Недвижимость в Португалии: что россиянам нужно знать перед покупкой

Плюсы покупки недвижимости в Португалии

1. Долгосрочная инвестиция. Цены на недвижимость непрерывно растут: с 2015 по 2023 год объекты подорожали на 69,2%. Иностранцы покупают квартиры в Португалии, чтобы сохранить капитал и получать пассивный доход от аренды.

2. Пассивный доход. Россияне вправе покупать дома, виллы, коммерческие помещения, чтобы сдавать их в краткосрочную и долгосрочную аренду. В первом квартале 2024 года доходность жилья составила 7,3% по данным портала Idealista, это на 0,7% выше, чем за аналогичный период в 2023 году.

3. Возможность оформить ипотеку для покупки недвижимости в Португалии. Жилищный кредит выдают по ставке 3—3,5% годовых на срок — от 5 до 40 лет. Для сравнения, в августе 2024 средняя ставка на ипотеку в России составляла 19—20%.

4. Сравнительно невысокие налоги. Ежегодный муниципальный налог взимается в размере 0,3—0,45% от стоимости объекта городской черте, и 0,8% — в сельской местности. Это ниже, чем в других странах Евросоюза. Например, в Италии ежегодный налог составляет 1,06% от стоимости имущества.

5. Адрес регистрации в Португалии, который потребуется, чтобы получить португальский ИНН, открыть счет в португальском банке, подать документы на ВНЖ.

Резидентами Португалии могут стать иностранцы с постоянным пассивным доходом, цифровые кочевники, основатели стартапов, а также инвесторы. «Золотую визу» получают за вложения в экономику от 250 000 €.

Обзор рынка недвижимости Португалии

Недвижимость в Португалии стоит дороже, чем в других странах Евросоюза. Средняя стоимость покупки жилья составила 2722 € за м² в августе 2024 года — это на 9,1% выше, чем годом ранее. Для сравнения, в Испании жилая недвижимость стоит в среднем 2176 € за м² и подорожала на 8,6% за тот же период.

Рост цен на жилье связывают с повышенным интересом иностранцев к Португалии. Во втором квартале 2024 года прямые зарубежные инвестиции в объекты недвижимости составили 892,8 млн €. Это на 30% больше, чем в первом квартале того же года.

В Португалии выгодно сдавать недвижимость в аренду. В 2023 году цены на аренду выросли на 10,6% по сравнению с предыдущим периодом и составили 7,2 € за м² в среднем по стране. В Большом Лиссабоне — так называют португальскую столицу и ее города‑спутники, аренда достигла 11,9 € за м².

Сдавать в аренду коммерческие объекты выгоднее, чем жилые. Для сравнения, апартаменты приносят 7,3% годовых, офисы — 9,1%, магазины — 8,9%.

Закон № 10/2024 разрешает переводить коммерческую недвижимость в жилую без разрешения остальных владельцев помещений. Например, из офиса можно сделать квартиру, если проект перепланировки будет одобрен в местном муниципалитете.

Лучшие районы для покупки недвижимости в Португалии

Чаще всего иностранцы инвестируют в жилые объекты в Большом Лиссабоне, Алгарве, Порту и на Мадейре.

Лиссабон — столица Португалии, там жизнь стоит в 2—2,5 раза дешевле, чем в Берлине и Берне. Теплый климат Лиссабона позволяет сочетать работу и пляжный отдых. Солнце в португальской столице светит более 2800 часов в году, а Москве — 1730.

Кашкайш — город‑курорт на берегу Атлантического океана, находится в 30 минутах от Лиссабона на автомобиле. Кашкайш небольшой, по нему удобно ходить пешком или ездить на велосипеде.

Лоуреш и Одивелаш — города‑спутники Лиссабона подойдут для семей с детьми. Там расположены медицинские центры, государственные и частные школы, рестораны, магазины, парки и торговые центры.

Оэйраш часто называют португальской «Кремниевой долиной». В городе находятся офисы Nestlé, McDonald's, L'Oréal и других международных компаний. После работы местные жители могут сходить на пляж или прогуляться по набережной.

Порту — второй по численности населения город в Португалии и столица самого известного португальского напитка — портвейна. Город и одноименный муниципалитет построены над рекой Дуэро и имеют выход к Атлантическому океану. Исторический центр Порту находится в списке объектов всемирного наследия Юнеско. 

Алгарве — южный регион Португалии, который представляет собой непрерывную полосу пляжей, также известен лучшими полями для игры в гольф. Популярные города‑курорты — Фару, Лагуш, Албуфейра, Портимао, Тавира и Виламора. Там любят отдыхать Бонни Тайлер, Криштиану Роналду и Мадонна. 

