Как получить ВНЖ в Бразилии при покупке недвижимости

Зачем инвесторы получают ВНЖ в Бразилии

Бразилия привлекает инвесторов возможностью создать дополнительный источник дохода, перспективой гражданства и жизнью в Латинской Америке. Купить недвижимость — один из быстрых и простых способов получить ВНЖ.

Дополнительный доход от сдачи в аренду

Инвесторам разрешено сдавать в аренду недвижимость, которую они купили для получения ВНЖ. В среднем по Бразилии доходность составляет 5,6% ^[1] Источник: Данные о доходности недвижимости в Бразилии публикует Global Property Guide .

В городе Ресифи владельцы недвижимости получают около 8% годовых, в Сан-Паулу — 6,5%, в Флорианополисе — 5,5% ^[2] Источник: Данные о доходности недвижимости в разных городах Бразилии опубликованы в отчете Фонда экономических исследований FipeZAP .

Перспективы гражданства

Через 4 года жизни в стране обладатели ВНЖ могут пройти процедуру натурализации и получить бразильский паспорт. Кроме того, Бразилия предоставляет гражданство «по праву почвы»: если у инвестора родится ребенок, новорожденный получит гражданство автоматически, а родители — через год.

Бразильский паспорт открывает возможности для безвизовых путешествий по 177 странам, включая Шенгенскую зону, Японию и Великобританию. Туристическую визу в США гражданам Бразилии выдают сразу на 10 лет.

Отдых всей семьей у океана

Инвестору не нужно постоянно проживать в Бразилии, чтобы сохранять статус резидента. Достаточно проводить в стране 2 недели каждые 2 года. Это время можно совместить с семейным отпуском.

Для пляжного отдыха иностранцы отправляются на популярные пляжи Копакабану и Ипанему, любители активного досуга поднимаются к статуе Христа-Искупителя и Сахарной голове. В Салвадоре знакомятся с бразильской культурой и афро-бразильской гастрономией.

Образование для детей

В государственных школах Бразилии обучение бесплатное и проходит на португальском языке. Детей иностранцев не определяют в отдельный класс, но помогают им адаптироваться и быстрее освоить язык.

Русская школа работает в Рио‑де‑Жанейро ^[3] Источник: Новость об открытии русско-бразильской школы в Рио‑де‑Жанейро публикуют бразильские СМИ . Обучение в ней идет по бразильской программе, но дети дополнительно изучают русский язык, историю, географию и культуру России.

Возможности для бизнеса в Латинской Америке

Инвестор может открыть компанию в Бразилии и вести бизнес в стране. Если он планирует устроиться в бразильскую компанию, потребуется получить специальное разрешение.

Бразильская компания получает доступ к рынку Латинской Америки. Бразилия входит в состав торгово-экономического объединения МЕРКОСУР, внутри которого нет таможенных пошлин почти на все виды товаров. Среди членов объединения — Аргентина, Парагвай, Уругвай, Боливия.

Кто может получить ВНЖ в Бразилии за инвестиции в недвижимость

ВНЖ при покупке недвижимости рассчитан на состоятельных иностранцев и их членов семьи, которые соответствуют требованиям закона.

Инвестор подтверждает, что у него нет судимостей и он не попадал в санкционные списки. Для заявителей с российским гражданством ограничений нет.

Члены семьи — супруг или супруга и дети до 17 лет включительно — получают ВНЖ одновременно с инвестором. Супруг также не должен находиться в санкционных списках и иметь судимости.

Требования к недвижимости для получения бразильского ВНЖ

Для получения ВНЖ можно купить один или несколько объектов. Требования к недвижимости закреплены в нормативном постановлении № 36 от 9 октября 2018 года ^[4] Источник: Текст нормативного постановления №36 от 9 октября 2018 года опубликован на сайте Министерства юстиции Бразилии .

Расположение объекта — в черте города. Не подойдет недвижимость, которая находится в сельской местности, на сельскохозяйственных территориях или фермах.

Минимальная стоимость объекта зависит от расположения:

• 140 000 $ — в Северном или Северо-восточном регионе;
• 195 000 $ — в остальных регионах Бразилии.

Стадия строительства может быть любой. Инвестор вправе купить как уже готовый к проживанию объект, так и недвижимость в процессе строительства.

Документы для получения ВНЖ в Бразилии при покупке недвижимости

Инвестор собирает пакет личных документов, необходимых для подачи заявления на ВНЖ:

1. Паспорт.
2. Свидетельство о рождении.
3. Справки об отсутствии судимости из стран проживания за последние 5 лет — для заявителей от 18 лет.
4. Подтверждение оплаты госпошлин.

