В каких странах иностранцы могут получить гражданство или ВНЖ за покупку недвижимости

7 преимуществ ВНЖ или гражданства за инвестиции в недвижимость

1. «Запасной аэродром»

Инвесторы с гражданством или видом на жительство могут в любое время переехать в страну, даже если границы закрыты от иностранцев. Например, в случае пандемии или политических изменений.

2. Путешествия без виз

Второе гражданство расширяет количество безвизовых направлений. Например, с паспортом Антигуа и Барбуды можно посетить более 150 государств без визы. Среди них: Великобритания, Сингапур, Гонконг и страны Шенгенского соглашения.

Вид на жительство тоже открывает резиденту дополнительные направления для безвизовых путешествий и деловых поездок. Например, ВНЖ в Греции позволяет свободно перемещаться по Шенгенской зоне, в которую входят 29 европейских стран.

3. Быстрый путь ко второму паспорту

В некоторых странах работают государственные программы гражданства за инвестиции, в том числе в недвижимость. Участие в них занимает меньше времени, чем процесс натурализации. Например, в Турции инвесторы получают паспорт за срок от 8 месяцев. Остальные иностранцы должны прожить в стране минимум 5 лет с ВНЖ, затем подать заявку на гражданство.

4. Меньше требований к заявителю

Правительства упрощают процедуру и условия получения ВНЖ или гражданства за инвестиции, чтобы привлечь иностранный капитал в страну. Например, инвесторам в недвижимость Турции не нужно сдавать экзамен на знание конституционного строя и истории страны. Если претендовать на гражданство через натурализацию, экзамен становится обязательным.

5. Статус для всей семьи

Вместе с инвестором вид на жительство или гражданство получают его супруга или супруг и их несовершеннолетние дети. В некоторых странах статус выдают и другим родственникам: родителям, бабушкам и дедушкам, братьям и сестрам. Среди таких стран — Доминика и Гренада.

6. Ликвидный актив

Инвестиции в недвижимость — понятный и доступный способ сохранить сбережения. При положительной динамике рынка инвестор получит прибыль при продаже объекта.

Например, в Дубае средняя цена жилой недвижимости выросла на 20% в 2024 году. В 2025 году прогнозируется рост на 5—10% ^[1] Источник: Обзор рынка недвижимости и прогноз цен на недвижимость публикует компания Deloitte .

Обычно покупка недвижимости — это возвратная опция программ гражданства или вида на жительство. Через несколько лет инвесторы могут продать объект и вернуть вложения. Минимальный срок владения недвижимостью зависит от страны. Например, в Турции объект нужно сохранять три года, а в Египте — пять лет.

7. Пассивный доход

Инвесторы могут сдавать недвижимость в аренду, если это позволяют условия программы. Например, средняя валовая доходность от аренды апартаментов в Стамбуле — 8% годовых.

В каких странах можно получить ВНЖ или гражданство за покупку недвижимости

Выбор страны для получения ВНЖ или второго гражданства зависит от целей инвестора. Процесс получения статуса различается сроками, минимальными инвестициями и возможностью вернуть вложения.

Условия получения гражданства или ВНЖ за покупку недвижимости в разных странах

Программа	Минимальные инвестиции	Срок получения паспорта	Возвратность инвестиций
Гражданство
Гражданство Турции	400 000 $	6—8 месяцев	3 года
Гражданство Египта	300 000 $	От 10 месяцев	5 лет
Гражданство Антигуа и Барбуды	300 000 $	От 6 месяцев	5 лет
Гражданство Гренады	270 000 $	От 8 месяцев	5 лет
Гражданство Доминики	200 000 $	От 6 месяцев	3 года
Гражданство Сент‑Китс и Невис	325 000 $	От 6 месяцев	7 лет
Гражданство Сент‑Люсии	300 000 $	От 6 месяцев	5 лет
Вид на жительство
ПМЖ на Кипре	300 000 €	Через 8 лет	После получения гражданства
ПМЖ на Мальте	375 000 €	Через 5 лет	5 лет
ВНЖ в Греции	250 000 €	Через 7 лет	После получения гражданства
ВНЖ в Андорре	600 000 €	Через 20 лет	После получения гражданства
ВНЖ в Черногории	Нет требований	Через 10 лет	5 лет
Резидентская виза в ОАЭ	750 000 AED, или 204 000 $	Через 30 лет	После получения гражданства

Какие страны выдают гражданство за покупку недвижимости

Турция

Инвесторы получают гражданство Турции при покупке недвижимости стоимостью от 400 000 $. Процесс занимает от 8 месяцев и проходит по упрощенной процедуре: например, жить в стране и доказывать знание турецкого языка не нужно.

Кто может получить гражданство вместе с инвестором. Кроме основного заявителя паспорт получают супруга или супруг и дети младше 18 лет. Родители и совершеннолетние дети могут претендовать на ВНЖ.

Основные документы для подачи заявления на турецкое гражданство:

• паспорт;
• свидетельство о рождении;
• 10 биометрических фотографий размером 5 × 6 см;
• фотография визы в Турцию или штампа в паспорте;
• свидетельство о браке или справка о семейном положении;
• подтверждение выполнения инвестиционного условия.

Перед подачей документы должны быть апостилированы и переведены на турецкий язык аккредитованным переводчиком в консульстве Турции.

Требования к недвижимости. Инвесторы покупают жилые и коммерческие объекты: апартаменты, дома, виллы, пентхаусы или землю под строительство, а также промышленные и офисные здания.

Получать разрешение на покупку недвижимости в Турции не нужно. Но существуют ограничения:

1. Нельзя инвестировать в объект, который уже использовали для получения турецкого гражданства.
2. Нельзя купить долю в проекте — инвестор должен быть единственным собственником недвижимости.
3. Россиянам запрещено покупать недвижимость на побережье Черного моря.

Инвесторы вправе приобрести несколько объектов недвижимости, если у каждого из них готов ТАПУ — акт регистрации недвижимости в земельном департаменте. Если ТАПУ пока нет, к заявке на гражданство прикладывают предварительный договор купли‑продажи. Он должен быть один на все объекты.

