Покупка недвижимости в Испании в 2024: как россиянину купить дом или квартиру, цены на объекты
06 июня 2024
Время чтения: 6 мин

Покупка недвижимости в Испании: условия, документы и стоимость

Иностранцы покупают недвижимость в Испании для разных целей. Например, для жизни в стране или дополнительного дохода от сдачи объектов в аренду. В 2023 году больше всего сделок с недвижимостью иностранцы заключили в Валенсии, Андалусии и Каталонии.

При покупке объекта стоимостью от 500 000 € можно получить вид на жительство в Испании. Карту резидента выдают на 3 года, затем ее можно продлить еще на 5 лет.

5 причин купить недвижимость в Испании

1. Ликвидный актив. Недвижимость в Испании стабильно растет в цене. За 2023 год стоимость новостроек увеличилась на 11%, а вторичного жилья — на 3,2% по сравнению с 2022 годом.

Статистику по ценам публикует Коллегия регистраторов Испании. В первом квартале 2024 года стоимость 1 м² недвижимости в среднем составила 1998 € — на 0,8% больше, чем в прошлом квартале.

2. Пассивный доход. Законы Испании разрешают иностранцам заключать любые сделки с недвижимостью. Они могут покупать и продавать объекты, сдавать в аренду дома, апартаменты или коммерческие помещения и получать дополнительный доход.

В первом квартале 2024 года средняя годовая доходность домов и апартаментов в Испании составила 7,3%, по данным портала Idealista. Наиболее рентабельными остаются офисы и торговые помещения — за год стоимость их аренды выросла на 11,8 и 9,9% соответственно. Если рост цен продолжится, прибыль собственников увеличится.

3. Удаленный процесс сделки. По испанским законам купить дом или апартаменты можно через доверенное лицо. Им может выступать риелтор, юрист или другой человек, например родственник.

4. Комфортная для жизни страна. В Испании более 250 солнечных дней в году, а пляжный сезон длится с мая по октябрь. Температура зимой составляет 9…12 °C, а летом — 23…30 °C.

Качество жизни в Испании выше, чем в Великобритании, Италии и Португалии, по данным Numbeo. Это также подтверждают данные многих рейтингов, например, Испания занимает:

  • третье место в списке лучших стран для экспатов от CNN Travel — в стране легко интегрироваться в общество;
  • первом место по количеству пляжей, которые получили награду Голубой флаг в 2024 году. Ее вручают самым чистым, безопасным и экологичным пляжам — их в Испании 628;
  • 32-е место из 163 в рейтинге Global Peace Index — по нему оценивают уровень преступности, политическую устойчивость и участие государства в военных конфликтах.

Резиденты Испании лечатся в клиниках по госстраховке, а для нерезидентов платная медицина дешевле, чем в других странах Европы.

В стране дружелюбно относятся к иммигрантам. Испанцы — гостеприимные и открытые люди, любят детей и с радостью помогают на улице незнакомцам.

5. Возможность получить вид на жительство. В Испании работает программа ВНЖ за инвестиции, или так называемая золотая виза. Статус выдают иностранцам, которые покупают недвижимость на сумму от 500 000 €.

Участие в программе занимает от пяти месяцев. Вместе с инвестором получить ВНЖ могут супруга или супруг, дети и родители. Первую карту резидента выдают три года, последующие — на пять лет.

Нюансы рынка недвижимости Испании

Спрос на недвижимость в Испании превышает предложение, что в первую очередь связано с низкими темпами строительства. В 2023 году количество сделок составило около 583 тысяч — на 10% меньше по сравнению с 2022.

Иностранцы наиболее активно покупали недвижимость в шести регионах: Валенсии, Андалусии, Каталонии, Мурсии, на Балеарские и Канарских островах. Например, в Валенсии продали 27 987 объектов, в Андалусии — 17 562 объектов, а в Каталонии — 14 488 объектов.

Как часто иностранцы покупают недвижимость в Испании

Граждане европейских стран чаще всего покупают недвижимость в Испании. В 2023 году иностранцы приобрели в Испании 87 365 домов и апартаментов, по данным Коллегии регистраторов. Это составляет 15% от общего числа сделок с жилой недвижимостью по стране.

В пятерку самых активных иностранных покупателей входят британцы, немцы, французы, марокканцы и бельгийцы.

Кто чаще всего покупает недвижимость в Испании

Недостатки покупки недвижимости в Испании связаны с языковым барьером и дополнительным налогом на пустующие объекты.

Из‑за незнания испанского языка иностранцам сложно оформлять документы и общаться с нотариусом, юристом и другими специалистами. Дополнительной статьей расходов станут услуги переводчика.