Покупку недвижимости подтверждают свидетельством о праве собственности или договором купли-продажи. Также к пакету документов прикрепляют банковскую декларацию о переводе капитала.

Перед подачей на ВНЖ документы переводят, апостилируют и заверяют у нотариуса ^[5] Источник: Общие требования к документам на ВНЖ закреплены в Резолюции № 1 от 1 декабря 2017 года . С этим инвестору помогают юристы Паспортивити.

Обзор районов Бразилии для покупки недвижимости

От расположения недвижимости зависит требование к стоимости объекта. Иностранцы чаще выбирают объекты в Рио‑де‑Жанейро и Сан-Паулу ^[6] Источник: Статистику выдачи ВНЖ за инвестиции в недвижимость публикует Metropoles . Среди россиян наиболее популярное направление — Флорианополис.

Рио‑де‑Жанейро

Рио‑де‑Жанейро — один из крупнейших городов Бразилии. Каждый третий заявитель на ВНЖ покупал недвижимость в этом городе, согласно статистике с 2018 по 2025 год.

Средняя цена недвижимости в Рио‑де‑Жанейро составляет 2171 € за м². Спрос на жилые объекты формируют как местные жители, которые переезжают по работе, так и туристы. Благодаря стабильному туристическому потоку краткосрочная аренда востребована круглый год, но в некоторых жилых комплексах собрание собственников могут ее ограничивать.

Копакабана и Ипанема — популярные туристические районы, богатые развлекательной инфраструктурой, ухоженными пляжами, отелями и ресторанами. Пляж Копакабана известен как спот для серферов: вечером волны там достигают трех метров.

Санта-Тереза — противоположность шумных пляжных районов. Он расположен в центре Рио‑де‑Жанейро, известен извилистыми улицами, крутыми подъемами и старинными особняками, которыми вдохновляются местные художники и писатели.

Сан-Паулу 

Средняя стоимость объектов в Сан-Паулу — одна из самых высоких по стране и составляет 2350 € за м². Спрос на покупку и аренду недвижимости сформирован в основном внутренней миграцией. На цену в основном влияют близость метро, университетов, офисов, деловых районов.

Сан-Паулу — крупный транспортный узел Бразилии. Около города находятся четыре аэропорта, два из которых международные. Билеты из Сан-Паулу в Европу и обратно стоят дешевле, чем из столицы Бразилии. 

Город подойдет ценителям атмосферы мегаполиса и предпринимателям. Сан-Паулу считается деловым центром не только Бразилии, но и Латинской Америки. Там располагаются инновационные центры, офисы международных компаний, банков и корпораций, в том числе Microsoft, Google, Airbnb.

Флорианополис

Город расположен на юге Бразилии, на побережье Атлантического океана. Недвижимость в Флорианополисе считается самой дорогой в стране — в среднем 2620 € за м².

Спрос на долгосрочную аренду и покупку жилья в Флорианополисе сформирован местными жителями, которые приезжают в город для работы в крупных ИТ-компаниях. Туристы также приезжают туда, поэтому и краткосрочная аренда стабильно пользуется спросом.

Флорианополис стал одним из главных бразильских направлений переезда для экспатов из России. В 2025 году в городе зарегистрировали больше россиян, чем в Сан-Паулу и Рио‑де‑Жанейро ^[7] Источник: Исследование докторов бразильских университетов анализирует статистику переезда россиян в Флорианополис и причины их выбора . Чаще всего переезжают семьями.

Среди причин популярности Флорианополиса — высокий уровень безопасности и мягкий климат. Также иностранцев привлекает близость пляжей Атлантического океана.

Расходы на недвижимость в Бразилии

В расходы владельца недвижимости входят налоги и коммунальные услуги. Сумма зависит от стоимости и площади объекта.

При покупке недвижимости

Муниципальный налог на переход права собственности называется Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, или ITBI ^[8] Источник: Условия уплаты налога закреплены в законе № 5.172 от 25 октября 1966 года . Его ставка зависит от муниципалитета.

При заключении сделок в Рио‑де‑Жанейро и Сан-Паулу взимают 3% от стоимости недвижимости. В Флорианополисе ставка ниже — 2%. Так, при покупке объекта стоимостью 195 000 $ нужно уплатить налог 3900—5850 $.

Дополнительный федеральный и муниципальный налог взимают с инвесторов, которые владеют тремя и более объектами и получают доход от сдачи недвижимости в аренду более 46 000 $ в год. Это новые налоги, действующие с 2026 года ^[9] Источник: Условия уплаты налога закреплены в Законе № 214 от 16 января 2025 года . Суммарно ставка составляет около 0,5% стоимости объекта.

