Ипотека в Греции для иностранцев: условия, ставки и расходы

Как работает ипотека в Греции

Ипотеку в Греции выдают в евро, а ее срок зависит от возраста заемщика, суммы кредита и политики банка. Чаще банк рассчитывает график так, чтобы заемщик погасил ипотеку до пенсионного возраста или вскоре после него.

Банки Греции оценивают три параметра при рассмотрении заявки: 

1. Финансовое положение заявителя — размер и стабильность дохода, кредитную нагрузку, налоговую историю и регулярность поступлений на счет.
2. Юридическую чистоту сделки — право собственности, регистрацию объекта в кадастре, наличие долгов, обременений и незаконных перепланировок.
3. Происхождение денег — откуда покупатель получил деньги на первоначальный взнос и может ли подтвердить это документами.

Ипотеку выдают как резидентами страны, так и с иностранцами, но на практике местные банки очень осторожно кредитуют нерезидентов, особенно россиян. Без греческого или другого европейского ВНЖ получить ипотеку практически невозможно.

Шансы на одобрение выше у заемщиков с ВНЖ в Греции или другой стране Евросоюза, подтвержденным зарубежным доходом и счетами в европейских банках. В таких случаях банку проще проверить налоговую историю, кредитную нагрузку и движение денег.

Один из способов стать резидентом Греции — получить «золотую визу», или вид на жительство за инвестиции. Статус выдают за вклад в экономику страны от 250 000 €. 

Какую недвижимость в Греции можно купить в ипотеку

Ликвидная жилая недвижимость получает одобрение чаще всего. Греческие банки охотнее выдают ипотеку на объекты, которые можно быстро продать по рыночной цене в случае просрочек по кредиту. 

Наиболее привлекательными для банков считаются популярные локации. Высокий спрос сохраняется на объекты в центральных районах Афин — например, Кукаки, Неос-Космос, Паграти и Метс. А также в районах Афинской Ривьеры, на Крите, в Халкидиках и на популярных островах вроде Пароса и Родоса, где спрос поддерживают туризм и иностранные покупатели.

Новостройки и проекты крупных девелоперов. Банки чаще одобряют ипотеку на объекты в новых жилых комплексах и от крупных застройщиков, например Lamda Development и Dimand. Один из крупнейших жилых проектов в стране —The Ellinikon — строят на территории бывшего аэропорта Афин. Проект включает апартаменты, офисы, торговые пространства, отели и парки.

Вторичную недвижимость банки проверяют особенно внимательно. Проблемы чаще возникают у объектов, где часть документов отсутствует, не оформлены перепланировки или есть расхождения между фактическим состоянием недвижимости и кадастровыми данными. Сложнее получить ипотеку и на объекты в небольших островных поселениях и малонаселенных районах. 

Земельные участки под строительство банки финансируют редко. В таких случаях покупателю могут предложить отдельный кредит на строительство, но условия по нему обычно строже, чем по стандартной ипотеке на готовое жилье. 

Первоначальный взнос по кредитам под постройку может достигать до 50% стоимости проекта. Банк также обычно перечисляет деньги частями — после завершения отдельных этапов строительства.

Какие процентные ставки по ипотеке в Греции

В Греции банки предлагают ипотеку с фиксированной, плавающей или комбинированной ставкой. Тип ставки влияет на размер ежемесячного платежа и общую переплату по кредиту.

Фиксированная ставка не меняется в течение определенного срока — например, 3, 5, 10 или 20 лет. Такой вариант помогает заранее рассчитать расходы на ипотеку, потому что ежемесячный платеж остается одинаковым независимо от ситуации на финансовом рынке.

Плавающая ставка зависит от ставки Euribor и базовой ставки Европейского центрального банка. Если Euribor растет, увеличивается и платеж по ипотеке. Если снижается — платеж тоже может стать меньше.

Euribor — это средняя ставка, под которую европейские банки кредитуют друг друга. Банки в Греции обычно используют Euribor на 3, 6 или 12 месяцев. Это значит, что процент по ипотеке пересматривают через выбранный период — например, раз в 6 месяцев при шестимесячном Euribor. 

