Недвижимость 
30 апреля 2026 г. 
Время чтения: 6 мин Гайд по ипотеке в Испании: от ставок до льгот
Около 40 000 человек оформляют ипотеку в Испании ежемесячно, в это число входят как резиденты, так и нерезиденты страны. Но для последних условия будут строже: покупателей ждут дополнительные проверки, более высокий первоначальный взнос и ипотечные ставки. В статье — все, что нужно знать, перед подписанием ипотечного договора.
Поделиться 
Telegram 
ВКонтакте
Закладки 
Виды ипотеки в Испании
Чтобы получить ВНЖ, иностранцы подтверждают адрес регистрации в Испании. Для этого можно арендовать недвижимость или купить, в том числе в ипотеку.
Испанские банки предлагают три вида ипотеки, которые различаются по схеме расчета ставки.
С фиксированной ставкой
Ипотечная ставка и сумма выплат не меняются в течение всего ипотечного срока. Покупатель заранее знает, сколько он будет платить, и эта сумма гарантированно не изменится. Ипотеку с фиксированной ставкой оформляют на срок до 20 лет.
Преимущество фиксированной ставки — стабильность. Заемщик не зависит от экономической ситуации в стране и от колебаний базовой ставки.
Из недостатков — обычно фиксированная ставка выше плавающей. По состоянию на начало 2026 года банки предлагают от 2 до 4% годовых.
С плавающей ставкой
Ипотечная ставка рассчитывается как сумма постоянного процента и базовой ставки, которая называется Euribor. По состоянию на март 2026 года базовая ставка равна 2,87% годовых [29] Источник: Актуальную ставку Euribor публикуют на сайте Национальной статистики Испании .
Ставка по ипотеке пересматривается раз в шесть месяцев или раз в год [30] Источник: Изменения ипотечной ставки регулируется Законом №5/2019 . Допустим, постоянный процент равен 1% а базовая ставка — 2,9%, тогда для расчета ипотечной ставки суммируют два показателя, она будет равна 3,9%. Если через год базовую ставку снизят до 2,6%%, ипотечную пересчитают, она составит 3,6% годовых.
Обычно плавающая ставка ниже фиксированной. Ее выбирают покупатели, которые планируют выплачивать ипотеку в течение
Основной недостаток ипотеки с плавающей ставкой — непредсказуемость. Заемщик может уплатить меньше процентов, в случае снижения базовой ставки, или переплатить, в случае ее повышения.
Со смешанной ставкой
Срок ипотеки делится на периоды: часть выплачивают по фиксированной ставке, часть — по плавающей. Обычно период фиксированной ставки длится около пяти лет, затем меняется на плавающую. На практике среди кредиторов это сравнительно редкое предложение.
Условия получения ипотеки для резидентов и нерезидентов Испании
Процентные ставки и ипотечные условия зависят от наличия резидентства в Испании, характеристики заемщика, а также от стоимости недвижимости.
Первоначальный взнос
Чаще всего сумма первоначального взноса составляет
2763 € за м² — средняя стоимость недвижимости в Испании. Самые дорогие объекты продают на Балеарских и Канарских островах, в Стране Басков. Цены стабильно растут: в феврале 2026 года они увеличились на 17% в годовом исчислении, согласно данным портала Idealista [31] Источник: Детали отчета о ценах на испанскую недвижимость на портале Idealista .
Если иностранец без испанского ВНЖ покупает апартаменты площадью 60 м², примерная сумма первоначального взноса составит 50 000 €. С испанским ВНЖ ее можно снизить до 33 000 €.
Первоначальный взнос выше для заемщиков, которые покупают коммерческую недвижимость или земельные участки под строительство. В таком случае чаще всего нужно внести 50%. У владельцев коммерческой недвижимости банк может запросить
Срок погашения ипотеки
На этапе заключения договора банк и заемщик устанавливают срок, в течение которого заемщик будет выплачивать ипотеку без учета досрочных погашений и переплат. Обычно сроки колеблются от 20 до 30 лет.
Чем больше срок, тем ниже ежемесячный платеж. При этом переплата процентов будет выше.
