Рынок жилой недвижимости Турции: статистика и прогнозы на 2026—2030 годы

Краткое содержание

Эксперты Паспортивити подготовили аналитический обзор рынка жилой недвижимости Турции. В исследовании анализируются динамика продаж, цены на жилье, доходность от сдачи в аренду, спрос со стороны местных и иностранных покупателей, а также факторы, которые будут влиять на рынок до 2030 года.

Материал будет полезен инвесторам, которые рассматривают покупку недвижимости в Турции под разные цели. Например, чтобы сохранить капитал, получать доход от аренды или претендовать на гражданство за инвестиции.

Рынок недвижимости Турции крупный и ликвидный. В 2025 году в стране продали около 1,7 млн объектов — из них почти 1,1 млн, или 68% пришлись на продажи вторичного жилья. Это означает, что большинство объектов покупали не у застройщиков, а у предыдущих собственников.

Большинство покупателей — турки: они приобретают недвижимость для жизни, аренды и защиты капитала от инфляции. В 2025 году иностранцы купили 21 534 объекта — 1,3% всех сделок. 

Инвесторам при выборе объекта важнее оценивать не интерес иностранцев, а спрос со стороны местных покупателей. Они учитывают близость к работе, транспорту, вузам, клиникам и социальной инфраструктуре.

Цены на жилье растут в лирах, но реальная стоимость может снижаться. В апреле 2026 года индекс цен на жилье вырос на 26,6% по сравнению с 2025 годом. Но из-за высокой инфляции в реальном выражении недвижимость подешевела на 4,3%. Поэтому инвестору важно считать доходность не только в турецкой валюте, но и в долларах или евро.

До 2027 года рынок недвижимости Турции останется зависимым от внутреннего спроса, инфляции и процентных ставок. По прогнозам экспертов, не стоит ждать, что количество сделок с иностранными покупателями быстро вернутся к пиковым показателям 2021—2022 годов.

Востребованными останутся объекты в ликвидных районах крупных городов и курортных локациях страны. Там высокий спрос на аренду, понятная инфраструктура и потенциал перепродажи.

5 преимуществ покупки недвижимости в Турции

Турецкая недвижимость как актив может решать несколько задач: помогать сохранять капитал, приносить доход от аренды или использоваться для жизни и отдыха. Покупка определенных объектов также может стать основанием для получения гражданства Турции за инвестиции.

1. Возможность получить гражданство

Гражданство Турции выдают при покупке жилой или коммерческой недвижимости стоимостью от 400 000 $. Объект необходимо сохранять в собственности не менее трех лет. Вместе с инвестором паспорта получают супруг или супруга и дети младше 18 лет.

2. Относительно низкая стоимость

Недвижимость в Турции в среднем дешевле, чем в крупных городах и популярных прибрежных регионах Южной Европы. Средняя цена квартиры в центре Стамбула — 13 574 турецких лир за фут², или примерно 2755 € за м². Для сравнения, в Афинах жилье в центре города стоит около 3524 € за м², в Лиссабоне — 6700 €, в Мадриде — 7930 €. 

3. Стабильный спрос на аренду

Арендный спрос в Турции зависит от региона. В Стамбуле, Анкаре и Измире жилье чаще снимают местные жители, студенты, сотрудники компаний, университетов и больниц. В Анталье, Аланье, Бодруме и Фетхие — туристы, иммигранты и покупатели, которые проводят в стране только часть года.

Средняя годовая валовая доходность недвижимости при сдаче в аренду в Турции составила 7,32% в первом квартале 2026 года. Выше средних значений были показатели в Стамбуле — 8,17% — и в Анкаре — 8,10%. Для сравнения, в Греции средняя валовая доходность к концу 2025 года оценивалась примерно в 4,4%.

4. Большой внутренний рынок

Турецкий рынок жилья не зависит только от иностранцев. Основной объем сделок приходится на граждан и резидентов страны, которые покупают недвижимость для жизни, аренды и защиты капитала от инфляции. Для инвестора это важно: объект в районе с местным спросом проще перепродать не только другому иностранцу, но и турецкому покупателю.

5. Возможность выбрать объекта под разные цели

В Турции можно выбрать недвижимость под конкретную задачу: для проживания, сдачи в аренду, сохранения капитала или участия в программе гражданства.

В Стамбуле недвижимость чаще рассматривают для долгосрочной аренды и сохранения капитала в ликвидном активе. Этот город — крупнейший деловой и образовательный центр страны. Жилье там арендуют сотрудники офисов, университетов, клиник, а также туристы и экспаты.

