С 2024 года инвесторы смогут получать вид на жительство в Венгрии или «золотую визу», если купят жилую недвижимость на сумму от 500 000 €. ВНЖ выдадут сразу на 10 лет, потом его можно продлить на такой же срок.
Раньше получить вид на жительство в Венгрии можно было за покупку апартаментов или домов в Будапеште стоимостью от 155 000 €.
1. Недвижимость в Венгрии дешевле, чем в других странах Евросоюза. Средняя стоимость квартиры в центре Будапешта составляет 3552 € за м². Для сравнения: в Мадриде — 4429 €, в Милане — 9176 €, в Париже — 11 788 € за м².
2. Долгосрочные инвестиции. С 2010 года цены на жилые объекты в Венгрии выросли в 2,5 раза. В стране произошел бум жилищного строительства благодаря низким ипотечным ставкам и программам субсидирования. Средняя стоимость квартиры в новостройке увеличилась с 41 700 до 141 600 €.
3. Возможность получить ВНЖ для всей семьи. С июля 2024 года при покупке жилой недвижимости от 500 000 € инвестор получает золотую визу для себя, супруга или супруги, детей до 18 лет или родителей, если они находятся на иждивении.
4. Пассивный доход. Квартиры и дома в туристических районах можно выгодно сдавать в аренду путешественникам. Цены на аренду жилья за 2023 год выросли в Будапеште на 19%, в Дебрецене — на 43%.
5. Низкие затраты на содержание недвижимости. Коммунальные платежи в Венгрии — самые низкие в Европе. Например, владельцы квартиры размером 85 м² платят в среднем 135 € в месяц, что примерно на 160 € меньше, чем в Германии.
Чаще всего недвижимость покупают в Будапеште: на столицу приходится четверть всех сделок в стране. На втором месте — региональные центры Дебрецен и Сегед, меньше всего сделок в Южно-Задунайском регионе.
Жилая недвижимость на первичном рынке стоит в среднем 2400 € за м². Лидирует по ценам на новостройки Будапешт с 2900 € за м². В других крупных городах цены ниже, например, в Дебрецене — 2310 € за м².
На вторичном рынке жилая недвижимость стоит 1100 € за м² в среднем по стране. В курортных районах возле озера Балатон и в столице цены выше — 1600 и 2200 € за м² соответственно.
Средняя стоимость домов и вилл на вторичном рынке Венгрии составляет 52 000 €, таунхаусов — 69 000 €. Новые объекты стоят в 2—3 раза дороже.
| Район | Новостройка | Вторичный рынок |
|---|---|---|
| Будапешт | 162 000 € | 125 000 € |
| Пешт | 173 000 € | 115 000 € |
| Центрально-Задунайский район | 123 000 € | 70 000 € |
| Западно-Задунайский район | 102 000 € | 68 000 € |
| Южно-Задунайский район | 136 000 € | 47 000 € |
| Южный Альфельд | 197 000 € | 42 000 € |
| Северный Альфельд | 108 000 € | 44 000 € |
| Северная Венгрия | 101 000 € | 36 000 € |
Инвестиции в коммерческую недвижимость Венгрии за 2023 год снизились до 630 млн евро, это на 43% меньше по сравнению с предыдущим годом. Доля иностранных инвесторов сократилось незначительно — с 37 до 35%.
Спрос на офисы в Будапеште вырос на 19% по сравнению с 2022 годом. Предложение тоже растет: 103 000 м² новых офисных помещений появилось в столице. Главные девелоперы — Property Market, Wing, Codic, Atenor.
Всего в Будапеште 4,37 млн м² офисных площадей. Годовой спрос на офисы в столице один из самых высоких среди европейских городов — 440 000 м². Цены на аренду варьируются в зависимости от района и качества помещения. В центре стоимость аренды офиса составляет 25—30 € за м², в удаленных частях города 15—20 €.
Цена на покупку офиса в центре Будапешта составляет около 4000 € за м². Например, офисное помещение размером 170 м² будет стоить 680 000 €. В сумму входит большой офис открытого типа с панорамным видом на Дунай, два конференц-зала, кухня и два туалета.