Разрешается брать ипотеку для участия в программе, но первоначальный взнос инвестора должен составлять не менее 400 000 $. В противном случае в гражданстве откажут. 

Через три года после получения паспорта инвестор может продать недвижимость и вернуть вложения.

Если инвестор купил недвижимость, но не прошел проверку, в гражданстве откажут. При этом недвижимость останется в его собственности.

Дополнительные расходы. При покупке недвижимости инвестор также уплачивает:

• налог на недвижимость — 4% от кадастровой стоимости объекта;
• НДС по ставке до 18%;
• сбор за оформление ТАПУ — 4% от кадастровой стоимости объекта;
• сбор за технический паспорт на недвижимость в новостройке — от 1000 $.

Стоимость коммунальных услуг в Турции ниже, чем в странах Евросоюза. За апартаменты площадью 85 м² платят около 70 $ в месяц. В сумму входит электричество, отопление, вода и уборка мусора. Для сравнения: в соседней Греции ежемесячная стоимость услуг ЖКХ составляет около 215 $.

Стоимость недвижимости в Турции. Средняя цена 1 м² жилой недвижимости в Турции — 825 $ на 2‑й квартал 2025 года. Цены номинально выросли на 32% в 2024 году ^[2] Источник: Аналитическое агентство Realting опубликовало отчет по росту цен на недвижимость в Турции . Но если учитывать инфляцию, то реальные цены немного снизились.

Объекты в новостройках стоят дешевле. Например, в Аланье цены на однокомнатные апартаменты в строящихся домах начинаются от 54 000 $. Купить такой же объект на вторичном рынке можно за 140 000 $.
Турецкая недвижимость может стать выгодной инвестицией. Цены на жилые объекты в стране постоянно растут: с 2019 года по февраль 2025 их стоимость выросла на 198% в долларах США.

Египет

Инвесторам выдают гражданство Египта при покупке недвижимости стоимостью от 300 000 $. Срок получения — от 10 месяцев. Сдавать экзамены на знание арабского языка или истории Египта не нужно. Требований к проживанию в стране также нет.

Кто может получить гражданство вместе с инвестором. Статус выдают супруге или супругу и детям младше 21 года. Последние получают статус одновременно с основным заявителем, а супруга или супруг — через два года после.

Документы для подачи заявки на гражданство Египта:

• копия заграничного паспорта инвестора;
• копии паспортов супруги или супруга и детей;
• свидетельства о рождении инвестора и всех членов семьи;
• 4 фотографии размером 3 × 4 см;
• квитанция об уплате государственного сбора в размере 10 000 $;
• справка об отсутствии судимости из страны проживания, заверенная в МИД Египта;
• справка об отсутствии судимости от МВД Египта, в случае если заявители посещали страну ранее;
• медицинское заключение об общем состоянии здоровья из египетской больницы;
• справка о передвижении основного заявителя из страны проживания.

Получить паспорт Египта за инвестиции могут граждане всех стран: он действует семь лет, затем его нужно обновить.

Требования к недвижимости. Инвесторы покупают строящиеся или готовые жилые и коммерческие объекты, земельные участки. Они должны быть зарегистрированы в реестре недвижимости Египта.

Инвесторам доступна ипотека: чтобы ее получить, надо сначала оформить ВНЖ в Египте. Для покупки жилой недвижимости выдают кредит на сумму до 90% от общей стоимости, для покупки коммерческого объекта — до 80%.

Все платежи по программе гражданства должны быть выплачены в течение года с момента одобрения заявки.

Недвижимость можно продать через пять лет после получения паспорта. Если инвестор продаст объект раньше, может потерять гражданство. Чтобы сохранить статус, разрешают сделать безвозвратный взнос в размере 250 000 $.

Дополнительные расходы. При покупке недвижимости инвесторы также платят:

1. Регистрационный сбор — 11 $ за каждые 100 м² объекта. Максимальная сумма сбора — 43 $. Владелец получает генеральную доверенность, или таукиль.
2. Налог на недвижимость — 10% от ее предполагаемой арендной стоимости после вычета расходов на техническое обслуживание. Они рассчитываются по ставке 30% для жилых объектов и 32% для коммерческих ^[3] Источник: Процедуру налогообложения описывает на своем сайте налоговая служба Египта .

Стоимость коммунальных услуг зависит от города и количества проживающих в доме человек. Например, в Каире собственник апартаментов площадью 85 м² платит около 27 $ за электричество, вывоз мусора, газ, воду и отопление. В Хургаде — около 18 $. 

Нюансы египетского рынка недвижимости. Стоимость объектов увеличилась на 30% в номинальных ценах, а с учетом инфляции — на 14% в годовом исчислении к апрелю 2025 года. С января по апрель 2025 года цены выросли примерно на 7,5%. При этом стоимость элитной недвижимости снизилась почти на 2% ^[4] Источник: Статистику изменения цен на жилую недвижимость в Египте публикует официальный правительственный ресурс Real Estate Platform . 

В Шарм‑эль‑Шейхе и на других курортах Синайского полуострова иностранцам запрещено покупать недвижимость в собственность. Но они могут оформить долгосрочную аренду на 99 лет. В течение этого времени недвижимость можно продавать, сдавать в аренду или оставить в наследство детям. Когда срок аренды истечет, наследники инвестора смогут продлить договор.

Антигуа и Барбуда

Гражданство Антигуа и Барбуды получают за покупку недвижимости на сумму от 300 000 $. Срок получения паспорта — от шести месяцев. Инвестор должен прилететь в страну в течение первых пяти лет владения паспортом и провести там минимум пять дней.

Кто может получить гражданство вместе с инвестором. Кроме основного заявителя на паспорт вправе претендовать супруг или супруга, дети до 30 лет включительно, финансово зависимые от инвестора родители старше 55 лет, а также братья и сестры. Последние должны быть финансово зависимы, не состоять в браке и не иметь детей.