Анкара и Измир подходят для жизни, учебы и сдачи недвижимости в долгосрочную аренду. В этих городах спрос меньше зависит от туристического сезона: жилье снимают студенты, госслужащие и семьи.

Анталья и Аланья больше подходят для покупки объекта у моря, переезда и аренды на средний срок. Недвижимость в городах арендуют туристы и иностранцы, которые живут в Турции часть года.

Мерсин привлекает покупателей более доступными ценами и активным строительством. Бодрум и Муглу выбирают для отдыха, покупки премиальной недвижимости и сохранения капитала.

Особенности рынка недвижимости в Турции

Турция разрешает иностранцам покупать недвижимость в стране, но существуют и ограничения. Перед покупкой проверяют гражданство покупателя, расположение объекта, ограничения в земельном реестре, историю собственности и ликвидность недвижимости для аренды или перепродажи.

Ограничения для иностранных покупателей

Иностранцы вправе купить земельный участок, жилую и коммерческую недвижимость в Турции, если объект находится в зоне, где разрешена частная собственность. Чаще всего это жилые и коммерческие районы: квартиры в многоквартирных домах, виллы на частных земельных участках, офисы, магазины, апартаменты и земельные участки под застройку.

Недвижимость нельзя покупать и арендовать в запрещенных военных зонах и зонах военной безопасности. В специальных зонах безопасности сделка возможна только с разрешения администрации провинции. Для россиян и украинцев есть дополнительное ограничение — они не могут покупать объекты на побережье Черного моря. 

Максимальная совокупная площадь недвижимости и земельных участков, которую могут купить иностранцы, — 30 гектаров. Объем собственности всех иностранцев в одном районе Турции не должен превышать 10% от общей площади района.

Турецкую недвижимость вправе покупать граждане 185 стран. При этом полный список в открытом доступе не публикуется. Возможность продажи объекта определенному иностранцу проверяют индивидуально в управлениях земельного реестра и кадастра. 

Перед сделкой лучше проконсультироваться с юристом. Он поможет проверить не только документы на квартиру или виллу, но и право конкретного покупателя приобрести именно этот объект в выбранной провинции или районе страны.

Возможность получить гражданство за покупку недвижимости

На гражданство Турции можно претендовать при покупке жилого или коммерческого объекта стоимостью от 400 000 $. Недвижимость нужно сохранять в собственности минимум три года: в земельном реестре регистрируют ограничение, по которому инвестор обязуется не продавать объект раньше этого срока.

К расположению и площади недвижимости требований нет. Но для получения гражданства подходит не все объекты.

Инвесторы не могут покупать жилье в запрещенных военных зонах. Также нельзя приобретать объекты, которые уже использовали для получения гражданства Турции за инвестиции. После перепродажи такую недвижимость можно купить только для проживания или сдачи в аренду.

Перед сделкой проверяют стоимость объекта и его статус в земельном реестре, историю собственников, ограничения на продажу и возможность использовать в заявке на гражданство.

Как менялся рынок недвижимости в Турции с 2013 по 2026 год

Турецкий рынок недвижимости прошел несколько этапов: рост внутреннего спроса, постепенное увеличение покупок иностранцами, перегрев в 2021—2022 годах, охлаждение иностранного спроса после 2023 года. В 2026 году главную роль снова играет местный покупатель.

2013—2020 годы: внутренний спрос и первые иностранные сделки

Рынок недвижимости в основном опирался на внутренний спрос. С 2013 по 2020 год иностранцы покупали от 1,1 до 3,4% жилья в стране, по данным Института статистики Турции. Остальные сделки приходились на местных жителей: они приобретали объекты для жизни, аренды, переезда в крупные города или сохранения капитала.

До 2012 года действовал принцип взаимности: гражданин другой страны мог купить недвижимость в Турции, только если в его стране продавали недвижимость туркам. После отмены этого правила Турция стала активнее привлекать покупателей из стран Ближнего Востока, СНГ и Европы. 

Продажи иностранцам выросли более чем в три раза с 12 181 объекта в 2013 году до 40 812 — в 2020 году. Но даже в 2020 году иностранные сделки составляли только 2,7% от всех продаж — турецкий рынок недвижимости всегда растет больше благодаря спросу местных покупателей.

Для инвестора это означает, что ликвидность турецкой недвижимости зависит не только от международного спроса. В районах рядом с деловыми центрами, транспортом, университетами, клиниками и другой повседневной инфраструктурой жилье можно сдавать или перепродавать местным покупателям и арендаторам.

