ВНЖ в Греции при покупке недвижимости: как россиянину получить золотую визу

Как россиянам получить ВНЖ в Греции при покупке недвижимости

Получить вид на жительство за инвестиции или «золотую визу» может иностранец старше 18 лет с легальным доходом и без судимостей. В программе Greece Golden Visa участвуют граждане стран, которые не входят в Евросоюз.  

В 2023 году Греция ввела ограничения для россиян. Теперь получить ВНЖ при покупке недвижимости возможно только через второе гражданство. Например, если у заявителя есть паспорт Армении, Грузии или Узбекистана. 

Инвестиции в недвижимость для золотой визы составляют от 250 000 €, при этом:

1. Разрешается покупать жилые и коммерческие объекты.
2. Объект можно оформить в совместное владение с супругой или супругом. Для этого потребуется предоставить документы о заключении брака или договор о сожительстве.
3. Недвижимость оплачивают сразу, оформить кредит или ипотеку нельзя.

В 2024 году сумма инвестиций в недвижимость Греции — минимальная среди программ ВНЖ в Евросоюзе. Например, чтобы получить вид на жительство на Кипре, инвестор покупает объект стоимостью от 300 000 €. Однако условия получения статуса меняются. 

С 31 марта 2024 года программа золотой визы предусматривает инвестиции от 800 000 € для недвижимости в Аттике, Салониках, на Миконосе и Санторини. Для остальных регионов страны минимальная сумма вложений составляет 400 000 €. Также можно вложить 250 000 € в реставрацию здания, которое представляет исторический интерес и находится под охраной государства. В этом случае неважно, где расположен объект. 

По новым правилам разрешается купить только один объект площадью от 120 м². Запрещено сдавать жилье в краткосрочную аренду. Нарушителям грозит штраф — 50 000 €.

Для инвесторов предусмотрен переходный период  до 1 сентября 2024 года. Заявители смогут купить недвижимость в популярных регионах за 500 000 € вместо 800 000 €, в других — за 250 000 € вместо 400 000 €. Чтобы воспользоваться этими условиями, нужно заключить предварительный договор купли-продажи до 1 сентября и завершить сделку не позднее 31 декабря 2024 года.

Если у россиянина нет второго гражданства для получения ВНЖ в Греции, он может успеть стать гражданином другой страны в течение переходного периода. Например, получить гражданство Вануату займет 1—2 месяца. Для этого нужно инвестировать в экономику страны от 130 000 $.

ВНЖ в Греции при покупке недвижимости выдают на пять лет. Если инвестор живет в стране постоянно, он может получить ПМЖ, а еще через два года — подать документы на гражданство. 

7 плюсов ВНЖ в Греции 

1. Путешествия без виз. Владельцы греческого ВНЖ посещают страны Шенгенского соглашения и проводят там до 90 дней в течение шести месяцев. Например, можно отправиться в деловую поездку в Германию, а каникулы провести в окружении скандинавских фьордов или звезд мирового кинематографа на фестивале в Каннах. 

2. Свобода передвижения. Программа ВНЖ в Греции за инвестиции не предусматривает обязательного проживания — инвестор сам решает, переезжать в страну или посещать ее время от времени. Срок нахождения в Греции или за ее пределами не ограничен. 

3. Перспектива гражданства. Если инвестор живет в Греции пять лет, он получает постоянный вид на жительство, а спустя еще два года — паспорт. В этом случае заявитель должен находиться в стране не менее 183 дней в году. 

4. Переезд в Европу всей семьей. Получить ВНЖ в Греции вместе с инвестором могут супруг или супруга, дети до 21 года и родители, если они финансово зависят от заявителя. 

5. Недвижимость разрешено сдавать в долгосрочную аренду и продавать после того, как инвестор получит ПМЖ или гражданство. Если динамика рынка недвижимости окажется положительной, инвестор заработает на разнице в цене. 

