Гражданство Турции за инвестиции: где теряют деньги даже опытные инвесторы

Как получить гражданство Турции за инвестиции

Состоятельные иностранцы получают гражданство Турции за инвестиции от 400 000 $. Паспорт выдают после выполнения инвестиционного условия и прохождения всех проверок. Весь процесс занимает от восьми месяцев.

Доступно четыре опции инвестиций на выбор:

1. Покупка одного или нескольких объектов недвижимости на сумму от 400 000 $. Для сохранения гражданства владеть объектом нужно в течение трех лет, затем недвижимость можно продать. 
2. Покупка паев в инвестиционном фонде или государственных облигаций от 500 000 $. Вывести вложения можно через три года, а в течение этого времени инвестор получает пассивный доход. 
3. Инвестиции в бизнес от 500 000 $. За три года нужно создать не менее 50 рабочих мест. Чтобы инвестор сохранил гражданство, компания должна отработать более пяти лет. 
4. Депозит в турецком банке от 500 000 $. Закрыть счет и забрать инвестиции вместе с накопленными процентами можно через три года.

На гражданство Турции за инвестиции могут претендовать россияне старше 18 лет без судимостей, без тяжелых заболеваний и с официальным доходом. 

Преимущества гражданства Турции за инвестиции

Турецкий паспорт дает новые возможности для путешествий, жизни, работы и инвестиций. Среди них — жизнь у моря с теплым климатом, новые рынки для бизнеса и доступ к международным финансовым сервисам.

Стратегические возможности для бизнеса

Турция — один из главных логистических узлов между Европой, Азией и Ближним Востоком. Из Стамбула можно напрямую лететь почти в 300 городов, а морские порты обеспечивают быстрые поставки в Средиземноморье, Персидский залив и Черноморский регион. 

В стране работают около 20 свободных экономических зон, где компании освобождаются от налога на прибыль, НДС и таможенных пошлин. Эти территории ориентированы на экспорт и предлагают готовую инфраструктуру — склады, офисы, производственные помещения.

Доступ к международным банкам

В Турции 54 банка, работают международные платежные системы Visa, Mastercard, Union Pay. Граждане могут оформить банковскую карту, им доступны мультивалютные счета и международные переводы без строгих валютных ограничений.

Статус для всей семьи

Инвестор может включить в заявку супруга и детей, сумма инвестиций при этом не увеличивается. Брак должен быть официально зарегистрирован, жена или муж — без судимостей. Дети инвестора — младше 18 лет и финансово зависимы от него. Если ребенок рождается после оформления статуса, он наследует гражданство родителей.

Жизнь на морском побережье

Береговая линия Турции тянется более чем на 7000 километров вдоль четырех морей — Средиземного, Эгейского, Мраморного и Черного.

Загорать и купаться в морях на турецком побережье можно с апреля по ноябрь. На курортах Средиземного моря вода прогревается до +32 °С, воздух — до +35 °С. В стране развиты водные виды спорта: дайвинг, виндсерфинг, яхтинг, рафтинг. 

Возможность вернуть инвестиции

Через три года после получения гражданства инвестор может продать купленную недвижимость, акции или вывести деньги с банковского депозита. Паспорт и все права гражданина при этом сохраняются как у него, так и у членов его семьи. 

Свобода путешествий 

Турецкий паспорт открывает въезд в 126 стран. В 66 из них виза не нужна, включая популярные туристические и деловые направления — Японию, Сингапур, Южную Корею, Аргентину, ЮАР. Для поездки в 18 стран, включая Австралию, достаточно электронной визы.

Риски при покупке недвижимости

При покупке недвижимости для гражданства Турции важно тщательно проверить объект. Если выбрать неподходящий вариант, неправильно оформить сделку или ошибиться в расчетах, можно получить отказ в паспорте.

Недостоверная оценка объекта 

Для получения гражданства Турции через инвестиции объект должен пройти официальную оценку у лицензированного специалиста Совета по рынкам капитала SPK. 

Рыночная цена объекта должна быть не ниже 400 000 $. Иногда продавцы искусственно завышают стоимость по документам, чтобы показать, что объект подходит. При проверке государственные органы могут признать оценку недостоверной и отказать в заявлении на гражданство. 

Неликвидная недвижимость

Часть объектов оценивается ровно в 400 000 $ — минимальную сумму для участия в программе гражданства за инвестиции. Часто в эту цену заложена премия девелопера или агента, хотя их реальная рыночная стоимость ниже. Через три года при продаже инвестор сталкивается с убытком: купив по завышенной цене, он не может продать объект за те же деньги.

