایان سال 2028 به 270 میلیون دلار می‌رسد.

7. امکان خرید ملک به‌صورت غیرحضوری

برای خرید آپارتمان در یونان، حضور فیزیکی در کشور الزامی نیست. سرمایه‌گذار کافی است وکالت‌نامه‌ای برای یک وکیل تنظیم کند تا از طرف او در یونان اقدام کند.

بررسی بازار املاک یونان

کُند شدن رشد قیمت املاک مسکونی. ارزش املاک مسکونی در سال 2024 به میزان 8.7% افزایش یافت؛ این رقم در سال 2023 بالاتر و نزدیک به 14% بود. در عین حال، روند رشد در سال 2024 با هر فصل کاهش پیدا کرد: از 11% در ابتدای سال به 7% در پایان سال. بیشترین رشد قیمت مربوط به سالونیک با 11.2% در کل سال بود؛ در آتن قیمت‌ها 8.2% و در سایر شهرها 7.1% افزایش یافت.

رشد سرمایه‌گذاری‌ها. در سال 2023، اتباع خارجی مبلغ €2,133 میلیون برای خرید ملک در یونان هزینه کردند. در سه‌ماههٔ نخست سال 2024، حجم سرمایه‌گذاری خارجی از €1,900 میلیون فراتر رفت.

تمرکز سرمایه‌گذاران بر دریافت اجازهٔ اقامت یونان. سرمایه‌گذاران املاک را با هدف دریافت اجازهٔ اقامت یونان خریداری می‌کنند. در بازهٔ 2023 تا 2024، از هر 10 معامله، یکی در چارچوب برنامهٔ «ویزای طلایی» انجام شده است. در سال 2023، سرمایه‌گذاران 8,477 درخواست اجازهٔ اقامت ثبت کردند و این عدد در سال 2024 به 9,289 رسید.

تقاضای بالای املاک ثانویه. در سال 2024، 66% از املاک خریداری‌شده بیش از 20 سال قدمت داشتند و تنها 19% کمتر از پنج سال پیش ساخته شده بودند.

بیشترین خرید املاک ثانویه در آتیکا و سالونیک انجام شد؛ به‌ترتیب 83% و 80%. در سایر مناطق، تقاضا برای املاک نوساز بیشتر است: 28% از معاملات خریدوفروش مربوط به املاکی با سال ساخت حداکثر 2020 و 56% مربوط به املاک قدیمی‌تر بوده است.

راه‌اندازی سامانهٔ دیجیتال یکپارچهٔ املاک. در پایگاه دادهٔ جدید، اطلاعات چندین سامانهٔ ثبت و حسابداری ادغام می‌شود. این اقدام به شناسایی املاک اظهارنشده و جلوگیری از تخلفات مالیاتی کمک می‌کند. در نتیجه، احتمال افزایش قیمت اجاره وجود دارد؛ زیرا مالکان بار مالیاتی را به مستأجران منتقل خواهند کرد.

رشد بازار هتل در یونان. بازار هتل‌های یونان از نظر سرعت رشد، رتبهٔ سوم اتحادیهٔ اروپا را به خود اختصاص داد. گردشگران اغلب در هتل‌های پنج‌ستارهٔ مرکز آتن و سالونیک اقامت می‌کنند. در سال 2023، نرخ اشغال این هتل‌ها به‌ترتیب 94% و 15% افزایش یافت.

توسعهٔ پروژه‌های جدید هتلداری. در سال 2024، ساخت 60 پروژهٔ جدید هتل اعلام شد؛ از جمله JW Marriott در خانیا، Four Seasons در میکونوس و Conrad/Waldorf در آتن.

کدام مناطق یونان برای خرید ملک مناسب‌تر هستند

سرمایه‌گذاران بیش از همه در آتن و مناطق ساحلی پایتخت ملک خریداری می‌کنند. جزایر توریستی سانتورینی و کرت نیز محبوبیت بالایی دارند.

برای خرید ملک در این مناطق به ارزش حداقل €800,000، اتباع خارجی می‌توانند «ویزای طلایی» یونان را دریافت کنند.

آتن

آتن پایتخت یونان است و حدود یک‌سوم جمعیت کشور در آن زندگی می‌کنند. این شهر در ساحل دریای مدیترانه و در میان کوه‌ها قرار دارد.

در آتن همهٔ ساختمان‌ها کمتر از 12 طبقه هستند تا چشم‌انداز آکروپولیس پوشانده نشود. شهر کوچه‌های باریک و جاذبه‌های تاریخی متعددی دارد؛ از جمله معبد هفائستوس، باغ ملی و آگورای آتن.

اتباع خارجی متمول برای زندگی محله‌های آرام و سرسبز را انتخاب می‌کنند: کولوناکی، پلاکا، لیکاویتوس، کالی‌تئا. این محله‌ها به رستوران‌های مدرن، مناظر زیبا و مدارس معتبر شناخته می‌شوند.

