Покупка недвижимости в Турции: процедура, расходы, возможности для инвесторов

5 плюсов покупки недвижимости в Турции

1. Возможность получить гражданство при покупке недвижимости стоимостью от 400 000 $ — коммерческих или жилых объектов. Паспорт Турции позволяет без виз путешествовать по 126 странам и претендовать на визу инвестора E‑2 в США. 

2. Недвижимость разрешено сдавать в аренду, доходность составит до 15% годовых. 

3. Близость к морю. Многие районы Турции расположены на побережьях Средиземного, Эгейского и Черного морей. Иностранцы покупают там апартаменты и виллы, чтобы жить постоянно или приезжать на отдых, как на дачу. Пляжный сезон открывается в июне, а к июлю вода прогревается до +27 °C.

4. Возможность удаленной сделки: инвестору необязательно приезжать в Турцию, чтобы купить недвижимость. Для этого оформляют доверенность на юриста, который будет действовать от лица иностранца в стране.

5. Русскоязычное сообщество. Инвестору и его семье будет проще адаптироваться в стране в случае переезда. В крупных турецких городах открыты русскоязычные школы и детские сады. Например, в Анталье — Международная русская школа, в Аланье — школа и детский сад «Классика‑М».

Обзор рынка недвижимости Турции

Цены на недвижимость в Турции за 10 лет выросли в 3,5 раза. В 2014 году стоимость квартиры с одной спальней составляла 630 $ за м², а в 2024 году — уже 1925 $. Покупка турецкой недвижимости может заинтересовать покупателей, которые выбирают долгосрочную стратегию инвестирования.

Апартаменты и дома в Турции пользуется спросом среди иностранцев: только в апреле 2024 года куплено 1272 объекта, четверть из которых — россиянами.

Средняя стоимость аренды недвижимости снизилась на 8% в марте 2024 года по сравнению с тем же периодом в 2023 году. При этом объекты продолжают приносить собственникам стабильный доход. Доходность актива достигает 15% годовых.

Стоимость недвижимости в Турции

В крупных городах и на побережье Эгейского моря недвижимость стоит в несколько раз дороже, чем в отдаленных районах. Например, квартира в центре туристического Измира обойдется в 1940 $ за м², а городе Айдын на западе Турции — 975 $ за м².

Самая дорогая недвижимость — в Стамбуле. В апреле 2024 года апартаменты тремя спальнями и видом на город стоили в среднем от 559 000 $.

Стоимость квартиры в разных городах Турции

Город	В центре, м²	На окраине, м²
Стамбул	3239 $	1680 $
Газиантеп	2234 $	536 $
Анталья	2063 $	1170 $
Измир	1940 $	1057 $
Аланья	1874 $	1894 $
Анкара	1770 $	1185 $
Адана	1473 $	849 $
Бурса	1436 $	1204 $
Сиде	1239 $	1084 $
Гебзе	1177 $	991 $

Особенности выбора недвижимости в Турции

При выборе объекта для покупки инвестору необходимо учитывать особенности турецкого рынка жилья.

1. Этажи в Турции считают по европейской системе — сначала нулевой, потом первый и так далее. 

Обычно нулевой этаж — нежилой, там располагаются магазины и офисы. Если жилой, вход в квартиру будет с улицы, а не через подъезд. Часто у таких квартир есть маленький участок земли, который жители используют как личный сад или огород.

2. В новых квартирах обычно не работают коммуникации. Покупатель недвижимости самостоятельно обращается в ЖКХ, чтобы установить счетчики. Только после этого подключат водоснабжение и электричество.

3. Новый жилой комплекс может быть не введен в эксплуатацию, так как работа разных ведомств не всегда согласована между собой. Если разрешение на ввод не получено, нельзя подключить коммунальные услуги — воду, свет и интернет.

Продавец должен предоставить технический паспорт — искан. Он подтверждает ввод дома в эксплуатацию и соответствие всем техническим правилам.

Расходы на покупку и содержание недвижимости в Турции

В перечень расходов при покупке объекта входит:

• налог на переход права собственности — 4% от суммы сделки, если объект покупают на вторичном рынке недвижимости;
• НДС — от 1 до 18% в зависимости от площади объекта при покупке новостройки;
• техпаспорт на новостройку — от 1000 до 2500 $;
• страховка от землетрясения DASK — от 30 до 50 $;
• госпошлина за выдачу свидетельства о праве собственности — 4% от стоимости объекта;
• покупка и подключение коммунальных счетчиков — до 2000 $ в зависимости от объекта.

Если инвестор покупает недвижимость в новостройке, НДС платить не нужно. Такая льгота доступна нерезидентам Турции — тем, кто живет в стране меньше 183 дней в году. 

В расходы на содержание включаются ежегодные налоги, коммунальные платежи и обслуживание жилого комплекса. 

Ежегодный налог на недвижимость составляет от 0,1 до 0,6%. Повышенная ставка применяется к объектам в городах с населением более 750 тысяч человек, например в Стамбуле, Анкаре, Анталье и Измире. Чтобы рассчитать стоимость, инвестор обращается в муниципалитет со свидетельством о праве собственности. 