Продажи жилья иностранцам в Турции в 2013—2020 годах

Год	Проданные объекты	Продажи иностранцам	Доля иностранцев
2013	1 157 190	12 181	1,1%
2014	1 165 381	18 959	1,6%
2015	1 289 320	22 830	1,8%
2016	1 341 453	18 189	1,4%
2017	1 409 314	22 234	1,6%
2018	1 375 398	39 663	2,9%
2019	1 348 729	45 483	3,4%
2020	1 499 316	40 812	2,7%

2021—2022 годы: рынок перегрет из-за инфляции и иммиграции

Недвижимость в Турции стала для покупателей способом защитить капитал от инфляции и девальвации лиры. Когда деньги быстро теряют покупательную способность, недвижимость воспринимается как более понятный актив: объект можно использовать для жизни, сдавать в аренду или продать позже.

На рынок также повлияли иммиграция и рост интереса к гражданству за инвестиции. Турция стала одной из стран, куда переезжали россияне, украинцы, белорусы и граждане других стран. Одни иностранцы арендовали жилье, другие — покупали недвижимость для жизни, ВНЖ или гражданства.

В 2022 году спрос иностранцев достиг пика: они купили 67 490 объектов — 4,5% всех продаж жилья в Турции. Это был рекордный показатель за весь период после отмены принципа взаимности. Особенно заметным спрос был в Стамбуле, Анталье, Аланье и Мерсине.

Продажи жилья иностранцам в Турции в 2021—2022 годах

Год	Проданные объекты	Продажи иностранцам	Доля иностранцев
2021	1 491 856	58 576	3,9%
2022	1 485 622	67 490	4,5%

2023—2024 годы: иностранный спрос начал снижаться

Рынок недвижимости Турции начал меняться после 2022 года. Иностранцы стали покупать меньше объектов из-за роста цен, сложностей с получением ВНЖ и более осторожного отношения банков к иностранным клиентам. Часть покупателей также переключилась на другие рынки — например, Дубай, Грецию, Испанию и Португалию.

Землетрясения 2023 года стали отдельным фактором. Они не просто ударили по пострадавшим провинциям, но и изменили поведение покупателей в других городах.

В Стамбуле и других крупных агломерациях покупатели стали внимательнее смотреть на возраст здания, качество строительства, сейсмобезопасность района и документы. На первый план вышел вопрос не только цены, но и устойчивости объекта к рискам.

В 2023 году общие продажи жилья в Турции снизились, продажи иностранцам также сократились. Последние приобрели 35 005 объектов — почти вдвое меньше, чем в 2022 году.

В 2024 году рынок восстановился: продажи жилья выросли на 20,6% и достигли около 1,48 млн объектов. Но иностранный спрос продолжил снижаться — продажи иностранцам упали еще на 32,1%. 

Продажи жилья иностранцам в Турции в 2023—2024 годах

Год	Проданные объекты	Продажи иностранцам	Доля иностранцев
2023	1 225 926	35 005	2,9%
2024	1 478 025	23 781	1,6%

2025—2026 годы: рынок снова опирается на внутреннего покупателя

Рынок жилья опирался прежде всего на местных покупателей. Общие продажи приблизились к 1,7 млн объектов, иностранцы купили только 21 534 объекта. Их доля снизилась до 1,3% всех сделок — минимального уровня.

В 2026 году рынок недвижимость продолжает дорожать в лирах. В апреле 2026 года индекс цен вырос на 26,6% за год, по данным Центрального Банка Турции. Но инфляция росла быстрее, поэтому в реальном выражении жилье подешевело на 4,3%.

Какие факторы влияют на рынок жилья в Турции

На рынок жилья в Турции одновременно влияют макроэкономика, внутренний спрос, туризм и поведение иностранных покупателей. Поэтому один и тот же фактор может работать по-разному: поддерживать интерес к недвижимости, но одновременно снижать доступность покупки или увеличивать риски для инвестора.

Инфляция поддерживает спрос на недвижимость

Недвижимость в Турции стала для покупателей способом защитить капитал от инфляции и девальвации лиры. Когда деньги быстро теряют покупательную способность, недвижимость воспринимается как более понятный актив: объект можно использовать для жизни, сдавать в аренду или продать позже.

