5 причин купить недвижимость в Испании
1. Ликвидный актив. Недвижимость в Испании стабильно растет в цене. За 2023 год стоимость новостроек увеличилась на 11%, а вторичного жилья — на 3,2% по сравнению с 2022 годом.
Статистику по ценам публикует Коллегия регистраторов Испании. В первом квартале 2024 года стоимость 1 м² недвижимости в среднем составила 1998 € — на 0,8% больше, чем в прошлом квартале.
2. Пассивный доход. Законы Испании разрешают иностранцам заключать любые сделки с недвижимостью. Они могут покупать и продавать объекты, сдавать в аренду дома, апартаменты или коммерческие помещения и получать дополнительный доход.
В первом квартале 2024 года средняя годовая доходность домов и апартаментов в Испании составила 7,3%, по данным портала Idealista. Наиболее рентабельными остаются офисы и торговые помещения — за год стоимость их аренды выросла на 11,8 и 9,9% соответственно. Если рост цен продолжится, прибыль собственников увеличится.
3. Удаленный процесс сделки. По испанским законам купить дом или апартаменты можно через доверенное лицо. Им может выступать риелтор, юрист или другой человек, например родственник.
4. Комфортная для жизни страна. В Испании более 250 солнечных дней в году, а пляжный сезон длится с мая по октябрь. Температура зимой составляет 9…12 °C, а летом — 23…30 °C.
Качество жизни в Испании выше, чем в Великобритании, Италии и Португалии, по данным Numbeo. Это также подтверждают данные многих рейтингов, например, Испания занимает:
- третье место в списке лучших стран для экспатов от CNN Travel — в стране легко интегрироваться в общество;
- первом место по количеству пляжей, которые получили награду Голубой флаг в 2024 году. Ее вручают самым чистым, безопасным и экологичным пляжам — их в Испании 628;
- 32-е место из 163 в рейтинге Global Peace Index — по нему оценивают уровень преступности, политическую устойчивость и участие государства в военных конфликтах.
Резиденты Испании лечатся в клиниках по госстраховке, а для нерезидентов платная медицина дешевле, чем в других странах Европы.
В стране дружелюбно относятся к иммигрантам. Испанцы — гостеприимные и открытые люди, любят детей и с радостью помогают на улице незнакомцам.
5. Возможность получить вид на жительство. В Испании работает программа ВНЖ за инвестиции, или так называемая золотая виза. Статус выдают иностранцам, которые покупают недвижимость на сумму от 500 000 €.
Участие в программе занимает от пяти месяцев. Вместе с инвестором получить ВНЖ могут супруга или супруг, дети и родители. Первую карту резидента выдают три года, последующие — на пять лет.
Нюансы рынка недвижимости Испании
Спрос на недвижимость в Испании превышает предложение, что в первую очередь связано с низкими темпами строительства. В 2023 году количество сделок составило около 583 тысяч — на 10% меньше по сравнению с 2022.
Иностранцы наиболее активно покупали недвижимость в шести регионах: Валенсии, Андалусии, Каталонии, Мурсии, на Балеарские и Канарских островах. Например, в Валенсии продали 27 987 объектов, в Андалусии — 17 562 объектов, а в Каталонии — 14 488 объектов.
Граждане европейских стран чаще всего покупают недвижимость в Испании. В 2023 году иностранцы приобрели в Испании 87 365 домов и апартаментов, по данным Коллегии регистраторов. Это составляет 15% от общего числа сделок с жилой недвижимостью по стране.
В пятерку самых активных иностранных покупателей входят британцы, немцы, французы, марокканцы и бельгийцы.
Недостатки покупки недвижимости в Испании связаны с языковым барьером и дополнительным налогом на пустующие объекты.
Из‑за незнания испанского языка иностранцам сложно оформлять документы и общаться с нотариусом, юристом и другими специалистами. Дополнительной статьей расходов станут услуги переводчика.
Налог на пустующую недвижимость взимают в Валенсии и Эстремадуре с владельцев нескольких объектов. Например, в Эстремадуре его уплачивают юрлица, у которых в собственности более пяти домов и они пустуют без уважительной причины более года. Муниципалитеты ввели налог, чтобы повлиять на рынок недвижимости и снизить цены в регионе.
Правительство Испании планирует закрыть программу золотых виз при покупке недвижимости из‑за жилищного кризиса в стране. Пока вид на жительство остается доступным для иностранцев, которые владеют объектами стоимостью от 500 000 €, в том числе россиянам.
Цены на недвижимость в Испании
Рынок недвижимости Испании последние восемь лет демонстрирует устойчивый рост. С 2016 года по апрель 2024 цены на объекты выросли на 40%. По мнению экспертов портала Idealista, тенденция сохранится до конца года.
Средняя стоимость 1 кв м² в Испании составляет 2098 € по итогу апреля 2024 года. Цены на недвижимость напрямую зависят от расположения объектов.