قیمت ملک در مرکز شهر 3262 € به ازای هر مترمربع است و در حومه‌ها 3293 €.

سانتورینی

سانتورینی به خانه‌های سفیدرنگ مشهور است که چشم‌انداز خیره‌کننده‌ای به دریای اژه دارند. گردشگران اغلب برای استراحت ساحلی و ثبت عکس‌های یادگاری به این جزیره سفر می‌کنند. اجارهٔ آپارتمان یک‌خوابه در سانتورینی از €500 تا €2,000 در ماه است.

قیمت آپارتمان یا ویلا در مرکز تاریخی سانتورینی 4500 € به ازای هر مترمربع و در سایر مناطق 3000 € است.

کرت

کرت بزرگ‌ترین جزیرهٔ یونان است؛ جایی که می‌توان خلیج‌های آبیِ درخشان، کوه‌ها، باغ‌های زیتون و تاکستان‌ها را دید. قیمت املاک مسکونی در مناطق محبوب 3400 € به ازای هر مترمربع و خارج از این مناطق 2680 € است. در شهرهای بزرگ مانند ایراکلیون، خانیا و رتیمنو می‌توان آپارتمان یک‌خوابه را با 320 تا 500 € در روز اجاره کرد.

سالونیک

سالونیک دومین شهر بزرگ کشور و پایتخت غیررسمی «یونان شمالی» است. سواحل خالکیدیکی در فاصلهٔ 30 دقیقه‌ای با خودرو از سالونیک قرار دارند؛ جایی که سرمایه‌گذاران برای سکونت دائم یا اجاره‌دادن ملک خریداری می‌کنند.

در بازار سالونیک، املاک ثانویه بیشتر است؛ به‌ویژه در مناطق مرکزی. در حاشیهٔ شهر، مجتمع‌های مسکونی مدرن با پارکینگ، استخر و محوطهٔ سامان‌دهی‌شده ساخته می‌شود.

میانگین قیمت املاک مسکونی در سالونیک از آتن و جزایر پایین‌تر است: 3160 € به ازای هر مترمربع در مرکز شهر و 2260 € در مناطق کم‌طرفدارتر.

کورفو

کورفو جزیره‌ای در دریای یونی و در سواحل غربی یونان است. این جزیره یکی از گران‌ترین و محبوب‌ترین مقاصد یونان به شمار می‌رود. قیمت ملک در کورفو به نوع ملک و موقعیت آن بستگی دارد. میانگین قیمت هر 1 مترمربع 3000 € است.

این جزیره پس از آتن، دومین مقصد بازار املاک لوکس محسوب می‌شود. در سال 2024، تقاضا برای ملک در جزیره 15.6% افزایش یافت.

قیمت املاک مسکونی در مناطق مختلف یونان

منطقه	آپارتمان‌ها، هر م²	ویلاها، هر م²
آتن	€2,000—10,000	€3,000—5,000
میکونوس	€3,300—8,000	€3,000—9,000
سانتورینی	€3,300—8,000	€3,000—6,500
کرت	€2,200—8,000	€3,500—4,800
رودس	€2,200—5,000	€2,200—6,000
سالونیک	€1,800—4,700	€1,500—3,000

هزینه‌های خرید و نگهداری ملک در یونان چقدر است؟

در مقایسه با برخی کشورهای اتحادیهٔ اروپا، حداقل سرمایهٔ ورودی و هزینه‌های سالانهٔ مالکیت در یونان پایین‌تر است و انجام معاملات از راه دور از طریق وکالت‌نامه امکان‌پذیر است؛ مزیتی مهم در شرایط پیچیدهٔ سفر و انتقال‌های بانکی.

هزینه‌ها هنگام خرید ملک

خریداران ملک در یونان موظف به پرداخت مالیات‌ها و عوارض هستند. مالیات خرید املاک ثانویه 3.09% از ارزش کاداستری یا مبلغ معامله (هرکدام که بیشتر باشد) است. برای املاک نوساز، مالیات بر ارزش افزوده (VAT) به میزان 24% اعمال می‌شود. معمولاً این مالیات در قیمت نهایی ملک لحاظ شده و نیازی به پرداخت جداگانه ندارد.

• علاوه بر این، خریدار ملک هزینه‌های زیر را پرداخت می‌کند:
• حق‌الزحمهٔ دفتر اسناد رسمی — 1.5% از مبلغ معامله به‌علاوهٔ VAT؛
• گزارش فنی مهندس عمران — 0.3% از ارزش بازار ملک به‌علاوهٔ VAT؛
• هزینهٔ ثبت — از 1 تا 2%؛
• کمیسیون آژانس — از 2.5 تا 5%؛
• خدمات حقوقی — از 1.24 تا 2.5%؛
• خدمات مترجم — از €150.