6. Жизнь в стране с теплым климатом. В Греции теплая, влажная зима и сухое, жаркое лето. Температура летом составляет +30 °C, зимой — в среднем + 3…12 °C. Купальный сезон начинается в середине мая и заканчивается в конце октября. 

7. Специальный налоговый режим действует для иностранных инвесторов. Фиксированная ставка составляет 100 000 € на весь мировой доход, если участник программы инвестирует от 500 000 €. 

Минус переезда в Грецию — высокая стоимость жизни. В среднем, продукты и услуги в Греции дороже на 84%, чем в России. Ежемесячные расходы на одного человека составят около 810 €, или 80 800 рублей без учета арендной платы.

Что предлагает рынок недвижимости Греции

Греческий рынок недвижимости зависит от нескольких факторов: туризма, внутреннего спроса и притока иностранных инвестиций. Это определяет рост цен на жилье для покупки или аренды. 

Большую часть недвижимости в Греции сдают в аренду — ежегодно в стране отдыхает 30 миллионов человек. Туристический сезон длится семь месяцев: с апреля по октябрь. Например, юг Афин пользуется спросом у русских туристов. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в этом районе составляет 573 € в месяц.

Рост объема строительства в Греции ускоряется. По данным Tranding Economics, за последний год объемы выросли на 10,5%. В 2023 иностранцы вложили в недвижимость Греции 1,6 млрд евро, это почти на 30% больше, чем годом ранее.

Самый быстрорастущий район — Эллиникон на юге Афин. На его территории планируется построить 800 новых домов и вилл, комплексы ресторанов и небоскребы. Эллиникон станет центром притяжения туристов, а следовательно — и инвесторов. 

Где лучше всего покупать недвижимость в Греции

Чаще всего греческое жилье покупают иностранцы из России, Китая, ОАЭ, США и Турции. Россияне предпочитают Афины, Салоники и Крит. Русскоязычная община в Греции насчитывает 400 тысяч человек. 

Афины окружены горами и имеют выход к Средиземному морю. Из-за такого расположения температура в столице обычно на 5 °C выше, чем в других городах Греции. 

Объекты недвижимости в Афинах отличаются высокой доходностью: по разным оценкам она составляет 4—10% годовых. По данным агентства Bloomberg, в конце 2023 года цены на жилье в городе выросли на 12,2% относительно 2022 года, что почти в три раза превышает рост цен в Стокгольме и других европейских столицах.

Чем южнее район Афин, тем он престижнее. Один из таких — Афинская Ривьера: набережная протяженностью 70 км с туристическими поселками, чистыми пляжами, парками и живописными скалами. Средняя стоимость квартиры в районе — 2930 € за м².

Пирей — западный пригород Афин. Там расположены причалы для яхт, офисы, а также Университет Пирея. Средняя стоимость квартиры в центре — 3000 € за м². 

Парос славится природными достопримечательностями: холмами, пещерами, живописными пляжами. Летом на острове собираются студенты, чтобы отпраздновать окончание учебного года. Недвижимость пользуется спросом из-за большого количества отдыхающих, что отражается на ценах. Средняя стоимость жилья — 4500 € за м². 

Санторини привлекает красивыми пляжами, которые отмечены «голубым флагом». На острове можно встретить песок белого, красного и черного цвета, что объясняется происхождением и содержанием природных примесей. Например, розовый цвет образуется из-за дробленых панцирей красных рачков, черный — из-за застывшей лавы. 

Средняя стоимость квартиры на Санторини — 4500 € за м². 

Крит — один из самых известных курортов Греции. Там всегда жарко, туристы приезжают круглый год. Цены на недвижимость ниже, чем на Санторини или Паросе. Средняя стоимость квартиры в центре — 3257 € за м².