По данным ЦБ Турции, в 2021 году потребительские цены в лирах выросли на 36,08%, в 2022 году — на 64,27%, в 2023 году — на 64,77%. Затем инфляция начала снижаться, но осталась высокой: 44,38% в 2024 году и 30,89% в 2025 году. В мае 2026 года годовая инфляция составляла 32,61%.

Часть местных покупателей вкладывает сбережения в жилье, чтобы защититься от роста цен. Для иностранных инвесторов недвижимость тоже выглядит понятнее, чем активы в лирах: ее стоимость можно сравнить с похожими объектами в других странах, а доходность — считать в долларах или евро.

Высокие ставки ограничивают ипотечный спрос

Ипотека в Турции дорогая из-за высоких процентных ставок. Для покупателя это означает более высокий ежемесячный платеж, а для рынка — меньше сделок с использованием кредита. Часть семей откладывает покупку, выбирает объект дешевле или ждет снижения ставок.

Размер ипотечной ставки влияет и на скорость продаж. Когда кредит дорогой, продавцам сложнее быстро найти покупателя. А у покупателя появляется больше пространства для торга: прежде всего, на вторичном рынке или в проектах, где продавцу нужно быстрее закрыть сделку.

В период высоких ставок сложнее продавать объекты, которые рассчитаны в основном на покупателей с ипотекой. Круг потенциальных покупателей сужается, а срок продажи увеличивается.

Устойчивый спрос остается на квартиры и дома, которые доступны покупателям с собственным капиталом. Востребованы также объекты, которые находятся в районах с постоянным спросом: рядом с деловыми центрами, транспортом, университетами, клиниками и социальной инфраструктурой.

Внутренняя миграция поддерживает крупные города

Спрос на жилье в Турции формируют не только иностранцы. Большую роль играет внутренняя миграция: местные жители переезжают между провинциями ради работы, учебы, медицины, семьи, более высокого качества жизни или доступного жилья. В 2024 году между провинциями переехали 2 682 673 человека.

Крупные города принимают значительную часть этого потока. В 2024 году в Стамбул переехали 395 485 человек, в Анкару — 202 402, в Измир — 117 889. Эти города одновременно остаются и крупными центрами оттока жителей: часть уезжает в другие провинции из-за высокой стоимости жизни, дорогой недвижимости или семейных обстоятельств.

Для рынка недвижимости важен не только чистый прирост населения, но и сам оборот спроса. Когда в город ежегодно приезжают десятки и сотни тысяч человек, это поддерживает аренду, покупку жилья и спрос на районы рядом с работой, университетами, больницами, транспортом и социальной инфраструктурой.

Стамбул остается главным деловым и образовательным центром страны: там сосредоточены компании, университеты, крупные клиники, транспортные узлы и большая часть платежеспособного населения страны. 

Анкара — столица Турции, где сосредоточены государственные учреждения, офисы крупных компаний и университеты. Жилье там покупают и снимают для постоянного проживания, работы и учебы. Спрос меньше зависит от туристического сезона, а рынок долгосрочной аренды остается стабильным.

Измир выбирают для жизни у моря без курортной сезонности. Покупателей и арендаторов привлекают побережье, развитая городская инфраструктура, университеты, транспорт и более спокойный ритм жизни по сравнению со Стамбулом.

Мерсин привлекает покупателей более низкими ценами на недвижимость, новыми жилыми проектами и портовой экономикой, которая поддерживает занятость и спрос на аренду. Для инвесторов это альтернатива Стамбулу, Анталье и Бодруму: в этих городах для покупки недвижимости обычно нужен более высокий бюджет.

Туризм усиливает спрос в курортных регионах

Туризм поддерживает рынок жилья в прибрежных регионах Турции. В 2025 году страна получила 65,23 млрд долларов от туристов, число посетителей превысило 63,9 млн. Такой поток создает спрос не только на отели, но и на квартиры, апартаменты и виллы для краткосрочной и среднесрочной аренды.

В курортных регионах влияние туризма особенно заметно. За январь — август 2025 года Анталья приняла 10,95 млн туристов — это 30,87% всех иностранных прибытий в Турцию. Мугла, Бодрум, Фетхие и Мармарис — 2,5 млн туристов, или 7,04% прибытий.

В популярных курортных районах объект можно сдавать в краткосрочную или среднесрочную аренду. Средняя дневная ставка составляет 319 $ в Бодруме, 202 $ — в Анталье, 167 $ — в Мармарисе. Итоговый доход зависит от сезона и загрузки.

В Турции особенно востребованы квартиры и виллы рядом с морем, прогулочными зонами, ресторанами, пляжами, транспортом и туристической инфраструктурой.