Ставки и ежемесячный платеж
Ставка напрямую влияет на сумму ежемесячного платежа, которая складывается из части долга и процентов.
Чтобы рассчитать проценты, оставшуюся сумму долга умножают на действующую ставку. Так, в первые годы ипотеки проценты выше, чем в последующие — даже при условии фиксированной ставки.
Сумма ежемесячного платежа обычно составляет от 500 до 800 €.
Ипотечные ставки в популярных банках Испании
| Банк | Годовая процентная ставка |
|---|---|
| IberCaja | От 3,25% |
| Santander | От 3,5% |
| Sabadell | От 3,58% |
| BBVA | От 3,67% |
| CaixaBank | От 4,4% |
Налоги и сопутствующие расходы
Заемщик оплачивает оценку недвижимости, банк — услуги нотариуса, регистрационные и агентские сборы, налоги. Обязанности сторон регулирует закон №5/2019 [32] Источник: Обязанности сторон по расходам закреплены в статье 14 Закона №5/2019 .
Оценка недвижимости обойдется в
Часть расходов связана с процессом покупки недвижимости, в том числе:
- налог на передачу права собственности — от 6 до 10% стоимости объекта;
- гербовый сбор — от 1% стоимости объекта;
- услуги нотариуса — от 0,1% суммы сделки.
Организационный взнос взимают банки за изучение кредитной истории заемщика и анализа ипотечных рисков. Также могут взимать комиссию, если ипотеку оформляют в иностранной валюте.
Сравнение ипотечных условий для резидентов и нерезидентов Испании
| Условие | Для резидентов | Для нерезидентов |
|---|---|---|
| Первоначальный взнос | ||
| Ставка | 2, | |
| Срок погашения | До 30 лет | До 20 лет |
Требования к заемщику: кто может взять ипотеку в Испании
Банк проверяет заемщика на платежеспособность перед тем, как одобрить ипотеку. На решение влияют возраст, доход, кредитная история человека.
Оформить ипотеку можно с 18 лет. На практике сотрудники банка могут посчитать возраст после выплаты ипотеки — он не должен превышать
Доход и долговая нагрузка
Заемщик предоставляет банку трудовой договор, налоговые декларации и другие документы, которые подтверждают доход. Также банк может оценить стоимость залогового имущества.
Размер дохода влияет не только на одобрение ипотеки, но и на сумму платежа. Плата по ипотечному и другим кредитам не должна превышать
Кредитная история
Банк оценивает кредитный рейтинг как в Испании, так и в стране гражданства. Для последнего могут запросить дополнительные документы, которые подтверждают кредитную историю: кредитные отчеты, выписки по банковским счетам, данные о действующих кредитах.
Заемщик может самостоятельно запросить информацию о себе через Центральный кредитный реестр Испании [33] Источник: Запросить отчет о рисках можно на официальном сайте банка Испании . По данным реестра он может примерно оценить личный кредитный рейтинг и шансы на одобрение ипотеки.
Гражданство и резидентство
Отсутствие ВНЖ не является причиной отказа в ипотеке, но на практике банки могут отказать без объяснений.
Наличие резидентства в Испании влияет на ипотечные условия. Резидентам и гражданам банки предлагают более низкие ставки и меньшую сумму первоначального взноса, чем нерезидентам.
На сайтах некоторых банков работают ипотечные калькуляторы, которые предлагают продукты по характеристикам недвижимости и заемщика. Например, по калькулятору банка Santander шансы получить ипотеку у россиян ниже, чем у граждан
При покупке недвижимости иностранец вправе зарегистрироваться в ней и получить адрес проживания в Испании. Это одно из важных требований для получения испанского ВНЖ. Как альтернатива, заявитель на ВНЖ может арендовать недвижимость.
Если же клиент выбирает покупку недвижимости, эксперты Паспортивити помогают подобрать объект, подходящий под задачи и пожелания клиентов. Наша компания работает с проверенной базой застройщиков.