Средняя стоимость квартир в разных городах Греции

Город или регион	Цена за м² в центре	Цена за м² на окраине
Афины	2930 €	2790 €
Кавала	2333 €	1650 €
Халкидики	2666 €	1800 €
Пирей	3000 €	2000 €
Санторини	4500 €	3000 €
Корфу	2500 €	2500 €
Крит	3257 €	2000 €
Парос	4500 €	3300 €

Сколько стоит содержание недвижимости в Греции

Налоги на жилье. Собственники недвижимости в Греции уплачивают ежегодный налог, который состоит из двух частей. Основная варьируется от 2 до 13 € за м² и зависит от площади, даты постройки объекта и его стоимости. Налоговая инспекция рассчитывает сумму для каждого плательщика индивидуально. 

Дополнительная часть — разная для юридических и физических лиц. Физлица платят налог только для объектов стоимостью более 250 000 € по ставке от 0,15 до 1,15%. Юридические лица уплачивают налог по фиксированной ставке — 0,55% от стоимости, если объект сдается в аренду. Если собственник сам занимает объект, ставка будет 0,1%. 

Собственники также уплачивают ежегодный муниципальный налог на недвижимость. Его размер зависит от расположения объекта. Например, для виллы на побережье действует минимальная ставка — 0,025%. А для объектов в центре крупных городов — максимальная — 0,035%. 

Если недвижимость сдается в аренду, физические лица уплачивают налог на доход. Его ставка составляет от 15 до 45%. Минимальная применяется к доходу до 12 000 €. 

В ежемесячные расходы на содержание дома входит электроэнергия, отопление, водоснабжение, вывоз мусора. В среднем, платеж за коммунальные услуги составит 216 € для квартиры площадью 85 м². 

Стоимость мобильной связи зависит от провайдера и тарифа. Например, ежемесячный план мобильного телефона со звонками и 10 ГБ данных обойдется в 21 €. Платеж за интернет с безлимитным трафиком, скоростью 60 Мбит/с составит 30 € в месяц. 

Страхование недвижимости в Греции необязательно. Цена страховки зависит от типа объекта, его стоимости, площади, года постройки. Например, для виллы стоимость страховки составит от 350 € в год.

Как россиянину купить недвижимость в Греции и получить ВНЖ

Сначала заявитель получает второе гражданство, если его еще нет. Получить второй паспорт можно несколькими способами:

• через инвестиции;
• по натурализации;
• за исключительные заслуги, например за вклад в развитие страны. 

Инвестиции — самый быстрый путь к гражданству. Процесс занимает от 1 до 12 месяцев в зависимости от страны и условий. Например, инвесторы получают гражданство Вануату через 1—2 месяца за взнос от 130 000 $ в государственный фонд. 

Выбрать объект недвижимости можно онлайн: на сайтах удобно отсортировать объекты по типу, цене и расположению, запланировать просмотр. Чтобы получить ВНЖ в Греции за покупку недвижимости, ее стоимость должна превышать 250 000 €. Это условие действует при взносе депозита до 30 сентября 2024 года. 

Если инвестор хочет посетить Грецию для осмотра жилья, он получает Шенгенскую визу. Заявление на нее подают за 15 или более дней до планируемой поездки. Перед этим инвестор записывается на прием в Консульский отдел. 

Документы для подачи заявления на визу:

• заполненный бланк визовой анкеты;
• заграничный паспорт;
• фотография паспортного размера;
• отпечатки пальцев;
• медицинская страховка на весь период поездки;
• копия внутреннего паспорта.

Заявитель оплачивает визовый сбор — 4560 рублей. Консульство оставляет за собой право запросить дополнительные документы, а также пригласить заявителя на собеседование. 

Консульства Греции в России

Город	Контакты
Москва	ул. Спиридоновка, 14 +7 (495) 539 38 40  [email protected]
Санкт-Петербург	ул. Чернышевского, 17 +7 (812) 334 35 86  [email protected]
Новороссийск	ул. Мира, 13 8 (861) 764 64 52  [email protected]

После выбора объекта получают налоговый номер — аналог российского ИНН. Он нужен для совершения крупных сделок. Получить номер можно в отделении налоговой службы Греции. 