Документы для подачи заявления на гражданство Антигуа и Барбуды:

• паспорт;
• восемь фотографий 35 × 45 мм;
• свидетельство о рождении для детей; 
• военный билет для военнообязанных;
• свидетельство о браке или разводе;
• справка об отсутствии судимости;
• подтверждение адреса проживания: счет за коммунальные услуги и договор купли‑продажи или аренды;
• документы об образовании;
• рекомендательное письмо из банка;
• выписка с банковского счета за последние 12 месяцев;
• подтверждение легального источника дохода.

Первый паспорт Антигуа и Барбуды действует пять лет. Заявление на его замену подают не позднее чем за шесть месяцев до истечения срока. Второй паспорт и каждый последующий выдают на 10 лет.

Требования к недвижимости. Инвестор покупает одобренный правительством объект. Допускается долевая покупка, но стоимость доли должна быть не менее 300 000 $. Чаще всего инвесторы выбирают виллы или долю в отелях. 

Разрешается покупать вторичные объекты, но недвижимость может участвовать в программе гражданства только два раза: с первым и со вторым покупателем.

Инвестор вправе сдавать недвижимость в аренду. Через пять лет объект можно продать и вернуть инвестиции.

Дополнительные расходы. При покупке недвижимости инвестор оплачивает:

• 10 000 или 20 000 $ — государственный сбор за одного человека или за семью до четырех человек;
• 8500 $ — процедура проверки заявителя Due Diligence за одного человека. За супругу или супруга нужно заплатить 5000 $, за ребенка в возрасте от 12 до 17 лет — 2000 $, за каждого заявителя старше 18 лет — 4000 $;
• 1500 $ — сбор за собеседование, одна сумма на всех участников заявки;
• 300 $ — паспортный сбор за каждого члена семьи.

При покупке недвижимости инвестор оплачивает гербовый сбор 2,5%, взнос в фонд обязательного страхования 0,2% от стоимости объекта. Участники программы гражданства за инвестиции освобождены от обязательного сбора за лицензию на владение землей в стране.

Стоимость недвижимости в Антигуа и Барбуде. Цены на жилую недвижимость в стране растут ежегодно на 3—7%. Виллы и дома в колониальном стиле в центральных районах островов стоят от 300 000 до 600 000 $, а цена элитных объектов доходит до 1 850 000 $ ^[5] Источник: Статистику цен на недвижимость в Антигуа и Барбуде публикует платформа TheLatinvestor .

Иностранцы могут покупать недвижимость только в проекте, который утвержден правительством страны ^[6] Источник: Список утвержденных проектов опубликован на официальном сайте программы гражданства Антигуа и Барбуды .

Гренада

Инвесторы получают гражданство Гренады за покупку недвижимости. Стандартная сумма вложений — от 350 000 $, но для некоторых проектов минимальный порог снижен до 270 000 $. Срок получения гражданства — от восьми месяцев.

Кто может получить гражданство вместе с инвестором. На паспорт вправе претендовать близкие родственники заявителя: супруг или супруга, дети до 30 лет включительно, родители старше 55 лет или моложе этого возраста, но финансово зависимые от инвестора. Также гражданство могут получить финансово зависимые бабушки и дедушки супругов, братья и сестры без детей и не в браке.

Основные документы для подачи заявления на гражданство Гренады:

• паспорт;
• 12 фотографий 35 × 45 мм;
• свидетельство о рождении для детей; 
• справка о состоянии здоровья;
• справка об отсутствии судимости;
• свидетельство о браке или разводе;
• подтверждение адреса проживания: счет за коммунальные услуги и свидетельство о праве собственности или договор аренды;
• документы об образовании;
• копия лицензии адвоката или нотариуса, который заверяет документы;
• выписка с банковского счета за последние 12 месяцев;
• резюме.

Документы должны быть переведены на английский язык, нотариально заверены и апостилированы.

Требования к недвижимости. Инвестор покупает объект в одном из утвержденных правительством страны проекте ^[7] Источник: На официальном сайте программы гражданства Гренады опубликован список утвержденных проектов недвижимости . Он может вложить 350 000 $ и стать единоличным собственником недвижимости или купить долю за 270 000 $. Объект можно сдавать в аренду и получать пассивный доход. Продать актив разрешается через пять лет.

Дополнительные расходы. При покупке недвижимости инвестор оплачивает:

• 50 000 $ — государственный сбор за одного человека или за семью до четырех человек;
• 5000 $ — процедура проверки заявителя Due Diligence за одного человека. За ребенка в возрасте до 16 лет включительно платить не нужно;
• 1500 $ — регистрационный сбор, оплачивается за каждого человека в заявке.
• 1500 $ — сбор за обработку заявки, оплачивается за каждого человека. За ребенка до 17 лет платят 500 $;
• 1000 $ — сбор за собеседование, оплачивается отдельно на каждого человека.

При покупке недвижимости инвестор уплачивает гербовый сбор 1%, налог на передачу прав собственности 10% и услуги юридического сопровождения — около 2% от стоимости объекта. Участники программы гражданства за инвестиции освобождены от обязательного сбора за лицензию на владение землей в стране.

Паспорт Гренады действует пять лет, независимо от возраста заявителя. Чтобы продлить паспорт, в страну приезжать не обязательно.

Стоимость недвижимости в Гренаде в 2025 году: 

• апартаменты площадью 86 м² в современном жилом комплексе — от 455 000 $;
• вилла на 300 м² с собственным причалом — от 2 500 000 $;
• отельный комплекс 930 м² на южном побережье Гренады — от 6 000 000 $.

Цены на жилые объекты растут на 3—4% каждый год. В Гренаде нет налога на прирост капитала — у инвестора есть возможность выгодно выйти из владения недвижимостью через пять лет.

Доминика

Гражданство Доминики получают за покупку недвижимости от 200 000 $. Срок получения паспорта — от шести месяцев. Гражданство получают дистанционно — на остров приезжать не нужно ни до, ни после подачи заявки. 

Кто может получить гражданство вместе с инвестором. На паспорт Доминики вправе претендовать члены семьи инвестора: супруг или супруга, финансово зависимые дети до 30 лет включительно, родители, а также бабушки и дедушки супругов старше 65 лет.

