Недвижимость в Бразилии: цены, доходность и перспективы

Динамика цен на недвижимость в Бразилии

Динамику цен на жилье показывает индекс FipeZAP. Его рассчитывают на основе цен в объявлениях о продаже жилой недвижимости в 56 городах Бразилии.

Цены растут неравномерно. В Сан-Паулу и Рио‑де‑Жанейро цены на жилье растут медленнее, чем в других городах. К марту 2026 года недвижимость в Сан-Паулу подорожала на 4,36% в годовом исчислении, в Рио‑де‑Жанейро — на 4,21%. Для сравнения, в Форталезе рост составил 13,46%, в Белене — 13,43%, в Салвадоре — 13,13%. 

Например, квартира стоимостью 195 000 $ при росте цены на 13% могла подорожать примерно до 220 350 $ за год. При росте на 4% ее стоимость увеличилась бы примерно до 202 800 $.

Стоимость жилья растет быстрее инфляции. К марту 2026 цены на недвижимость в среднем выросли на 5,62% в годовом исчислении ^[1] Источник: Рост цен на недвижимость в Бразилии в 2026 году указан в отчете FipeZAP , а инфляция составила около 3,69%. Это значит, что жилье подорожало не только в номинальном, но и в реальном выражении. 

В первом квартале 2026 года рост замедлился: цены увеличились на 1,01%, тогда как инфляция за сопоставимый период была выше — около 1,48%. Рынок продолжил расти, но уже медленнее потребительских цен. 

Небольшие квартиры дорожают быстрее крупных. За 12 месяцев к марту 2026 года жилье с одной спальней выросло в цене на 7,42%. Квартиры с тремя и более спальнями подорожали на 4,82%. 

У небольшой квартиры ниже общий бюджет покупки, даже если квадратный метр стоит дороже. Поэтому круг потенциальных покупателей и арендаторов может быть шире: такие объекты рассматривают один человек, пары, студенты и специалисты, которые переезжают в крупный город ради работы.

Стоимость недвижимости в Бразилии по городам

Город	Средняя цена за 1 м²	Арендная ставка за 1 м² в месяц
Сан-Паулу	2322 $	12,30 $
Рио‑де‑Жанейро	2112 $	11,02 $
Флорианополис	2529 $	11,76 $
Бразилиа	1940 $	10,04 $
Ресифи	1652 $	12,11 $
Салвадор	1602 $	10,31 $
Форталеза	1775 $	7,39 $

Что влияет на спрос на недвижимость в Бразилии

Около 226 тысяч новых жилых объектов продали в Бразилии в первом полугодии 2026 года — это на 5,4% больше, чем за тот же период 2025 года. 

Чаще всего недвижимость в Бразилии покупают для личного проживания или отдыха. Только треть покупателей рассматривает недвижимость как объект для инвестиций ^[2] Источник: Цели покупки недвижимости в первом квартале 2025 года указаны в исследовании FipeZAP . 

Иностранцы могут покупать недвижимость без ограничений: сделку одобрят даже нерезидентам, то есть покупателям без ВНЖ. Оплатить покупку можно из-за рубежа.

ВНЖ в Бразилии за покупку недвижимости — дополнительный мотив для иностранного инвестора. Чтобы претендовать на статус, инвестор покупает объект на сумму от 195 000 $. Для северных и северо-восточных регионов порог ниже — 140 000 $.

Туризм влияет на прибрежные и курортные рынки. За 2025 год Бразилия приняла 9,3 млн иностранных туристов — на 37,1% больше, чем годом ранее ^[3] Источник: Число иностранных туристов в Бразилии указано на сайте Минтуризма Бразилии . Рост турпотока увеличивает потенциальную аудиторию краткосрочной аренды прежде всего в Рио‑де‑Жанейро и других популярных прибрежных регионах.

Объем ипотечного кредитования в Бразилии в 2026 году вырос на 23%. В июле 2026 года средняя ставка по новым ипотечным кредитам для физических лиц составляла 11,3% годовых. Для сравнения, в декабре 2025 года она была на уровне 10,78% ^[4] Источник: Ставки по ипотечным кредитам для физлиц указаны в данных Центробанка Бразилии .

В первом полугодии 2026 года банки профинансировали около 850 000 объектов недвижимости. Общий объем выданных кредитов достиг 35,17 млрд долларов — на 23% больше, чем в 2025 году ^[5] Источник: Объем ипотечного кредитования и число профинансированных объектов в Бразилии указаны на сайте Abecip . 