В 2021 году ставка Euribor находилась около нуля, а к 2023 году выросла примерно до 4% после того, как Европейский центральный банк начал повышать процентные ставки для борьбы с инфляцией в Евросоюзе. В 2025—2026 годах ставка снова снизилась примерно до 2% ^[1] Источник: Сервис мониторинга ставок Euribor публикует историю изменения индекса Euribor по месяцам и годам .

Комбинированная ставка работает так: первые несколько лет действует фиксированный процент, после чего банк переводит кредит на плавающую ставку.

Размер первоначального взноса и уровень дохода напрямую влияют на условия ипотеки. Банки в Греции оценивают, насколько рискованно выдавать кредит конкретному заемщику. 

Если покупатель вносит 50% стоимости недвижимости своими деньгами, риск для банка ниже, чем при первоначальном взносе 20%. В такой ситуации банк может охотнее одобрить ипотеку или предложить более низкую ставку.

Для резидентов Греции ставки обычно ниже, чем для нерезидентов. Разница может составлять 0,5—2 процентных пункта в зависимости от банка и структуры сделки.

Ориентировочные процентные ставки крупнейших греческих банков

Банк	Фиксированная ставка на 3 года	Фиксированная ставка на 5 лет	Плавающая ставка
«Национальный банк Греции»	2,9—3,2%	3,5%	Euribor + 1,6—2,85%
«Альфа Банк»	2,8%	3,4%	Euribor + 1,8—2,2%
«Пирейский банк»	2,4—4,7%	2,4—4,7%	Euribor + 1,4—2,45%
«Евробанк»	2,5—2,9%	3,4—3,5%	Euribor + 0,6—2,45%
«Оптима Банк»	3,9%	3,5—4,0%	Euribor + 2,0—3,0%
«КредиаБанк»	3,0—3,3%	3,6—3,9%	Euribor + 1,6—2,7%

Какие расходы несет покупатель недвижимости в ипотеку

При покупке недвижимости в ипотеку в Греции покупатель платит не только первоначальный взнос и ежемесячные платежи банку. Дополнительно уплачивают налоги, оплачивают услуги нотариуса, регистрацию сделки, проверку недвижимости и банковские комиссии. В итоге дополнительные расходы могут составить еще около 10% от стоимости объекта.

Первоначальный взнос

Иностранным покупателям обычно нужно внести 30—50% цены недвижимости за счет собственных денег. Размер первоначального взноса зависит от банка, дохода заемщика, типа недвижимости и результатов оценки объекта. 

Например, апартаменты в Афинах стоят 300 000 €. Банк одобряет ипотеку на 60% стоимости объекта — 180 000 €. Еще 120 000 € покупатель вносит своими деньгами. 

Банк рассчитывает максимальную сумму кредита на основе оценочной стоимости недвижимости, а не цены, указанной в договоре купли-продажи. Если оценщик посчитает, что рыночная стоимость объекта ниже цены сделки, банк выдаст меньший кредит. Тогда покупателю придется самостоятельно покрыть разницу между ценой недвижимости и суммой ипотеки.

Ежемесячный платеж по ипотеке

Размер платежа зависит от суммы кредита, срока и ставки. Если покупатель берет 180 000 € на 20 лет под фиксированную ставку 3,5% годовых, платеж составит около 1040 € в месяц.

За 20 лет заемщик выплатит банку около 249 000 €. Из них 180 000 € — основной долг, около 69 000 € — проценты.

Налог при покупке недвижимости

Размер налога на передачу права собственности зависит от типа объекта. На вторичном рынке покупатель уплачивает налог на передачу права собственности — 3,09% от кадастровой стоимости или цены сделки ^[2] Источник: Налоговая служба Греции сообщает о ставка налога на передачу недвижимости . Для расчета берут бо́льшую сумму. Если апартаменты стоят 300 000 € и кадастровая стоимость меньше цены сделки, налог составит 9270 €.

Для новостроек обычно применяется НДС 24%. Но до 31 декабря 2026 года вместо НДС покупатель уплачивает налог на передачу права собственности — 3,09% ^[3] Источник: Министерство финансов Греции сообщает, что применение НДС 24% на покупку новостроек приостановлено до 31 декабря 2026 года . 