Самыми дорогими регионами в 2023 году стали Балеарские острова, где стоимость 1 м² жилой недвижимости составила 3778 €. На втором и третьем месте — Мадрид и Страна Басков: там 1 м² стоит 3508 € и 3013 € соответственно.
Самая дешевая недвижимость в Эстремадуре — 1063 € за 1 м², Кастилии‑Ла‑Манче — 1131 € и Мурсии — 1221 €.
Испанская недвижимость не самая дорогая на европейском рынке. Стоимость 1 кв м² в соседней в Андорре — 4582 €, в Португалии — 2467 €, а в Монако — 51 418 €.
Цены на покупку и аренду недвижимости в Испании
| Регион | Покупка, цена за м² в апреле 2024 года | Изменения по сравнению с 2023 годом | Аренда, цена за м² в апреле 2024 года | Изменения по сравнению с 2023 годом |
|---|---|---|---|---|
| Андалусия | 2133 € | +7,1% | 11,3 € | +13,6% |
| Арагон | 1425 € | +4,7% | 8,9 € | +6,5% |
| Астурия | 1382 € | +2,9% | 8,6 € | +7,3% |
| Балеарские острова | 4253 € | +11,6% | 17,8 € | +17,1% |
| Валенсия | 1856 € | +10,3% | 10,7 € | +16,5% |
| Галисия | 1383 € | +2% | 8,7 € | +11,2% |
| Канарские острова | 2554 € | +16% | 13,6 € | +12,8% |
| Кантабрия | 1617 € | +6,6% | 10,8 € | +14% |
| Кастилия‑Ла‑Манча | 933 € | +4,2% | 7 € | +9,4% |
| Кастилия‑Леон | 1187 € | +2,5% | 8,1 € | +7,3% |
| Каталония | 2378 € | +1,5% | 16,8 € | +13,5% |
| Мадрид | 3367 € | +7,4% | 17,4 € | +16,1% |
| Мурсия | 1232 € | +8,1% | 7,9 € | +9,6% |
| Наварра | 1692 € | +5% | 10,1 € | +6,4% |
| Риоха | 1332 € | +4,5% | 7,9 € | +8,3% |
| Страна Басков | 2919 € | +3,8% | 13,6 € | +7,4% |
| Эстремадура | 985 € | +3% | 6,5 € | +7,1% |
Документы для покупки недвижимости в Испании
Чтобы купить испанскую недвижимость, иностранцу потребуется предоставить следующие документы:
- загранпаспорт;
- подтверждение легальности дохода, например, справку с работы;
- выписку с остатком на банковском счете;
- налоговый номер;
- справку об открытии счета в банке Испании.
Если иностранец планирует покупать недвижимость без личного присутствия, ему нужно оформить доверенность на представителя. Ее составляют в стране проживания, переводят на испанский язык и апостилируют. После этого отправляют представителю в Испании вместе с остальными документами.
Другой вариант — оформить доверенность в консульстве Испании в России. Оно находится в Москве по адресу: Стремянный переулок, д. 31/1. Телефон: +7 (495) 234‑22‑98.
Как купить недвижимость в Испании: пошаговый процесс
Выбор объекта, подписание договора и регистрация недвижимости в Испании занимает от двух месяцев.
-
Выбор риелтора
В Испании подписание договора купли‑продажи жилых или коммерческих объектов обычно проходят с помощью агентства недвижимости. Специалисты помогают подобрать объект, проверить документы на юридическую чистоту.
-
Получение налогового номера
Иностранцы лично или через представителя получают испанский индивидуальный налоговый номер — NIE. Без него купить недвижимость не получится.
NIE оформляют в миграционном отделе полиции или в консульстве Испании в России. Для этого нужно предоставить загранпаспорт, справку о доходах, предварительный договор купли‑продажи и заполнить анкету. Также потребуется уплатить госпошлину — около 10 €.
-
Открытие банковского счета
Для проведения сделки иностранцы открывают счет в испанском банке. Для этого предоставляют загранпаспорт, NIE и документы, которые подтверждают доход, например справка с места работы и данные о зарплате.
-
Выбор недвижимости
Искать объект можно самостоятельно или по базам риелторов. Самые популярные сайты, которыми пользуются иностранцы и местные жители — Idealista и Fotocasa.
-
Заключение предварительного договора
После окончательного выбора объекта продавец и покупатель подписывают предварительный договор. В нем указывают информацию о недвижимости, обязательства сторон и условия расторжения договора.
На этапе подписания предварительного договора иностранец вносит залог. Сумма обычно составляет 10% от стоимости недвижимости. Штрафы за расторжение договора зависят от договоренностей сторон. Например, если передумает покупатель — продавец может не возвращать залог, а если сделку отменит продавец — он выплатит сумму залога в двойном размере.
Иностранцы также могут купить недвижимость в ипотеку. Для этого нужно отправить заявку в банку и дождаться одобрения кредита. Ставки для нерезидентов выше, а первоначальный взнос может составлять до 40%.
-
Подготовка документов и проверка объекта
Юрист проверяет недвижимость на отсутствие обременений и ограничений на продажу, а также выясняет, нет ли долгов по коммунальным платежам.
