Недвижимость в Греции у моря: как иностранцам купить виллу или апартаменты

7 плюсов покупки недвижимости у моря в Греции

1. Низкие цены на объекты. Греческая недвижимость остается одной из самых доступных в Евросоюзе. В 2025 году объекты в новостройках стоят в среднем 3000 € за м², а на вторичном рынке — около 2000 €. Для сравнения, в Испании средняя цена вторичной недвижимости достигла 2350 € за м², во Франции — 2930 €.

2. Высокая доходность от аренды. Греческая недвижимость пользуется устойчивым спросом у туристов и арендаторов, особенно в прибрежных регионах и туристических городах. 

В Афинах средняя доходность от аренды апартаментов составляет около 4,9% в год, а в Салониках — 4,3%, по данным Global Property Guide. 

В некоторых районах доходность выше: например, в центральных кварталах Афин, таких как Патисион‑Ахарнон, однокомнатные апартаменты могут приносить до 8,2% годовых. В Салониках доходность варьируется от 6,5 до 9%.

Краткосрочная аренда через платформы вроде Airbnb также приносит доход. В Афинах средняя годовая выручка от аренды составляет около 17 000 €, при заполняемости в 72% и средней цене 70 € за ночь.

3. Ликвидный актив. Недвижимость в Греции остается стабильным инструментом для сохранения и приумножения капитала. По данным Банка Греции, с 2017 по третий квартал 2024 года цены на жилье в стране выросли в среднем на 71,6%. Особенно быстро — в Афинах, Салониках и на островах. 

4. Комфортный климат для проживания. Греция — одна из самых теплых стран Европы: около 250 солнечных дней в году, особенно на юге и на островах. В прибрежных регионах средняя температура зимой держится на уровне +10 °C, а летом — около +30 °C. Благодаря морскому бризу жара переносится легче, чем в материковой Европе.

Мягкий средиземноморский климат хорошо подходит для проживания круглый год, особенно для семей с детьми и пожилых людей. Влажность умеренная, перепады температур — редкость.

5. Дистанционная покупка недвижимости. Иностранцы могут купить объект без личного присутствия. Сделку оформляют по доверенности, выданной на греческого юриста или представителя агентства. Документ можно заверить в консульстве или у нотариуса с апостилем — и переслать по почте.

Юрист представляет интересы покупателя: проверяет объект, заключает договор, регистрирует право собственности. В Паспортивити есть своя база проверенных объектов — эксперты помогут правильно оформить сделку. 

6. Возможность купить объект в ипотеку. Греческие банки выдают иностранцам ипотечные кредиты на покупку недвижимости — как правило, на сумму до 65% от коммерческой стоимости объекта. Процентные ставки варьируются в зависимости от банка, срока кредита и кредитоспособности заемщика. В 2025 году они составляют от 2,9 до 6,5% годовых. 

Срок кредита для иностранных граждан обычно ограничен двадцатью годами. Для оформления понадобятся греческий ИНН, справка о доходах, выписка с банковского счета, адрес регистрации и подтверждение цели покупки.

Ипотеку можно оформить как на готовую недвижимость, так и на объекты на завершающей стадии строительства.

7. Получение ВНЖ. Если иностранец покупает недвижимость в Греции стоимостью от 250 000 €, он вправе получить вид на жительство в стране за инвестиции, или золотую визу.

Статус действует пять лет и продлевается при сохранении права собственности. Требований к сроку проживания в стране нет. 

Обзор греческого рынка недвижимости

Рынок недвижимости в Греции показывает стабильный рост с 2018 года, хотя в последнее время его темпы замедлились. 

В 2024 году недвижимость подорожала в среднем 6,5%, что почти вдвое ниже показателей 2023 года, по данным агентства RE/MAX Hellas. Новостройки выросли в цене на 6,1% — до 3000 € за м², а вторичное жилье — на 6,8%, достигнув 2000 € за м².

Наибольший рост цен наблюдается в Афинах — особенно в районах Кукаки, рядом с Акрополем, и Неос‑Космос, где высокий спрос связан с популярностью краткосрочной аренды. В Салониках рост за 2024 год составил 11,2%, в других регионах Греции — до 10,6%.

Ожидается, что в 2025 году цены продолжат расти, хотя и более умеренными темпами. Аналитики прогнозируют средний годовой рост в пределах 6—8%, особенно в сегменте нового жилья и объектов, предназначенных для краткосрочной аренды.

Лучшие районы для покупки недвижимости у моря в Греции

Афины остаются одним из самых популярных направлений для покупки недвижимости в Греции — как для жизни, так и для инвестиций. Здесь развит транспорт, инфраструктура, круглогодичный туристический поток и высокий спрос на аренду.

Средняя цена на новые квартиры в Афинах составила около 3706 € за м², на вторичном рынке — 2460 € за м² в 2024 году, по данным Bank of Greece. Самые доступные районы — западные окраины и места, где ведется активная застройка, например, Калитеа или Неа Смирни. 

Южные прибрежные районы — Глифада, Вула, Вулиагмени — часть так называемой Афинской Ривьеры. Это престижные кварталы с прямым выходом к морю, элитным жильем и высоким уровнем цен: новые квартиры стоят от 4000 € за м². Районы подходят для покупки жилья у моря и аренды в премиум‑сегменте. 