Где инвесторы покупают недвижимость

Инвесторы в Бразилии выбирают недвижимость в крупных деловых центрах и туристических регионах. В Сан-Паулу жилье покупают и арендуют в основном местные жители, в Рио‑де‑Жанейро — туристы. 

Выбор города влияет не только на стоимость покупки, но и на стратегию инвестора. Объект в деловом районе чаще ориентирован на долгосрочную аренду, а недвижимость рядом с пляжем — на посуточную сдачу и сезонный спрос.

Сан-Паулу

Недвижимость в Сан-Паулу подходит для долгосрочной аренды и последующей перепродажи. В марте 2026 года жилье здесь стоило в среднем 2332 $ за м², а аренда — 12,37 $ за м² в месяц. Доходность от долгосрочной аренды составляла 6,32% годовых ^[6] Источник: Цены на жилье и доходность аренды в Сан-Паулу в марте 2026 года указаны в отчете FipeZAP . 

В Сан-Паулу жилье востребовано круглый год. Его арендуют специалисты, студенты и семьи, поэтому рынок меньше зависит от туристического сезона. Это снижает риск длительного простоя недвижимости.

Рынок новостроек в Сан-Паулу активный. С августа 2025 года по июль 2026 года в Сан-Паулу продали 118 100 новых квартир. Только в июле покупатели приобрели 10 301 объект ^[7] Источник: Продажи новых квартир в Сан-Паулу указаны в исследовании Secovi-SP . 

Рио‑де‑Жанейро

В Рио‑де‑Жанейро жилье покупают и для жизни, и для сдачи туристам. В марте 2026 года средняя цена жилья составляла 2119 $ за м², аренда — 11,20 $ за м² в месяц. Доходность долгосрочной аренды достигала 6,10% годовых ^[8] Источник: Цены на жилье и доходность аренды в Рио‑де‑Жанейро в марте 2026 года указаны в отчете FipeZAP . 

Для инвесторов особенно интересны районы рядом с океаном и туристическими зонами. Там недвижимость можно сдавать как на длительный срок, так и посуточно. 

Туристический поток в Рио‑де‑Жанейро растет. В первом полугодии 2025 года их число достигло 1,15 млн — на 51,8% больше, чем годом ранее. За тот же период 2026 года штат принял более 1,3 млн иностранных туристов ^[9] Источник: Турпоток в Рио‑де‑Жанейро в первом полугодии 2025 и 2026 годов указан на сайте Туристического ведомства штата .

Курортные регионы

На побережье недвижимость чаще покупают для сдачи туристам. Например, такие объекты популярны в штатах Санта-Катарина, Баия и Сеара. 

За 2025 год через аэропорты Санта-Катарины в Бразилию въехали около 488 000 международных туристов, через Баию — более 202 000, через Сеару — около 113 000 ^[10] Источник: Число иностранных туристов через аэропорты Санта-Катарины, Баии и Сеары в 2025 году указано на сайте правительства Бразилии . 

Недвижимость в отдельных курортных городах быстро дорожает. Например, во Флорианополисе в марте 2026 года средняя стоимость жилья достигала 2548 $ за м² — выше, чем в Сан-Паулу и Рио‑де‑Жанейро. За 12 месяцев цены выросли на 8,2% ^[11] Источник: Цены на жилье и их рост во Флорианополисе к марту 2026 года указаны в отчете FipeZAP . 

Налоги на недвижимость в Бразилии

Налоги на недвижимость платят при покупке, владении, сдаче в аренду и продаже объекта. Часть ставок устанавливают муниципалитеты, поэтому размер налога зависит от города.

Иностранцы платят налоги на недвижимость по тем же правилам, что и граждане Бразилии. При этом налог на доход зависит от налогового статуса собственника — резидент он или нерезидент.

При покупке

Покупатель платит налог на передачу недвижимости — ITBI, или Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Это муниципальный налог, поэтому его ставка зависит от города. 

В Сан-Паулу стандартная ставка составляет 3% от налоговой базы сделки, в Куритибе — 2,7%. В Салвадоре налог на передачу недвижимости называется ITIV, или Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos. Стандартная ставка составляет 3%, для некоторых объектов социального жилья — 1% ^[12] Источник: Ставки налога на передачу недвижимости в Сан-Паулу, Куритибе и Салвадоре указаны на сайтах муниципалитетов . 