Как распределяется спрос между новостройками и вторичным жильем

Спрос на жилье в Турции неравномерный. Вторичное жилье покупают чаще: объект уже построен, район и инфраструктуру можно оценить до сделки, а квартиру быстрее использовать для жизни или сдачи в аренду. Новостройки выбирают за современные планировки, новые инженерные системы, рассрочку от застройщика и меньшие расходы на ремонт в первые годы.

Новостройки

Новое жилье занимает заметное место на рынке недвижимости Турции, хотя уступает вторичному по количеству сделок. В 2025 году в стране продали 540 786 новых объектов — 32% всех продаж жилья. Это на 11,6% больше, чем в 2024 году.

Застройщики часто предлагают рассрочку, скидки при полной оплате, гибкий график платежей, готовую меблировку и управление объектом после покупки. Это удобно для покупателей, которые не хотят или не могут взять ипотеку в турецком банке.

Новые жилые комплексы проще продавать иностранцам. Покупателю не нужно разбираться в множестве частных объявлений, сравнивать старый фонд и проверять историю владения объектом. Застройщик показывает готовую презентацию: планировки, инфраструктуру, бассейн, паркинг, фитнес, интерьер, управляющую компанию, охрану и прогноз аренды.

В Анталье, Аланье, Мерсине и новых районах Стамбула покупатели часто выбирают не просто квартиру, а формат жизни: закрытый комплекс, благоустроенную территорию, сервис, вид, близость к морю или новой транспортной инфраструктуре.

Активная застройка может поддерживать рост района, если вместе с жильем появляются дороги, метро, торговые центры, школы, больницы и деловые зоны. Но она же создает риск переизбытка предложения. Если в районе строится много похожих комплексов, инвестору будет сложнее выделить свой объект, сдать его дороже рынка или продать без скидки.

Вторичное жилье

Вторичный рынок — основа продаж жилья в Турции. В 2025 году в стране продали 1 148 124 объекта — это 68% всех сделок с жильем. 

Вторичное жилье помогает понять реальную цену района. По таким объектам проще увидеть, сколько покупатели платят за квартиру или дом в конкретной локации. Можно сравнить похожие квартиры в соседних домах, оценить торг, посмотреть среднюю стоимость аренды и понять, как быстро объект может найти арендатора.

У готового жилья есть еще одно преимущество: его можно использовать сразу. Покупатель может въехать, сдать объект в аренду или начать ремонт без ожидания окончания строительства. Для инвестора это снижает риск задержки проекта и позволяет быстрее проверить реальный спрос.

Что происходит с ценами на жилье в Турции

Цены на недвижимость в Турции растут в лирах, но для инвестора этого показателя недостаточно. В стране сохраняется высокая инфляция, строительные расходы растут, а курс лиры остается нестабильным. Один и тот же объект может дорожать в лирах, но не приносить реальной прибыли после учета инфляции и пересчета в доллары или евро.

Номинальные цены продолжают расти

Номинальный рост — это рост цены без учета инфляции. Например, если квартира стоила 5 млн турецких лир, а через год похожие объекты продаются за 6 млн, цена выросла на 20% в лирах.

По данным ЦБ Турции, в апреле 2026 года индекс цен на жилье вырос на 26,6% за год в номинальном выражении. Это значит, что в среднем жилье в Турции продолжало дорожать в лирах.

Рост цен поддерживают несколько факторов: 

1. Недвижимость остается способом сохранить капитал при высокой инфляции. Часть покупателей предпочитает держать сбережения не в лирах, а в жилых или коммерческих объектах. 
2. Дорожает строительство: материалы, рабочая сила, логистика и финансирование проектов. 
3. Цены в новых проектах часто закладывают ожидания застройщиков по будущей инфляции и курсу.

Номинальный рост цен не всегда означает, что недвижимость — это ликвидный актив. Объект может дорожать в лирах, но не расти в валюте из-за инфляции. Поэтому перед покупкой стоит оценивать цену в долларах или евро, популярность района и спрос на аренду или перепродажу.

Реальная стоимость жилья может снижаться

Реальная стоимость — это рост цены с учетом инфляции. В апреле 2026 года индекс цен на жилье в Турции вырос на 26,6% в номинальном выражении, но снизился на 4,3% в реальном. Жилье дорожало в лирах, но инфляция росла быстрее. Поэтому реальная стоимость недвижимости снижалась.

