Покупка недвижимости в Греции в 2024 году: цены, условия и процедура покупки, получение ВНЖ
25 июня 2024
Время чтения: 7 мин

Недвижимость в Греции: что нужно знать инвестору при покупке жилья

Недвижимость в Греции — это возможность сохранить капитал и получить вид на жительство в стране сразу на пять лет. Инвестор может использовать объект для собственного проживания или сдавать в долгосрочную аренду.

Покупка недвижимости в Греции состоит из нескольких этапов: сначала выбирают объект, вносят залог, затем подписывают договор купли‑продажи и получают документ о праве собственности.

5 преимуществ покупки недвижимости в Греции

1. Низкие цены на недвижимость. Жилье в Греции дешевле, чем в большинстве европейских стран — 2684 € за м². Для сравнения: недвижимость в Италии обойдется в 4021 €, а во Франции — 6038 € за м².

2. Невысокие затраты на содержание жилья. Они включают коммунальные услуги и ежегодный налог на недвижимость, размер которого составляет до 0,035% от стоимости объекта в 2023 году. Для сравнения: в Португалии ставка подобного налога достигает 0,8%, а в Испании — 1%.

3. Возможность получить ВНЖ в срок от четырех месяцев при покупке недвижимости от 250 000 €. Резидентами Греции на таких условиях становятся участники программы Greece Golden Visa Programme. Статус получают сразу на пять лет.

4. Недвижимость в Греции — ликвидный актив: на 23% выросли цены на жилье с 2017 года. Если инвестор покупает недвижимость для получения ВНЖ и не планирует жить в стране, он имеет право сдавать ее в долгосрочную аренду и получать пассивный доход. 

5. Перспектива получить гражданство Греции. Через пять лет непрерывной жизни в стране можно подать заявление на ПМЖ, а еще через два года — на паспорт. 

Что предлагает рынок недвижимости в Греции

Цены на жилую недвижимость в Греции выросли на 13,4% за 2023 год. Дороже всего стоят новостройки — от 1400 до 5000 € за м² в зависимости от региона.

Цены на недвижимость в Афинах растут быстрее, чем в других городах Греции. За 2023 год стоимость квартир в столице выросла на 16,5%. Этот показатель в несколько раз превышает рост цен на жилую недвижимость в Стокгольме, Мадриде, Париже и других крупных европейских городах — там цены выросли менее чем на 5% за год. 

В Греции выгодно сдавать недвижимость в аренду. Годовая доходность для квартир площадью более 100 м² в центральной части и районах Афин составляет 5,6%, в Салониках — 5,2%, а в Ираклионе — 4,3%.

В 2023 году страну посетило рекордное количество туристов — 32,7 млн человек. Они останавливались в отелях или арендовали апартаменты. По прогнозам сервиса Statista, рынок аренды жилья для отдыха будет расти на 0,28% ежегодно и к концу 2028 года составит 270 млн долларов. 

Греция пользуется популярностью у экспатов: иностранные граждане составляют около 7% от общей численности населения. Они арендуют жилье в течение всего года, а не только в туристический сезон. 

В Греции продолжится бум строительства, считают местные банки. Одна из причин роста рынка — жилищный кризис. Сейчас в стране высокий спрос на недвижимость, но мало предложений для покупки.

Интерес инвесторов стимулирует развитие жилищного рынка в стране. Иностранцы покупают исторические или бывшие промышленные здания, которые переделывают для сдачи в аренду — за последние годы их стоимость выросла на 50%.

Как купить недвижимость в Афинах
Современные и стильные апартаменты в престижном районе Афин. Рядом с домом находится парк, а вокруг — много оливковых деревьев, кипарисов и вечнозеленых кустарников

Рынок коммерческой недвижимости в Греции будет расти на 0,95% ежегодно до 2028 года и составит 269 млрд долларов. Страна продолжит привлекать иностранные инвестиции и развивать туристическую инфраструктуру.

Рынок отелей в Греции достиг 300 млн евро и занял третье место по темпам роста в Евросоюзе. Туристы чаще всего останавливаются в пятизвездочных отелях в центре Афин и Салоников. В 2023 году их заполняемость увеличилась на 94 и на 15% соответственно. 

В стране продолжают строить новые гостиничные комплексы. В первом квартале 2023 года по всей стране было одобрено более 170 проектов, строительство которых должно начаться в ближайшее время.

Какие регионы Греции лучше всего подходят для покупки недвижимости

Чаще всего инвесторы покупают недвижимость в Афинах и прибрежных районах столицы. Популярностью пользуются курортные острова Санторини и Крит.

Афины — столица Греции, где проживает треть населения страны. Город находится на побережье Средиземного моря в окружении гор. 

