Недвижимость во Франции: нюансы покупки и сдачи в аренду, стоимость содержания

Что нужно знать о французском рынке недвижимости

Цены на недвижимость во Франции меняются неравномерно: в одних городах квартиры и дома дешевеют, в других — дорожают. Поэтому при выборе объекта важно учитывать не только среднюю стоимость жилья по стране, но и динамику цен в конкретном регионе.

Иностранные покупатели имеют те же права на приобретение недвижимости, что и граждане Франции. Но при покупке жилья для сдачи в аренду необходимо учитывать местные ограничения, а при планировании переезда — отдельно решать вопрос с получением вида на жительство.

Дома дешевеют быстрее квартир. За 2025 год стоимость квартир снизилась на 0,1%, домов — на 1,3% ^[1] Источник: Статистику рынка недвижимости во Франции публикует портал INSEE . Цены упали в среднем по стране, но в отдельных регионах, наоборот, зафиксирован рост. Например, в Марселе квартиры подорожали на 2,2% за год.

Как изменилась стоимость домов и квартир во Франции во 2-м квартале 2026 года

Регион	Изменение стоимости апартаментов за год	Изменение стоимости домов за год
Иль‑де‑Франс	+0,3%	−1,5%
Овернь — Рона — Альпы	−0,2%	−1,2%
Прованс — Альпы — Лазурный берег	+1,3%	−1%
О-де-Франс	−1,5%	+0,3%

Доходность недвижимости — 4,8% годовых в среднем по стране ^[2] Источник: Данные о доходности недвижимости Франции на портале Global Property Guide . Наиболее высокие показатели в регионе Прованс — Альпы — Лазурный берег. Там владельцы недвижимости получают около 5,6% годовых.

Возможность сдавать недвижимость в аренду зависит от ее энергоэффективности. Каждому объекту присваивают категорию от A до G: она показывает, насколько здание экономно потребляет энергию для отопления, освещения и других процессов, необходимых для комфортной жизни.

Объекты категории A считаются самыми энергоэффективными. Они дороже остальных и перспективнее для сдачи в аренду и последующей продажи.

Во Франции преобладает недвижимость категорий C—D, которые считаются средне эффективными ^[3] Источник: Государственная статистическая служба публикует отчет по энергоэффективности жилого фонда Франции . Объекты самой низкой — G — запрещено сдавать аренду, с 2028 года ограничения распространятся и на F.

Иностранец вправе приобрести объект во Франции, сдать его в аренду и жить в другой стране. Приезжать во Францию можно по шенгенской визе или ВНЖ другой страны Шенгенской зоны.

Покупка недвижимости не дает права запросить ВНЖ во Франции. Иностранец может получить статус на другом основании, например по стартап-визе.

Особенности покупки недвижимости во Франции 

Иностранцы покупают недвижимость во Франции без ограничений. Особенности купли-продажи связаны с оплатой сделки и оформлением купленного объекта.

Открытие банковского счета и перевод денег

Покупатель может перевести деньги с любого личного счета — французского или зарубежного, в том числе через систему SWIFT. Деньги поступают на счет нотариуса.

Перевод проходит проверку банка, на счет которого поступают деньги. Если банк отправителя находится в санкционном списке, отправление денег могут задержать или совсем отменить.

Юристы рекомендуют россиянам заранее открыть зарубежный счет — во Франции или другой европейской стране. Это проще сделать после получения ВНЖ. Так риски сорвать сделку из-за отказа банка будут ниже.

Ипотека

Наличие ВНЖ не обязательно для получения ипотеки во Франции. Но статус резидента влияет на ипотечные условия: для нерезидентов ставка и сумма первоначального взноса выше. 

Ставка по ипотеке во Франции в 2026 году — 3,3% ^[4] Источник: Банк Франции публикует актуальный размер ипотечной ставки . Для нерезидентов она достигает 4%. Первый взнос составляет от 20 до 30% стоимости объекта, если ипотеку получает резидент Франции. Нерезиденты вносят от 30 до 40%.

Платеж по ипотеке не должен превышать 35% семейного дохода покупателя. Так, если доход в месяц составляет 3000 €, ежемесячная плата по ипотеке составит не более 1050 €. 

Оформление недвижимости

Недвижимость во Франции можно оформить на физическое лицо, компанию, в долевую и семейную собственность. У каждой формы собственности есть свои особенности.

