Недвижимость в Парагвае в 2026: цены, налоги и стоимость содержания

5 преимуществ покупки недвижимости в Парагвае

Благодаря росту экономики недвижимость в Парагвае — ликвидный актив. В некоторых случаях покупка объекта может стать основанием для получения статуса постоянного резидента страны.

1. Нет ограничений для иностранцев

В Парагвае иностранец вправе купить жилой или коммерческий объект на тех же условиях, что и гражданин страны, без квот по национальности и без обязательного проживания в стране. Статья 109 Конституции Парагвая гарантирует право частной собственности без указания на гражданство владельца ^[1] Источник: Текст Конституции опубликован на сайте Библиотеки и Центрального архива Национального конгресса Парагвая .

2. Инвестиции в растущую экономику

По данным Всемирного банка, в 2025 году реальный ВВП Парагвая вырос на 6,6%. Средний рост экономики в 2026—2028 годах прогнозируется на уровне около 4,3% в год ^[2] Источник: Отчет о состоянии экономики Парагвая опубликован на сайте Всемирного банка .

Рост экономики стимулирует развитие бизнеса и инфраструктуры в стране. Это, в свою очередь, формирует спрос на недвижимость.

3. Низкий порог входа при высокой ликвидности актива

Недвижимость в Парагвае стоит дешевле, чем в Евросоюзе и даже в соседних Аргентине и Бразилии. Например, цена за 1 м² в столице Асунсьоне — 1746 $, в Буэнос-Айресе — 2644 $, в Сан-Паулу — 3637 $ ^[3] Источник: Средние цены на покупку и аренду недвижимости в разных городах публикует онлайн-портал Numbeo .

Количество предложений аренды офисов в Асунсьоне с 2020 по 2025 год выросло на 20%, а цена на аренду современных офисов класса А — на 50%: с 12 $ за м² в 2020 году до 18,2 $ — в 2025 года ^[4] Источник: Обзор динамики цен на аренду офисных помещений опубликован парагвайским СМИ The Asuncion Times .

В 2026 году купить торговое помещение в столице можно за 700 000 $, в Мариано Роке Алонсо — за 283 000 $, в Капиата — за 350 000 $. Небольшой отель — например, в Арегуа — обойдется в 240 000 $ ^[5] Источник: Предложения на рынке коммерческой недвижимости Парагвая публикует портал InfoCasas .

4. Возможность получать доход от аренды

Коммерческая недвижимость позволяет получать пассивный доход от сдачи объекта в аренду. Например, в Асунсьоне годовая доходность офисных помещений оценивается в 7%, торговых помещений — 9%, складов и логистических объектов — 10% и выше ^[6] Источник: Обзор доходности коммерческих объектов публикует девелоперское агентство Civis .

5. Путь к ПМЖ в Парагвае

С 2026 года в Парагвае действует программа постоянного ВНЖ через инвестиции в недвижимость. Чтобы подать заявку, нужно купить объект на сумму от 200 000 $.

ПМЖ в Парагвае выдают за инвестиции в недвижимость, которая приносит доход. Это могут быть апартаменты для сдачи в аренду или коммерческие объекты.

Обзор рынка недвижимости Парагвая

Объемы строительства, темпы продаж и цены на недвижимость в Парагвае стабильно растут с 2024 года. Этот тренд связан с быстро развивающимся строительством в частных секторах.

Развитие строительного сектора

Строительный сектор Парагвая вырос примерно на 6% в 2024—2025 годах. В первом полугодии 2026 года рост составил 11,8% по сравнению с тем же периодом 2025 года ^[7] Источник: Данные опубликованы в отчете Центрального банка Парагвая .

В стране растет количество как жилых, так и коммерческих объектов. Частные застройщики увеличили объемы строительства на 8% за первый квартал 2026. При этом проекты, которые финансирует государство, не успевают сдавать в срок. План годового бюджета был выполнен на 29% ^[8] Источник: Статистика опубликована в отчете Национальной палаты строительной отрасли . То есть инфраструктура комплексов появляется позже, чем сами объекты.