Динамика цен на объекты

Цены на недвижимость растут по-разному в разных городах. В Стамбуле, Анкаре, Измире, Анталье, Мерсине и Мугле на стоимость влияют внутренний спрос, туризм, иностранные покупатели, новое строительство, транспорт, деловая активность и дефицит земли.

По данным ЦБ Турции, за апрель 2026 года среди трех крупнейших городов быстрее всего цены росли в Анкаре — на 29,9% по сравнению с 2025 годом. В Измире рост составил 26,7%, в Стамбуле — 26,2%. 

Что происходит с арендой недвижимости в Турции

В апреле 2026 года индекс арендных ставок для новых арендаторов вырос на 31,7% за год в номинальном выражении. Но после учета инфляции динамика была почти нулевой: реальная стоимость новой аренды снизилась на 0,5%. Это показывает ту же проблему, что и при покупке жилья: ставки растут в лирах, но реальная доходность зависит от инфляции, курса и расходов.

Долгосрочная аренда

Долгосрочная аренда подходит для объектов в городах и районах, где спрос формируют не туристы, а местные жители. Постоянным спросом пользуется недвижимость в Стамбуле, Анкаре и Измире.

Средняя арендная стоимость жилья площадью 100 м² в четвертом квартале 2025 года составила:

• около 46 000 турецких лир в месяц в Стамбуле;
• 25 000 — в Измире;
• 21 000 — в Анкаре.

В среднем по Турции показатель был около 22 000 лир в месяц. В апреле 2026 года арендные ставки выросли за год на 36,7% в Анкаре, на 36,2% в Стамбуле и на 29,4% в Измире. 

Краткосрочная аренда

В туристических локациях Стамбула, а также в Анталье, Аланье, Бодруме, Фетхие и Мугле, недвижимость чаще сдают на короткий срок.

Потенциал рынка краткосрочной аренды поддерживается туризмом. В 2025 году Турция получила 65,23 млрд долларов дохода от туризма, а число посетителей превысило 63,9 млн человек. Это создает спрос на краткосрочное проживание в туристических городах, особенно в высокий сезон.

В Турции сдача туристам жилья в аренду на срок до 100 дней требует разрешения Министерства культуры и туризма. Для квартиры в обычном многоквартирном доме может потребоваться согласие всех собственников здания. 

Средняя валовая арендная доходность жилья в Турции составила 7,32% годовых на конец 2025 года. В Стамбуле показатель составлял 8,17%, в Анкаре — в 8,10%, в Измире — в 6,99%, в Анталье — в 6,14%. Реальная доходность после учета инфляции и расходов на содержание объекта, как правило, на 1,5—2% ниже.

В каких городах Турции недвижимость покупают чаще всего

Спрос на недвижимость в Турции распределяется неравномерно. По общему количеству сделок лидируют крупные города страны: Стамбул, Анкара и Измир. В 2025 году в Стамбуле продали 280 262 объекта, в Анкаре — 152 534, в Измире — 96 998. С января по апрель 2026 года в этих городах продано 23 852, 111 680 и 7215 объектов соответственно. 

Среди иностранных покупателей в 2025 году лидировали Стамбул, Анталья и Мерсин. Это показывает разницу между двумя рынками: местный покупатель чаще выбирает города для жизни, работы и долгосрочной аренды, а иностранцы смотрят на возможность получить гражданство, туристический спрос и более доступные цены.

Стамбул

Стамбул — главный рынок недвижимости Турции по объему сделок. В 2025 году там продали 280 262 жилых объекта, из которых 7989 иностранцам. Это больше, чем в Анкаре и Измире вместе взятых, и показывает масштаб внутреннего спроса. С января по апрель 2026 года в Стамбуле продано 23 852 дома. Из них 689 объектов купили иностранцы. 

Для инвестора Стамбул интересен ликвидностью. В городе большой выбор арендаторов и покупателей: сотрудники компаний, студенты, семьи, предприниматели, иностранцы и экспаты. Квартиры в городе востребованы как у иностранцев, так и у местных.

Анкара

Анкара — второй город Турции по количеству продаж жилья. В 2025 году там продали 152 534 объекта, 769 из них — иностранцам. С января по апрель 2026 года продано 111 680 домов — из них 56 купили иностранцы. 

В Анкаре жилье покупают и снимают прежде всего для работы, учебы и постоянного проживания. Основной спрос формируют сотрудники государственных учреждений и компаний, студенты, преподаватели и семьи, которые переезжают в столицу из других регионов Турции.