Основные документы для подачи заявления на гражданство Доминики:

• паспорт;
• восемь фотографий 35 × 45 мм;
• свидетельство о рождении для детей;
• военный билет для военнообязанных;
• справка о состоянии здоровья;
• резюме;
• рекомендации: профессиональная и две личные;
• справка об отсутствии судимости;
• свидетельство о браке или разводе;
• подтверждение адреса проживания: счет за коммунальные услуги и свидетельство о праве собственности или договор аренды;
• диплом о высшем образовании;
• рекомендательное письмо из банка;
• выписка с банковского счета за последние 12 месяцев.

Претенденты на гражданство не сдают экзамены на знание государственного языка и истории страны, но проходят обязательную присягу на верность Содружеству Доминики. Документ с текстом присяги подписывают у нотариуса, мирового судьи или уполномоченного по присяге.

Требования к недвижимости. Инвестор покупает объект в одном из утвержденных правительством страны проекте ^[8] Источник: В брошюре программы гражданства за инвестиции в недвижимость перечислены проекты, в которых иностранцы могут купить недвижимость . Обычно это курортные комплексы и отели. Инвестиции в недвижимость можно вернуть через три года.

Дополнительные расходы. Кроме инвестиций в недвижимость, иностранец оплачивает:

• 7500 $ за процедуру проверки благонадежности. Дополнительно понадобится заплатить 4000 $ за супругу и любого другого члена семьи старше 16 лет.
• 1000 $ за каждого человека за собеседование;
• 75 000 $ — государственный сбор за одного инвестора, 100 000 $ — за семью из четырех человек, 25 000 $ за каждого дополнительного заявителя младше 18 лет и 40 000 $ — старше 18 лет;
• от 2131 $ — другие сборы и пошлины.

При покупке недвижимости инвестор уплачивает гербовый сбор 4%, взнос в фонд страхования 1% и юридическое сопровождение 3% от стоимости объекта. Участники программы гражданства за инвестиции освобождены от обязательного сбора за лицензию на владение землей в стране.

Стоимость недвижимости в Доминике. Официальные данные со статистикой роста цен или продаж недвижимости правительство не публикует, но можно провести сравнение по открытым источникам. 

Стоимость квадратного метра зависит от локации и типа объекта. В прибрежных и туристических районах цены обычно на 10% выше средней. Для примера: апартаменты площадью 33 м² в курортном комплексе от Hilton в городе Розо стоят от 220 000 $. Стоимость виллы 126 м² в полное владение в 6‑звездочном курортном комплексе начинается от 1 500 000 $.

Сент‑Китс и Невис

Инвесторы получают гражданство Сент‑Китс и Невис за покупку недвижимости на 325 000 $. Процесс занимает около шести месяцев и проходит удаленно — приезжать в страну не нужно.

Кто может получить гражданство вместе с инвестором. Кроме основного заявителя на паспорт Сент‑Китс и Невис вправе претендовать супруг или супруга, финансово зависимые дети до 25 лет включительно и родители старше 55 лет.

Основные документы для подачи заявления на гражданство Сент‑Китс и Невис:

• паспорт;
• шесть фотографий 35 × 45 мм;
• свидетельства о рождении;
• военный билет для военнообязанных;
• справка о состоянии здоровья;
• договор купли‑продажи недвижимости;
• профессиональная рекомендация;
• справка об отсутствии судимости для всех заявителей старше 16 лет;
• свидетельство о браке или разводе;
• подтверждение адреса проживания: счет за коммунальные услуги и свидетельство о праве собственности или договор аренды;
• диплом о высшем образовании;
• выписка с банковского счета за последние шесть месяцев.

Инвестор и члены его семьи не сдают экзамены на знание государственного языка и истории Сент‑Китс и Невис.

Требования к недвижимости. Заявитель инвестирует в недвижимость, одобренную правительством ^[9] Источник: На официальном сайте программы гражданства за инвестиции Сент‑Китс и Невис можно найти полный список одобренных проектов недвижимости . За 325 000 инвесторы покупают долю в курортном комплексе или отеле. Также за 325 000 $ можно купить долю в кондоминимуме или инвестировать 600 000 $ в частный дом, который одобрен для участия в программе гражданства и имеет статус Approved Private Home.

Через семь лет инвестор может продать недвижимость и вернуть вложения.

Дополнительные расходы. Кроме инвестиций в недвижимость, иностранец оплачивает:

• 10 000 $ — процедура проверки благонадежности за основного заявителя. Дополнительно понадобится заплатить 7500 $ за каждого члена семьи старше 16 лет;
• 25 000 $ — государственный сбор за основного заявителя, 15 000 $ — за каждого совершеннолетнего члена семьи, 10 000 $ за каждого ребенка младше 18 лет;
• 250 $ — сбор за рассмотрение заявки, на каждого члена семьи отдельно;
• 361 $ — сбор за изготовление паспорта;
• 50 $ — оплата сертификата натурализации на каждого члена семьи.

Покупатель недвижимости в Сент‑Китс и Невис платит 1% от стоимости объекта в качестве сбора за проведение сделки. Также он уплачивает обязательный взнос в фонд страхования недвижимости, который рассчитывается как стоимость объекта, поделенная на 500.

Участникам программы гражданства за инвестиции не нужно покупать лицензию на владение землей в стране.

Стоимость недвижимости в Сент‑Китс и Невис. Официальная статистика по ценам на недвижимость не публикуется. Но можно проанализировать открытые источники и агентства недвижимости.

Ежегодный рост цен в сегменте элитного жилья — от 3 до 7%. Виллы стоят от 1 000 000 до 7 000 000 $, кондоминиумы и апартаменты — от 350 000 до 1 500 000 $, частные дома в престижных районах с видом на море могут стоит от 500 000 до 1 000 000 $ ^[10] Источник: Агентство Nevis Style Realty разместило на своем сайте обзор цен на недвижимость в Сент‑Китс и Невис на июль 2025 года . 

Сент‑Люсия

Гражданство Сент‑Люсии можно получить за покупку недвижимости от 300 000 $. Путь к паспорту занимает от шести месяцев. Инвесторы получают гражданство по упрощенной процедуре — им не нужно жить в стране и сдавать экзамен на знание языка.