Цены на жилье в Венгрии выросли на 172% с 2010 по 2022 год. После этого ситуация изменилась: спрос на недвижимость начал снижаться
В 2024 году рынок жилья стал восстанавливаться: как предложение, так и спрос резко выросли. В январе количество сделок выросло на 43%, чем в том же месяце годом ранее.
Наиболее востребованным стал округ Чонград‑Чанад: спрос на жилье там вырос на 50%, в Будапеште — всего на 16%. Количество продаваемых объектов в Венгрии сократилось: по сравнению с предыдущим годом было размещено на 8% меньше объявлений.
Причина роста спроса на жилье — снижение процентных ставок по кредитам и появление субсидированных программ для граждан Венгрии. Аналитики ожидают увеличение количества сделок с недвижимостью на 10—20%. Это может привести к повторному росту цен.
Значительно повлиять на рынок недвижимости Будапешта может новый совместный проект Венгрии и ОАЭ. Заброшенная промышленная зона вокруг железнодорожного вокзала Ракош Рендезе на севере города будет преобразована в новый городской квартал — «мини-Дубай». Инвестиции в строительство составят 5 млрд евро.
Ожидается, что цены на недвижимость в районе XIV значительно вырастут — именно там будет находиться «мини-Дубай». Рост цен вероятно распространится и на близлежащие районы — IV, XIII и XV.
В Сегеде тоже может вырасти стоимость жилья: крупный китайский производитель электромобилей BYD планирует открыть там завод. Строительство еще не началось, но эксперты по недвижимости уже предполагают потенциальное увеличение цен на покупку и аренду на 30% в течение следующих двух лет.
Рост арендных ставок продолжит оставаться стабильным. По оценкам экспертов Duna House, в 2024 году цены на аренду жилья в Венгрии вырастут примерно на 10%. Доходность от сдачи недвижимости в аренду составляет около 5%.
Самостоятельно купить жилье в Венгрии иностранцы не могут. Чтобы зарегистрировать договор купли-продажи и получить разрешение на покупку, нужен адвокат.
Эксперты Паспортивити помогут найти подходящий объект, заключить сделку, а также получить вид на жительство, если инвестор соответствует условиям золотой визы.
Инвестор формулирует пожелания к объекту: тип жилья, размер, стоимость, расположение, инфраструктура. Специалисты Паспортивити подбирают несколько вариантов, подходящих по параметрам.
Просматривать объекты можно лично или удаленно. Если инвестор не находится в Венгрии, специалисты Паспортивити подготовят подробный фото- и видеоотчет.
Юристы проверят чистоту объекта, застройщика или владельца, затем — составляют предварительный договор. Если стороны все устраивает, покупатель вносит предоплату в размере 10% от стоимости недвижимости.
Земельный комитет Венгрии изучает предварительный договор от 2 до 4 недель и выдает разрешение на покупку. Пока идет проверка, владелец недвижимости не может совершать никакие операции с этим объектом.
После получения разрешения заключают основной договор, инвестор переводит оставшуюся сумму продавцу недвижимости.
Когда сделка завершена, адвокат получает документы в Земельном комитете.
Покупатель недвижимости обязан уплатить 4% от стоимости объекта в течение 90 дней.
Перед заключением сделки купли-продажи юристы проверяют недвижимость: изучают, есть ли у объекта обременения — арест или ипотека, могут ли появиться другие претенденты на жилье после покупки. Для этого юристы инвестора получают копию правоустанавливающего свидетельства в офисе Земельного комитета или онлайн через клиентский портал Ügyfélkapu.
Покупатель заключает с продавцом предварительный договор — соглашение о намерениях. В нем указываются персональные данные участников сделки, технические характеристики объекта недвижимости, адрес, сумма сделки и порядок перехода права собственности.
После подписания договора инвестор вносит предоплату в размере 10% от стоимости недвижимости наличными или банковским переводом. Если продавец отменит сделку, он обязан вернуть предоплату в двойном размере.
