8 ошибок инвесторов при покупке недвижимости в Греции

1. Агент оказался мошенником

В сфере недвижимости часто встречаются мошенники, которые обещают помочь купить недвижимость быстрее и дешевле, чем в среднем по рынку.

Агенты могут продавать несуществующие объекты или объекты, которыми не владеют. Обычно инвестора просят внести залог — но как только он перечисляет деньги, агент пропадает.

Продавец может занижать цену с условием: оплатить по договору только часть суммы, остальную — отдать наличными. Такой вариант только кажется выгодным: проблемы возникнут уже при подаче налоговой декларации, а также при перепродаже. Инвестор рискует получить штраф — 10% от уплаченной суммы наличными ^[71] Источник: Новость о запрете сделок за наличные на греческом портале Tovima .

Как предотвратить проблему. Инвестору следует отказываться от «серых» сделок и оплачивать покупку недвижимости только безналичным расчетом. Также рекомендуется провести независимую оценку стоимости объекта — она покажет, если агент искусственно занизил цену.

Агента по недвижимости можно проверить на благонадежность: например, попросить лицензию ^[72] Источник: Лицензию агентам выдает Греческая палата недвижимости и почитать отзывы. Аналогично проверяют иммиграционных агентов, которые помогают получить ВНЖ.

2. Застройщик сорвал сроки сдачи объекта или разорился

Часто инвесторы покупают недвижимость, которая находится в процессе строительства. Обычно такие объекты дешевле готовых — это выгодный вариант для тех, кому не нужно срочно переезжать.

Проблемы возникают, если застройщик переносит срок сдачи объекта или приостанавливает строительство из‑за недостатка финансирования. При хорошем исходе инвестор получит недвижимость позже срока, при плохом — потратит время и останется без объекта в собственности. 

Как предотвратить проблему. Инвестор не может повлиять на экономическую обстановку и кризисы в стране, но может выбрать надежного застройщика — и снизить возможные риски.

При выборе застройщика рекомендуется проверить его лицензию, наличие судебных разбирательств, примеры прошлых проектов с фотографиями. Также следует запросить разрешение на строительство, без которого объект не получит легальный статус.

Найти информацию о строительной компании можно в коммерческом реестре Греции ^[73] Источник: В коммерческом реестре для поиска достаточно ввести название компании .

Надежные греческие застройщики дают банковскую гарантию исполнения работ, которая почти исключает риски покупателя. Банк выступает гарантом того, что инвестор получит готовую недвижимость в установленные сроки. Если этого не происходит, банк возвращает инвестору деньги.

3. Неправильно рассчитали площадь объекта

Продавцы могут завышать площадь объекта, чтобы он казался привлекательнее. Попасть на обман рискуют инвесторы, которые просматривают недвижимость и заключают сделку купли‑продажи дистанционно.

Не всегда разница площади на бумаге и по факту — это обман. В Греции площадь рассчитывается с учетом толщины стен — для сравнения, в России стены не учитываются. Поэтому инвестор обычно получает объект на несколько квадратных метров меньше, чем он ожидал.

Если инвестор планирует получить золотую визу, важно, чтобы площадь недвижимости составляла минимум 120 м² — это требование применяется к объектам стоимостью от 400 000 €.

Как предотвратить проблему. Инвестор может лично приехать на просмотр объекта или отправить доверенное лицо, чтобы вживую оценить площадь недвижимости и сделать замеры. Также можно обратиться к независимому оценщику.

4. Неправильно оформлен договор купли‑продажи

Если инвестор покупает недвижимость для получения золотой визы, ошибки в договоре купли‑продажи могут привести к отказу в выдаче.

В договоре указывают отсутствие обременений на объекте, прописывают стоимость недвижимости и способ оплаты. Инвестору необходимо перевести полную сумму на счет, открытый в греческом банке.

Договор регистрируют в земельном кадастре ^[74] Источник: Требование закреплено в министерском решении от 11 ноября 2025 года . При этом для получения золотой визы в Грецию достаточно подать заявку — решение может прийти позже.

Как предотвратить проблему. Инвестор обращается за юридической помощью, чтобы исключить риски ошибок в договоре.

5. Скрытые расходы

При планировании бюджета на покупку недвижимости важно помнить, что, кроме стоимости объекта, инвестор несет дополнительные расходы — до 15% от стоимости объекта. Недобросовестные агенты могут скрывать их, чтобы привлечь покупателей.