Кто может получить гражданство вместе с инвестором. Кроме основного заявителя на паспорт вправе претендовать супруг или супруга, финансово зависимые дети до 30 лет включительно и родители старше 55 лет, а также несовершеннолетние братья и сестры инвестора.

Основные документы для подачи заявки на гражданство Сент‑Люсии:

• паспорт;
• фотографии;
• свидетельства о рождении;
• военный билет для военнообязанных;
• профессиональная рекомендация;
• справка об отсутствии судимости;
• свидетельство о браке или разводе;
• подтверждение адреса проживания: счет за коммунальные услуги и свидетельство о праве собственности или договор аренды;
• диплом о высшем образовании;
• выписка с банковского счета за последние шесть месяцев.

Инвестор и члены его семьи приносят присягу на верность перед получением паспорта Сент‑Люсии. Присягу подписывают в присутствии адвоката, нотариуса, почетного консула или консульского сотрудника Сент‑Люсии.

Требования к недвижимости. Заявитель инвестирует от 300 000 $ в проект, одобренный правительством ^[11] Источник: На официальном сайте программы гражданства за инвестиции Сент‑Люсии публикуется список одобренных проектов недвижимости . На июль 2025 в списке одобренных проектов два крупных курортных комплекса, и оба они находятся в процессе строительства с проектным сроком готовности в 2026 и 2027 годах. Поэтому опция получения гражданства за покупку недвижимости пока на паузе.

Какие страны выдают ВНЖ за покупку недвижимости

Кипр

Постоянный вид на жительство на Кипре иностранцы получают при покупке недвижимости стоимостью от 300 000 €. Срок получения статуса — от девяти месяцев.

Кто может получить постоянный ВНЖ вместе с инвестором.  Статус постоянного резидента Кипра также получают супруга или супруг инвестора и дети до 17 лет включительно. Добавить в заявку на ПМЖ можно и совершеннолетних детей, если они обучаются в вузе, не состоят в браке и финансово зависят от инвестора.

Документы для подачи заявления на постоянный ВНЖ:

• паспорт;
• свидетельство о рождении;
• свидетельство о браке;
• биография основного заявителя;
• декларация, подтверждающая годовой доход от 50 000 €; 
• подтверждение выполнения инвестиционного условия;
• регистрация в стране;
• обязательно не работать на Кипре;
• справка об отсутствии судимости;
• медицинская страховка для семьи.

Постоянный вид на жительство выдается бессрочно. Но чтобы сохранить статус, нужно приезжать в страну минимум раз в два года. Инвесторы обязуются не работать на Кипре, но могут открыть на острове компанию.

Требования к недвижимости. Разрешается покупать один или два объекта жилой или коммерческой недвижимости на сумму не менее 300 000 €.

Жилую недвижимость можно покупать только у застройщика, коммерческую — и на вторичном рынке тоже.

При покупке коммерческой недвижимости нужно арендовать или купить жилой объект и зарегистрироваться в нем. Требований к типу или площади недвижимости нет.

Кроме покупки недвижимости, они подтверждают регистрацию на Кипре и доход из зарубежных источников — от 50 000 € в год.

Инвестор может сдавать недвижимость в аренду. Дома и апартаменты в стране пользуются повышенным спросом в течение всего пляжного сезона: с мая по октябрь. Средняя годовая доходность объектов составляет 9%.

После получения паспорта Кипра инвестор вправе продать недвижимость и вернуть вложения.

Дополнительные расходы. Покупатели недвижимости на Кипре уплачивают:

1. Гербовый сбор по ставке 0,15— 0,2% от стоимости объекта. 
2. НДС по ставке 19% от суммы сделки при покупке недвижимости в новостройке. Если иностранец планирует жить в доме или апартаментах сам, к налогу будет применяться льготная ставка — 5%. 
3. Титульный сбор в размере 3—8% от суммы сделки при покупке объекта на вторичном рынке.

Если инвестор сдает недвижимость в аренду, он уплачивает с дохода налог по ставке 20—35% в зависимости от размера получаемой суммы.

Стоимость недвижимости на Кипре. С 2018 года цены на недвижимость в стране выросли на 20,3%. Стоимость 1 м² недвижимости в центре города — 2800 €. 

Самые популярные регионы для покупки жилья — Лимасол, Никосия, Ларнака, Фамагуста и Пафос. Последний город востребован у иностранцев — там заключается около 50% сделок с недвижимостью ^[12] Источник: Онлайн‑журнал Cyprus Mail опубликовал статистику продаж жилой недвижимости на июль 2025 года .

Мальта

Инвесторы получают постоянный вид на жительство на Мальте за покупку недвижимости от 375 000 €. Также нужно подтвердить владение капиталом от 500 000 €. 

Путь к статусу занимает от шести месяцев. Статус бессрочный, но раз в пять лет необходимо менять карту резидента.

Постоянный ВНЖ на Мальте дает право работать и вести бизнес. Резидент Мальты может без визы посещать страны Шенгенской зоны и проводить там 90 дней из 180.

Получить постоянный ВНЖ могут граждане стран, не входящих в Евросоюз или Европейское экономическое содружество. Инвестор должен быть совершеннолетним, с легальным доходом, без судимости и уголовного преследования, без отказов от стран с безвизовым соглашением с Мальтой и не под санкциями.

Вместе с основным заявителем на статус вправе претендовать супруг или супруга, дети до 17 лет включительно, финансово зависимые дети до 28 лет, родители старше 55 лет и бабушки с дедушками.

Чтобы подать заявление на постоянный ВНЖ на Мальте, понадобятся:

• заграничный паспорт;
• справка из полиции об отсутствии судимости;
• договор купли‑продажи недвижимости;
• подтверждение адреса проживания: счет за коммунальные услуги;
• доказательство финансовой состоятельности;
• инвестиционная документация;
• свидетельство о браке;
• свидетельства о рождении;
• медицинская страховка для семьи.

Дополнительные условия. Кроме основных инвестиций в недвижимость, нужно уплатить государственный взнос 30 000 € и административный сбор: 50 000 € для инвестора и 5000 € дополнительно за каждого члена семьи в заявке.