Закинф — один из самых живописных островов Ионического моря с населением около 40 000 человек. Там находится международный аэропорт, больница, школы, ходит паром до Киллини и регулярные рейсы в Афины. С мая по октябрь на остров приезжают туристы, что обеспечивает спрос на аренду жилья.

Средняя цена на жилье на Закинфе составила 2814 € за м² в апреле 2025 года, по данным портала Indomio. Это на 12,5% выше, чем в апреле 2024 года. В муниципалитете Элатио цены достигли 3566 € за м², а в Артемисио — 1898 € за м².

Корфу — второй по величине остров Ионического моря с населением около 100 000 человек. На острове есть международный аэропорт, налажено паромное сообщение с материком, а также развита инфраструктура: больницы, школы, магазины и рестораны. Старый город Керкиры включен в список объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО.

Средняя цена на жилье на Корфу составляет 2590 € за м², по данным портала Indomio. В центре города Керкира цены варьируются от 2800 до 4500 € за м², а в северо‑восточных районах, таких как Кассиопи и Ниссаки, стоимость вилл с видом на море достигает 6000 € за м².

Крит — крупнейший остров Греции с населением около 600 000 человек. Там находится четыре крупных города: Ираклион, Ханья, Ретимно и Агиос‑Николаос.

На севере острова расположены курортные зоны с пляжами и отелями, на юге — уединенные деревни и горные районы. Восточное побережье популярно у туристов, западное — у семей и экспатов.

Средняя цена на объекты на Крите составляет 2329 € за м². В префектуре Ханья цены достигают 2789 € за м², в Ретимно — 2130 € за м², в Ласити — 2625 € за м², а в Ираклионе — 1905 € за м², по данным портала Indomio.

Родос — четвертый по величине остров Греции с населением около 115 000 человек. Он расположен в юго‑восточной части Эгейского моря. Исторический центр столицы — старый город Родоса — входит в список объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО.

Средняя цена на недвижимость составляет 2092 € за м², что на 16,7% выше, чем годом ранее. Разброс цен значительный:

• в туристическом районе Линдос — 3156 € за м²;
• удаленном районе Атавирос — 1445 € за м².

Разница связана с уровнем туристической привлекательности, удаленностью от моря и инфраструктуры. Линдос — одно из самых посещаемых мест острова, с пляжами, ресторанами и историческими памятниками. Атавирос — горная и малонаселенная часть Родоса, где спрос на жилье ниже.

Санторини — один из самых узнаваемых островов Греции. Известен белыми домами с синими куполами, закатами и захватывающими видами на кальдеру — затопленную часть кратера вулкана.

Средняя цена недвижимости в районе Ойя в 2025 году — 6192 € за м², что на 3,5% ниже, чем годом ранее, по данным портала Indomio. В июне 2023 года цены достигали 7263 € за м² — это был максимум за последние годы.

Снижение связано с несколькими факторами: рынок достиг ценового пика, а предложение новых объектов ограничено из‑за нехватки свободной земли и строгих правил застройки в охраняемых зонах. Также часть инвесторов переключилась на менее дорогие острова с более высокой доходностью — Крит и Родос. Это уменьшило спрос на Санторини в премиум‑сегменте.

Расходы при покупке недвижимости

При покупке недвижимости в Греции уплачивается налог на передачу права собственности — 3,09% от заявленной стоимости объекта. Если объект покупается у застройщика, вместо этого налога применяется НДС 24%, который обычно уже включен в цену.

Нотариальные сборы. Сделка оформляется у нотариуса, который подготавливает и удостоверяет договор купли‑продажи. Размер сбора составляет около 1—1,2% от стоимости недвижимости.

Услуги юриста и риелтора. Покупатель обязан привлечь юриста, который проверит чистоту объекта. Юристы берут около 1% от стоимости сделки. Комиссия агентства недвижимости также обычно составляет 2%.

Регистрация в кадастре. После подписания договора объект регистрируется в Едином кадастре недвижимости KTIMATOLOGIO. Госпошлина за регистрацию составляет 0,5% от стоимости плюс фиксированные административные сборы, обычно до 200 €.

Затраты на содержание недвижимости в Греции включают:

1. Ежегодный налог на имущество — рассчитывается по кадастровой стоимости и составляет от 1 до 4 € за м².
2. Налог на роскошь — взимается дополнительно для жилой недвижимости стоимостью более 250 000 €. Ставка — от 0,1 до 1% в зависимости от стоимости и типа объекта.
3. Ежемесячные взносы на обслуживание дома платятся в многоквартирных домах с лифтом, отоплением или охраной. Размер взноса — от 20 до 100 € в месяц, в зависимости от площади и уровня сервиса.
4. Коммунальные услуги — вода, электричество, вывоз мусора — составляют от 60 до 100 € в месяц.

При сдаче апартаментов в аренду владелец уплачивает подоходный налог по прогрессивной шкале:

• 15% — с годового дохода до 12 000 €,
• 35% — с дохода от 12 001 до 35 000 €,
• 45% — с дохода свыше 35 000 €.