После трех лет продать объект новому участнику программы нельзя: один и тот же лот может быть использован для гражданства только один раз. Это сужает круг потенциальных покупателей и повышает риск снижения цены при продаже.

Спрос со стороны иностранцев падает ^[222] Источник: Динамика сделок на рынке недвижимости Турции в 2024 году . В 2024 году число сделок с их участием снизилось на 32%, а их доля на рынке составила всего 1,6%. Местные покупатели покупают меньше из‑за дорогой ипотеки — ставки в августе 2025 года около 43% ^[223] Источник: Ставки по ипотеке в Турции в августе 2025 года .

Юридические ошибки при оформлении сделки

Нет Tapu — официального документа из земельного реестра, который подтверждает право собственности на недвижимость. Если Tapu не оформлен, объект юридически принадлежит предыдущему собственнику, а покупатель не может его продать, сдать в аренду, использовать для получения гражданства.

Tapu может отсутствовать, если дом еще не введен в эксплуатацию, объект не зарегистрирован в земельном реестре или у застройщика есть проблемы с документами. В таких случаях покупатель получает только предварительный договор, который не дает права собственности. 

При покупке на этапе строительства Tapu оформляется только после сдачи дома, но такая сделка все равно учитывается для получения гражданства.

Отсутствие ограничения на продажу. Недвижимость для получения гражданства должна стоить не меньше 400 000 $ и иметь в Tapu отметку о запрете продажи в течение трех лет. Без этой записи Министерство внутренних дел откажет в выдаче паспорта.

Отметку вносят в Земельный кадастр на основании сертификата соответствия. Сертификат выдает Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата: для готового объекта — после оформления Tapu, а для строящейся недвижимости — на основании нотариального договора о намерении покупки.

В Tapu запись появляется в разделе Beyanlar, или Примечания, и выглядит как «Satılamaz şerhi — 3 yıl süreyle satışa konu edilemez», то есть «Отметка о запрете продажи — нельзя продать в течение трех лет».

Не указана доля собственности. Если недвижимость принадлежит нескольким владельцам, в Tapu должна быть четко указана доля каждого. Отсутствие этой информации делает регистрацию сделки невозможной: земельный реестр не сможет правильно оформить переход прав, а инвестор рискует потерять время и деньги.

Совместная покупка недвижимости возможна, если каждый инвестор вкладывает не менее 400 000 $. Квартиру за 800 000 $ можно разделить между двумя покупателями, указав в Tapu по 1/2. Но если цена объекта 500 000 $ и каждый вносит по 250 000 $, гражданство не дадут даже при регистрации сделки. 

Неправильный валютный расчет. Оплата недвижимости иностранцем должна проходить только в турецких лирах. Для этого инвестор переводит деньги в долларах или евро на счет уполномоченного турецкого банка. Банк конвертирует валюту в лиры и выдает Döviz Alım Belgesi — сертификат покупки иностранной валюты.

Сертификат вместе с банковской квитанцией подают в Земельный реестр при регистрации Tapu, чтобы подтвердить легальность расчета. Если документ отсутствует или суммы не совпадают, то сделку не зарегистрируют, и право собственности не перейдет к покупателю. В этом случае инвестор теряет возможность использовать объект для получения гражданства.

Проблемы с кадастром. Перед покупкой нужно проверить, стоит ли объект на кадастровом учете, совпадают ли данные о площади, границах и типе недвижимости с реальными. Ошибки в кадастровых записях могут затянуть регистрацию, а иногда полностью заблокировать сделку, пока данные не будут исправлены.

Ошибки в доверенности при удаленной покупке. Если инвестор не может приехать в Турцию лично, он вправе оформить доверенность на представителя. Ее нужно заверить у нотариуса в стране оформления, перевести на турецкий язык и поставить апостиль. Альтернатива — оформить документ прямо в консульстве или посольстве Турции, где апостиль не требуется.

Если хотя бы одно из этих условий нарушено — отсутствует апостиль, перевод выполнен не присяжным переводчиком или документ оформлен в ненадлежащей форме — земельный реестр откажет в регистрации сделки. Исправление таких ошибок требует переоформления доверенности, что может затянуть процесс покупки.

Неправильный платеж. Деньги должны поступить напрямую от инвестора или его супруга. Перевод выполняется на счет продавца, а не через посредников или компании, не участвующие в сделке.