Владельцы недвижимости стоимостью выше 280 000 $ платят турецкий налог на роскошь. Размер налога рассчитывают по шкале от 0,3 до 1% с части стоимости, которая превышает эту сумму. Например, с квартиры стоимостью 450 000 $ налог на роскошь взимается со 170 000 $ — и составит 850 $.

В коммунальные расходы входит электричество, вода, вывоз мусора. Ежемесячный платеж для квартиры 85 м² в среднем по Турции составляет 61 $. 

Содержание жилого комплекса — по‑турецки «айдат» — стоит 10 до 250 $ в месяц. Размер айдата устанавливается собранием жильцов комплекса. В него входят расходы на услуги консьержа, обслуживающего персонала, уборка жилого комплекса и придомовой территории.

Права и обязанности владельцев недвижимости в Турции

Покупатели недвижимости в Турции получают следующие права в стране:

1. Право собственности. Владелец недвижимости вправе распоряжаться имуществом как угодно. Например, использовать его как собственное жилье или сдавать в аренду.
2. Право на получение дохода. Купленную недвижимость разрешается сдавать в аренду. С прибыли владельцы платят подоходный налог по ставке от 15 до 40%. Максимальная ставка применяется к доходу выше 47 088 $ в год. 
3. Право на передачу имущества по наследству. Для этого необходимо проконсультироваться с нотариусом и составить завещание.
4. Право получить гражданство Турции. Чтобы получить паспорт страны, необходимо купить объект дороже 400 000 $. 

Вместе с правами у иностранных покупателей появляется ряд обязанностей: оплачивать налоги, жилищно‑коммунальные услуги и застраховать недвижимость от землетрясений. Стоимость страховки DASK от 50 $ в год.

Паспорт Турции при покупке недвижимости

Покупатели жилой и коммерческой недвижимости в Турции стоимостью от 400 000 $ имеют право получить гражданство страны.

Требования к заявителю. Заявитель должен быть старше 18 лет, с хорошим здоровьем, легальным доходом и без судимостей. Вместе с ним паспорт Турции могут получить его супруг или супруга и дети младше 18 лет. 

Не все россияне вправе претендовать на турецкое гражданство. По Конституции России обладать несколькими паспортами нельзя руководству страны, например, президенту, депутатам и сенаторам, членам Совета Безопасности.

Основные документы. Для подачи заявления инвестор собирает документы, переводит их на турецкий язык и заверяет у нотариуса. В список входит:

• паспорт;
• свидетельство о рождении;
• свидетельство о браке и справка о семейном положении;
• 10 фотографий 5 × 6 см;
• фотография визы в Турцию или штамп в паспорте;
• подтверждение выполнения инвестиционного условия.

Условия получения гражданства. Чтобы получить турецкий паспорт, иностранный инвестор покупает недвижимость стоимостью от 400 000 $ и сохраняет право собственности не менее трех лет. Если инвестор продаст недвижимость раньше срока, паспорт аннулируют. 

Правительство Турции ввело несколько ограничений на покупку недвижимости для получения гражданства с 1 января 2023 года. Иностранным инвесторам запрещено:

1. Покупать недвижимость у юридического лица, если 50% акций компании принадлежит иностранцу.
2. Приобретать долю в проекте — владельцем недвижимости должен выступать один человек. Если собственников несколько, никто из них не может получить гражданство за инвестиции.

Инвестор вправе купить несколько объектов, но только если они зарегистрированы в земельном кадастре Турции. Если акта регистрации нет, к заявке на гражданство прикрепляют заверенный нотариусом предварительный договор купли‑продажи. Покупку оформляют одним договором.

Преимущества. С паспортом Турции инвесторы могут жить и работать в стране без ограничений, приезжать и уезжать в любое время. Иностранцам не нужно сдавать экзамен на знание турецкого языка. 

Срок получения паспорта составляет от восьми месяцев.

Россияне обязаны уведомить органы МВД России о получении гражданства Турции. Сообщить о новом статусе нужно в течение 60 дней с момента получения или въезда на территорию России. Процесс описан в Приказе №689 от 20 сентября 2023 года.

Возможные причины отказа в выдаче гражданства

Отказать в заявке могут по разным причинам:

• в документах нашли ошибки или недостоверную информацию;
• инвестор не выполнил инвестиционное условие;
• заявитель нарушил законодательство Турции о пребывании в стране.

Если иностранец не согласен с отказом, он вправе оспорить решение миграционной службы в суде.

Главное о покупке недвижимости в Турции

1. Россияне вправе купить недвижимость в Турции, но они не могут покупать объекты на побережье Черного моря и вблизи военных объектов. 
2. Турция выдает гражданство за покупку недвижимости стоимостью от 400 000 $. Процесс получения паспорта занимает от восьми месяцев. 
3. Цена объекта зависит от его расположения. В крупных городах и на побережье Эгейского моря недвижимость дороже в несколько раз, чем в отдаленных районах. Самые дорогие дома и квартиры — в Стамбуле.
4. Объект разрешают сдавать в аренду или продать. Турецкая недвижимость приносит владельцам прибыль до 15% годовых. Если объект купили для получения гражданства за инвестиции, продать его получится уже через три года, сохранив при этом паспорт Турции. 
5. Если россияне получают ВНЖ в Турции или гражданство, они обязаны уведомить об этом органы МВД. Сделать это нужно в течение 60 дней с момента въезда в Россию.