Мадейра — архипелаг в Атлантическом океане и автономный регион в составе Португалии. Он состоит из двух населенных островов — Мадейры и Порту‑Санту — и группы пустынных. Добраться до архипелага можно на самолете или пароме.

Недвижимость на Мадейре пользуется спросом: туристы арендуют жилье круглый год, на остров часто приезжают яхтсмены. В 2023 году Мадейру посетили около 2 млн иностранцев.

Цены на жилую недвижимость в разных городах Португалии

Город	В центре города, м²	За пределами центра, м²
Лиссабон	6240 €	3212 €
Кашкайш	6750 €	4800 €
Порту	3320 €	2352 €
Фуншал	3619 €	2656 €
Албуфейра	2100 €	1990 €

Налоги и стоимость содержания недвижимости в Португалии

В Португалии платят налоги при покупке, продаже и владении недвижимостью. В большинстве случаев ставки одинаковы для юридических и физических лиц.

При покупке недвижимости в новостройке НДС входит в стоимость, ставка равна 23% на материковой части Португалии, 22% — на Мадейре, 16% — на Азорских островах. Владелец жилья не может вернуть уплаченный НДС в отличие от России.

Если жилье куплено на вторичном рынке, взимается налог на передачу права собственности — IMT. Это муниципальный налог, который уплачивают после заключения предварительного договора купли‑продажи объекта. Ставка налога варьируется от 0 до 7,5% в зависимости от стоимости объектов.

При покупке коммерческой недвижимости уплачивают фиксированный налог на передачу права собственности — 6,5%.

Покупатели также уплачивают гербовый сбор в размере 0,8% от стоимости объекта.

При продаже недвижимости продавец платит налог на прирост капитала, или IRS. Налоговые резиденты Португалии уплачивают налог с половины прибыли по сделке. Сумма прибавляется к остальному доходу за год при составлении налоговой декларации, налог рассчитывается по прогрессивной шкале. Для нерезидентов ставка составляет 28%.

Владельцы недвижимости ежегодно платят муниципальный налог на недвижимость — IMI. Ставка зависит от размещения объекта:

• 0,3—0,45% — от стоимости объекта в черте города;
• 0,8% — в сельской местности.

Дополнительный муниципальный налог на недвижимость AIMI, или налог на богатство уплачивают владельцы объектов стоимостью свыше 600 000 €. Ставка налога прогрессивная — от 0,7 до 1,5%. 

Доход от аренды также облагается налогом в размере 25% для жилых объектов и 28% — для коммерческих. Льготные ставки от 5 до 15% применяются, если недвижимость сдают на срок от пяти лет.

Стоимость коммунальных расходов для апартаментов стоимостью 85 м² составляет в среднем 116 €. Затраты на услуги ЖКХ зависят от площади жилья, наличия газового котла и кондиционера.

Особенности аренды и покупки недвижимости в Португалии

Местные жители ищут жилье для покупки и аренды на сайтах недвижимости — Imovirtual, Remax, Era, Mitula, Idealista. Цены зависят от региона, района проживания, возраста объекта, наличия теплоизоляции и отопления. Квартиры сдают обычно через риелтора, его услуги оплачивает собственник.

Часто в объявлениях указывают, что для заключения договора аренды необходим поручитель — fiador. Это платежеспособный гражданин Португалии, который ручается за иностранца финансово и готов за него платить в случае непредвиденных обстоятельств. Без поручителя арендатор
платит вперед за 2—4 месяца и оставляет депозит в размере двух‑трехмесячной арендной платы. 

Если арендатор расторгает контракт по своей инициативе, он должен заплатить за треть периода аренды. Например, если договор заключен на три года, но квартиросъемщик нашел новое жилье, ему придется полностью заплатить за первый год аренды.

При покупке недвижимости в Португалии существуют неочевидные сложности, на которые стоит обратить внимание:

1. Правило суброгации: должник отвечает по кредитным обязательствам своим имуществом. Если владелец жилья не вернул крупный заем, его недвижимость могут арестовать в счет погашения долга. 
2. Разрешение на строительство — если здание построено незаконно, его могут снести. Перед покупкой необходимо получить информацию о регистрации недвижимости в местных органах власти.
3. Сертификат энергоэффективности — все здания в Португалии должны иметь документ, в котором указана энергоэффективность объекта от A до G, где A — самая экономичная. Сертификат входит в пакет документов для заключения договора купли‑продажи. 

Владельцам домашних животных нельзя содержать более четырех кошек или трех собак в одной квартире, если она расположена в городской черте. Одновременно могут проживать только четыре взрослых питомца. Домашние животные должны быть зарегистрированы в системе электронной идентификации — SICAFE.