Налог на пустующую недвижимость взимают в Валенсии и Эстремадуре с владельцев нескольких объектов. Например, в Эстремадуре его уплачивают юрлица, у которых в собственности более пяти домов и они пустуют без уважительной причины более года. Муниципалитеты ввели налог, чтобы повлиять на рынок недвижимости и снизить цены в регионе.

Правительство Испании планирует закрыть программу золотых виз при покупке недвижимости из‑за жилищного кризиса в стране. Пока вид на жительство остается доступным для иностранцев, которые владеют объектами стоимостью от 500 000 €, в том числе россиянам.

Цены на недвижимость в Испании

Рынок недвижимости Испании последние восемь лет демонстрирует устойчивый рост. С 2016 года по апрель 2024 цены на объекты выросли на 40%. По мнению экспертов портала Idealista, тенденция сохранится до конца года.

Средняя стоимость 1 кв м² в Испании составляет 2098 € по итогу апреля 2024 года. Цены на недвижимость напрямую зависят от расположения объектов.

Самыми дорогими регионами в 2023 году стали Балеарские острова, где стоимость 1 м² жилой недвижимости составила 3778 €. На втором и третьем месте — Мадрид и Страна Басков: там 1 м² стоит 3508 € и 3013 € соответственно.

Самая дешевая недвижимость в Эстремадуре — 1063 € за 1 м², Кастилии‑Ла‑Манче — 1131 € и Мурсии — 1221 €.

Испанская недвижимость не самая дорогая на европейском рынке. Стоимость 1 кв м² в соседней в Андорре — 4582 €, в Португалии — 2467 €, а в Монако — 51 418 €.

Цены на покупку и аренду недвижимости в Испании

РегионПокупка, цена за м² в апреле 2024 годаИзменения по сравнению с 2023 годомАренда, цена за м² в апреле 2024 годаИзменения по сравнению с 2023 годом
Андалусия2133 €+7,1%11,3 €+13,6%
Арагон1425 €+4,7%8,9 €+6,5%
Астурия1382 €+2,9%8,6 €+7,3%
Балеарские острова4253 €+11,6%17,8 €+17,1%
Валенсия1856 €+10,3%10,7 €+16,5%
Галисия1383 €+2%8,7 €+11,2%
Канарские острова2554 €+16%13,6 €+12,8%
Кантабрия1617 €+6,6%10,8 €+14%
Кастилия‑Ла‑Манча933 €+4,2%7 €+9,4%
Кастилия‑Леон1187 €+2,5%8,1 €+7,3%
Каталония2378 €+1,5%16,8 €+13,5%
Мадрид3367 €+7,4%17,4 €+16,1%
Мурсия1232 €+8,1%7,9 €+9,6%
Наварра1692 €+5%10,1 €+6,4%
Риоха1332 €+4,5%7,9 €+8,3%
Страна Басков2919 €+3,8%13,6 €+7,4%
Эстремадура985 €+3%6,5 €+7,1%

Документы для покупки недвижимости в Испании

Чтобы купить испанскую недвижимость, иностранцу потребуется предоставить следующие документы:

  • загранпаспорт;
  • подтверждение легальности дохода, например, справку с работы;
  • выписку с остатком на банковском счете;
  • налоговый номер;
  • справку об открытии счета в банке Испании.

Если иностранец планирует покупать недвижимость без личного присутствия, ему нужно оформить доверенность на представителя. Ее составляют в стране проживания, переводят на испанский язык и апостилируют. После этого отправляют представителю в Испании вместе с остальными документами.

Другой вариант — оформить доверенность в консульстве Испании в России. Оно находится в Москве по адресу: Стремянный переулок, д. 31/1. Телефон: +7 (495) 234‑22‑98.

Как купить недвижимость в Испании: пошаговый процесс

Выбор объекта, подписание договора и регистрация недвижимости в Испании занимает от двух месяцев.

PT2M
  1. Выбор риелтора

    В Испании подписание договора купли‑продажи жилых или коммерческих объектов обычно проходят с помощью агентства недвижимости. Специалисты помогают подобрать объект, проверить документы на юридическую чистоту.

    Выбор риелтора
    Выбор риелтора
  2. Получение налогового номера

    Иностранцы лично или через представителя получают испанский индивидуальный налоговый номер — NIE. Без него купить недвижимость не получится.

    NIE оформляют в миграционном отделе полиции или в консульстве Испании в России. Для этого нужно предоставить загранпаспорт, справку о доходах, предварительный договор купли‑продажи и заполнить анкету. Также потребуется уплатить госпошлину — около 10 €.