В Афинах нет зданий выше 12 этажей, чтобы не загораживать вид на Акрополь. В городе много узких улочек и исторических достопримечательностей: храм Гефеста, Национальный сад, Афинская Агора. 

Состоятельные иностранцы выбирают для жизни спокойные и зеленые районы: Колонаки, Плака, Ликавитос, Калифея. Они известны модными ресторанами, живописными видами и престижными школами.

Стоимость жилья в центре города составляет 2991 € за м², а на окраинах — 2791 €.

Крит — самый большой греческий остров. Он славится горными пейзажами, оливковыми рощами, виноградниками и лазурными бухтами. Стоимость жилой недвижимости составляет 3257 € за м² в популярных районах, а за их пределами — 2000 €.

Санторини известен белоснежными домами, из которых открывается захватывающий вид на Эгейское море. Остров часто посещают туристы, чтобы отдохнуть на пляже и сделать фотографии на память. Аренда однокомнатной квартиры на Санторини стоит от 800 до 1300 € в месяц. 

Стоимость апартаментов или вилл в историческом центре Санторини 4500 € за м², в других районах — 3000 €.

Как купить недвижимость в Греции
Элегантная вилла с крытой верандой и ландшафтным садом. Комплекс расположен рядом с лучшим песчаным пляжем на Санторини «Монолитос — Камари»

Как иностранцу купить недвижимость в Греции

Инвестор выбирает один или несколько объектов. Найти подходящую недвижимость можно самостоятельно в онлайн‑каталогах, например, на сайте Паспортивити.

Чтобы заключить договор купли‑продажи, необходимо сначала приехать в страну и осмотреть объект. Для этого получают шенгенскую визу. Уточнить список документов для визы можно в генеральном консульстве Греции в Москве по адресу: ул. Спиридонова, д. 14. Телефон: + 7 (495) 739‑22‑04. 

Чтобы совершить сделку, получают налоговый номер. Его выдают в местной налоговой инспекции или Службе внутренних доходов. Заявление подают лично или через адвоката. Иностранец получает налоговый номер, если за него поручится гражданин Греции. 

Юристы проверяют недвижимость. Им нужно убедиться, что продавец является полноправным собственником, а недвижимость не имеет обременений.

После проверки объект можно зарезервировать, если внести залог в размере 10% от стоимости. Вернуть залог можно в течение семи дней после сделки, если иностранец передумал покупать жилье.

Продавец и покупатель заключают предварительный договор — это соглашение, которое помогает сторонам подготовиться к сделке и защитить свои интересы. 

Предварительный договор составляют в двух экземплярах: один — на родном языке покупателя, второй — на греческом. Затем инвестор оплачивает от 40 до 60% стоимости объекта.

Основной договор купли‑продажи подписывают в присутствии нотариуса и юриста. Один из экземпляров составляют на греческом языке. Переводить договор на родной язык заявителя необязательно. 

Адвокат или нотариус регистрируют сделку в кадастровом реестре и земельном архиве. После этого объект полностью переходит в собственность покупателя.

Сколько тратят на покупку и содержание недвижимости в Греции

При покупке жилья в Греции предусмотрен налог. Для вторичного рынка недвижимости он составляет 3,09% от кадастровой стоимости или размера сделки — смотря какая сумма больше. 

Если иностранец покупает новый объект, он уплачивает НДС — 24%. До конца 2024 года для инвесторов действует льготная ставка в размере 3,09% — по величине налога на переход права собственности. НДС уже включен в стоимость объекта, поэтому инвестору не нужно ничего уплачивать дополнительно.

С будущего собственника также взимают:

  • нотариальный сбор — от 1 до 1,24% от суммы сделки;
  • регистрационный сбор — от 1 до 2%;
  • агентский сбор — от 2,5 до 5%;
  • юридическое сопровождение — от 1,24 до 2,5%.

На содержание недвижимости с владельцев взимается общегосударственный налог — от 0,01 до 13 € за м². Точная сумма зависит от местоположения объекта и его характеристик: площади, даты постройки, количества этажей. 

Каждый собственник обязан уплачивать налог в органы местного самоуправления — от 0,025 до 0,035% от стоимости объекта. Точную сумму устанавливает район, в котором расположена недвижимость. Также учитывают дату постройки. 

Если собственник владеет недвижимостью стоимостью от 300 000 €, с него взимается дополнительный налог — 1% от стоимости объекта.

Какие требования предъявляют к инвесторам при покупке недвижимости

Купить недвижимость в Греции могут инвесторы:

  • старше 18 лет;
  • без судимости;
  • с медицинской страховкой.