Единоличная собственность называется Propriété en nom propre. В таком случае владелец объекта — одно физическое лицо. Только его имя фигурирует во всех документах на недвижимость, и только он получает доход от сдачи ее в аренду.

Долевая собственность, или Indivision, возникает, если инвестор купил объект совместно с партнерами. Все владельцы объекта имеют равные права на имущество. Например, использовать его для проживания и поровну делить доход от сдачи в аренду. Иногда такую форму собственности используют для владения объектом вместе с детьми.

Семейное владение через управляющую компанию, или Société Civile Immobilière, предполагает создание юридического лица. Владельцем объекта становится компания, а члены семьи, в том числе несовершеннолетние, получают равные доли участия в компании. Для управления недвижимостью, например сдачи в аренду, могут назначить менеджера.

Основная цель создания компании SCI — постепенно передать недвижимость детям. При этом фактически родители отдают долю в компании — это исключает конфликты между наследниками, а также оптимизирует налоги.

Во Франции каждый родитель может подарить каждому ребенку до 100 000 € в течение 15 лет без уплаты налога на дарение. С последующих сумм взимают налог на дарение от 5 до 45% ^[5] Источник: Налоговые льготы при дарении описаны на официальном портале Service Public . 

Допустим, родители хотят передать ребенку две доли недвижимости стоимостью 200 000 € каждая. По стандартной процедуре каждому нужно уплатить налог на дарение, сумма которого составит примерно 18 000 €.

Если же объект находится в семейном владении, отец и мать могут передать по 100 000 € с промежутком в 15 лет, например с 2015 по 2030 год, с 2031 по 2046 год. Платить налог на дарение в таком случае не нужно.

Владение через коммерческую компанию похоже на семейное. Разница в том, что акционеры в компании не имеют родственных связей. Недвижимостью владеет компания, а инвесторы получают доход, соразмерно своим долям.

Допустим, два инвестора купили через компанию квартиру, оплатили ее пополам. Квартиру сдали в аренду за 12 000 € в год. Доход от аренды поступает на счет компании, а инвесторы решают: оставить деньги для последующих инвестиций или поделить их поровну — каждому по 6000 €.

Разделенное владение, или Démembrement de propriété, предполагает, что право собственности делится между двумя сторонами — «узуфруктуарием» и владельцем «голой собственности». Первый вправе пользоваться недвижимостью и получать доход от сдачи ее в аренду, второй непосредственно владеет объектом.

Когда право узуфруктуария на недвижимость перестает действовать, объект переходит в полную собственность другой стороне. Такой вариант выбирают, например, родители: они получают право узуфруктария, а дети — «голую собственность». После смерти родителей, права узуфруктуариев перестают действовать, и дети получают полное право собственности на недвижимость.

Инвестор может купить изначально «голую собственность» — это дешевле, чем покупка объекта в полную собственность. Обычно стоимость таких объектов на 25—40% ниже, потому что ими нельзя сразу пользоваться.

Налоги и расходы на недвижимость во Франции

Инвестор уплачивает налоги при покупке, владении и продаже недвижимости. Также в расходы входят коммунальные услуги и услуги специалистов, таких как нотариус.

При покупке недвижимости

Покупатель оплачивает услуги агента по недвижимости, а также нотариальные сборы. Налоги уже включены либо в сборы, либо в стоимость объекта.

Налог на добавленную стоимость взимается при покупке объектов в новостройках — к таким относят дома, построенные не более пяти лет назад. Как правило, налог уже включен в стоимость недвижимости, которую назвал застройщик.

Ставка НДС во Франции составляет 20% ^[6] Источник: Условия уплаты НДС и актуальная ставка прописаны на официальном портале Service Public . Ее могут снизить до 5,5%, если объект расположен в одной из зон:

• ANRU, или Zone d’aménagement et de rénovation urbaine, — зоне благоустройства и городской реновации;
• QPV, или Quartiers prioritaires de la politique de la ville, — приоритетных районах городской политики.

Зоны ANRU и QPV муниципалитет активно развивает. Например, в Париже это район Бельвиль, в Лионе — Ла-Дюшер ^[7] Источник: На интерактивной карте государственного геопортала Франции можно определить наличие статуса QPV по адресу объекта .

Агентское вознаграждение при покупке недвижимости составляет 3—8% от суммы сделки. Есть два варианта его уплаты: 

1. Покупателем — дополнительно к стоимости недвижимости.
2. Продавцом — сумма уже включена в стоимость объекта.