هزینه‌های نگهداری ملک

تمامی مالکان موظف به پرداخت مالیات سالانهٔ دولتی هستند — از 0.01 تا 13 € به ازای هر مترمربع. نرخ مالیات به موقعیت ملک و ویژگی‌های آن از جمله متراژ، سال ساخت و تعداد طبقات بستگی دارد.

هر مالک همچنین مالیات شهرداری پرداخت می‌کند — از 0.025 تا 0.035% از ارزش ملک. مبلغ دقیق به سال ساخت و منطقهٔ قرارگیری ملک وابسته است.

اگر ارزش ملک بیش از €300,000 باشد، مالیات اضافی به میزان 1% از ارزش ملک اعمال می‌شود.

چه الزاماتی برای سرمایه‌گذاران هنگام خرید ملک وجود دارد

سرمایه‌گذاران بالای 18 سال، بدون سابقهٔ کیفری و دارای بیمهٔ درمانی می‌توانند در یونان ملک خریداری کنند.

برای خرید ملک، تبعهٔ خارجی باید شمارهٔ مالیاتی یونان را دریافت کرده و نسخه‌ای از اظهارنامهٔ مالیاتی سالانه از کشور تابعیت یا محل اقامت خود ارائه دهد.

سرمایه‌گذار می‌تواند با خرید ملک به ارزش حداقل €250,000 برای اجازهٔ اقامت اقدام کند. هم‌زمان، همسر، فرزندان و والدین او نیز می‌توانند این وضعیت را دریافت کنند. متقاضی موظف به پرداخت هزینهٔ بررسی درخواست است: €2,000 برای متقاضی اصلی و €150 برای هر یک از اعضای خانوادهٔ بالای 18 سال.

در صورتی که سرمایه‌گذار قوانین مهاجرتی را نقض کرده باشد، مالیات پرداخت نکرده باشد، مرتکب تخلف قانونی شده یا اطلاعات نادرست در زمان ارائهٔ درخواست اعلام کرده باشد، با درخواست اجازهٔ اقامت موافقت نخواهد شد.

فرایند اجاره‌دادن ملک

بر اساس نظرسنجی Focus Bari، 50% از سرمایه‌گذاران از املاک مسکونی برای سکونت شخصی استفاده می‌کنند و 50% دیگر ملک را با هدف اجاره خریداری می‌کنند.

برای اجاره‌دادن ملک، سرمایه‌گذار باید شمارهٔ مالیاتی دریافت کند و با یک شرکت مدیریت املاک قرارداد ببندد. درآمد حاصل از اجاره مشمول مالیات است.

دریافت شمارهٔ مالیاتی ثبت ملک

در مرحلهٔ نخست، سرمایه‌گذار شمارهٔ مالیاتی ثبت ملک را دریافت می‌کند. این کار از طریق پورتال رسمی دولتی myAADE انجام می‌شود. این شماره برای پرداخت مالیات بر درآمد حاصل از اجاره الزامی است.

انعقاد قرارداد با شرکت مدیریت املاک

داشتن قرارداد با شرکت مدیریت، فرایند اجاره را ساده‌تر می‌کند؛ به‌ویژه اگر مالک در یونان اقامت نداشته باشد. شرکت مدیریت از طرف مالک، مستأجر پیدا می‌کند، قراردادها را منعقد می‌کند و پرداخت‌ها را پیگیری می‌کند.

هزینهٔ خدمات شرکت مدیریت معمولاً بین 8 تا 10% از مبلغ اجارهٔ ماهانه است.

اگر سرمایه‌گذار از ملک برای دریافت اجازهٔ اقامت یونان استفاده کند، اجارهٔ کوتاه‌مدت مجاز نیست. برای این املاک فقط اجارهٔ بلندمدت با حداقل مدت 12 ماه امکان‌پذیر است.

دریافت اجاره‌بها

در سال 2025، سرمایه‌گذاران می‌توانند اجاره‌بها را به‌صورت نقدی یا از طریق حوالهٔ بانکی دریافت کنند. از سال 2026، اتباع خارجی فقط مجاز به انجام تراکنش‌ها از طریق حساب بانکی خواهند بود.

درآمد اجاره به موقعیت و متراژ ملک بستگی دارد. بازده سالانه برای آپارتمان‌های با مساحت بیش از 100 m² در مرکز و مناطق مختلف آتن 5.6%، در سالونیک 5.2% و در ایراکلیون 4.3% است.

پرداخت مالیات

مالک موظف است مالیات بر درآمد اجاره را پرداخت کند. نرخ مالیات بسته به میزان درآمد سالانه، از 15 تا 45% متغیر است.