Чтобы приобрести недвижимость в стране, иностранец собирает пакет документов, в который входит регистрационный номер налогоплательщика, карта резидента и копия годовой налоговой декларации из страны гражданства или проживания.

Инвестор вправе претендовать на ВНЖ за покупку недвижимости от 250 000 € . Вместе с ним статус могут получить его супруг или супруга, дети и родители. Заявитель уплачивает сбор за подачу заявления — 2000 € за себя и 150 € за каждого члена семьи старше 18 лет. 

В получении ВНЖ могут отказать. Такое происходит, если инвестор нарушил правила миграционной политики, не платил налоги, не соблюдал закон или указал ложные сведения при подаче заявления.

Как получить ВНЖ за покупку недвижимости

Вид на жительство в Греции получают за покупку недвижимости на сумму от 250 000 €. Для этого иностранцы приобретают объект площадью от 120 м².

Греция повысила порог инвестиций в марте 2024 года. Теперь стоимость жилых объектов для получения ВНЖ составит: 

  • в Салониках, Миконосе, Аттике и на Санторини — от 800 000 €;
  • во всех остальных регионах страны — от 400 000 €.

Минимальная стоимость инвестиций в размере 250 000 € будет действовать для покупателей исторических и промышленных зданий в любом регионе Греции. Такие объекты разрешается отреставрировать и переоборудовать в жилые помещения.

Для инвесторов предусмотрен переходный период. Чтобы получить ВНЖ по старым условиям, необходимо внести депозит в размере 10% до 31 августа 2024 года и завершить сделку до 31 декабря 2024 года.

ВНЖ за покупку недвижимости выдают на пять лет. Чтобы поддерживать статус, объект нельзя продавать. После пяти лет жизни в Греции резидент вправе претендовать на ПМЖ, а через два года — на паспорт.

Как получить ВНЖ в Греции за покупку недвижимости: пошаговый процесс

Чтобы получить вид на жительство в Греции, иностранцы покупают недвижимость стоимостью от 250 000 €. Через пять лет жизни в стране инвестор вправе продать объект и вернуть вложения, но тогда он не сможет продлить ВНЖ.

PT4M
  1. 1 день
    Пройти предварительную проверку

    Комплаенс‑специалист Паспортивити проверяет, соответствует ли инвестор условиям программы. Процедура полностью конфиденциальна.

    Пройти предварительную проверку
    Пройти предварительную проверку
  2. До 2 месяцев
    Выбрать объект

    Найти подходящий объект можно на сайтах с проверенными объектами, например Паспортивити.

    Выбрать объект
    Выбрать объект
  3. От 1 недели
    Подготовить документы

    Юристы Паспортивити подготовят список документов, которые потребуются для покупки недвижимости и последующей подачи заявления на ВНЖ. Когда документы готовы, юристы заполнят государственные формы, переведут документы, заверят копии и помогут уплатить пошлины и сборы.

    В пакет документов входит: 

    • заполненная и подписанная анкета на получение вида на жительство;
    • паспорт;
    • две цветные фотографии на каждого заявителя;
    • выписка из банковского счета;
    • медицинская страховка;
    • подтверждение места проживания;
    • квитанция об уплате регистрационного сбора;
    • квитанция об уплате сбора за выдачу карты;
    • справка об отсутствии судимости.
    Подготовить документы
    Подготовить документы
  4. 1 день
    Зарегистрировать номер налогоплательщика и открыть банковский счет

    Налоговый номер выдают в любом отделении налоговой службы. Чтобы купить объект и получить ВНЖ за инвестиции, заявители открывают счет в национальном банке Греции.

    Зарегистрировать номер налогоплательщика и открыть банковский счет
    Зарегистрировать номер налогоплательщика и открыть банковский счет
  5. 2 недели
    Проверить юридическую чистоту недвижимости

    Когда объект зарезервирован, юристы Паспортивити проверяют чистоту недвижимости: отслеживают наличие обременений и притязаний третьих лиц.

    Проверить юридическую чистоту недвижимости
    Проверить юридическую чистоту недвижимости
  6. 5 дней
    Зарезервировать объект и заключить предварительный договор

    Зарезервировать объект можно после открытия счета в греческом банке. Для этого продавец и покупатель подписывают предварительный договор. Затем инвестор оплачивает 40—60% от стоимости объекта.

    Зарезервировать объект и заключить предварительный договор
    Зарезервировать объект и заключить предварительный договор
  7. 5 дней
    Подписать договор купли‑продажи

    Покупатель и продавец в присутствии нотариуса заключают договор купли‑продажи.