Измир

Город занимает третье место по общему количеству сделок: в 2025 году там продали 96 998 объектов — 389 купили иностранцы. С января по апрель 2026 года продано 7215 домов, из них 18 — иностранцам. 

Измир чаще выбирают для долгосрочного проживания. Спрос связан с качеством жизни, побережьем, университетами, крупными клиниками, внутренней миграцией и желанием жить в более спокойной среде, чем в Стамбуле.

Анталья

Анталья — один из главных рынков для иностранных покупателей. В 2025 году в провинции продали 86 730 жилых объектов, из них 7118 купили иностранцы — около 8,2% всех сделок. С января по апрель 2026 года продали 6165 домов — 471 иностранцам.

Покупателям недвижимости в Анталье важны море, теплый климат, туристическая инфраструктура, русскоязычная среда, международные школы, сервисы для экспатов и возможность сдавать объект в аренду. Для части покупателей объекты — это одновременно жилье для себя, актив для аренды и инструмент для релокации.

Мерсин

Мерсин стал заметным направлением для иностранных покупателей: в 2025 году они купили 1800 объектов из 57 821. Город вошел в тройку провинций с самым высоким иностранным спросом после Стамбула и Антальи.

С января по апрель 2026 года в Мерсине продали 4241 дом, из них 119 — иностранцам. 

Мерсин привлекает инвесторов более доступными ценами на недвижимость по сравнению со Стамбулом, Антальей и Бодрумом. В городе строят новые жилые проекты, развивается инфраструктура, а портовая экономика создает рабочие места в логистике, торговле и обслуживании. Город рассматривают покупатели, которым нужен более низкий бюджет покупки.

Доступность недвижимости может создать риск перегрева отдельных районов. В Мерсине активно строят новые комплексы, и часть предложения ориентирована на иностранцев. Если в районе появляется много похожих квартир, инвестору сложнее выделить свой объект на аренде и перепродаже.

Ликвидность недвижимости в Мерсине ниже, чем в Стамбуле и Анталье. Там меньше международный спрос, слабее туристическая узнаваемость и выше риск, что объект придется продавать с дисконтом, если рынок будет перенасыщен похожими новостройками.

Мугла

В 2025 году в провинции Мугла продали 23 963 жилых объекта. Из них 389 объектов купили иностранцы — это около 1,6% всех сделок в провинции. С января по апрель 2026 года продано 1745 объектов, из них 27 — иностранцам.

В Мугле часто покупают виллы, дома у моря, объекты с видом, приватностью, участком земли и возможностью использовать недвижимость для отдыха или сезонного проживания.

Главная ценность недвижимости в Мугле — не всегда арендная доходность. Для части покупателей эта покупка дает возможность жить у моря, сохранить капитал и владеть объектом в престижной локации.

Премиальность недвижимости не равна стабильной доходности. Вилла может быть дорогой и ликвидной для узкой аудитории, но сдавать ее круглый год сложно. Доход зависит от сезона, уровня сервиса, управляющей компании, приватности, состояния объекта, вида, доступа к морю и конкретного района.

Количество сделок с недвижимостью в Турции за 2025 год

Провинция	Сделок всего	Сделки с иностранцами
Стамбул	280 262	7989
Анталья	86 730	7118
Мерсин	57 821	1800
Анкара	152 534	769
Измир	96 998	389
Мугла	23 963	389

Прогноз рынка недвижимости Турции до 2030 года 

Рынок жилой недвижимости Турции может вырасти с 71,11 млрд долларов в 2025 году до 90,49 млрд долларов к 2030 году, по прогнозу аналитической компании Mordor Intelligence. Среднегодовой темп роста оценивается в 6,68%. Это говорит о том, что рынок, вероятно, останется активным.

До 2030 года рынок будет больше зависеть от местных покупателей. Так, в 2025 году в Турции продали 1 688 910 жилых объектов, из них только 21 534 — иностранцам.

Цены в Турции продолжат расти в лирах, но это не всегда означает рост реальной стоимости недвижимости. Номинальному росту будут способствовать инфляция, дорогие строительные материалы, рост зарплат в строительстве и ожидания застройщиков по курсу валют. 

В марте 2026 года индекс стоимости строительства вырос на 27,24% по сравнению с мартом 2025 года. Для новостроек это особенно важно: чем дороже обходятся материалы, рабочая сила и финансирование, тем выше стартовые цены в новых жилых комплексах.