Новый налог уплачивают не все владельцы недвижимости. Налог начисляют, если выполняется оба условия — по количеству объектов и сумме дохода. Например, его не взимают, если инвестор владеет двумя объектами и получает доход от аренды 60 000 $ в год. Но его будет уплачивать владелец четырех объектов, сдача в аренду которых приносит доход 50 000 $ в год.

Во время владения недвижимостью

Налог на владение недвижимости — Imposto Predial e Territorial Urbano, или IPTU — уплачивают ежегодно. Муниципалитет рассчитывает сумму с учетом местной фиксированной или прогрессивной ставки — обычно это около 1% кадастровой стоимости объекта.

Подоходный налог в Бразилии называется Imposto de Renda da Pessoa Física, или IRPF. Его взимают с доходов от сдачи недвижимости в аренду. Для налоговых резидентов рассчитывается по прогрессивной шкале от 0 до 27,5% ^[10] Источник: Актуальные налоговые ставки закреплены на портале Министерства финансов Бразилии .

Нерезиденты уплачивают фиксированный налог — 15%. Это актуально для иностранцев, которые не планируют постоянно проживать в Бразилии, то есть более 183 дней в году.

Коммунальные услуги включают электричество, воду, газ. В среднем на все уходит около 80 $ в месяц. Электричество — самая большая часть расходов, так как в Бразилии активно пользуются кондиционерами.

Жители бразильских многоквартирных домов уплачивают condomínio — сбор за обслуживание дома. В него входят услуги консьержа, охраны, содержание лифтов, бассейнов и общих зон. В обычных домах сбор составляет 20 $, в элитных может превышать 200 $.

При продаже недвижимости

Налог на прирост капитала уплачивают при продаже недвижимости. Ставка рассчитывается по прогрессивной шкале от 15 до 22,5% с прибыли.

Допустим, инвестор купил объект за 195 000 $, а продал за 215 000 $. Налог нужно уплатить только с 20 000 $ — суммы, на которую выросла стоимость недвижимости.

Как продлить ВНЖ в Бразилии при покупке недвижимости

Владельцам недвижимости выдают ВНЖ на 4 года. Его можно многократно продлевать.

Для продления выполняют три требования:

1. Сохраняют право собственности на объект.
2. Своевременно уплачивают налог на владение недвижимостью — IPTU.
3. Проводят в Бразилии минимум 2 недели в течение 2 лет.

Если у инвестора есть налоговые задолженности или он продал объект, миграционная служба вправе отказать в продлении статуса.

После 4 лет проживания в Бразилии появляется возможность подать документы на гражданство.

Перспективы постоянного ВНЖ и гражданства Бразилии

Постоянный ВНЖ в Бразилии доступен через 4 года владения временным ^[11] Источник: Условия получения постоянного ВНЖ в Бразилии прописаны в Резолюции № 36 от 9 декабря 2018 года . Чтобы получить его, иностранцу нужно сохранять инвестиции и предоставить свежую справку об отсутствии судимости.

Гражданство получают по натурализации ^[12] Источник: Условия и процесс натурализации в Бразилии прописаны на сайте Министерства юстиции Бразилии . Для этого им нужно прожить в Бразилии 4 года подряд с видом на жительство и соответствовать условиям:

• достичь 18 лет;
• не иметь судимостей в Бразилии, стране происхождения и странах проживания — или подтвердить реабилитацию;
• подтвердить знания португальского языка, например, сертификатом о прохождении языкового курса;
• доказать легальное пребывание в Бразилии, например, предоставить карту резидента;
• не уезжать из Бразилии более чем на 12 месяцев в сумме за 4 года ^[13] Источник: Требования к проживанию закреплены на сайте Министерства юстиции Бразилии .

Срок ожидания натурализации может сокращаться. Например, если у иностранцев родился ребенок в Бразилии, он становится гражданином автоматически, а родители могут подать документы на гражданство через год жизни с временным ВНЖ.

Ускоренный путь к натурализации также доступен гражданам португалоязычных стран, например Сан-Томе и Принсипи.

Главное о ВНЖ в Бразилии при покупке недвижимости

1. Бразилия выдает ВНЖ иностранцам, которые купили недвижимость дороже 140 000 $.
2. Объект может быть жилым или коммерческим, главное — должен находиться в городской черте.
3. В заявку на ВНЖ разрешено включить супруга или супругу и детей.
4. ВНЖ выдают на 4 года и продлевают, пока сохраняется право собственности на объект.
5. Через 4 года иностранец вправе подать документы на бразильское гражданство, которое открывает возможности для путешествий в 177 стран без виз.