-
Подписание договора купли‑продажи
Сделки в Испании проходят в присутствии нотариуса, переводчика. Если недвижимость покупают в ипотеку, при подписании договора купли‑продажи также присутствует сотрудник банка.
После заключения сделки покупатель переводит на счет продавцу оставшуюся сумму за недвижимость.
-
Оплата услуг нотариуса и налога
В течение месяца после подписания договора покупатель платит налог за покупку недвижимости, оплачивает услуги нотариуса.
-
Получение свидетельства о праве собственности
Регистрация нового владельца недвижимости занимает до трех месяцев. Покупатель получает свидетельство о праве собственности и зарегистрированный оригинал договора купли‑продажи.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости
Налог на покупку недвижимости в Испании зависит от типа объекта:
- 10% НДС и 1,5% гербовый сбор платят, когда приобретают недвижимость в новостройке;
- от 6 до 10% — налог на переход права собственности для вторичного жилья;
- до 25% от суммы сделки — для коммерческих объектов.
Дополнительно оплачиваются услуги нотариуса — от 1 до 2% от стоимости недвижимости.
При покупке недвижимости в ипотеку потребуется оплатить оценку объекта — около 500 €, сбор за открытие кредита — от 0,5 до 1%, страхование — до 1000 €.
Ежегодный налог на недвижимость устанавливают муниципалитеты, его ставка составляет 0,4—1,1% от кадастровой стоимости объекта.
Налог на доход от аренды для нерезидентов‑граждан Евросоюза составляет 19%, для остальных — 24%. Резиденты Испании уплачивают налог по прогрессивной шкале от 19 до 45%, в зависимости от суммы дохода.
Стоимость коммунальных услуг зависит от площади недвижимости. Сумма может варьироваться от 100 до 200 €.
Как получить ВНЖ в Испании при покупке недвижимости
ВНЖ в Испании за инвестиции выдают с 2013 года. За 10 лет работы программы состоятельные иностранцы получили 14 576 золотых виз. В топе покупателей инвесторы из Китая, России, Великобритании, США, Украины, Ирана, Венесуэлы и Мексики.
Опции инвестирования. Заявители могут выбрать один из шести вариантов:
- покупка недвижимости — от 500 000 €;
- открытие депозита в испанском банке — от 1 000 000 €;
- вложения в акции испанских компаний — от 1 000 000 €;
- приобретение паев инвестиционных или венчурных фондов — от 1 000 000 €;
- покупка гособлигаций — от 2 000 000 €;
- инвестиции в бизнес — минимальная сумма не установлена законом.
Срок получения ВНЖ — от 5 месяцев. Первую карту резидента выдают сроком на три года, после этого статус можно продлить еще на пять лет.
Кто может получить. Заявку на ВНЖ подают инвесторы старше 18 лет, без судимостей и без долгов в Испании. Им нужно подтвердить, что деньги для покупки недвижимости они заработали легально и за пределами Испании. Также потребуется банковская выписка о доходе не менее 28 800 € в год.
Инвесторы могут включить в заявку на ВНЖ членов семьи: супругу или супруга, а также финансово зависимых детей и родителей. В этом случае сумма подтвержденного дохода увеличится в зависимости от состава семьи. Для супружеской пары она составит 36 000 €, а за каждого ребенка или родителя дополнительно показывают по 7000 €.
Основные документы, которые предоставляет инвестор для получения ВНЖ:
- паспорт;
- справка об отсутствии судимости;
- выписка из банка с остатком на счете;
- договор купли‑продажи недвижимости;
- медицинская страховка;
- документы, подтверждающие родство и финансовую зависимость членов семьи.
Покупка недвижимости — самая востребованная опция. Инвестор может купить один или несколько объектов общей стоимостью от 500 000 €. Количество членов семьи в заявке не влияет на сумму инвестиций. Разрешается покупать жилую и коммерческую недвижимость: например, дома, квартиры, офисные и торговые помещения.
Дополнительные расходы. Инвестор покупает медицинскую страховку, ее стоимость составляет от 1000 € за каждого члена семьи в заявке.
Через пять лет проживания в Испании можно получить статус постоянного резидента. Если инвестор непрерывно живет в стране в течение 10 лет, он вправе подать заявление на гражданство Испании.
Главное о покупке недвижимости в Испании
- Иностранцы могут купить любую недвижимость в Испании: ограничений по стоимости или выбору региона нет.
- Самые дорогие жилые объекты располагаются в Мадриде, Стране Басков и на Балеарских островах.
- Самые доступные цены на недвижимость в Эстремадуре и Кастилии‑Ла‑Манче.
- Иностранцы чаще всего покупают объекты на Балеарских и Канарских островах, в Валенсии, Мурсии и Каталонии.
- Инвесторы получают ВНЖ, если купили в Испании коммерческие или жилые объекты на сумму от 500 000 €. Карта резидента выдается на три года, после этого статус можно продлить еще на пять лет.