Динамика продаж недвижимости в Парагвае

Официальной государственной статистики по объему сделок с жилой и коммерческой недвижимостью нет. Оценить уровень продаж можно косвенно по отчету Центрального банка Парагвая и данным риелторских агентств и застройщиков.

Среднее количество продаж новых жилых объектов в Асунсьоне увеличилось со 134 в 2023 году до 246 в 2024 году. При этом цены на новые апартаменты за этот период выросли в среднем на 17,5% ^[9] Источник: Анализ рынка недвижимости публикует риелторская компания Citrino Capitals Real Estate . 

Ипотечные кредиты — один из индикаторов роста продаж. Местные жители стали покупать недвижимость на большие суммы. Так, с декабря 2025 года по май 2026 года сумма по открытым банками ипотекам увеличилась на 205%. Доля таких кредитов составляет примерно 3,5% от всего ВВП страны ^[10] Источник: Данные Центрального банка Парагвая опубликованы на отраслевом портале о недвижимости El Inmobiliario Paraguay .

Цены на жилую и коммерческую недвижимость

Официального индекса цен жилья в Парагвае нет. Центробанк публикует только индекс потребительских цен на стройматериалы. Поэтому ориентироваться можно на данных риелторов и застройщиков.

Коммерческая недвижимость стоит дешевле жилой. Медианная стоимость коммерческих объектов на август 2026 года в целом по стране составила 714 $ за м², при этом в Асунсьоне в два раза дороже — 1489 $ ^[11] Источник: На основе данных агентства недвижимости TuLugar .

Для жилых объектов в Парагвае медианная стоимость еще выше — 1635 $ за м². В Асунсьоне апартаменты в среднем стоят 1800 $ за м².

Цены на жилую недвижимость растут быстрее в новостройках. Объекты в старых районах Асунсьона, таких как Вилья-Морра и Карместас, становятся дороже на 7—9% в год, а в новых районах Тринидад или Манора — на 12% ^[12] Источник: Анализ рынка недвижимости Парагвая опубликован на сайте агентства недвижимости Inmovia .

Стоимость аренды офисов растет только в сегменте класса А. Это новые или полностью реконструированные здания с кондиционерами, качественной отделкой, охраной и парковкой. Цена таких объектов в 2025 году достигла 18,2͏͏ $ за м² и выросла на 23,6% по сравнению с 2024 годом ^[13] Источник: Данные аналитической компании JLL опубликовал бизнес-портал Парагвая ABC . 

Более простые и чаще более старые офисы класса В можно снять по цене около 12 $ за м², что соответствует предложению, которое было годом ранее.

Коммерческие помещения в Асунсьоне стоят от 1900 до 3550 $ за м². Аренда же 1 м² такой недвижимости варьируется — от 17 до 22 $ ^[14] Источник: По данным анализа предложений на портале недвижимости Парагвая InfoCasas .

Какую недвижимость в Парагвае может купить иностранец

Иностранец вправе купить любую недвижимость в Парагвае: жилую, коммерческую, промышленную и сельскохозяйственную. Для покупки не нужно получать статус резидента страны. Статья 2 Закона № 117/91 «Об инвестициях» устанавливает, иностранный инвестор имеет те же гарантии, права и обязанности, что и граждане ^[15] Источник: Текст закона опубликован на сайте Государственного архива Парагвая .

Ограничение действует для граждан Аргентины, Бразилии и Боливии. Им запрещено владеть сельскохозяйственной недвижимостью в 50-километровой приграничной зоне Парагвая ^[16] Источник: Текст закона опубликован на сайте Государственного архива Парагвая .

Если иностранец получает статус постоянного резидента Парагвая, то ограничения на покупку сельского объекта в приграничных зонах для него перестают действовать. Такие поправки были внесены в Закон № 2532 «Об установлении зоны безопасности на границе Республики Парагвая» от 17 февраля 2005 года ^[17] Источник: Текст закона опубликован на сайте Государственного архива Парагвая .

Доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости

Инвестиционная доходность коммерческой недвижимости в Парагвае зависит от типа и класса объекта, его расположения, уровня заполняемости и условий договора с арендатором. Рассчитать валовую доходность объекта можно только математически, реальных данных в официальных источниках нет.

Аренда офисов в Асунсьоне приносит от 5 до 8% годового дохода, по данным за четвертый квартал 2023 года. В тот же период офисы класса А продавались в среднем по 3000 $ и сдавались в аренду по 13,3 $ за м², офисы класса В — по 2000 $ и по 12,8 $ соответственно ^[18] Источник: Данные опубликованы в отчете Cenco Malls за март 2024 .

В 2026 году цена на коммерческие помещения в Асунсьоне колеблются от 2500 до 3570 $ за м² при покупке новых офисов класса А. При этом старые офисы класса B продаются по цене от 1900 $ ^[19] Источник: Предложения по продаже коммерческих объектов публикует портал InfoCasas . 

Из-за ощутимой разницы в цене более дешевые офисы класса В могут приносить такой же или даже больший валовый доход по сравнению с офисами премиального сегмента.

Сравнение доходности офисов в Асунсьоне в 2023 и 2026 году

Год	Офис	Цена продажи за 1 м²	Аренда за 1 м² в месяц	Расчетная валовая доходность
2023	Класс А	3000 $	13,3 $	5,3%
	Класс В	2000 $	12,8 $	7,7%
2026	Класс А в Go Tower	2500 $	18,2 $	8,7%
	Класс А в Matter LEED Silver	3550 $	18,2 $	6,2%
	Класс В на Aviadores del Chaco	1900 $	12 $	7,8%

Что проверить при покупке коммерческой недвижимости в Парагвае

Перед покупкой инвестору нужно проверить историю объекта и разрешительные документы для ведения деятельности. Сделать это в одном ведомстве нельзя, поэтому придется запрашивать выписки в разных источниках.

1. Тип объекта

Учет и кадастровую запись недвижимости ведет Национальный кадастровый сервис Парагвая — Servicio Nacional de Catastro ^[20] Источник: Официальный сайт Национального кадастра . Это ведомство определяет тип объекта, его площадь и кадастровую стоимость, которая понадобится при расчете налога.

2. Право собственности и обременения

Регистрацию права собственности, аресты и обременения фиксирует Главное управление государственных реестров — Dirección General de los Registros Públicos. В 2026 году функции этого ведомства постепенно переходят новому Унифицированному реестру Парагвая ^[21] Источник: Официальный сайт Унифицированного государственного реестра .

Выписка из реестра показывает инвестору, кто реально владеет объектом и есть ли обременения: действующая ипотека, арест или судебный спор.

3. Можно ли использовать объект так, как планирует инвестор

Один из главных рисков при покупке коммерческой недвижимости — купить объект, в котором официально нельзя вести деятельность. Например, для ведения бизнеса в муниципалитете Асунсьона нужно получить разрешение об использовании объекта для заявленных целей — Informe sobre Uso de Suelo.

После этого инвестор подает заявление на муниципальный коммерческий патент — Patente Comercial. Для эксплуатации помещения потребуется запросить коммерческую лицензию в Департаменте выдачи лицензий — Departamento de Licencia de Establecimentos ^[22] Источник: Порядок получения разрешительных документов прописан на сайте Муниципалитета Асунсьона .

4. Правила комплекса или торгового центра

При покупке коммерческого помещения в торговом центре инвестор становится участником общей системы платежей и расходов. Покупателю недвижимости, например, стоит проверить:

• кому принадлежат парковочные места;
• доступны ли кладовые и технические помещения;
• кто управляет зданием;
• как распределяются расходы на управление и обслуживание здания;
• есть ли ограничения на рекламу и вывески;
• какие виды деятельности разрешены;
• можно ли проводить ремонт в приобретаемом объекте.

5. Назначение земли под складом или логистическим объектом

Если склад или промышленный объект расположен в приграничной зоне за пределами города, нужно выяснить, не классифицирована ли земля как сельская. Также инвестору стоит проверить возможности подъезда грузового транспорта, электрическую мощность объекта, наличие воды и канализации, соответствие пожарным требованиям.