    Подписать договор купли‑продажи
    Подписать договор купли‑продажи
  8. 20 дней
    Зарегистрировать недвижимость

    Адвокат или нотариус регистрирует сделку в кадастровом реестре и земельном архиве. После этого реестр недвижимости выдает инвестору свидетельство о праве собственности. Затем адвокат подает его в иммиграционную службу.

    Зарегистрировать недвижимость
    Зарегистрировать недвижимость
  9. 1 день
    Подать документы на ВНЖ

    После покупки недвижимости можно подавать заявку на вид на жительство. Сделать это можно лично или через доверенное лицо. Затем инвестор получает сертификат, с которым можно находиться на территории Греции до одобрения заявки. Документ действует в течение года.

    Подать документы на ВНЖ
    Подать документы на ВНЖ
  10. 1—2 месяца
    Получить карту ВНЖ

    Чтобы забрать документ, необходимо предоставить загранпаспорт и вернуть сертификат о подаче документов на вид на жительство. ВНЖ за покупку недвижимости выдают на пять лет. По истечении срока его нужно продлить, а вложения сохранить.

    Получить карту ВНЖ
    Получить карту ВНЖ

Нужно ли уведомлять МВД России о получении ВНЖ в Греции

Если россиян получил вид на жительство, он обязан уведомить об этом МВД России. Срок подачи заявления составляет 60 дней с момента выдачи статуса. Для тех, кто получил ВНЖ за границей, срок считается от даты въезда на территорию России. 

Уведомить МВД России о виде на жительство можно лично в отделении, по почте или онлайн через портал Госуслуг. К заявлению необходимо приложить копии документов — карты вида на жительство и российского паспорта. За неуведомление предусмотрен штраф до 200 000 рублей.

3 недостатка покупки недвижимости в Греции

1. Покупка off‑plan — это приобретение недвижимости до завершения строительства. Застройщик может сорвать сроки или разориться, а рыночные условия и цена объекта в долгосрочной перспективе — измениться.

Специалисты по недвижимости Паспортивити предлагают инвесторам только объекты в Греции от проверенных застройщиков.

2. Ошибки в расчете площади. В России общую площадь считают по внутреннему периметру помещения. В Греции иначе — ее отмеряют по внешнему периметру и включают толщину стен. Если продавец утверждает, что площадь недвижимости 100 м², значит, фактически размер жилья примерно 85 м².

3. Трудности со сменой собственника. Иностранцам запрещено покупать недвижимость рядом с военными базами и национальными границами в целях безопасности. В пограничных регионах, например, Додеканесе, Северо‑Восточных островах и в Северной Греции приобрести объект можно только по разрешению Министерства обороны.

Главное о покупке недвижимости в Греции

  1. Рынок недвижимости в Греции растет: жилые объекты подорожали на 13,4% за 2023 год, а цена на коммерческие объекты будет расти на 0,95% ежегодно по прогнозам аналитиков.
  2. Процедура покупки недвижимости состоит из нескольких этапов: выбор объекта, получение налогового номера, подписание предварительного договора и заключение договора купли‑продажи.
  3. При покупке недвижимости на сумму от 250 000 € иностранцы могут получить ВНЖ в Греции сразу на 5 лет.
  4. В 2024 году правительство Греции повысило минимальный порог инвестиций. Но иностранные граждане могут купить жилье на старых условиях. Для этого необходимо внести депозит в размере 10% от стоимости объекта до 31 августа 2024 года и завершить сделку до 31 декабря 2024 года.

Часто задаваемые вопросы

Вид на жительство в Греции получают за покупку жилой или коммерческой недвижимости на сумму от 250 000 €. Статус резидента позволяет иностранцам жить в стране, учиться, пользоваться медицинскими услугами и путешествовать без виз по странам Шенгенского соглашения.

Сначала инвестор получает ВНЖ при покупке недвижимости на сумму от 250 000 €. Через пять лет иностранец вправе подать документы на ПМЖ, а еще через два года — на паспорт.

Самая дешевая недвижимость в Греции во Флорине, Киликсе, Драме и Иматии. В этих городах средняя стоимость квадратного метра не превышает 800 €.

Стоимость недвижимости зависит от региона. Средняя цена квартиры в новостройке — от 1400 до 5000 € за квадратный метр. Дороже всего недвижимость стоит в Афинах и курортных городах.

Стоимость жизни в Греции на 80% дороже, чем в России. Семья из четырех человек тратит в месяц 2769 €, без учета арендной платы.

За покупку объекта в старом фонде предусмотрен налог 3,09% от стоимости. Те, кто приобрел жилье в новостройке, платят НДС 24%.

Главное — в Телеграме

Поможем выбрать ВНЖ или паспорт за инвестиции с учетом вашего гражданства и задач

Содержание статьи

    Недвижимость в Греции: что нужно знать инвестору при покупке жилья