Каждый платеж подтверждается банковской квитанцией — Dekont, где фиксируются данные отправителя, получателя, сумма и назначение. Эти документы подаются в земельный реестр вместе с остальными документами.

При оплате наличными, через третьих лиц или с использованием «транзитных» счетов, банк или госорганы могут запустить проверку на соответствие правилам противодействия отмыванию средств. В результате сделку могут заморозить или отказать в гражданстве, даже если объект уже оплачен.

Ненадежный застройщик или подрядчик

Покупка на этапе строительства всегда связана с рисками. Если застройщик не имеет достаточного опыта, финансовой устойчивости или репутации, проект могут заморозить или задержать сдачу. В худшем случае — стройка останавливается, и инвестор теряет вложенные деньги.

Перед покупкой важно проверить портфолио застройщика, наличие разрешений на строительство, юридический статус земли и условия договора купли‑продажи. Дополнительно стоит запросить гарантийное письмо о сроках сдачи и штрафах за просрочку.  При покупке недвижимости безопаснее использовать аккредитив или поэтапную оплату.

Сложности со сдачей в аренду

Чтобы сдавать недвижимость в краткосрочную аренду до 100 дней, инвестору нужна лицензия Министерства культуры и туризма. В многоквартирных домах ее выдадут только при согласии всех собственников, что на практике почти недостижимо. Правило действует с 1 января 2024 года.

Если инвестор решит сдавать недвижимость в аренду без лицензии, ему грозит штраф от 100 000 лир, или около 3100 $, за первый случай и до 1 000 000 лир, или около 31 000 $, за повторные нарушения.

Девальвация

Обесценивание турецкой лиры напрямую влияет на доход инвестора. Если арендная плата или деньги за продажу объекта поступают в лирах, то при переводе в доллары или евро сумма может оказаться значительно меньше, чем на момент покупки. В 2024 году турецкая лира подешевела к доллару на 16,5%, а к середине 2025 года потеряла еще 11,35% своей стоимости ^[224] Источник: Курс турецкой лиры в 2024 году по данным Bloomberg .

Риски при открытии депозита

Банковский депозит выглядит безопаснее, чем покупка недвижимости, но и у этой опции есть свои уязвимости. Основные риски связаны с хранением сбережений в турецкой лире и ограничениями на их вывод.

Обесценивание вклада в долларах из‑за курса лиры

Чтобы получить гражданство Турции, инвесторы открывают депозит в местном банке на сумму от 500 000 $. Перевод идет в долларах, но в банке деньги конвертируются в лиры и хранятся в национальной валюте. Если за три года курс лиры падает, вклад в пересчете на доллары обесценивается.

Сложности при выводе средств

После трех лет депозит возвращают в лирах, а конвертацию в валюту инвестор делает самостоятельно. 

В периоды финансовой нестабильности Центробанк Турции может вводить ограничения: устанавливать лимиты на покупку валюты, требовать подтверждающие документы для перевода средств за границу или задерживать операции. Это увеличивает сроки вывода капитала и может потребовать дополнительных расходов на комиссии и конвертацию.

Инфляция

Доходность по вкладам часто не успевает за инфляцией в Турции, которая в 2024 году превышала 60% годовых ^[225] Источник: TÜİK опубликовал данные об инфляции в Турции в 2024 году . Даже без девальвации лиры реальная покупательная способность накоплений снижается, а при конвертации в валюту итоговый результат может оказаться отрицательным.

Риски при покупке ценных бумаг

Основные риски связаны с инфляцией и низкой ликвидностью активов, из‑за которой может быть сложно выйти из вложений через три года.

Доходность ниже инфляции

Минимальная сумма вложений для получения гражданства — 500 000 $. Деньги направляют в государственные облигации, паи инвестиционных фондов или венчурные фонды. Обычно эти инструменты номинированы в турецкой лире и приносят доходность, которая часто не успевает за инфляцией. Итог — даже при формальном росте стоимости активов в лирах их покупательная способность падает.

Сложный вход и выход

Рынок ценных бумаг, подходящих под условия программы гражданства, ограничен: не все фонды или компании допускаются для инвестиций. При этом официального открытого списка подходящих фондов и компаний нет. Это затрудняет оценку рисков.

Через три года бумаги можно продать, но ликвидность таких активов низкая — для облигаций может не быть спроса, а продажа доли в компании потребует времени и отдельного согласования с партнерами. Это увеличивает риск задержек и дополнительных расходов при выходе из инвестиций.