Ипотека в Португалии

Иностранцы вправе взять жилищный кредит в местных банках, для этого не нужно быть резидентом Португалии. Размер первоначального взноса для нерезидентов составляет от 30%.

Для обладателей ВНЖ в странах Евросоюза действуют более выгодные условия ипотеки — первоначальный взнос составляет от 20%. Для граждан и резидентов Португалии — от 10%.

Ипотечная ставка в Португалии составляет 3—3,5% годовых. Жилищные кредиты выдают на срок от 5 до 40 лет, причем возраст заемщика и срок кредитования в сумме не должны превышать 75 лет. Например, если россиянин в возрасте 50 лет берет ипотеку в Португалии, ему одобрят кредит максимум на 25 лет.

Чтобы получить ипотеку, иностранец собирает пакет документов, переводит их на португальский язык и заверяет у нотариуса. Основные документы:

• копия загранпаспорта;
• NIF — идентификационный номер налогоплательщика;
• выписка из банка за последние три месяца;
• справка о доходах за последний год;
• справка о размере заработной платы или пенсии за три месяца.

Процесс получения ипотеки занимает от 4 до 6 недель.

ВНЖ в Португалии за покупку недвижимости

С 2023 года правительство Португалии отменило ВНЖ за инвестиции в недвижимость, но иностранцы могут стать резидентами за вложения в культуру, научные проекты, инвестиционные фонды и местный бизнес. Покупка или аренда жилья — обязательное условие получения статуса вне зависимости от типа ВНЖ. 

ВНЖ за инвестиции выдают за вложения в португальскую экономику: от 250 000 € — за поддержку культуры и искусства, свыше 500 000 € — за покупку паев в инвестиционных фондах, инвестиции в местный бизнес и научные проекты.

Статус получают иностранцы от 18 лет без судимости и налоговой задолженности в Португалии, с легальным доходом и медицинской страховкой. Деньги для инвестиций должны быть заработаны за пределами Португалии.

Близкие родственники заявителя могут претендовать на получение статуса, например, супруг или супруга, дети и родители. 

Карта ВНЖ действует два года, затем ее продлевают каждые два года. Чтобы поддерживать статус, иностранцы должны сохранять инвестиции и проводить в Португалии не менее семи дней в году.

ВНЖ для финансово независимых лиц выдают состоятельным иностранцам с пассивным доходом от 870 € в месяц. Источники дохода могут быть разные: деньги от сдачи недвижимости в аренду, дивиденды, пенсия. Первая карта ВНЖ действует два года, затем ее можно продлить еще на три года.

Статус вправе получить члены семьи иностранца: супруг или супруга, дети и родители. При этом сумма дохода увеличивается — на 435 € за супруга или родителя, на 261 € — за каждого ребенка.

ВНЖ для цифровых кочевников получают иностранцы с удаленной работой и доходом от 3480 € в месяц. Карту ВНЖ выдают на два года, затем ее можно продлить.

В заявку можно включить близких родственников: супруга или супругу, детей и родителей. При этом сумма дохода возрастает на 5220 € за супруга, на 3132 € за каждого ребенка.

ВНЖ для предпринимателей получают иностранцы, которые создают новую компанию, покупают долю в местном бизнесе или открывают филиал иностранной компании в Португалии. Карту ВНЖ выдают на два года, затем ее продлевают еще на три года.

ВНЖ выдают заявителям старше 18 лет без судимости и с официальным доходом от 10 440 € в год. Резидентами также могут стать супруг или супруга, дети и родители.

ВНЖ для воссоединения семьи выдают членам семьи резидента — супругу или супруге, детям и родителям. Основной заявитель подтверждает доход от 870 € в месяц. За каждого взрослого доплачивают 435 €, за каждого ребенка — 261 €. Срок действия карты ВНЖ два года — с возможностью продления.

Главное о недвижимости в Португалии

1. Недвижимость в Португалии стоит дороже, чем в других странах Евросоюза. В августе 2024 года средняя цена покупки квартиры равна 2722 € за м². Для сравнения, в соседней Испании жилые объекты стоят 2176 € за м².
2. В Португалии выгодно сдавать недвижимость в аренду. За 2023 год стоимость аренды выросла на 10,6% и составила 7,2 € за м². Дороже всего стоит аренда объектов в агломерации Большого Лиссабона.
3. Иностранцы вправе покупать, продавать и сдавать недвижимость в краткосрочную и долгосрочную аренду. Для этого не надо быть резидентом Португалии.
4. Ипотеку в Португалии выдают по ставке 3—3,5% годовых, срок кредита составляет от 5 до 40 лет.
5. С 2023 года правительство Португалии отменило ВНЖ за инвестиции в недвижимость, но иностранцы вправе получить статус за инвестиции в фонды, культуру, науку и местный бизнес.