Налоги

Налог на передачу права собственности взимают при покупке объектов на вторичном рынке. Ставка составляет 3,09% от заявленной стоимости объекта.

Сумму налога прописывают в договоре купли‑продажи.

Налог на добавленную стоимость взимается, если инвестор покупает недвижимость у застройщика. В Греции он составляет 24% и обычно уже включен в цену. Но если разрешение на строительство выдано до 2006 года, то инвестор уплачивает налог по ставке 3,09%.

Ежегодный налог на недвижимость, или ENFIA, взимается по ставке от 2 до 16 € за м² и рассчитывается не от рыночной стоимости объекта, а от кадастровой — той, что установило государство.

За объекты дороже 250 000 € дополнительно уплачивают налог на роскошь, который составляет от 0,15 до 1,15% от стоимости. Налогом облагается только та часть суммы, которая превышает 250 000 €.

Услуги специалистов

Гонорар нотариуса составляет около 1,5% от суммы сделки. Нотариус выписывает свидетельство, в котором указывает данные продавца и покупателя и детали сделки.

Технический отчет инженера‑строителя обойдется в 0,3% от стоимости недвижимости. Такой отчет обязателен, если инвестор покупает объект в промышленных проектах, которые переводят в жилые.

Услуги юриста и комиссия агента обычно обходятся в 1—2% от суммы сделки.

Сборы

Сбор за составление договора оценивается в 0,5% от суммы сделки. Еще около 150 € — сопутствующие расходы, в том числе ксерокопии и пошлинные марки.

Сбор за подачу заявления на ВНЖ составляет 2000 € за основного заявителя. За каждого совершеннолетнего члена семьи доплачивают 150 €. За печать карт ВНЖ и их доставку с каждого заявителя дополнительно взимают еще по 16 €.

Курс валют

Иностранные покупатели могут потерять деньги из‑за волатильности валют. Например, если объект стоимостью 250 000 € в середине августа 2025 года стоил около 23 300 000 рублей, в середине сентября его цена в пересчете выросла до 24 700 000 рублей.

Как избежать незапланированных трат. Перед покупкой недвижимости рекомендуется узнать обо всех скрытых сборах, например, спросить юристов. 

Если агент уклончиво отвечает на вопросы о дополнительных расходах, он должен вызвать сомнения в компетентности и надежности.

6. Продавец скрыл обременения

Обременения снижают привлекательность объекта и сужают круг покупателей. Так, заявителям на золотую визу недвижимость с обременениями не подойдет. По этой причине владельцы стараются скрыть проблемы — и после продажи она переходит на покупателя.

Недвижимость без регистрации

Незарегистрированные в кадастре объекты встречаются в отдаленных районах страны. Если купить такую недвижимость, придется доказывать право собственности в суде. И это не всегда успешно — в некоторых случаях объект могут изъять.

Ипотека и долги

Иногда владельцы продают недвижимость, так как не могут оплачивать ипотеку или кредит. Стоимость таких объектов может быть ниже рыночной, но все долговые обязательства переходят на нового владельца.

Некоторые продавцы пренебрегают налогом на недвижимость — ENFIA. Его уплачивают ежегодно, а при продаже объекта подтверждают это специальным сертификатом ^[75] Источник: Ekathimerini пишет о масштабных налоговых проверках сделок с недвижимостью в 2025 году .

Государственные ограничения

Территория Греции богата археологическими находками и природными объектами. Так, если недвижимость находится рядом с культурным или природным памятником, государство может ограничить ее реконструкцию и застройку.

Некоторые территории попадают в планы экспроприации — изъятия из частной собственности. Например, для строительства дороги или общественно важных объектов. Обычно такие риски возникают в развивающихся районах и вблизи исторических мест.

Как предотвратить проблему. До заключения сделки необходимо проверить регистрацию объекта в Греческом земельном кадастре, а также наличие обременений. С этим помогают юристы.

Местное управление публикует планы государственных проектов с указанием территорий, которые должны перейти в государственную собственность. Также информацию можно запросить у представителей власти через юриста.

7. Продавец скрыл реальное состояние объекта

Перед продажей владелец сделал косметический ремонт, но важные системы коммуникации остались без внимания — например, сантехника, проводка, фундамент. Иногда инвесторы становятся владельцами объектов, где вовсе не подключены эти системы.

После покупки начинается ремонт за счет нового владельца.