Еще одно обязательное условие — сделать пожертвование в благотворительную организацию на сумму 2000 €.

Стоимость недвижимости на Мальте. Цены на жилую недвижимость выросли на 5% по итогам 2024 года. В первом квартале 2025 года стоимость м² недвижимости выросла еще на 1,5% ^[13] Источник: Национальный статистический офис Мальты публикует статистику цен на недвижимость на своем сайте . 

Средняя цена за м² в Центральном регионе Мальты самая высокая — 3170 €. Более доступный регион Гозо показывает среднюю стоимость около 1880 € за м². Объекты в южной зоне Мальты продаются в зависимости от типа недвижимости и локации по цене 2120—2535 € за м².

Греция

Получить ВНЖ в Греции инвестор может за покупку недвижимости на сумму от 250 000 €. Карту ВНЖ выдают сразу на пять лет с возможностью продления. 

Процесс получения ВНЖ занимает от 4 месяцев. Инвесторам не нужно сдавать экзамен на знание языка, культуры или истории Греции. Но сдать тест придется, чтобы в будущем получить гражданство. 

С 1 сентября 2024 года увеличились минимальные инвестиции в недвижимость для получения ВНЖ в Греции:

• до 800 000 € — на объекты в Аттике, Салониках, на Миконосе и Санторини, а также на островах с населением менее 3100 жителей;
• до 400 000 € — на объекты во всех остальных регионах Греции.

Инвестиции от 250 000 € возможны в реставрацию зданий, которые представляют исторический интерес и находятся под особой охраной Греции, или промышленные объекты, которые переводят в жилые.

Дополнительные ограничения:

1. Можно покупать только один объект площадью от 120 м².
2. Сдавать недвижимость в краткосрочную аренду запрещено, за нарушение предусмотрен штраф — 50 000 €.

Заявки принимают от иностранцев старше 18 лет с легальным доходом, медстраховкой и без судимости.

Вид на жительство Греции может получить вся семья инвестора: супруг или супруга и дети до 21 года, а также финансово зависимые родители. 

Для подачи заявления на ВНЖ Греции, понадобятся паспорт, сертификат о здоровье, медицинская страховка, свидетельство о браке и рождении детей, квитанция об уплате госсборов, подтверждение источника дохода.

Дополнительные расходы. Инвесторы уплачивают:

1. Налог на покупку недвижимости в Греции — 3,09% от кадастровой стоимости объекта или стоимости сделки. Выбирают большую сумму.
2. НДС в размере 24% при покупке объектов в новостройках.
3. Нотариальный и регистрационный сбор — от 1 до 1,24% и от 1 до 2% соответственно.

Ежегодный налог на 1 м² недвижимости в Греции составляет 2—16,2 € в зависимости от стоимости объекта и года его постройки. Дополнительно собственник уплачивает сбор в размере 0,1% до 1,15% от кадастровой стоимости объекта, если она превышает 200 000 € ^[14] Источник: Список налогов на недвижимость в Греции приводит онлайн‑портал PwC .

Коммунальные платежи за воду, электричество и газ рассчитываются по счетчикам. Обычно они составляют около 212 € в месяц. Цены на содержание дома — лифт, охрана, уборка и ремонт — от 10 € в месяц.

Стоимость недвижимости в Греции. Средняя цена 1 м² греческой недвижимости составляет 2685 € в июне 2024 года. В крупных городах и на островах цены выше: например, 3006 € стоит 1 м² недвижимости в центре Афин и 4500 € — на Санторини. Частично меблированную студию в Афинах площадью 26 м² можно купить за 130 000 €.

Средний рост цен на апартаменты составил 14% в 2023 году, 9% — в 2024 и 7% — в первом квартале 2025 года. Недвижимость в Афинах дорожала медленнее, чем других регионах — на 7%. Для сравнения, в Салониках цены выросли на 12% за тот же период.

Инвесторы могут сдавать недвижимость в аренду и получать дополнительный доход от 2 до 10% годовых в зависимости от объекта и его расположения. Самая высокая доходность у апартаментов и домов в Афинах. В курортных районах спрос на недвижимость растет с апреля по октябрь.

Андорра

Получить вид на жительство в Андорре можно за покупку недвижимости стоимостью от 600 000 € и открытии страхового депозита на сумму от 50 000 €. Статус выдают за срок от двух месяцев. 

В первый раз ВНЖ выдают на год, затем дважды продлевают на два года. Через пять лет жизни в Андорре инвестор получает карту резидента на 10 лет. Чтобы сохранить ВНЖ, иностранцы проводят в стране минимум 90 дней в год.

Кто может получить ВНЖ. Документы принимают от инвесторов старше 18 лет, без судимости, с медицинским заключением о здоровье и медстраховкой. В заявку ВНЖ можно включить членов семьи: супругу или супруга и детей до 24 лет включительно.

Для подачи документов инвестор и его семья лично приезжают в Андорру. Процесс проходит в два этапа: сначала подают документы, затем проходят собеседование. После одобрения заявки инвестор и члены его семьи проходят основной медосмотр и делают тест‑реакцию Манту.

Документы для подачи заявления на ВНЖ в Андорре:

• внутренний паспорт и загранпаспорт;
• свидетельство о браке;
• справка о несудимости не старше трех месяцев;
• медицинская страховка;
• документы о происхождении и доказательства легальности денег;
• банковская выписка;
• рекомендательное письмо от банка;
• формы для открытия счета в банке Андорры;
• подтверждение места жительства за последние пять лет;
• справка с работы за последние пять лет;
• подтверждение постоянного адреса в Андорре;
• налоговые декларации за последние пять лет.

Для покупки недвижимости инвестору потребуется разрешение правительства Андорры. Объекты, которые участвуют в инвестиционной программе, нельзя сдавать в аренду и продавать в течение всего срока действия ВНЖ.

Дополнительные расходы. Инвесторы уплачивают налог на покупку недвижимости по ставке от 3 до 10% и нотариальный сбор в размере 0,5—1% от стоимости объекта.

Коммунальные платежи для апартаментов площадью 85 м² составляют около 101 € в месяц — за электричество, воду, отопление и вывоз мусора.