Анастасия Агафонова
Юрист по вопросам международного права
Как получить ипотеку в Испании: пошаговый процесс
Испанская ипотека доступна резидентам и нерезидентам — процедура получения не меняется. Но наличие ВНЖ повышает шансы на одобрение ипотеки и на открытие счета, необходимого для проведения платежей.
-
Предварительное одобрение
Заемщик делает запрос в банк, указывает данные о доходе, примерную сумму и расположение недвижимости. Банк обрабатывает заявку и предоставляет ипотечное предложение — оно и считается предварительным одобрением.
Этап необязательный, но он ускоряет одобрение ипотеки после выбора недвижимости.
-
Выбор недвижимости
Иностранец выбирает объект, который будет покупать в ипотеку.
-
Оценка объекта
Оценку проводят компании, которые получили одобрение Банка Испании. Проверить наличие лицензии у оценщика можно по официальному реестру [35] Источник: Официальный реестр на сайте Банка Испании .
-
Открытие счета в испанском банке
Иностранец открывает счет в испанском банке и перечисляет на него деньги, с которых будет выплачивать ипотеку.
-
Формальное ипотечное предложение
Банк проводит проверку заемщика на платежеспособность. В случае одобрения высылает подробное ипотечное предложение минимум за десять дней до подписания договора. В предложении прописывают процентные ставки, график погашения ипотеки, комиссии, валюту.
Если заемщик выбрал ипотеку с плавающей ставкой, банк предоставляет описание, как будет меняться ставка в различных обстоятельствах.
-
Подписание договора нотариусом
Заемщик подписывает ипотечный договор в присутствии государственного юриста, затем делает первоначальный взнос.
Документы для получения ипотеки в Испании
Список документов может отличаться в зависимости от банка и ситуации покупателя. В стандартный пакет входят паспорт или удостоверение личности заемщика, подтверждение платежеспособности, документы на недвижимость.
Налоговый номер иностранца, или NIE, — один из обязательных документов для оформления ипотеки. Его получают лично в иммиграционном офисе Испании или через испанские консульства в стране проживания.
К документам о доходе относят налоговые декларации, трудовые договоры, платежные ведомости, выписки банковского счета. Банки могут дополнительно потребовать подтвердить источник дохода, например предоставить письмо от работодателя.
Отчет об оценке недвижимости составляют с помощью компаний, которые получили одобрение Банка Испании. Отчет необходим для расчета ежемесячных платежей и понимания доступности кредита.
Льготы на ипотеку в Испании
Испанские банки предлагают льготные периоды, в течение которых заемщик выплачивает только проценты по ипотеке или вовсе приостанавливает выплаты. Такой вариант помогает снизить долговую нагрузку в первые годы ипотеки.
Заемщику важно понимать: если выплачивать только проценты, сумма займа не изменяется, а только откладывается на более поздний срок.
Банки снижают процентную ставку за пользование своими услугами. Например, если заемщик получает зарплату на карту ипотечного банка, оплачивает ей покупки, оформляет страховку.
Ставку снижают при покупке энергоэффективной недвижимости по программе «зеленой ипотеки». Льгота действует с 2019 года, ей могут воспользоваться покупатели новых домов с минимально возможным потреблением энергии [36] Источник: Новость о запуске льготных «зеленых ипотечных кредитов» .
В Испании недвижимость классифицируют по уровню энергоэффективности от A до G. Для получения «зеленой ипотеки» подойдут объекты с классом A и B, обычно это новостройки с качественной теплоизоляцией и минимальным потреблением энергии.
При покупке первого жилья первоначальный взнос снижают до 0%. Льготой могут воспользоваться заемщики до 35 лет включительно, а также семьи с несовершеннолетними детьми. Доход заемщика не должен превышать 37 800 € в год [37] Источник: Условия льготной ипотеки для молодежи на сайте Института официального кредита .
Нюансы получения ипотеки в Испании
74% жителей Испании владеют собственным жильем — это на 6% выше, чем в среднем по Евросоюзу. Необязательно жить в Испании, чтобы купить там недвижимость, в том числе в ипотеку. Но нужно знать о некоторых нюансах.