Если владелец не проживает в Греции, он может нанять управляющую компанию для сдачи жилья в аренду. Стоимость — от 10 до 20% от дохода или фиксированная плата, например, 100—200 € в месяц за обслуживание.

При продаже недвижимости уплачивается налог на прирост капитала. Ставка составляет 15% от разницы между ценой покупки и продажи за вычетом расходов, например, на ремонт или нотариуса. Если недвижимость была во владении более пяти лет, налог платить не нужно. 

Перед продажей продавец обязан оплатить все долги по коммунальным платежам, налогам и сборам. Без справки об отсутствии задолженностей регистрация сделки невозможна.

Как получить ВНЖ в Греции при покупке недвижимости

Греция выдает вид на жительство за инвестиции от 250 000 €. За эту стоимость можно купить исторические или промышленные здания, которые потом переоборудуют в квартиры. В Аттике и Салониках, на Миконосе, Санторини требуется приобрести объект от 800 000 €, во всех остальных регионах страны — от 400 000 €. 

Для получения ВНЖ разрешено купить только один объект — независимо от его типа и расположения. Общая площадь недвижимости для покупки на сумму от 400 000 или 800 000 € должна составлять не менее 120 м².

Сдавать недвижимость в аренду можно, но только на условиях долгосрочной аренды — краткосрочная запрещена.

Кто может получить паспорт. Заявитель старше 18 лет, без судимостей и тяжелых заболеваний. Члены семьи инвестора: супруга или супруг, дети до 20 лет включительно и родители инвестора.

Покупку можно оформить на физическое лицо или на компанию, зарегистрированную в Европейском союзе, если инвестор владеет ее уставным капиталом. 

Документы, которые потребуются добавить в заявку:

• паспорт;
• заявление на золотую визу;
• медицинская страховка;
• доказательство инвестиций — сертификат о регистрации, договор купли‑продажи;
• сертификат о здоровье;
• подтверждение источника дохода;
• свидетельство о браке, если применимо;
• свидетельства о рождении детей, если есть;
• квитанция об уплате государственных сборов.

Срок получения ВНЖ Греции за инвестиции — от четырех месяцев. Статус выдают на пять лет с возможностью продления. 

Каждая десятая сделка с недвижимостью в Греции совершалась в рамках золотой визы. В период с 2023 по 2024 год такие инвестиции составили 10,7% от всех операций с жильем. Общая сумма сделок достигла 41,2 млрд евро — 18 млрд евро в 2023 году и 23,2 млрд евро в 2024 году. 

С 2022 года Греция временно не принимает заявки на ВНЖ за инвестиции от россиян — они могут участвовать в программе только, если у них есть второй паспорт другой страны. Например, Турции или Вануату. 

Минусы покупки недвижимости в Греции

Относительно высокие административные расходы. При покупке недвижимости в Греции покупатель оплачивает не только стоимость объекта, но и сопутствующие расходы, которые в сумме могут составлять около 10% от цены сделки. 

Основные статьи — это налог на покупку, услуги нотариуса, регистрация в земельном кадастре, а также гонорары юриста, риелтора и переводчика.

Расходы на ремонт и реставрацию недвижимости. Многие объекты на вторичном рынке Греции требуют капитального ремонта — особенно это касается домов в старых районах Афин и на островах. Стоимость ремонта может достигать 1000 € за м² в зависимости от состояния объекта, года постройки и расположения.

Дополнительные расходы включают услуги архитектора, инженера и лицензии на проведение строительных работ, которые требуются даже при замене коммуникаций или перепланировке. В домах, построенных до 1985 года, часто приходится менять электропроводку и усиливать конструкции — особенно в сейсмоопасных зонах. 

Покупка недвижимости на этапе строительства, или off‑plan, в Греции может выглядеть привлекательно из‑за более низкой цены. Закон допускает продажу объектов до завершения строительства, но проект может задерживаться или не соответствовать заявленным характеристикам.

Греция не требует обязательного страхования вложений в новостройки, как, например, во Франции. Поэтому покупатель рискует потерять часть инвестиций в случае банкротства застройщика. Кроме того, иностранцу сложно контролировать ход работ дистанционно, особенно без местного юриста или доверенного представителя.

Главное о покупке недвижимости у моря в Греции

1. При покупке недвижимости стоимостью от 250 000 € инвестор вправе претендовать на ВНЖ Греции.
2. Самые популярные регионы для покупки жилья у моря — Афины, Крит, Корфу, Родос и Санторини. Более доступное жилье — на островах Закинф и в районах материковой Греции.
3. Средняя доходность аренды в Афинах — около 5% в год, в Салониках — 4,3%, а в отдельных районах может достигать 8—9%.
4. Дополнительные расходы при покупке составляют до 10% от стоимости объекта. Они включают налог на передачу права собственности, услуги нотариуса, юриста, риелтора и регистрацию в кадастре. 
5. Затраты на содержание — ежегодный налог от 1 до 4 € за м², коммунальные платежи от 60 € в месяц, налог на аренду по ставке от 15 до 45% в зависимости от дохода.