Стоимость недвижимости в Андорре. Цены на недвижимость в Андорре выросли больше чем на 50% с 2019 года, по данным портала Idealista. Средняя стоимость жилой недвижимости в Андорре составила 4300 € на первый квартал 2025 года. Это примерно на 1800 € выше, чем в 2019 году. 

За 1 500 000 € инвестор может купить апартаменты размером 180 м² с тремя спальнями и видом на горы в Эскальдес‑Энгордань, за 789 000 € — трехкомнатные апартаменты в Андорра‑ла‑Велла. Двухэтажный дом с большим садом в деревне Сорнас на северо‑западе страны обойдется в 890 000 €.

Черногория

Инвесторы получают ВНЖ за покупку жилой или коммерческой недвижимости. Требований к стоимости объекта нет, но юристы Паспортивити рекомендуют инвестировать от 100 000 €.

Кто может получить ВНЖ вместе с инвестором. Кроме собственника недвижимости, на статус резидентов вправе претендовать супруг или супруга, несовершеннолетние дети и финансово зависимые родители любого возраста. Они подают заявление после того, как инвестор получил свой ВНЖ.

Документы для подачи заявления на ВНЖ в Черногории:

• загранпаспорт;
• справка о несудимости не старше шести месяцев;
• подтверждение места жительства в Черногории: договор аренды на срок от года или свидетельство о праве собственности на недвижимость;
• медицинская страховка;
• подтверждение достаточных средств для жизни в стране: 3650 € в год на человека.

При подаче документов заявители старше 12 лет сдают биометрические данные.

Вид на жительство действует год. Чтобы продлить статус, инвестор должен проживать в Черногории и сохранять недвижимость в собственности.

Дополнительные расходы. При покупке недвижимости инвестор несет затраты на оформление и сопровождение сделки. Среди основных расходов:

• налог на передачу прав собственности — от 3% от стоимости объекта;
• регистрация в кадастре недвижимости — от 100 €;
• нотариальные услуги — 0,35% от стоимости объекта, дополнительно оплачивается НДС 21%;
• юридические услуги — от 1% от стоимости объекта;
• услуги переводчика — 20 € за страницу текста или 50 € в час за устный перевод.

Собственник недвижимости в Черногории ежегодно уплачивает налог 0,25—1% от кадастровой стоимости. Точную ставку устанавливает муниципалитет.

Стоимость недвижимости в Черногории. Цены на апартаменты и дома сильно зависят от города, в котором находится объект. Например, средняя цена апартаментов в Будве — 3600 €, в Херцег‑Нови — 2400 €, в Подгорице — 1730 € за м².

ОАЭ

При покупке недвижимости в Арабских Эмиратах выдают два вида резидентских виз:

• на два года — за инвестиции от 750 000 AED, или 204 000 $;
• на 10 лет — за инвестиции от 2 000 000 AED, или около 545 000 $. В этом случае объект можно купить даже на стадии строительства.

Стать полноправным владельцем недвижимости можно, если купить объект в специальной зоне — Freehold Zones. В других районах ОАЭ иностранцам дают недвижимость в аренду на срок до 90 лет.

Процесс получения визы занимает от двух месяцев. После покупки объекта владелец недвижимости подает заявку, сдает биометрию, проходит медкомиссию и получает визу резидента. Чтобы поддерживать статус, не обязательно жить в стране, достаточно приезжать в ОАЭ несколько раз в год.

Претенденты на резидентскую визу должны быть старше 18 лет, без судимостей и опасных заболеваний, с подтвержденным легальным доходом. 

Кто может получить ВНЖ вместе с инвестором. В заявку можно включить супругу или супруга, сыновей до 21 года, незамужних дочерей любого возраста и родителей.

Дополнительные расходы. Инвесторы уплачивают:

1. Регистрационный сбор — 545 $, если сумма сделки меньше 137 000 $. Если больше — 1090 $.
2. Налог на переход права собственности в размере 4%.
3. Административные сборы — 147 $ при уплате налога и 68 $ за выдачу свидетельства о регистрации права собственности. 

Коммунальные платежи для апартаментов площадью 85 м² составляют в среднем 3308 $ в месяц. В эту стоимость входит электричество, вода, газ, отопление и вывоз мусора.

Стоимость недвижимости в ОАЭ. Цены на апартаменты в Дубае выросли на 20,5 % по сравнению с 2024 годом.

Средняя стоимость 1 м² в новостройке Дубая составляет 4600 $ в 2025 году, по оценке Земельного департамента. Цены зависят от места расположения объекта. Одни из самых демократичных — в развивающемся районе Мотор‑Сити: там купить апартаменты в новостройке можно за 250 000 $. Самая высокая цена в районе Дубай‑Марина: аналогичные апартаменты обойдутся в 1 275 000 $.

Гражданство или ВНЖ: какой путь выбрать инвестору

Ответ зависит от целей, сроков и личных обстоятельств. Вот ключевые различия и ситуации, когда лучше выбрать один вариант или другой.

Когда стоит выбрать гражданство за инвестиции

Нужен «запасной аэродром». Гражданство в другой юрисдикции даст право на постоянное проживание, защиту и въезд в любое время, даже при закрытой границе. Такие страны, как Сент‑Китс и Невис или Доминика, выдают паспорт за шесть месяцев и не требуют проживания в стране.

Нужен безвизовый въезд в множество стран. Карибские страны предоставляют гражданам право безвизового въезда в более чем 140 стран, включая Шенгенскую зону, Великобританию, Сингапур. Это удобно для деловых поездок и отдыха.

Нет желания или возможности проживать за границей. Гражданство удобно, если вы не планируете переезжать, но хотите иметь международный статус и новые возможности. Например, гражданство Турции дает право на упрощенную релокацию в США по визе E‑2. Инвестор при этом не обязан постоянно проживать в стране.

Когда лучше выбрать ВНЖ за инвестиции

Для жизни и бизнеса в Европе. Статус резидента позволяет переехать в страну, открыть компанию и устроить детей в европейскую школу. Например, ВНЖ в Греции дает право жить в стране и пользоваться медициной и образованием. При этом нет требований к минимальному сроку пребывания в стране.