Как предотвратить проблему. Шансы выбрать объект в хорошем состоянии повышаются, если пригласить на просмотр специалиста, который укажет на потенциальные проблемы.

8. Выбор района не соответствует целям инвестора

Инвестор покупает недвижимость под сдачу в аренду на маленьком острове, о существовании которого туристы не подозревают. Такой объект будет долго окупаться и не оправдает ожидания даже в высокий туристический сезон.

Если инвестор выбирает недвижимость для жизни всей семьей, в шумных туристических районах будет трудно создать тихую гавань.

Как предотвратить проблему. Перед выбором недвижимости следует изучить район и его особенности: наличие школ, университетов, магазинов, достопримечательностей, развлечений. Также стоит узнать о населении района — это семейные пары или студенты, иностранцы или местные жители.

Для краткосрочной аренды выбирают недвижимость в центре Афин, например в районах Плака и Синтагма. Стабильно высокую доходность показывают объекты в Салониках, на островах Крит, Парос, Санторини. Важно: если недвижимость купили для получения золотой визы, ее запрещено сдавать в краткосрочную аренду.

Для долгосрочной аренды подойдут районы с хорошо развитой инфраструктурой вблизи университетов и офисов. В столице — это преимущественно северные районы, например Кифисия и Каламаки. За ее пределами — Патры, острова Крит и Родос.

Какую недвижимость купить, чтобы получить ВНЖ в Греции

Самая популярная опция для получения золотой визы в Грецию — покупка недвижимости от 250 000 €. Инвесторы получают вид на жительство, если приобретают объект, который соответствует условиям выдачи.

Категория объекта

Для получения золотой визы инвестор покупает жилой или коммерческий объект, причем только один: купить два объекта и объединить их стоимость в заявке нельзя. Это могут быть апартаменты, вилла, офис, кафе, склад.

Стоимость объекта

Минимальные инвестиции зависят от месторасположения или категории недвижимости:

• 800 000 € — для объектов в Аттике и Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением от 3100 жителей;
• 400 000 € — для объектов во всех остальных регионах страны;
• 250 000 € — для промышленных проектов, которые переводят в жилые, или объектов под реставрацию.

Инвестор может унаследовать недвижимость или получить ее по договору дарения. При этом требования к стоимости сохраняются.

5 причин купить недвижимость в Греции и получить ВНЖ

1. Свобода передвижения по Шенгенской зоне. Греческий вид на жительство позволяет путешествовать по странам Шенгена без виз и оставаться там до 90 дней в течение 180. При этом инвестору не нужно постоянно жить в Греции, чтобы сохранять статус — достаточно поддерживать право собственности.

2. Дополнительный доход. Обладатель золотой визы вправе сдавать в долгосрочную аренду недвижимость, купленную для ВНЖ. В среднем объекты в Греции приносят около 5% годовых, в некоторых районах доходность составляет до 7%.

Апартаменты с одной спальней в центре греческих городов сдают в среднем за 475 € в месяц, с тремя спальня — за 825 €. За городом такие объекты будут стоить 380 и 675 € соответственно ^[76] Источник: Numbeo оценивает стоимость недвижимости по опыту пользователей .

3. Сохранение и рост капитала. Покупка недвижимости остается надежным и понятным инструментом долгосрочного инвестирования.

Недвижимость в Греции стабильно дорожает с 2017 года. Годовой рост составляет около 8% ^[77] Источник: Полный отчет на сайте греческого агрегатора недвижимости Spitogatos . Наиболее активный рост фиксируют в северных районах, при этом цены на недвижимость выше на юге.

4. Доступ к услугам банков. С греческим ВНЖ инвестор может открывать счета в греческих банках, оформлять кредиты и делать международные переводы. Иностранцам без вида на жительство банки часто отказывают в оказании услуг.

5. Активы в стране со стабильной экономикой. Инфляция в Греции составляет около 3%. Для владельца недвижимости это значит, что рост его актива, скорее всего, будет обгонять инфляцию — недвижимость со временем не обесценится.

Чек-лист: как купить недвижимость в Греции и не потерять деньги

1. Подобрать недвижимость, которая подходит по требованиям для золотой визы в Грецию.
2. Проверить застройщика: запросить разрешение на строительство, изучить его прошлые проекты.
3. Обратиться к специалистам по недвижимости, которые оценят состояние объекта и его стоимость, а также наличие обременений.
4. Заключать договор в сопровождении юристов.
5. Учитывать дополнительные расходы: налоги, сборы, услуги специалистов.