Заемщик может переплатить
Иностранцу нужен счет в испанском банке. Нерезидентам открыть счет может быть трудно — банки часто отказывают россиянам без вида на жительство.
После закрытия ипотеки заемщик получает свидетельство об аннулировании. Его нужно передать в земельный кадастр. Если этого не сделать, объект останется с обременением — возникнут трудности при продаже.
Как получить ВНЖ в Испании
Испанские банки предлагают резидентам более выгодные ипотечные условия, чем нерезидентам. Получить испанский ВНЖ можно через запуск стартапа или подтверждение зарубежного дохода.
Подтвердить пассивный зарубежный доход
Если иностранец имеет сбережения или получает пассивный доход за пределами Испании, он может претендовать на ВНЖ для финансово независимых лиц. В качестве источников дохода подходит пенсия, дивиденды, доход от сдачи недвижимости в аренду.
Минимальные требования к доходу — 28 800 € в год, или 2400 € в месяц. Если в заявку включают членов семьи, к этой сумме добавляют еще 7200 € за каждого человека.
Вместе с основным заявителем ВНЖ получают супруг или супруга, дети и родители независимо от возраста. На каждого члена семьи оформляют медицинскую страховку.
Первую карту ВНЖ выдают на год. Ее можно продлить на два года, при этом нужно показать сбережения в два раза больше — от 57 600 €.
Подтвердить активный зарубежный доход
Цифровые кочевники получают ВНЖ в Испании, если подтверждают доход от 2850 € в месяц. Источником дохода может быть работа в найме, деятельность самозанятого или бизнес.
Семья иностранца переезжает вместе с ним. В заявку разрешено включить супруга или супругу, детей, родителей, бабушек и дедушек. При этом повышается требование к ежемесячному доходу: на 1070 € — за супругу, на 360 € — за других членов семьи.
Первичный ВНЖ выдают на три года, затем его можно продлить еще на два. Через пять лет жизни в Испании иностранец претендует на постоянный ВНЖ.
Главное об ипотеке в Испании
- Оформить ипотеку в Испании могут как резиденты, так и нерезиденты страны.
- Испанские банки предоставляют ипотеку с фиксированной, плавающей или смешанной ставкой.
- Первоначальный взнос составляет
20—30 % от стоимости недвижимости. Ипотечная ставка колеблется от 2 до 4%. - Банки проверяют заемщика на платежеспособность: изучают кредитную историю и источники дохода.
- Испанские банки предлагают иностранцам с ВНЖ более выгодные условия, чем иностранцам без него.
- Испания предоставляет ВНЖ финансово независимым лицам, цифровым кочевникам, основателям стартапов.
Об авторах
Часто задаваемые вопросы
Испанские банки могут отказать заемщикам с плохой кредитной историей, низким доходом или доходом, несоразмерным со стоимостью недвижимости. В некоторых случаях банки отказывают без объяснения причин.
В Испании нет ограничений для иностранных заемщиков. Но условия для резидентов и нерезидентов различаются: для последних обычно действуют повышенные ставки и сумма первоначального взноса.
Базовая ставка в Испании составляет 3,23% по состоянию на март 2026 года. Испанские банки предлагают ипотеку под
Зависит от условий ипотеки. В Испании сравнительно низкие ипотечные ставки — около 3%, при этом цены на недвижимость растут до 17% в год. Но при оформлении ипотеки важно учитывать риски, например колебания валюты или рост плавающей ставки.
Сумма первоначального взноса составляет около 20% от стоимости недвижимости. Для нерезидентов Испании требование выше — до 30%. Молодые люди до 35 лет включительно и семьи с несовершеннолетними детьми могут воспользоваться льготами и не платить первоначальный взнос.
Да, в Испании по закону можно досрочно погасить ипотеку. Обычно банки взимают дополнительную комиссию, но она не перекрывает выгоду от экономии на процентах.
Закон не обязывает открывать счет в испанском банке, чтобы оформить ипотеку. На практике счет необходим: без него банки могут отказать в ипотеке или установить наименее выгодные условия.