Для перспективы переезда в страну Евросоюза. ВНЖ — первый шаг к гражданству. Например, через семь лет проживания в Греции можно претендовать на паспорт страны.

Почему могут отказать в выдаче гражданства

Программы гражданства за инвестиции обычно предполагают упрощенную процедуру получения паспорта, но в выдаче гражданства все равно могут отказать по разным причинам.

Неполная или ложная информация в документах

Любая недостоверная информация, например сокрытие судимостей или неверные данные о доходах, станет причиной отказа. Например, в Сент‑Китс и Невис кандидатов на гражданство проверяют в несколько этапов и любое несоответствие данных может привести к отклонению заявки.

Проблемы с источником доходов

Важно, чтобы инвестиции были из легальных источников. Если происхождение денег не подтверждено документально и вызывает сомнения, в гражданстве откажут.

Угроза национальной безопасности

Все кандидаты на гражданство проходят международную проверку. Если выясняется, что заявитель как‑то связан с незаконными организациями, в гражданстве откажут без возможности подать документы повторно.

Нахождение под санкциями

Страны, которые предоставляют гражданство за инвестиции, дорожат репутацией своих программ и часто выполняют международные санкционные требования. Например, карибские страны приостановили прием заявлений у россиян и белорусов с марта 2022 года.

Недостаточное соблюдение инвестиционных условий

Заявителю будет отказано, если он не соблюдает условия программы. Например, продает недвижимость раньше обязательного срока владения или не вносит полную сумму пожертвования для постоянного ВНЖ на Мальте.

Права и обязанности при получении ВНЖ или второго гражданства

Права. Инвестор с двумя паспортами обладает всеми правами граждан обеих стран. Он может устроиться на работу, вести в бизнес и открывать счета в банках, лечить в местных больницах и обучать детей в школах и вузах.

Есть ограничения: россиянин со вторым гражданством не может устроиться на некоторые госдолжности, например, в прокуратуру или ФСБ.

Обязанности. Обладатель двух паспортов обязан знать и соблюдать законы обеих стран. В некоторых случаях придется пройти военную службу два раза. Например, получение гражданства Турции через инвестиции не освобождает от военной службы. Обязательная воинская повинность сохраняется для мужчин в возрасте от 20 до 41 года. Чтобы не служить в армии, придется уплатить специальный сбор, размер которого ежегодно устанавливает Министерство обороны Турции. 

Россияне обязаны уведомить органы МВД о получении второго гражданства или ВНЖ. Процедуру регулирует закон N 138‑Ф3 «О гражданстве Российской Федерации». Уведомление подают в течение 60 дней с момента получения нового статуса. Срок отсчитывают с даты въезда в Россию.

Белорусы также обязаны подать уведомление в органы внутренних дел страны или в дипломатическое консульство Беларуси о получении второго гражданства или вида на жительство в другой стране. Срок подачи уведомления — 90 дней со дня получения паспорта или карты резидента ^[15] Источник: На сайте МИД Беларуси опубликованы правила и порядок подачи уведомления .

Казахстан не признает второго гражданства. Если казахстанец приобрел гражданство другой страны, он обязан уведомить об этом в течение 30 дней. Паспорта Республики Казахстан он при этом лишается.

Если казахстанец становится резидентом другой страны, он обязан получить в Казахстане разрешение на постоянное проживание в другом государстве ^[16] Источник: Электронный портал государственных услуг Казахстана описывает правила и порядок получения разрешения на выезд .

Минусы покупки недвижимости за рубежом

Инвестор, который собирается купить зарубежную недвижимость, может столкнуться с некоторыми сложностями. Например, иностранцам тяжелее разобраться в местном рынке и выбрать подходящий объект, сдать его в аренду и оплачивать коммунальные услуги.

1. Недобросовестные риелторы

Разобраться в рынке недвижимости другой страны без знания языка и местных особенностей сложно. Например, в Египте до 95% объектов не зарегистрировано в государственном реестре недвижимости и не имеет официального свидетельства — Tabu. В случае судебного спора о праве собственности закон будет не на стороне покупателя.

2. Угроза конфискации недвижимости

Принудительное изъятие недвижимости возможно, если у владельца задолженность по налогам за недвижимость или коммунальные услуги. 

Содержать недвижимость, оплачивать ЖКХ и налоги за границей становится сложнее. Например, в Финляндии ограничили въезд в страну для россиян, а их банковские счета заблокировали.

Обжаловать конфискацию зарубежной недвижимости сложно — жалоба должна подаваться в местный суд на языке страны, в которой находится объект. Иностранцу нужно приехать в страну самому или отправить доверенность на местного юриста, чтобы тот представлял его в суде.

3. Финансовые потери

Высокая инфляция и нестабильный курс валюты могут снизить ликвидность объекта и доход инвестора от сдачи недвижимости в аренду. Например, в Турции из‑за девальвации местной валюты доходность от сдачи объекта в аренду в среднем — 4% годовых.

Главное о втором гражданстве при покупке недвижимости

1. В 2025 году получить гражданство при покупке недвижимости можно в Египте, Турции и Карибских странах. Минимальный порог инвестиций — от 200 000 $.
2. В Греции, Андорре, Венгрии, Черногории, ОАЭ, на Мальте и на Кипре инвестор за покупку недвижимости получает ВНЖ или ПМЖ. Через несколько лет жизни в стране он может претендовать на гражданство по натурализации.
3. Получить паспорт за инвестиции в недвижимость гораздо быстрее, чем другим способом. Также заявители обычно не сдают экзамен на знание государственного языка и культуры.
4. Быстрее всего инвесторыполучают гражданство в Турции и Карибских странах. Процесс занимает от 6 месяцев. Самый длительный срок ожидания — в ОАЭ. Гражданство через натурализацию получают через 30 лет жизни в стране.
5. Через несколько лет недвижимость можно продать и вернуть инвестиции. Например, в Турции и Доминике это можно сделать через 3 года, в Египте и Сент‑Люсии — через 5 лет, а в Сент‑Китс и Невис — через 7 лет.