Риски при создании рабочих мест

Инвестиции в бизнес с условием создания рабочих мест — один из самых сложных способов получения гражданства Турции. Этот вариант подходит только тем инвесторам, кто планирует вести бизнес в стране, готов управлять командой и соблюдать местное трудовое и налоговое законодательство.

Обязательство нанять 50 сотрудников

Инвестор обязан оформить в штат не менее 50 сотрудников. Этот показатель контролирует Министерство труда на основе ежемесячной отчетности SGK — турецкого фонда социального страхования. 

Формально допускается трудоустройство иностранцев с действующим разрешением на работу, но на практике инвесторы нанимают в основном граждан Турции: это проще и снижает риск претензий со стороны Минтруда.

Даже краткосрочное снижение численности штата может стать основанием для отказа в гражданстве. Если компания в сезон нанимает 50 человек, но в межсезонье сокращает часть персонала до 45, это уже нарушение. 

Бизнес не выходит на прибыль или закрывается

Часть компаний создается ради получения паспорта, а не для работы на реальном рынке. Такой проект быстро становится убыточным и может закрыться. Например, ресторан, рассчитанный только на туристов, в «низкий» сезон не будет приносить денег. 

При постоянных убытках и отсутствии внешнего финансирования бизнес может закрыться еще до окончания трехлетнего срока, что автоматически лишает инвестора права на гражданство.

Необходимость местного совладельца

В некоторых сферах — например, в транспорте, энергетике, СМИ — действуют ограничения на долю иностранного капитала. В таких случаях инвестору приходится искать турецкого совладельца. Это создает риск конфликта интересов: партнер может заблокировать важные решения, вывести деньги со счета компании или переоформить активы на себя. 

Рост издержек 

Содержание штата из 50 сотрудников — это постоянные крупные расходы. 

В 2025 году минимальная зарплата в Турции составляет 22 104 лир, или 680 $ ^[226] Источник: По данным Yahoo Finance, минимальная зарплата в Турции в 2025 году составляет 22 104 лир . К зарплатам работодатель доплачивает страховые взносы — в среднем 22,75%. Даже при минимальной оплате труда это около 4550 лир, или 140 $, в месяц на одного сотрудника и около 2 700 000 лир, или 83 000 $, в год на весь штат — только взносы, без учета самих зарплат. 

Дополнительно начисляется выходное пособие — одна месячная зарплата за каждый год работы, но не выше установленного потолка. С июля 2025 года этот лимит равен 53 920 лир, или 1650 $ ^[227] Источник: В июле 2025 года в Турции повысили лимит выходного пособия до 53 920 лир .

Частые проверки и административная нагрузка

Компании с 50 и более сотрудниками подпадают под повышенные требования закона № 6331 об охране труда ^[228] Источник: Документ Минтруда Турции о законе № 6331 с разъяснениями и текстом закона . Нужно назначить специалиста по охране труда и врача по производственной медицине. За их отсутствие взимают штраф 88 663 лиры, или 2710 $, в месяц за каждого неназначенного специалиста.

Министерство труда и SGK регулярно сверяют кадровые и финансовые данные, а налоговая служба проверяет отчетность на основе объединенной декларации. 

Любые несоответствия в оформлении, начислениях или сроках выплат грозят штрафами, доначислениями и обязательством быстро устранить нарушения. Для компании это значит частые проверки и дополнительные расходы на юристов и аудиторов.

Риски вне зависимости от способа инвестирования

Получение гражданства Турции зависит от соблюдения формальных правил и прозрачности сделки даже при корректно выбранной инвестиционной опции. Ошибки в документах, работа с ненадежными посредниками или нарушение требований программы могут привести к отказу в гражданстве, когда вложения уже сделаны.

Отказ из‑за ошибки в оформлении

Причиной может стать любая неточность в документах или несоответствие установленным процедурам. Наиболее уязвимые точки: 

• нотариальные переводы, в которых допущены ошибки или пропущены обязательные данные; 
• платежные документы без требуемых реквизитов; 
• несоблюдение установленной формы договоров. 

Риск возникает при оформлении права собственности без всех обязательных отметок и ограничений, установленных условиями программы.