Нотариальные сборы обычно уплачивает покупатель. При покупке новостроек они составят 2—3% от стоимости недвижимости, при покупке вторичного жилья нужно уплатить 7—8% без учета НДС ^[8] Источник: Комиссия нотариуса при покупке недвижимости указана на официальном сайте нотариусов Франции .

В нотариальные сборы уже включен налог на передачу права собственности. Для вторичной недвижимости во Франции он составляет от 5,8 до 6,32% стоимости объекта.

При владении недвижимостью

В регулярные расходы владельца недвижимости входят ежегодный налог и коммунальные услуги.

Налог на владение недвижимостью, или taxe foncière, уплачивают ежегодно. Единой ставки нет: она рассчитывается в зависимости от муниципалитета, характеристик объекта и кадастровой арендной стоимости. Например в Париже налог составляет 20,5%, в Экс‑ан‑Провансе — 35%. 

Налог уплачивает человек, который является собственником или узуфруктуарием по состоянию на 1 января ^[9] Источник: Условия уплаты налога на владение недвижимости прописаны на государственном портале Service Public .

Налоговая база — это 50% от кадастровой арендной стоимости, то есть суммы, которую можно получить при сдаче недвижимости в аренду. Например, объект стоимостью 500 000 € имеет кадастровую арендную стоимость 12 000 € в год. Налог будут начислять на 6000 € — половину от возможного годового дохода. Так, в Париже придется уплатить 1230 €, а в Экс‑ан‑Провансе — 2100 €.

Уведомление об уплате налога приходит в августе—сентябре. С января по октябрь следующего года у владельца автоматически по частям списывается сумма.

Владельцы некоторых категорий недвижимости могут снизить налог и освободиться от него совсем. Например, сумму налога снижают на 50—100%, если объект считается энергоэффективным. Объекты после реконструкции освобождаются от налога на два года.

Коммунальные услуги включают воду, электричество, газ, а также содержание дома — вывоз мусора, уборку общих помещений, освещение подъезда, капитальный ремонт здания. Если владелец недвижимости пользуется услугами управляющей компании, она также взимает плату.

В среднем на оплату коммунальных услуг для квартиры 85 м² уходит 193 € ^[10] Источник: Расходы на коммунальные услуги на основе опыта жителей франции обновляются на портале Numbeo .

При продаже недвижимости

Продавец уплачивает налог на прирост капитала и социальные сборы, если получил прибыль с продажи. На определенных условиях от их уплаты можно освободиться.

Налог на прирост капитала взимают с разницы между ценой покупки и продажи объекта. Например, если инвестор купил недвижимость за 500 000 €, а продал за 650 000 €, налог рассчитают от суммы 150 000 €. Стандартная ставка — 19% ^[11] Источник: Ставка налога на прирост капитала и льготы прописаны на официальном портале Service Public . 

Социальные сборы уплачивают также с суммы прироста капитала. Ставка составляет 17,2%.

Обязанность уплаты налога на прирост капитала и социальных сборов зависит от срока владения объектом. Так, если инвестор владел недвижимостью более 22 лет, он не уплачивает налог на прирост капитала. После 30 лет права собственности не нужно уплачивать и социальные сборы.

Документы для покупки недвижимости во Франции

Покупатель недвижимости для заключения сделки предоставляет паспорт и документ о семейном положении, например свидетельство о заключении брака ^[12] Источник: Список документов для кули-продажи недвижимости во Франции опубликован на государственном сайте Service Public . Если покупка происходит через юридическое лицо, нужно предоставить документы компании: устав и выписку из реестра юридических лиц.

Нотариус может потребовать подтвердить источник денег для покупки недвижимости. Например, предоставить справку о доходах. Кроме того, он проверяет наличие судимости у покупателя и запрета на приобретение недвижимости.

Продавец готовит документы для заключения сделки:

1. Удостоверение личности.
2. Свидетельство о праве собственности.
3. План, выписка из кадастра, разрешение на строительство — для отдельно стоящего дома.
4. Журнал технического обслуживания, комплексная техническая диагностика, многолетний план работ — для квартиры в кондоминиуме.
5. Полис страхования от несчастных случаев.
6. Подтверждения состояния здания с точки зрения санитарии.
7. Файл технической диагностики — Dossier de Diagnostic Technique — на наличие термитов, свинца, асбеста, а также состояние газового и электрического оборудования.

Дополнительно могут потребоваться другие документы: брачный договор, документы об аренде или сервитуте, отчет о мерах безопасности в бассейне.