Например, сумма налога при покупке квартиры за 195 000 $ в Сан-Паулу составит 5850 $, если ко всей налоговой базе применяется стандартная ставка 3%.

При владении

Собственник городской недвижимости платит ежегодный муниципальный налог IPTU — Imposto Predial e Territorial Urbano. Размер налога рассчитывают с учетом кадастровой стоимости и назначения объекта. Поэтому единой ставки для всей Бразилии нет.

В Сан-Паулу базовая ставка для жилой недвижимости составляет 1% от кадастровой стоимости объекта. Для нежилой недвижимости применяется ставка 1,5% ^[13] Источник: Ставки IPTU для жилой и нежилой недвижимости в Сан-Паулу указаны в нормативных документах города . Например, если кадастровая стоимость квартиры составляет 195 000 $ и к ней применяется ставка 1%, базовый IPTU составит 1950 $ в год.

При продаже

Налог платят не со всей стоимости продажи, а с прироста капитала. Это разница между стоимостью покупки недвижимости и ее продажи.

Ставка налога на прирост капитала зависит от размера прибыли:

• 15% — до 972 045 $;
• 17,5% — от 972 045 до 1 944 090 $;
• 20% — от 1 944 090 до 5 832 270 $;
• 22,5% — свыше 5 832 270 $ ^[14] Источник: Ставки налога на прирост капитала указаны на сайте Федеральной налоговой службы Бразилии .

Шкала прогрессивная: повышенная ставка применяется только к части прибыли, которая попадает в соответствующий диапазон. Эти правила распространяются и на нерезидентов, которые продают имущество в Бразилии. 

Например, инвестор купил квартиру за 195 000 $, а затем продал ее за 230 000 $, налогооблагаемый прирост составляет 35 000 $. Сумма налога по ставке 15% составит 5250 $.

При сдаче в аренду

Налог на доход от аренды зависит от налогового статуса собственника. 

Резидент Бразилии платит подоходный налог по ставке от 7,5 до 27,5% ^[15] Источник: Ставки подоходного налога в Бразилии указаны на сайте Федеральной налоговой службы . Из дохода от аренды можно вычесть некоторые расходы, если их оплачивает сам собственник. К ним относятся, например, налоги и сборы на объект.

Нерезидент уплачивает налог у источника по ставке 15% ^[16] Источник: Ставка налога у источника для нерезидентов указана в нормативной базе Receita Federal . Налог удерживает и перечисляет представитель собственника в Бразилии. Например, нерезидент получает 1944 $ арендного дохода за месяц. При ставке 15% налог составит 292 $.

Особенности покупки недвижимости в Бразилии для иностранцев

Иностранцы могут покупать в Бразилии квартиры, дома и коммерческие помещения без гражданства страны. Для сделки понадобится CPF, или Cadastro de Pessoas Físicas, — бразильский налоговый номер. Получить его могут как резиденты, так и нерезиденты ^[17] Источник: Получение CPF иностранцами, включая нерезидентов Бразилии, описано на портале государственных услуг . 

Ограничения на покупку недвижимости иностранцами в основном относятся к сельскохозяйственным землям. Такие сделки регулирует отдельный закон и контролирует Национальный институт колонизации и аграрной реформы — INCRA, или Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária.

Небольшой сельскохозяйственный участок можно купить без разрешения. Разрешение INCRA не потребуется, если: 

1. Иностранец приобретает объект впервые. 
2. Участок расположен вне приграничной зоны.
3. Площадь участка не превышает трех модулей эксплуатации — MEI, или Módulos de Exploração Indefinida. Размер одного MEI зависит от муниципалитета. 

Иностранцу нельзя приобретать сельскохозяйственные земли общей площадью более 50 MEI без специального разрешения. Если участок превышает 20 MEI, к заявлению также нужно приложить проект использования земли ^[18] Источник: Ограничения и условия покупки сельскохозяйственных земель иностранцами указаны на сайте INCRA . 

Для покупки земли в приграничной зоне иностранцу нужно согласие Совета национальной обороны. Оно требуется независимо от площади участка. То же правило действует для территорий, относящихся к зонам национальной безопасности ^[19] Источник: Требование согласия CDN для покупки иностранцами земли в приграничных зонах указано на сайте INCRA .

Иностранцам может принадлежать не более 25% территории муниципалитета. При этом владельцам одной национальности — не более 10% его площади ^[20] Источник: Ограничения доли иностранной собственности в пределах муниципалитета указаны в разъяснениях INCRA .