Регистрация сделки и услуги нотариуса 

Нотариус оформляет договор купли-продажи и удостоверяет сделку. Расходы на нотариуса составляют около 1,5% от цены недвижимости, указанной в договоре купли-продажи. Дополнительно на услуги нотариуса начисляют НДС 24%. 

Для объекта за 300 000 € расходы составят 5580 €:

• 4500 € — гонорар нотариуса;
• 1080 € — НДС на услуги нотариуса.

После подписания договора покупатель уплачивает сбор за регистрацию права собственности и кадастровые сборы — около 0,5—0,7% от цены сделки. В примере с апартаментами за 300 000 € это примерно 1500—2100 €. 

Услуги юриста

Юрист в Греции проверяет недвижимость перед покупкой и сопровождает сделку. Для иностранных покупателей это стандартная часть процесса, особенно при ипотеке: банк тоже анализирует юридическую чистоту объекта.

Во время проверки недвижимости юрист изучает право собственности, наличие долгов и обременений, регистрацию объекта в кадастре, строительные документы и ограничения на продажу. Если в документах есть ошибки или несоответствия, сделку могут приостановить до их исправления.

Стоимость юридического сопровождения обычно составляет около 1—2% от от цены приобретаемой недвижимости или фиксированную сумму от 1500 до 3000 € — в зависимости от сложности сделки и цены объекта.

Банковские расходы

Обычно в банковские расходы входят рассмотрение заявки, техническая и юридическая проверка недвижимости, регистрация ипотечного обременения и страхование. Размер расходов зависит от банка, суммы кредита и типа недвижимости.

Например, у «Пирейского банка» для ипотеки с плавающей ставкой указаны:

• 350 € — комиссия за рассмотрение заявки;
• 150 € — техническая проверка недвижимости;
• 50 € — юридическая проверка объекта ^[4] Источник: Ипотечная программа с плавающей ставкой на сайте Пирейского банка .

Более высокую комиссию банки могут устанавливать для сложных сделок — например, если заемщик получает доход за пределами Евросоюза, покупает коммерческую недвижимость или оформляет кредит с дополнительными проверками документов и происхождения денег.

«Альфа Банк» публикует более детальную структуру расходов. При ипотеке покупатель платит:

• 430 € — за рассмотрение ипотечной заявки;
• 420 € — юридическую и техническую проверку недвижимости;
• 519,60 € — услуги юриста банка при регистрации ипотечного обременения ^[5] Источник: Сайт Альфа Банка Греции указывает расходы при оформлении ипотеки .

Дополнительно оплачивают регистрацию ипотечного обременения в кадастре или ипотечном реестре — около 0,775—0,875% от суммы ипотеки. Для апартаментов стоимостью 300 000 € с ипотекой на 180 000 € регистрация ипотечного обременения может добавить еще примерно 1400—1600 € к расходам на сделку.

Страхование недвижимости в Греции обычно обязательно при ипотеке. Полис получают на весь срок кредита, а банк указывают выгодоприобретателем по страховке.

Для апартаментов стоимостью около 300 000 € страхование недвижимости обычно обходится примерно в 250—600 € в год. Если банк дополнительно требует страхование жизни заемщика, ежегодные расходы могут вырасти еще на несколько сотен евро.

Пример расходов при покупке квартиры за 300 000 € в ипотеку

Расход	Сумма
Первоначальный взнос	120 000 €
Налог на передачу права собственности	9270 €
Нотариус и НДС	5580 €
Регистрация права собственности и кадастровые сборы	1500—2100 €
Юридическое сопровождение	1500—3000 €
Комиссии банка и проверки недвижимости	550—1370 €
Регистрация ипотечного обременения	1400—1600 €
Страхование недвижимости за первый год	250—600 €
Общая сумма собственных денег на сделку	140 050—147 520 €

Какие документы нужны для оформления ипотеки в Греции

Греческие банки подробно проверяют финансовое положение заемщика, происхождение денег и документы на недвижимость. Для иностранцев список документов обычно больше, чем для резидентов Греции.

Точный пакет зависит от банка, гражданства заемщика, страны дохода и типа недвижимости. Но в большинстве случаев банки запрашивают паспорт, подтверждение дохода, налоговые документы и документы по объекту.