Если сделка отменяется
Перед покупкой недвижимости иностранцы обязаны получить разрешение в Земельном комитете Венгрии. Для этого покупатель или его юрист пишут заявление и прикладывают к нему необходимые документы:
Если от имени покупателя выступает юрист, к списку документов также прикладывается доверенность на его имя.
Специалисты Земельного комитета рассматривают заявление в течение месяца. Они выдадут разрешение, если приобретение имущества не нарушает общественные интересы, а покупатель доказал свою благонадежность. Во время проверки продавец не может совершать никакие действия с объектом недвижимости.
Стороны подписывают договор купли-продажи только лично, в письменной форме. В документе указывают данные продавца и покупателя, характеристику объекта, цену, порядок оплаты, соглашение сторон о передаче права собственности. После покупатель переводит оставшуюся сумму адвокату, а тот — продавцу недвижимости.
Адвокат подает в Земельный комитет заявление на окончательную регистрацию недвижимости на имя покупателя. Через 30–45 дней иностранец получает лист владельца — документ, который подтверждает право собственности на объект.
Инвестор открывает счет в венгерском банке и оформляет идентификационный налоговый номер. Они нужны, чтобы уплатить налог на приобретение имущества.
Чтобы получить ИНН, иностранцы подают заявление в окружную дирекцию Национальной налоговой и таможенной службы. К заявлению прикладывают удостоверение личности и справку о месте проживания.
6,97% составляет средняя процентная ставка по жилищному кредиту на срок от 5 до 10 лет с декабря 2023 года. Это значительно меньше, чем в начале года, когда этот показатель был около 9%.
Ставки по кредиту не вернутся к прежним значениям в 2024 году: банки не могут предоставлять жилищные кредиты с годовой ставкой выше 8,5%. С 9 октября 2023 все крупные финансовые институты страны согласились на добровольное ограничение процентных ставок.
Ипотечный рынок в Венгрии растет: жилищных кредитов выдали на 212 млрд евро только в марте 2024 года. По данным Credipass, это в два раза больше, чем в прошлом году.
На количество выданных ипотек повлияло не только снижение ставки — с 2024 года изменилась система поддержки семейного жилья CSOK. Например, по новой схеме женатые пары с ребенком могут оформить льготный кредит в размере 39 000—130 000 € с фиксированной процентной ставкой 3%.
Для оформления ипотечного кредита жители стран Европейского союза показывают регистрационную карту, которая подтверждает постоянное пребывание в Венгрии. Остальные иностранцы могут получить ипотеку только при наличии статуса постоянного резидента Венгрии.
При покупке недвижимости покупатель уплачивает госпошлину в течение 90 дней с момента заключения сделки. Размер платежа — 4% от рыночной стоимости объекта. Продажи между прямыми родственниками и супругами не облагаются налогом.
Если покупатель продал квартиру и в течение трех лет купил другую, налог начислят с разницы между ценой проданной и купленной недвижимости. Уплачивать налог не нужно, если стоимость нового объекта будет меньше проданного.
Покупатели новостроек уплачивают НДС в размере 27%. Обычно сумма налога уже включена в стоимость жилья.
Приобретение земли под застройку не облагается налогом, если покупатель обязуется построить на участке жилой дом в течение четырех лет. Иначе придется уплатить налог, а также пени за просрочку платежа.
При продаже недвижимости в Венгрии собственники уплачивают налог на прибыль от сделки по ставке 15%. Чтобы рассчитать налогооблагаемую базу, из итоговой суммы вычитают стоимость покупки недвижимости, расходы на юристов, ремонт и техобслуживание жилья.
Срок владения недвижимостью также влияет на размер уплачиваемого налога:
Например, инвестор купил апартаменты в Будапеште стоимостью 1 000 000 € в 2020 году, а в 2024 году продает за 1 200 000 €. Собственник потратил на юридические услуги 15 000 €, еще 5000 € составили затраты на ремонт. Так, доход от сделки — 180 000 €. Поскольку объект продают на четвертый год владения, налогом облагается только 50% от полученного дохода: ставка в размере 15% применяется к сумме 90 000 €, то есть продавец уплачивает 13 500 €.