    Получение налогового номера
    Получение налогового номера
  3. Открытие банковского счета

    Для проведения сделки иностранцы открывают счет в испанском банке. Для этого предоставляют загранпаспорт, NIE и документы, которые подтверждают доход, например справка с места работы и данные о зарплате.

    Открытие банковского счета
    Открытие банковского счета
  4. Выбор недвижимости

    Искать объект можно самостоятельно или по базам риелторов. Самые популярные сайты, которыми пользуются иностранцы и местные жители — Idealista и Fotocasa.

    Выбор недвижимости
    Выбор недвижимости
  5. Заключение предварительного договора

    После окончательного выбора объекта продавец и покупатель подписывают предварительный договор. В нем указывают информацию о недвижимости, обязательства сторон и условия расторжения договора.

    На этапе подписания предварительного договора иностранец вносит залог. Сумма обычно составляет 10% от стоимости недвижимости. Штрафы за расторжение договора зависят от договоренностей сторон. Например, если передумает покупатель — продавец может не возвращать залог, а если сделку отменит продавец — он выплатит сумму залога в двойном размере.

    Иностранцы также могут купить недвижимость в ипотеку. Для этого нужно отправить заявку в банку и дождаться одобрения кредита. Ставки для нерезидентов выше, а первоначальный взнос может составлять до 40%.

    Заключение предварительного договора
    Заключение предварительного договора
  6. Подготовка документов и проверка объекта

    Юрист проверяет недвижимость на отсутствие обременений и ограничений на продажу, а также выясняет, нет ли долгов по коммунальным платежам.

    Подготовка документов и проверка объекта
    Подготовка документов и проверка объекта
  7. Подписание договора купли‑продажи

    Сделки в Испании проходят в присутствии нотариуса, переводчика. Если недвижимость покупают в ипотеку, при подписании договора купли‑продажи также присутствует сотрудник банка.

    После заключения сделки покупатель переводит на счет продавцу оставшуюся сумму за недвижимость.

    Подписание договора купли‑продажи
    Подписание договора купли‑продажи
  8. Оплата услуг нотариуса и налога

    В течение месяца после подписания договора покупатель платит налог за покупку недвижимости, оплачивает услуги нотариуса.

    Оплата услуг нотариуса и налога
    Оплата услуг нотариуса и налога
  9. Получение свидетельства о праве собственности

    Регистрация нового владельца недвижимости занимает до трех месяцев. Покупатель получает свидетельство о праве собственности и зарегистрированный оригинал договора купли‑продажи.

    Получение свидетельства о праве собственности
    Получение свидетельства о праве собственности

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Налог на покупку недвижимости в Испании зависит от типа объекта:

  • 10% НДС и 1,5% гербовый сбор платят, когда приобретают недвижимость в новостройке;
  • от 6 до 10% — налог на переход права собственности для вторичного жилья;
  • до 25% от суммы сделки — для коммерческих объектов.

Дополнительно оплачиваются услуги нотариуса — от 1 до 2% от стоимости недвижимости.

При покупке недвижимости в ипотеку потребуется оплатить оценку объекта — около 500 €, сбор за открытие кредита — от 0,5 до 1%, страхование — до 1000 €.

Ежегодный налог на недвижимость устанавливают муниципалитеты, его ставка составляет 0,4—1,1% от кадастровой стоимости объекта.

Налог на доход от аренды для нерезидентов‑граждан Евросоюза составляет 19%, для остальных — 24%. Резиденты Испании уплачивают налог по прогрессивной шкале от 19 до 45%, в зависимости от суммы дохода.

Стоимость коммунальных услуг зависит от площади недвижимости. Сумма может варьироваться от 100 до 200 €.

Как получить ВНЖ в Испании при покупке недвижимости

ВНЖ в Испании за инвестиции выдают с 2013 года. За 10 лет работы программы состоятельные иностранцы получили 14 576 золотых виз. В топе покупателей инвесторы из Китая, России, Великобритании, США, Украины, Ирана, Венесуэлы и Мексики.

Опции инвестирования. Заявители могут выбрать один из шести вариантов:

  • покупка недвижимости — от 500 000 €;
  • открытие депозита в испанском банке — от 1 000 000 €;
  • вложения в акции испанских компаний — от 1 000 000 €;
  • приобретение паев инвестиционных или венчурных фондов — от 1 000 000 €;
  • покупка гособлигаций — от 2 000 000 €;
  • инвестиции в бизнес — минимальная сумма не установлена законом.