Для подачи заявки на ипотеку обычно нужны:

• загранпаспорт;
• греческий налоговый номер AFM;
• подтверждение адреса проживания — например счет за коммунальные услуги;
• выписки по банковским счетам;
• кредитная история;
• налоговые декларации;
• подтверждение дохода и занятости — например, трудовой договор, или контракт с клиентами.

Если заемщик работает по найму, банк запрашивает трудовой договор, справку о зарплате и налоговые декларации за последние 1—3 года. Для владельцев бизнеса и фрилансеров банки дополнительно проверяют корпоративную отчетность, движение денег по счетам компании, дивиденды и контракты с клиентами.

Подтверждение происхождения денег

Греческие банки уделяют большое внимание происхождению капитала. Особенно тщательно проверяют деньги покупателей из стран вне Евросоюза. Банк может запросить:

• выписки по счетам за несколько месяцев или лет;
• документы о продаже недвижимости;
• договоры купли-продажи активов;
• подтверждение дивидендов;
• документы о наследстве или дарении;
• налоговые декларации.

Если деньги поступают из нескольких источников, банк может попросить объяснить структуру накоплений и движение денег между счетами.

Документы на недвижимость

Перед выдачей ипотеки банк также проверяет сам объект недвижимости. Обычно для этого нужны:

• договор купли-продажи;
• кадастровые документы;
• разрешение на строительство;
• документы о праве собственности продавца;
• справки об отсутствии долгов и обременений.

Часть документов предоставляет продавец, часть — нотариус или юрист покупателя.

Иностранные документы обычно переводят на греческий язык через сертифицированного переводчика. Некоторые банки также требуют апостиль или консульскую легализацию документов.

Почему банк может отказать в ипотеке

Даже при высоком доходе иностранный покупатель может получить отказ в ипотеке. Греческие банки оценивают доход заемщика, происхождение денег, кредитную историю и параметры самой сделки.

Недостаточный или нестабильный доход

Одна из самых частых причин отказа — доход, который банк считает недостаточным для обслуживания кредита.

Греческие банки анализируют размер ежемесячного дохода, регулярность поступлений и налоговую историю заемщика. Если доход сильно меняется от месяца к месяцу или зависит от разовых контрактов, риск отказа становится выше.

Сложнее получить ипотеку фрилансерам, владельцам бизнеса и клиентам с доходом из нескольких стран. В таких случаях банку требуется больше документов для проверки: контракты с клиентами, инвойсы, выписки по бизнес-счетам, документы компании, подтверждение уплаты налогов и истории поступлений за несколько лет.

Высокая кредитная нагрузка

Банк оценивает, сколько кредитов уже есть у заемщика и какую часть дохода занимают обязательные платежи.

Наличие крупных кредитов, просрочек или высокой долговой нагрузки может снизить шансы на одобрение ипотеки. Даже при хорошем доходе банк может решить, что заемщику будет сложно одновременно обслуживать несколько кредитов.

Проблемы с недвижимостью

Даже если банк одобрил заемщика, ипотеку могут не выдать из-за самой недвижимости. В Греции банки подробно проверяют объект перед тем, как принять его в залог.

Проблемы часто возникают со старой недвижимостью, где часть документов отсутствует или не совпадает с фактическим состоянием объекта. Например, в доме могла появиться незарегистрированная пристройка или перепланировка, которая не отражена в кадастровых документах.

Банк также проверяет право собственности и наличие долгов. Если недвижимость находится под арестом, участвует в судебном споре или имеет неоплаченные обязательства, ипотеку могут не одобрить до устранения проблем.

Отдельно оценивают ликвидность объекта — насколько быстро его можно продать по рыночной цене. Поэтому осторожнее банки относятся к недвижимости в удаленных регионах, малонаселенных поселках и на небольших островах, где спрос ниже, а сделки проходят реже.

Если банк считает объект юридически рискованным или неликвидным, использовать такую недвижимость в качестве залога не разрешат.

Ограничения внутренней политики банка

У каждого греческого банка свои требования к заемщикам, гражданству клиентов и структуре сделки.

Иногда отказ связан не с доходом или недвижимостью, а с внутренними правилами банка. Например, часть банков осторожнее работает с клиентами из отдельных стран или с доходом из определенных юрисдикций.