Какие документы нужны иностранцу для покупки недвижимости в Бразилии

Для покупки недвижимости понадобится CPF, или Cadastro de Pessoas Físicas, — бразильский налоговый номер. Он обязателен при оформлении недвижимости и других зарегистрированных активов.

Иностранцы, которые находятся за пределами Бразилии, могут получить CPF через бразильское консульство. Для этого нужно заполнить форму Федеральной налоговой службы и предоставить паспорт и документы гражданского состояния. Регистрация CPF бесплатная.

Для сделки также понадобятся:

1. Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность.
2. Документы о семейном положении, если они требуются для оформления сделки.
3. Подтверждение происхождения дохода или платежные документы — в зависимости от банка и способа расчета.
4. Документы на недвижимость со стороны продавца: подтверждение права собственности, сведения об обременениях, долгах и уплате муниципальных налогов.

Иностранные документы должны быть с апостилем или легализацией и переводом на португальский язык.

После подписания договора покупатель оформляет Escritura — нотариальный документ о купле-продаже. Затем необходимо зарегистрировать переход права собственности в Cartório de Registro de Imóveis — реестре недвижимости по месту нахождения объекта.

Как получить ВНЖ в Бразилии за покупку недвижимости

Иностранец может получить ВНЖ в Бразилии, если инвестирует в городскую недвижимость. Для этого можно купить один или несколько объектов жилой или коммерческой недвижимости. Требований к площади нет.

Минимальная стоимость недвижимости зависит от региона:

• 140 000 $ — если объект находится в Северном или Северо-Восточном регионе;
• 195 000 $ — в остальных регионах Бразилии.

Недвижимость нужно оплатить со счета в банке, который не находится под санкциями. Инвестор может использовать ипотеку, но банковское финансирование покрывает только сумму сверх минимального порога. 

Например, если для получения ВНЖ нужно вложить 140 000 $, эту сумму иностранец оплачивает самостоятельно, а оставшуюся стоимость объекта может покрыть ипотекой.

В заявку можно включить семью. Вместе с инвестором ВНЖ получают супруг или супруга и дети до 17 лет включительно. Инвестор должен быть старше 18 лет, не иметь судимостей и не находиться под санкциями. Те же требования относятся к супругу или супруге.

ВНЖ выдают на четыре года. Статус можно продлевать неограниченное количество раз, если инвестор сохраняет право собственности на недвижимость и соблюдает требования к проживанию. За два года ему нужно находиться в Бразилии минимум две недели.

Через четыре года непрерывного проживания в Бразилии инвестор вправе подать документы на гражданство по натурализации. Заявители также подтверждают умение общаться на португальском языке и отсутствие судимости.

Гражданство Бразилии упрощает поездки в страны МЕРКОСУР — объединения государств Южной Америки. Бразильцы могут получать там временный, а затем постоянный вид на жительство по упрощенным правилам и работать наравне с местными жителями. 

Владельцы бразильского паспорта также могут находиться в странах Шенгенской зоны без визы до 90 дней в течение любого 180-дневного периода для туризма и деловых поездок. 

ВНЖ не дает автоматического права на работу. Если собственник недвижимости планирует трудоустроиться в бразильскую компанию, ему потребуется отдельное разрешение.

Главное о рынке недвижимости в Бразилии

1. Жилье в Бразилии продолжает дорожать, но темпы роста отличаются между городами. В марте 2026 года цены были в среднем на 5,62% выше, чем годом ранее. В отдельных региональных столицах рост превышал 13%, тогда как в Сан-Паулу и Рио‑де‑Жанейро был около 4%.
2. Стоимость недвижимости заметно отличается между городами. В марте 2026 года жилье в Сан-Паулу стоило в среднем 2332 $ за м², в Рио‑де‑Жанейро — 2119 $, а во Флорианополисе — 2548 $.
3. Основной спрос формируют местные покупатели и арендаторы. Жилье в крупных городах выбирают сотрудники местных компаний, студенты и местные жители. В Рио‑де‑Жанейро и курортных регионах дополнительный спрос создает туризм.
4. Налоги на недвижимость в Бразилии платят резиденты и нерезиденты страны. Обязанность возникает при покупке, владении, продаже объекта и сдаче его в аренду.
5. ВНЖ в Бразилии вправе получить иностранцы за покупку одного или нескольких городских объектов. Минимальный порог составляет 140 000 $.