Чтобы купить объект в приграничной зоне, потребуется разрешение Министерства Обороны Греции. Это обязательно для покупателей без европейского или греческого гражданства. 

К приграничной зоне относится остров Санторини. Покупатели недвижимости в этом регионе проходят дополнительную проверку. Инвестор или его юрист подает заявление в муниципалитет и прикрепляет справку об отсутствии судимости, свидетельство о рождении, справку о доходах и копию загранпаспорта. В течение 10 дней Министерство Обороны выдает разрешение. 

Открыть банковский счет — следующий этап. Счет нужен, чтобы проводить денежные операции при покупке недвижимости и оплачивать коммунальные услуги. Для открытия потребуется паспорт и налоговый номер.

Выбранный объект проходит юридическую проверку. Если нарушений не выявили, инвестор уплачивает налог на переход права собственности. После открытия счета можно заключить предварительный договор бронирования. На этом этапе инвестор оплачивает 40—60% от стоимости недвижимости. После этого объектом можно пользоваться.

Сделка купли-продажи происходит в присутствии нотариуса и юриста. Инвестор переводит оставшуюся сумму. Сделка купли-продажи оформляется на греческом языке, но экземпляр договора можно перевести на русский. 

Подписанный договор регистрируется в кадастровом реестре и земельном архиве. После этого объект переходит в собственность инвестора.

Подать документы на ВНЖ можно сразу после регистрации сделки в земельном архиве. 

Основные документы для получения ВНЖ в Греции: 

• копии паспортов инвестора и членов семьи;
• свидетельство о браке и рождении детей, если они участвуют в программе;
• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве собственности на недвижимость в Греции;
• медстраховка;
• 4 фотографии паспортного размера;
• нотариально заверенная доверенность на имя адвоката в Греции. 

Участники инвестиционной программы подают документы лично или через адвоката в иммиграционную службу Греции. После этого инвестор получает сертификат, который позволяет находиться в стране в течение года.  

Средний срок получения греческого ВНЖ при покупке недвижимости составляет шесть месяцев. Карту выдают на пять лет. Чтобы продлить статус, резидент подает заявление в иммиграционную службу за два месяца до окончания его срока действия. Также инвестор подтверждает, что до сих пор владеет недвижимостью. 

Через пять лет жизни в Греции инвестор может получить ПМЖ, а еще через два года — гражданство. Для этого важно проводить в стране более шести месяцев подряд или девять месяцев в течение года. 

При получении ПМЖ россияне обязаны уведомить об этом государство, согласно закону №138-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации». Для этого установлен срок — 60 дней с момента приезда в страну. Чтобы подать уведомление, гражданин России заполняет заявление. Процесс описан в Приказе №689 от 20 сентября 2023 года.

Расчет стоимости ВНЖ в Греции при покупке недвижимости

Этап процедуры получения ВНЖ	Затраты
Покупка недвижимости	От 250 000 €
Пошлины, налоги, перевод документов, услуги адвоката и нотариуса	Около 10% от стоимости недвижимости
Госпошлина	2000 € за инвестора  150 € за каждого совершеннолетнего члена семьи
Медстраховка	От 300 € за человека

Могут ли россияне получить ипотеку в Греции

Россияне могут взять кредит на покупку недвижимости, однако получить ВНЖ в Греции при этом не получится. Чтобы участвовать в инвестиционной программе, недвижимость должна быть куплена на деньги инвестора. 

Основное условие для предоставления кредита — покупка квартиры или дома, участка под строительство, завершение строительства на рынке недвижимости Греции. При этом заявитель вносит 40% от стоимости.

Срок кредитования — до 15 лет. На момент окончания выплаты заемщику должно быть не больше 65 лет. Комиссия за услуги банка составляет 1% от суммы ипотеки. Процентные ставки по кредитам плавающие: от 4 до 5% годовых. 