Ипотека или покупка объекта за собственные деньги — что выбрать

Выбор между ипотекой и покупкой за собственные деньги зависит от целей покупателя, стоимости капитала и срока владения недвижимостью. В Греции используют оба варианта: часть инвесторов предпочитает сохранить ликвидность и берет кредит, другие избегают банковских проверок и покупают объект без ипотеки.

Когда выгоднее ипотека 

Ипотека помогает сохранить часть капитала свободной для других задач. Вместо того чтобы вложить сразу 300 000 € в покупку недвижимости, инвестор может внести только часть суммы, а остальные деньги оставить в бизнесе, инвестиционном портфеле или резерве.

Например, при покупке апартаментов стоимостью 300 000 € банк может профинансировать около 60% сделки. В этом случае покупателю понадобится вложить около 120 000 € собственных средств, а оставшиеся 180 000 € сохранить для других инвестиций, покупки второй недвижимости или развития бизнеса.

Ипотека особенно интересна инвесторам, если доходность их капитала выше ставки по кредиту. Например, если инвестиционный портфель приносит 7—10% годовых, а ипотека стоит около 3,5—4,5%, часть покупателей предпочитает не выводить все деньги из активов.

Дополнительное преимущество ипотеки — распределение расходов на длительный срок. Покупателю не нужно сразу замораживать всю сумму в одном объекте недвижимости.

Когда выгоднее покупка без ипотеки

Покупка за собственные деньги уменьшает итоговую переплату за недвижимость. При ипотеке на 180 000 € под 3,5% годовых сроком на 20 лет проценты банку могут превысить 69 000 €.

Для иностранных покупателей важна и сложность банковской проверки. Греческие банки подробно анализируют происхождение денег, налоговую историю и движение денег между счетами. Если структура дохода сложная или деньги поступают из нескольких стран, проверка может затянуться на несколько месяцев.

Покупка без ипотеки обычно ускоряет сделку и уменьшает количество документов.

Зачем иностранцы покупают недвижимость в Греции

Объекты в Греции покупают как актив: для сохранения капитала, получения дохода от аренды, личного отдыха и получения ВНЖ за инвестиции.

Относительно доступные цены. Недвижимость в Греции стоит дешевле, чем во многих странах Евросоюза. Средняя цена 1 м² апартаментов в центральных районах греческих городов составляет около 2770 €. Для сравнения: во Франции показатель превышает 5200 €, в Германии — 5300 € ^[6] Источник: Numbeo публикует данные о ценах на недвижимость в разных странах мира .

Рост цен и доход от аренды. Греческий рынок недвижимости активно рос после пандемии и восстановления туристического сектора. С 2020 по 2025 год цены на жилье в стране выросли примерно на треть.

Если инвестор купил апартаменты за 250 000 € пять лет назад, сегодня стоимость такого объекта может превышать 330 000 €.

Недвижимость в Греции также используют для сдачи в аренду. Средняя доходность жилых объектов составляет около 4,6% годовых до вычета налогов. В центральных районах Афин показатель может достигать 7—8%.

Возможность получить ВНЖ. С 2014 года Греция выдает ВНЖ за инвестиции — золотую визу. Одна из самых популярных опций программы — покупка недвижимости от 250 000 €.

Для получения и продления ВНЖ не нужно сдавать экзамен на знание греческого языка или постоянно жить в стране.

Главное об ипотеке в Греции

1. Иностранцы могут получить ипотеку в Греции, но банки чаще одобряют кредиты резидентам страны, например, с ВНЖ за инвестиции.
2. Греческие банки обычно финансируют 50—70% стоимости недвижимости. Остальную сумму покупатель вносит своими деньгами.
3. Ипотеку чаще выдают на ликвидную недвижимость — апартаменты и дома в Афинах, Салониках и популярных туристических регионах.
4. Ставки по ипотеке в Греции находятся примерно в диапазоне 2,4—4,7% для фиксированных программ и Euribor плюс 0,6—3,0% для плавающих ставок в 2026 году.
5. Даже при высоком доходе банк может отказать в ипотеке из-за проблем с происхождением денег, высокой кредитной нагрузки или юридических рисков самой недвижимости.