Нотариус проверяет историю объекта: продажи, дарения, наследования, появления в собственности у продавца. Кроме того, изучает кадастровую выписку, права третьих лиц и муниципалитета на объект. Цель проверки — убедиться, что продавец владеет недвижимостью на законных основаниях.

Сдача недвижимости во Франции в аренду

Недвижимость во Франции можно использовать как источник дополнительного дохода — сдавать ее в долгосрочную или краткосрочную аренду. 

Условия сдачи недвижимости в аренду

Владелец недвижимости может сдать пустое жилье или меблированное — от наличия мебели зависят условия и стоимость аренды. Меблированным считается объект, в котором есть все необходимое для проживания: бытовая техника, посуда и спальные места ^[13] Источник: Полный список мебели опубликован на государственном портале Service Public .

Если объект сдают в качестве основного места жительства, он должен соответствовать пяти критериям:

1. Минимальная площадь — 9 м², высота потолков — 2,2 м.
2. Категория энергоэффективности — любая, кроме G.
3. Безопасность жизни и здоровья: работает вентиляция, есть естественное освещение, исправны газовое и электрическое оборудование, помещение закрывается на замок.
4. Отсутствие вредителей, например крыс, клопов и тараканов.
5. Наличие необходимого оборудования: освещение, кухня, сантехника.

С 2028 года Франция запретит сдавать в долгосрочную аренду недвижимость класса энергоэффективности F. С 2034 года ограничение распространится и на класс E.

Стоимость аренды регулируется в некоторых районах Франции, например в Бордо, Монпелье, Париже. Это значит, что арендодатель не может сдавать объект в аренду дороже установленного максимума. Допустим, максимальная цена аренды студии в новом доме в Париже — 52,2 € за м². Если сдавать объект площадью 25 м², можно установить стоимость не выше 1305 € в месяц.

Краткосрочная аренда во Франции разрешена, но владельцу недвижимости необходимо зарегистрировать ее и получить разрешение в муниципалитете. Сдавать на короткий срок можно объекты класса энергоэффективности A—E.

Срок действия договора аренды

Договор аренды пустого объекта заключают минимум на три года — могут быть исключения, которые нужно прописать в документе. Договор аренды меблированного жилья действует минимум год с возможностью продления, для студентов — девять месяцев.

Договор можно заключить на более короткий срок — от одного до десяти месяцев без продления. Такая аренда называется мобильной. При этом арендатор должен обосновать короткий срок проживания, например он приехал во Францию на стажировку или в командировку.

Договор краткосрочной аренды заключается на срок до 90 дней. Обычно владелец может сдавать объект на короткий срок не более чем на 120 дней в году.

Налоги при сдаче недвижимости в аренду

Владелец недвижимости уплачивает подоходный налог, если сдает недвижимость в аренду. Это обязательство как налоговых резидентов, так и нерезидентов Франции.

Налоговым резидентом становится иностранец, который проживает во Франции более 183 дней в году. Для него сумма подоходного налога рассчитывается по прогрессивной шкале от 0 до 45%. Налоговая ставка зависит от суммы годового дохода:

• до 11 600 € — 0%;
• от 11 600 до 29 579 € — 11%;
• от 29 579 до 84 577 € — 30%;
• от 84 577 до 181 917 € — 41%;
• свыше 181 917 € — 45% ^[14] Источник: Актуальные ставки подоходного налога во Франции опубликованы на государственном сайте административной информации и процедур для бизнеса .

Нерезиденты уплачивают налог в размере 20% с дохода до 29 579 € в год. Сумма выше облагается налогом по ставке 30%.

Допустим, арендодатель-нерезидент получает 12 000 € от сдачи недвижимости в аренду. В таком случае он уплатит налог по ставке 20%, то есть 2400 €. Если же он резидент Франции, то с первых 11 600 € он не платит налог, с остальных 400 € уплачивает 11%, то есть в сумме 44 €.

Что проверить при покупке недвижимости во Франции

Перед заключением сделки недвижимость проходит нотариальную проверку: есть ли разрешения на строительство, обременения, территориальные споры. Тем не менее покупателю важно самостоятельно проверить информацию об объекте.

На просмотре объекта покупателю стоит обратить внимание:

• на состояние объекта и необходимость ремонта;
• состояние газового оборудования и сантехники;
• наличие трещин на стенах, протечек и плесени;
• напор воды и состояние труб;
• качество шумоизоляции.