После того как инвестор выбрал объект недвижимости и подготовил документы на кредит, его приглашают в представительство банка в Греции. Заявитель может присутствовать лично или назначить доверенное лицо. 

Основные документы для подачи заявки на кредит:

• действующий паспорт и въездная виза;
• декларация о доходах и налогах за последние два года;
• заявление на предоставление кредита;
• копия греческого налогового номера;
• три последних квитанции о получении заработной платы;
• справка с места работы о месячных заработках;
• подтверждение официального места жительства;
• копия выписки с банковского счета за последние три месяца;
• контракт на покупку дома в Греции;
• копия чека от продавца на предоплату. 

Предварительное одобрение кредита с проверкой документов занимает до двух недель. Окончательное одобрение и перечисление средств — до месяца. 

Выплата кредита и обслуживание заемщика производится дистанционно через систему e-banking — дистанционное банковское обслуживание.

Почему россиянам могут отказать в греческом ВНЖ 

Миграционная служба Греции откажет в выдаче вида на жительство или не продлит статус, если инвестор:

• имеет непогашенную судимость;
• представляет угрозу безопасности страны;
• совершил преступление в Греции;
• предоставил ложную информацию — фальшивые документы, банковские выписки, документы о покупке недвижимости. 

ВНЖ могут аннулировать, если инвестор не выполнил обязательств по сохранению статуса. Например, отсутствовал в стране более двух лет подряд. 

5 фактов об особенностях жизни в Греции

1. Греция — одна из самых безопасных стран. Уровень преступности там низкий, только за личными вещами все равно стоит приглядывать. Среди распространенных правонарушений — карманные кражи в туристических районах. 

2. Путешествовать между живописными островами можно на пароме: это не только удобно, но и дешево. Например, дорога из Милоса до Фолегандроса займет 2 часа и обойдется в 8 €.

3. Важно знать греческий язык, чтобы свободно передвигаться по стране. Греки почти не говорят на английском, за исключением жителей крупных городов вроде Афин и Салоников. 

Чтобы получить гражданство Греции, резидент сдает экзамен на знание языка. Владение греческим языком дает приятную возможность познакомиться с «Одиссеей» и учениями древних стоиков на греческом. 

4. Средиземноморская диета — путь к долголетию. Греки отдают предпочтение свежим местным продуктам — морской рыбе, оливковому маслу, овощам и зелени. Во многих районах работают фермерские рынки, где можно купить ароматные сыры, свежие маслины, морепродукты.

Средняя продолжительность жизни в Греции — 82 года. Это больше, чем в большинстве стран Европы. 

5. В Греции действует сложная система налогообложения. Все собственники недвижимости уплачивают ежегодный налог. Он состоит из двух частей — основной — от 2 до 13 € за м², и дополнительной — от 0,15 до 1,15%, если объект стоит больше 250 000 €. Кроме этого, собственники уплачивают ежегодный муниципальный налог на недвижимость.

Главное о ВНЖ в Греции при покупке недвижимости

1. Россияне могут получить золотую визу в Грецию только через другое гражданство, например Грузии или Вануату. Инвестор покупает недвижимость стоимостью от 250 000 €, уплачивает налоги, сборы и подает заявление в иммиграционную службу страны. 
2. С 31 марта 2024 года минимальный порог инвестиций в жилье вырос до 400 000 €. Но еще можно стать резидентом на старых условиях, если заключить предварительный договор до 1 сентября и внести инвестиции до 31 декабря 2024 года.
3. Недвижимость в Греции пользуется спросом у туристов круглый год. Доход от сдачи в аренду составляет от 2 до 10% в зависимости от того, где расположен объект. Самая высокая доходность — на юге Афин. 
4. После пяти лет владения недвижимостью резидент вправе продать ее и вернуть вложения. Также объект можно сдавать в аренду и получать дополнительный доход. 
5. После пяти лет жизни в стране инвесторы получают ПМЖ в Греции, а еще через два года — гражданство страны.