چگونه ملک را در یونان بفروشیم

فروش ملک در یونان در هر زمان امکان‌پذیر است. برای این کار باید مدارک لازم را آماده کرد، خریدار یافت، قرارداد خریدوفروش را امضا نمود و مالیات بر درآمد حاصل از فروش را پرداخت کرد.

مالک می‌تواند از خدمات آژانس املاک استفاده کند؛ این آژانس مدارک را آماده کرده و خریدار را پیدا می‌کند. هزینهٔ خدمات چنین شرکتی معمولاً حدود 2% از مبلغ معامله است.

مدارک موردنیاز

پیش از امضای قرارداد خریدوفروش، فروشنده باید مدارک زیر را به خریدار ارائه دهد:

• سند مالکیت ملک؛
• گذرنامهٔ فنی ساختمان؛
• گواهی انرژی؛
• گواهی عدم بدهی مالیاتی و هزینه‌های خدمات شهری.

قرارداد مقدماتی

مالک و خریدار می‌توانند توافق‌نامه‌ای امضا کنند که نیت طرفین را تثبیت می‌کند. معمولاً خریدار برای رزرو حق خرید ملک، پیش‌پرداختی معادل 10% از ارزش ملک پرداخت می‌کند.

قرارداد خریدوفروش

قرارداد اصلی باید حتماً در دفتر اسناد رسمی منعقد شود که هزینهٔ خدمات آن بر عهدهٔ خریدار است. پس از امضای قرارداد، مالکیت ملک به خریدار جدید منتقل می‌شود.

مالیات

اگر مالک کمتر از 5 سال مالک ملک بوده باشد، باید مالیات بر عایدی سرمایه به میزان 15% پرداخت کند. این مالیات از تفاوت بین قیمت خرید و قیمت فروش ملک محاسبه می‌شود.

چگونه با خرید ملک اجازهٔ اقامت دریافت کنیم

اجازهٔ اقامت یونان از طریق خرید ملک به ارزش حداقل €250,000 صادر می‌شود. برای این منظور، اتباع خارجی ملکی با متراژ حداقل 120 m² خریداری می‌کنند.

یونان در مارس 2024 حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری را افزایش داد. ارزش ملک مسکونی برای دریافت اجازهٔ اقامت باید حداقل برابر باشد با:

• €800,000 — در سالونیک، میکونوس، آتیکا و سانتورینی؛
• €400,000 — در سایر مناطق کشور.

حداقل سرمایه‌گذاری €250,000 برای خریداران ساختمان‌های تاریخی و صنعتی اعمال می‌شود. این املاک را می‌توان بازسازی و به واحدهای مسکونی تبدیل کرد.

3 عیب خرید ملک در یونان

1. ریسک‌های خرید در مرحلهٔ ساخت

سازنده ممکن است به تعهدات زمانی عمل نکند یا ورشکست شود؛ همچنین شرایط بازار و قیمت ملک در بلندمدت می‌تواند تغییر کند.

کارشناسان املاک Passportivity فقط املاک یونان از سازندگان معتبر و بررسی‌شده را به سرمایه‌گذاران پیشنهاد می‌دهند.

2. خطا در محاسبهٔ متراژ

در یونان، مساحت کل بر اساس محیط خارجی محاسبه می‌شود و ضخامت دیوارها نیز لحاظ می‌گردد. اگر فروشنده اعلام کند مساحت ملک 100 m² است، متراژ مفید واقعی حدود 85 m² خواهد بود.

3. محدودیت در انتخاب املاک

اتباع خارجی مجاز به خرید ملک در نزدیکی پایگاه‌های نظامی و مرزهای ملی نیستند. در مناطق مرزی مانند دودکانس، جزایر شمال‌شرقی و شمال یونان، خرید ملک تنها با مجوز وزارت دفاع امکان‌پذیر است.

نکات کلیدی دربارهٔ خرید ملک در یونان

1. بازار املاک یونان در حال رشد است: قیمت املاک مسکونی در سال 2024 به میزان 8.7% افزایش یافت.
2. فرایند خرید شامل چند مرحله است: انتخاب ملک، دریافت شمارهٔ مالیاتی، امضای قرارداد مقدماتی و انعقاد قرارداد خریدوفروش.
3. با خرید ملک به ارزش حداقل €250,000، سرمایه‌گذاران اجازهٔ اقامت یونان را بلافاصله به مدت 5 سال دریافت می‌کنند.
4. سرمایه‌گذاران می‌توانند ملک را اجاره دهند و درآمد غیرفعال کسب کنند. اگر ملک برای دریافت اجازهٔ اقامت خریداری شده باشد، تنها اجارهٔ بلندمدت از 12 ماه مجاز است.
5. مالک می‌تواند ملک را فروخته و سرمایه را بازگرداند؛ اما در صورت مالکیت کمتر از 5 سال، پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه الزامی است.