Административные сборы составляют около 300 €. В них входит:
При получении ВНЖ в Венгрии за инвестиции в недвижимость объект нельзя продавать в течение пяти лет после покупки. Во время оформления сделки инвестор подписывает договор-купли продажи с обременением.
Если собственник сдает недвижимость в аренду, он платит налог по ставке 15%. Налогооблагаемая база считается одним из двух способов:
Владелец недвижимости сам выбирает, какой способ ему подходит больше. Например, фиксированный процент удобен для тех, кто не ведет подробный учет расходов на аренду.
Налоговая ставка на дарение и наследство одинаковая: 9% — для жилой недвижимости и 18% — для любой другой. Освобождаются от уплаты налога близкие родственники собственника: супруг или супруга, дети, родители, братья и сестры, в том числе сводные.
Коммунальные расходы в Венгрии — самые низкие из всех стран Европейского союза. В Будапеште на платежи ЖКХ у владельцев квартиры размером 85 м² уходит в среднем 144 € в месяц. В эту сумму входят электричество, газ, вода и вывоз мусора. Для сравнения в Париже сумма коммунальных платежей за такую же квартиру — 177 €, в Италии — в 216 €, в Берлине — 333 €.
Размер платежей ЖКХ увеличивается в отопительный сезон: с октября по апрель. Расходы на электричество для отопления растут. Чтобы снизить нагрузку, в этот период действуют льготные тарифы. Содержание жилья в новостройках обходится дешевле, поскольку в новых объектах класс энергоэффективности выше, чем в старом фонде.
Ежегодный налог на недвижимость устанавливают местные муниципалитеты. Сейчас его платят только владельцы объектов в курортных зонах на озерах Балатон и Хевиз по ставке 5—7 € за м2.
Страховка жилья обязательна только при покупке недвижимости в ипотеку. В остальных случаях — на усмотрение собственника.
Иностранцы не могут покупать недвижимость удаленно. Чтобы заключить договор купли‑продажи и подписать акт приема‑передачи имущества, нужно физически находиться в стране. Для этого инвесторы получают гостевую мультивизу на два года.
Если возможности приехать в Венгрию лично нет, иностранец оформляет доверенность на юриста или иного представителя. Смотреть и выбирать объекты можно удаленно. Например, специалисты Паспортивити готовят для инвестора подробные фото- и видео‑отчеты после просмотра дома или квартиры.
С лета 2024 года инвесторы снова могут получать ВНЖ в Венгрии. Для этого нужно купить жилую недвижимость стоимостью от 500 000 € в любом городе страны.
Другие варианты стать резидентом Венгрии за инвестиции:
ВНЖ за инвестиции выдадут сразу на 10 лет. Добавить в заявку можно всю семью: супругу или супруга, родителей и несовершеннолетних детей. Постоянно проживать в стране для сохранения статуса не нужно.
Продлить документ можно один раз на такой же срок. Если инвестор продолжает владеть недвижимостью на сумму от 500 000 € спустя 10 лет, инвестировать заново не нужно. Если же объект продан, предстоит снова купить недвижимость на необходимую для участия в программе сумму.
Инвестор может получить статус постоянного резидента после трех лет проживания в Венгрии по ВНЖ. За это время ему нельзя уезжать из страны на срок более 270 дней и проводить за рубежом от четырех месяцев подряд. Чтобы показать свою ценность для Венгрии, заявители пишут мотивационное письмо и описывают возможный вклад в культуру и экономику страны.
Иностранцы могут претендовать на гражданство по натурализации через восемь лет жизни со статусом постоянного резидента. Отсчет срока начинается с момента регистрации постоянного адреса проживания в Венгрии. Оформить такой документ могут только беженцы или заявители с национальным, временным или европейским ПМЖ.
Главное — в Телеграме
Поможем выбрать ВНЖ или паспорт за инвестиции с учетом вашего гражданства и задач