Объект может дорожать в лирах, но не расти в долларах и евро, или уступать инфляции. В апреле 2026 года индекс цен на жилье вырос на 26,6%, но после учета инфляции снизился на 4,3%. 

Если инфляция замедлится, ипотека может стать доступнее, а спрос со стороны местных покупателей — устойчивее. Центральный банк Турции прогнозирует, что инфляция составит 26% к концу 2026 года, 15% к концу 2027 года и 9% к концу 2028 года.

Стамбул останется главной локацией рынка недвижимости Турции до 2030 года. Это доказывает статистика последних лет: в 2025 году в провинции продали 280 262 жилых объекта — больше, чем в Анкаре и Измире вместе взятых. В апреле 2026 года в городе купили 23 852 объекта, больше, чем в любом другом регионе страны.

Спрос на недвижимость формируют сотрудники деловых центров, университетов, клиник, и семьи, которые переезжают из более маленьких городов и провинций.

Анталья останется одним из самых быстрорастущих направлений. Аналитическая компания Mordor Intelligence оценивает ее прогнозный среднегодовой рост до 2030 года в 7,68%. Спрос на аренду формируется за счет курортного сезона, развитого аэропорта, побережья и популярности среднесрочной аренды.

Главное о рынке недвижимости Турции 

1. Турецкий рынок недвижимости опирается на внутренний спрос. В 2025 году в стране продали 1 688 910 домов и квартир, иностранцы купили только 21 534 объекта — 1,3% всех сделок. 
2. Покупка недвижимости в Турции может стать основанием для получения гражданства. Для этого необходимо купить объект стоимостью от 400 000 $.
3. Иностранный спрос снизился после пика 2022 года. Тогда иностранцы купили 67 490 объектов, или 4,5% всех продаж жилья в Турции. К 2026 году показатель снизился более чем втрое. 
4. Цены продолжают расти в лирах, но реальная стоимость жилья может снижаться. В апреле 2026 года индекс цен на жилье вырос на 26,6% в номинальном выражении, но снизился на 4,3% после учета инфляции.
5. Арендный рынок зависит от модели: долгосрочной или краткосрочной. В Стамбуле, Анкаре и Измире спрос на аренду поддерживается офисными сотрудниками, студентами и местными жителями. В Анталье, Аланье, Фетхие и Мугле доход сильнее зависит от сезона.
6. Стамбул остается самым крупным и ликвидным рынком, Анкара и Измир больше опираются на внутренний спрос, Анталья и Аланья — на туризм и иммиграцию.

Источники аналитического отчета

1. Правила покупки недвижимости иностранцами и условия получения гражданства Турции за инвестиции, официальный инвестиционный портал Invest in Türkiye
2. Разъяснения по покупке недвижимости иностранцами в Турции, портал Your Key Türkiye
3. Ответы на вопросы о покупке недвижимости иностранцами, списке разрешенных стран и ограничениях по гражданству, портал Your Key Türkiye
4. Закон о земельном реестре № 2644, правовой портал Mevzuat
5. Типы ВНЖ в Турции и основания для краткосрочного ВНЖ, Управление по делам миграции МВД Турции
6. Статистика продаж жилья в Турции, Турецкий институт статистики TurkStat
7. Индекс цен на жилье и индекс арендных ставок для новых арендаторов, Центральный банк Турции
8. Методология индекса цен на жилье, Центральный банк Турции
9. Данные об инфляции в Турции, Центральный банк Турции
10.  Индекс строительных расходов, Турецкий институт статистики TurkStat
11.  Методология индекса арендных ставок для новых арендаторов, блог Центрального банка Турции
12.  Сравнительная статистика валовой арендной доходности в городах Турции, Global Property Guide
13.  Анализ рынка жилой недвижимости Турции, Global Property Guide
14.  Данные о стоимости недвижимости в городах мира, портал Numbeo
15.  Статистика иностранных туристов по месяцам и провинциям Турции за 2025 год, Министерство культуры и туризма Турции
16.  Туристическая статистика Турции, Министерство культуры и туризма Турции
17.  Данные о туристическом доходе Турции за 2025 год, Anadolu Agency со ссылкой на TurkStat
18.  Статистика внутренней миграции в Турции за 2024 год, Daily Sabah со ссылкой на TurkStat
19.  Исследование влияния сейсмического риска на рынок жилья Стамбула, Центральный банк Турции
20.  Разъяснение закона о краткосрочной аренде жилья в Турции, Esin Attorney Partnership
21.  Закон № 7464 о краткосрочной аренде жилья в туристических целях, правовой портал Mevzuat