Инвестору следует узнать о классе энергоэффективности объекта. Если он планирует сдавать объект в аренду подойдет недвижимость класса A—E.

При выборе недвижимости важно знать о наличии обременений на объекте: есть ли разрешение на строительство, аресты, узуфрукты. Объект также может входить в планы городской застройки.

Где иностранцы покупают недвижимость во Франции

Париж и Иль‑де‑Франс — столичный регион Франции и экономический центр страны. Регион отличается большим количеством университетов, офисов, филиалов международных компаний, поэтому недвижимость для долгосрочного проживания там востребована.

В Париже находится самая дорогая недвижимость Франции, часть предложений — в исторических зданиях.

Прованс — юго-восточный регион Франции. Для него характерны сельская местность, виноградники, каменные дома. На рынке недвижимости представлены квартиры, исторические дома, сельские усадьбы, загородные виллы.

Лазурный берег — прибрежный регион на юго-востоке Франции, включает в себя Ниццу, Канны, Сен-Тропе и другие популярные курортные города. Основным двигателем рынке недвижимости является туризм.

На Лазурном берегу представлены объекты для разных целей и бюджетов: от небольших квартир в глубине региона до роскошных вилл на берегу моря. Недвижимость востребована как у французов, так и у иностранцев, в том числе для сезонного проживания.

В Ницце расположен международный аэропорт, из которого удобно планировать поездки жителям Лазурного берега. Прямые рейсы отправляют не только по европейским странам, но и на Ближний восток и в Северную Америку. Улететь в США или Дубай можно без пересадки.

Французские Альпы — крупнейшая горнолыжная территория Франции, известная курортами Шамони, Куршевель, Мерибель. Рынок недвижимости предлагает там квартиры в горнолыжных резиденциях, шале, апартаменты с видом на горы.

Во Французских Альпах располагаются одни из самых дорогих объектов во Франции. Цены на недвижимость там на 30% выше, чем в среднем по стране.

Зимой туристический спрос особенно высокий, но и летом горнолыжные курорты не пустуют. Недвижимость арендуют туристы, которые предпочитают пешие прогулки и альпинизм.

Сравнение крупных городов Франции для покупки недвижимости

Город и регион	Доходность в год	Средняя цена покупки квартиры за м2	Средняя цена аренды квартиры за м2
Марсель, регион Прованс — Альпы — Лазурный берег	5,57%	3605 €	16,9 €
Нант, регион Земли Луары	5,2%	3371 €	14,7 €
Монпелье, регион Окситания	4,87%	3412 €	16,1 €
Париж, регион Иль‑де‑Франс	4,69%	9630 €	33,3 €
Лион, регион Овернь — Рона — Альпы	4,56%	4714 €	17,7 €
Бордо, регион Новая Аквитания	4,46%	4448 €	17,2 €

Как иностранцу переехать во Францию

Франция не выдает ВНЖ при покупке недвижимости. Но владелец недвижимости может получить ВНЖ на другом основании, например по стартап-визе.

Стартап-визу получают основатели бизнеса, который развивает и использует новые технологии. Это могут быть проекты в сфере искусственного интеллекта, автоматизации производства, биотехнологий. Не подойдут бизнесы в традиционных сферах, таких как общепит и бьюти.

Стартап-виза позволяет въехать во Францию и запросить вид на жительство — сразу или через год проживания. Для ее получения заявителю нужно выполнить три условия:

1. Предоставить бизнес-план.
2. Получить поддержку бизнес-инкубатора или акселератора.
3. Показать сбережения для жизни во Франции на время развития стартапа — от 23 900 €.

В заявку на визу и ВНЖ разрешено включить супругу или супруга и финансово зависимых детей любого возраста. Семья получает вид на жительство с пометкой Talent-Family.

Основатель стартапа получает визу на срок от трех месяцев до года. Вид на жительство выдают сразу на четыре года.

Главное о покупке недвижимости во Франции

1. Чтобы купить недвижимость во Франции, не обязательно получать вид на жительство.
2. Иностранец может купить недвижимость в ипотеку: условия будут мягче для заемщиков с видом на жительство, например основателей стартапов.
3. Процесс покупки недвижимости во Франции занимает 3—4 месяца, при заключении сделки обязательно участие государственного нотариуса.
4. Доходность недвижимости во Франции — 4,8% годовых в среднем по стране.
5. На стоимость недвижимости во Франции влияет ее энергоэффективность: чем выше класс, тем дороже объект.