Работа с непроверенными агентами и посредниками

Сотрудничество с компаниями без лицензий или аккредитации увеличивает вероятность нарушений. Это может быть подделка документов, использование схем, нарушающих валютное регулирование, или завышенные комиссии при минимальном объеме услуг. Такие действия часто приводят к признанию сделки недействительной и утрате права на гражданство.

Формальное несоответствие требованиям 

Отказ в гражданстве возможен даже тогда, когда сама инвестиция сделана, но не выполнены формальные условия программы. Например, закон требует, чтобы актив был заблокирован на три года — если продать его раньше даже на один день, паспорт могут аннулировать. 

Как снизить риски: стратегия защиты инвестора

Проверка статуса объекта

Перед покупкой или вложением средств важно провести комплексную проверку актива: 

1. Для недвижимости — это подтверждение права собственности, отсутствие обременений и запретов, соответствие расположения и характеристик требованиям программы. 
2. Для ценных бумаг или долей в компании — проверка, что инструмент разрешен для участия в программе, анализ корпоративной структуры и прав инвестора.

Необходима валютная проверка: понять, в какой валюте номинирован актив, как колебания курса повлияют на его стоимость и доходность.

Налоговая экспертиза позволяет заранее оценить ежегодные налоги на имущество, дивиденды или прирост капитала. 

Паспортивити проводит юридическую проверку каждого актива, включая независимую оценку, анализ договоров и соответствия требованиям программы. Это снижает риск отказа в гражданстве и финансовых потерь на всех этапах сделки.

Работа только с аккредитованными агентами и юристами 

Выбор посредников напрямую влияет на безопасность сделки. Риелторы должны иметь действующую лицензию от Министерства торговли Турциии и опыт сопровождения инвестиций по программе гражданства Турции. Это снижает риск столкнуться с поддельными документами, незаконными схемами или завышенными комиссиями.

Надежный специалист проверяет все условия сделки, контролирует правильность оформления документов, соблюдение сроков и требований программы. Он же взаимодействует с государственными органами, чтобы исключить формальные нарушения, способные привести к отказу в гражданстве.

Паспортивити работает только с аккредитованными агентами и лицензированными юристами в стране. Это гарантирует соответствие сделки требованиям закона и полную прозрачность на всех этапах оформления.

Верификация документов перед подачей 

Перед передачей пакета в государственные органы необходимо убедиться, что все документы соответствуют требованиям программы. Проверка включает:

• правильность нотариальных переводов;
• наличие обязательных реквизитов в платежных документах;
• актуальность выписок и оценочных отчетов;
• соответствие сроков действия справок и сертификатов.

Отдельное внимание уделяется документам, подтверждающим источник средств, — ошибки или неполные данные в этой части могут стать причиной отказа. Также важно проверить, что в договорах, выписках из реестров и иных ключевых документах нет расхождений по датам, суммам или персональным данным.

Паспортивити проводит верификацию полного пакета документов перед подачей, выявляет и устраняет ошибки, согласует правки с нотариусами и государственными органами. Такой подход снижает риск отказа на формальной стадии и ускоряет прохождение всей процедуры.

Заранее продумать стратегию выхода

Инвестиции для гражданства можно вернуть через три года, но условия зависят от выбранного актива. Недвижимость разрешается продать только после снятия отметки в Tapu, депозит возвращается в лирах и проходит через валютный контроль, а бизнес можно продать лишь при отсутствии долгов и после регистрации сделки в Торговом реестре.

Если стратегию выхода продумать еще до покупки актива, получится избежать лишних расходов и задержек. Юристы Паспортивити помогают оценить ликвидность объекта и заранее просчитать, насколько выгодной будет продажа после окончания обязательного срока.

Главное о рисках для инвестора при получении гражданства Турции

1. При получении гражданства Турции за инвестиции возможны финансовые, юридические и операционные риски.
2. Реальная стоимость объекта может быть ниже 400 000 $. Даже если в документах указана нужная сумма, независимая оценка может показать меньше. В этом случае гражданство инвестору не дадут.
3. Инвестиции в лирах уязвимы к девальвации и инфляции. Банковские депозиты и ценные бумаги часто не перекрывают обесценивания: курс и рост цен снижают доход, а капитал в пересчете на доллары или евро уменьшается.
4. При создании рабочих мест инвестор обязан три года поддерживать штат из 50 сотрудников, что влечет высокие расходы на зарплаты и взносы.
5. Сотрудничество с Паспортивити снижает большинство этих рисков: компания проверяет объекты, подготавливает нужные документы, работает только с лицензированными юристами и агентами в Турции.