Какие дополнительные расходы несет покупатель недвижимости в Парагвае

Кроме стоимости объекта, инвестор платит несколько обязательных платежей. Среди них, например, нотариальные услуги, регистрационные сборы, налог на переход права собственности и услуги риелтора. В сумме дополнительные расходы добавляют от 5 до 9% к стоимости недвижимости.

Нотариальные услуги

Услуги нотариуса составляют от 3 до 5% от стоимости объекта. Обычно это одна из самых крупных статей дополнительных расходов. Итоговая цена услуг зависит от того, входят ли в них только оформление сделки или ее полное сопровождение.

Чаще всего нотариальные услуги продавец и покупатель оплачивают пополам. Условия расчета с нотариусом должны быть прописаны в договоре купли-продаже.

Регистрация в реестре

Сделку о приобретении недвижимости нужно регистрировать в Реестре публичных актов — Dirección General de los Registros Públicos ^[23] Источник: Официальный сайт Унифицированного государственного реестра . Регистрационный сбор составляет 0,8% от стоимости объекта.

Налог на переход права собственности

При покупке недвижимости инвестор уплачивает муниципальный налог за переход права собственности. Ставка налога — 0,3% от стоимости объекта ^[24] Источник: Ставки взимаемых налогов опубликованы на сайте Государственной налоговой службы Парагвая . 

Дополнительно нужно заплатить фиксированный муниципальный взнос за оформление документов. Его сумма зависит от конкретного муниципалитета. Для примера, в Асунсьоне он составляет 1 100 000 гуарани, или 182 $ по курсу на август 2026 года.

НДС

Для новых объектов, которые покупаются напрямую у застройщика, применяется налог на добавленную стоимость. Он взимается только с 30% стоимости объекта по ставке 5% ^[25] Источник: Ставки взимаемых налогов опубликованы на сайте Государственной налоговой службы Парагвая . То есть эффективная ставка этого налога — 1,5% от всей стоимости недвижимости.

Комиссия риелтора

Стандартная комиссия агентства недвижимости в Парагвае составляет 5% от цены сделки. Чаще всего ее оплачивает продавец недвижимости. На практике комиссия может снижаться до 3—4% при высокой стоимости объекта или конкурентном рынке. 

Для покупателя коммерческой недвижимости важно уточнять механизм оплаты комиссии риелтора на этапе переговоров. Продавец может заложить ее в цену объекта, тогда стоимость недвижимости для покупателя может быть скрыто выше рыночной.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Статья расходов	Ставка	Кто платит
Нотариальные услуги	0,8—5%	Продавец и покупатель пополам
Регистрация сделки в государственном реестре	0,2—0,8%	Покупатель
Налог на переход права собственности	0,3% + фиксированный взнос муниципалитета	Покупатель
НДС	1,5%	Покупатель
Комиссия риелтора	3—5%	Продавец
Справки и сертификаты	65—130 $	Покупатель

Расходы на содержание коммерческой недвижимости

Ежегодный муниципальный налог на недвижимость. Базовая ставка налога на недвижимость — 1% от кадастровой стоимости объекта, определенной государством. 

Система кадастровой оценки утверждена Указом Президента Республики Парагвай № 5181/2025. Актуальные значения ставки налога в зависимости от типа объекта и муниципалитета, в котором он находится, можно рассчитать на сайте Налоговой службы Парагвая ^[26] Источник: Сайт Налоговой службы Парагвая .

Муниципальный сбор за услуги. Некоторые муниципалитеты, кроме налога на недвижимость, взимают отдельные сборы за конкретные услуги. Например, в Энкарнасьоне берут плату за уборку и вывоз мусора, содержание общественных парков и санитарный контроль ^[27] Источник: Список дополнительных сборов опубликован на сайте Муниципалитета Энкарнасьона .

Расходы на эксплуатацию. Если офис или торговое помещение находятся в бизнес-центре или торговом комплексе с общими зонами, собственник обязан платить взносы на содержание общих помещений здания. 