Срок получения ВНЖ — от 5 месяцев. Первую карту резидента выдают сроком на три года, после этого статус можно продлить еще на пять лет.

Кто может получить. Заявку на ВНЖ подают инвесторы старше 18 лет, без судимостей и без долгов в Испании. Им нужно подтвердить, что деньги для покупки недвижимости они заработали легально и за пределами Испании. Также потребуется банковская выписка о доходе не менее 28 800 € в год.

Инвесторы могут включить в заявку на ВНЖ членов семьи: супругу или супруга, а также финансово зависимых детей и родителей. В этом случае сумма подтвержденного дохода увеличится в зависимости от состава семьи. Для супружеской пары она составит 36 000 €, а за каждого ребенка или родителя дополнительно показывают по 7000 €.

Основные документы, которые предоставляет инвестор для получения ВНЖ:

  • паспорт;
  • справка об отсутствии судимости;
  • выписка из банка с остатком на счете;
  • договор купли‑продажи недвижимости;
  • медицинская страховка;
  • документы, подтверждающие родство и финансовую зависимость членов семьи.

Покупка недвижимости — самая востребованная опция. Инвестор может купить один или несколько объектов общей стоимостью от 500 000 €. Количество членов семьи в заявке не влияет на сумму инвестиций. Разрешается покупать жилую и коммерческую недвижимость: например, дома, квартиры, офисные и торговые помещения.

Дополнительные расходы. Инвестор покупает медицинскую страховку, ее стоимость составляет от 1000 € за каждого члена семьи в заявке.

Через пять лет проживания в Испании можно получить статус постоянного резидента. Если инвестор непрерывно живет в стране в течение 10 лет, он вправе подать заявление на гражданство Испании.

Покупка недвижимости в Испании
Инвесторы могут купить апартаменты или пентхаус, например, в Кальпе в 200 метрах от моря. Стоимость объекта — от 425 000 €

Главное о покупке недвижимости в Испании

  1. Иностранцы могут купить любую недвижимость в Испании: ограничений по стоимости или выбору региона нет.
  2. Самые дорогие жилые объекты располагаются в Мадриде, Стране Басков и на Балеарских островах.
  3. Самые доступные цены на недвижимость в Эстремадуре и Кастилии‑Ла‑Манче.
  4. Иностранцы чаще всего покупают объекты на Балеарских и Канарских островах, в Валенсии, Мурсии и Каталонии.
  5. Инвесторы получают ВНЖ, если купили в Испании коммерческие или жилые объекты на сумму от 500 000 €. Карта резидента выдается на три года, после этого статус можно продлить еще на пять лет.

Часто задаваемые вопросы

Если купить объект недвижимости стоимостью от 500 000 €, то можно претендовать на ВНЖ в Испании за инвестиции.

Резиденты Испании живут, работают и ведут бизнес в стране, а также без виз путешествуют по странам Шенгенского соглашения.

Расходы на налоги при покупке недвижимости зависят от типа объекта. Если купить объект в новостройке, надо уплатить НДС в размере 10% и гербовый сбор — 1,5%. Налог на переход права собственности при покупке вторичного жилья составит от 6 до 10%. Коммерческие помещения облагаются налогом по ставке до 25% от суммы сделки.

Россияне могут покупать недвижимость в Испании без ограничений. Если стоимость объектов составляет от 500 000 €, они вправе получить вид на жительство за инвестиции.

Нет, при покупке недвижимости стоимостью от 500 000 € иностранцы могут претендовать только на ВНЖ в Испании. Срок получения статуса — от 5 месяцев.

Через пять лет проживания в Испании инвесторы подают заявление на получение статуса постоянного резидента. На гражданство можно претендовать через 10 лет жизни в стране.

Выбор города для покупки недвижимости зависит от целей покупателя. В 2023 году иностранцы чаще всего покупали объекты на Балеарских и Канарских островах, в Валенсии, Каталонии, Мурсии и Андалусии.

Без вида на жительство россияне могут находиться в Испании до 90 дней в течение 180. Для въезда в страну нужна шенгенская виза.

ВНЖ в Испании получают инвесторы при покупке недвижимости от 500 000 €. Это дает им право без ограничений находиться в стране.

Иностранцы вправе покупать испанскую недвижимость, даже если у них нет вида на жительство. Закон не ограничивает их в правах.

Главное — в Телеграме

Поможем выбрать ВНЖ или паспорт за инвестиции с учетом вашего гражданства и задач

Содержание статьи

    Покупка недвижимости в Испании: условия, документы и стоимость