По Гражданскому кодексу Парагвая обязанность платить эти взносы лежит на собственнике независимо от того, используется ли объект. Сумма расходов зависит от площади или доли объекта в общей собственности здания.

Налог на доход от сдачи в аренду. Если инвестор сдает коммерческий объект в аренду, он обязан уплачивать налог по ставке 10% от чистой прибыли.

Как Паспортивити помогает получить ПМЖ в Парагвае за покупку недвижимости

Иностранец получает постоянный вид на жительство в Парагвае за покупку недвижимости, которая приносит коммерческую выгоду. Минимальная сумма — 200 000 $. Это может быть офис, торговое помещение, склад, отель, ресторан, промышленный объект или апартаменты, которые будут сдаваться в аренду.

Объект должен быть приобретен на имя инвестора. Оформление на компанию или фонд не допускается. Покупатель также оплачивает сопутствующие расходы на перевод документов и госпошлины за получение постоянного ВНЖ и карты резидента. 

В законе нет четко прописанного срока обязательного владения недвижимостью. Но быстрая перепродажа может расцениваться Миграционной службой Парагвая как денатурализация и повлечь аннулирование постоянного вида на жительство.

Путь к постоянному ВНЖ начинается с предварительной проверки, которую проводит комплаенс-специалист Паспортивити. Такая проверка помогает оценить шансы инвестора на получение статуса и выявить возможные проблемы.

Юристы помогают инвестору на всем пути: готовят документы и координируют подачу заявления на постоянный ВНЖ, проверяют юридическую чистоту договора купли-продажи, записывают на сдачу биометрии и получение документов.

Лучшие города для покупки коммерческой недвижимости

Коммерческий рынок Парагвая сильно сконцентрирован. Наиболее ликвидная и современная недвижимость продается в Асунсьоне и его агломерации. Выбор конкретного города зависит от целей инвестора и типа приобретаемой недвижимости.

Асунсьон

Столица Парагвая — главный деловой центр страны. В городе зарегистрировано 105 822 действующих предприятия, в том числе 2887 крупных компаний. На Асунсьон приходится 21% всех активных предприятий страны.

Асунсьон подходит для покупки офисов, уличных торговых площадей, помещений под услуги для розничных потребителей.

Сьюдад‑дель‑Эсте

Департамент Альто-Парана со столицей в городе Сьюдад‑дель‑Эсте является третьим по величине деловым кластером страны. Там находится около 65 тысяч предприятий.

Город отличается экономическими связями с соседней Бразилией. Там развита приграничная торговля, логистика и промышленность.

Мариано Роке Алонсо

Город относится к агломерации Асунсьона. В нем расположены 34% от всего логистического фонда страны. В Мариано Роке Алонсо можно покупать склады, распределительные центры и индустриально-логистические объекты.

Энкарнасьон

Энкарнасьон уступает Асунсьону по размеру корпоративного рынка, а Сьюдад‑дель‑Эсте по масштабу международной торговли. Преимущества Энкарнасьона — граница с Аргенитной и туристическая активность.

Регион Итапуа со столицей в городе Энкарнасьон входит в группу наиболее экономически активных регионов Парагвая. Город лучше всего подходит для покупки ресторанов, гостиничных объектов и уличных торговых площадей.

Главное о недвижимости в Парагвае

1. Рынок недвижимости Парагвая стабильно растет с 2024 года: увеличиваются темпы строительства новых объектов и объемы продаж.
2. Иностранные инвестиции составляют около 30% от всех вложений в рынок недвижимости Парагвая.
3. Иностранец вправе купить любую недвижимость в Парагвае. Ограничения есть только для сельскохозяйственных объектов в 50-километровой приграничной зоне.
4. Купить объект можно дистанционно. Для этого нужно оформить апостилированную нотариальную доверенность на местного юриста.
5. За покупку объекта стоимостью от 200 000 $, который приносит коммерческую выгоду, инвестор может получить постоянный ВНЖ.