Недвижимость в Венгрии в 2024: все о покупке дома, квартиры, земли
09 июня 2024
Время чтения: 9 мин

Как купить недвижимость в Венгрии: подробный гайд

С 2024 года инвесторы смогут получать вид на жительство в Венгрии или «золотую визу», если купят жилую недвижимость на сумму от 500 000 €. ВНЖ выдадут сразу на 10 лет, потом его можно продлить на такой же срок.

Раньше получить вид на жительство в Венгрии можно было за покупку апартаментов или домов в Будапеште стоимостью от 155 000 €.

5 причин для покупки недвижимости в Венгрии

1. Недвижимость в Венгрии дешевле, чем в других странах Евросоюза. Средняя стоимость квартиры в центре Будапешта составляет 3552 € за м². Для сравнения: в Мадриде — 4429 €, в Милане — 9176 €, в Париже — 11 788 € за м².

2. Долгосрочные инвестиции. С 2010 года цены на жилые объекты в Венгрии выросли в 2,5 раза. В стране произошел бум жилищного строительства благодаря низким ипотечным ставкам и программам субсидирования. Средняя стоимость квартиры в новостройке увеличилась с 41 700 до 141 600 €. 

3. Возможность получить ВНЖ для всей семьи. С июля 2024 года при покупке жилой недвижимости от 500 000 € инвестор получает золотую визу для себя, супруга или супруги, детей до 18 лет или родителей, если они находятся на иждивении. 

4. Пассивный доход. Квартиры и дома в туристических районах можно выгодно сдавать в аренду путешественникам. Цены на аренду жилья за 2023 год выросли в Будапеште на 19%, в Дебрецене — на 43%.

5. Низкие затраты на содержание недвижимости. Коммунальные платежи в Венгрии — самые низкие в Европе. Например, владельцы квартиры размером 85 м² платят в среднем 135 € в месяц, что примерно на 160 € меньше, чем в Германии.

Обзор рынка недвижимости Венгрии

Чаще всего недвижимость покупают в Будапеште: на столицу приходится четверть всех сделок в стране. На втором месте — региональные центры Дебрецен и Сегед, меньше всего сделок в Южно-Задунайском регионе.

Жилая недвижимость на первичном рынке стоит в среднем 2400 € за м². Лидирует по ценам на новостройки Будапешт с 2900 € за м². В других крупных городах цены ниже, например, в Дебрецене — 2310 € за м².

На вторичном рынке жилая недвижимость стоит 1100 € за м² в среднем по стране. В курортных районах возле озера Балатон и в столице цены выше — 1600 и 2200 € за м² соответственно.

Средняя стоимость домов и вилл на вторичном рынке Венгрии составляет 52 000 €, таунхаусов — 69 000 €. Новые объекты стоят в 2—3 раза дороже.

Средняя стоимость жилой недвижимости в разных районах Венгрии

РайонНовостройкаВторичный рынок
Будапешт162 000 €125 000 €
Пешт173 000 €115 000 €
Центрально-Задунайский район123 000 €70 000 €
Западно-Задунайский район102 000 €68 000 €
Южно-Задунайский район136 000 €47 000 €
Южный Альфельд197 000 €42 000 €
Северный Альфельд108 000 €44 000 €
Северная Венгрия101 000 €36 000 €

Инвестиции в коммерческую недвижимость Венгрии за 2023 год снизились до 630 млн евро, это на 43% меньше по сравнению с предыдущим годом. Доля иностранных инвесторов сократилось незначительно — с 37 до 35%.

Спрос на офисы в Будапеште вырос на 19% по сравнению с 2022 годом. Предложение тоже растет: 103 000 м² новых офисных помещений появилось в столице. Главные девелоперы — Property Market, Wing, Codic, Atenor.

Всего в Будапеште 4,37 млн м² офисных площадей. Годовой спрос на офисы в столице один из самых высоких среди европейских городов — 440 000 м². Цены на аренду варьируются в зависимости от района и качества помещения. В центре стоимость аренды офиса составляет 25—30 € за м², в удаленных частях города 15—20 €. 

Цена на покупку офиса в центре Будапешта составляет около 4000 € за м². Например, офисное помещение размером 170 м² будет стоить 680 000 €. В сумму входит большой офис открытого типа с панорамным видом на Дунай, два конференц-зала, кухня и два туалета.

Стоимость недвижимости в Венгрии.
Комфортабельные апартаменты в центре Будапешта стоимостью от 252 000 €

Перспективы рынка недвижимости в Венгрии

Цены на жилье в Венгрии выросли на 172% с 2010 по 2022 год. После этого ситуация изменилась: спрос на недвижимость начал снижаться из-за роста инфляции. Ставки по ипотечным кредитам выросли, а доходы жителей снизились. Из-за этого количество сделок в начале 2023 года сократилось на 43% по сравнению с прошлым годом. 

В 2024 году рынок жилья стал восстанавливаться: как предложение, так и спрос резко выросли. В январе количество сделок выросло на 43%, чем в том же месяце годом ранее. 

Наиболее востребованным стал округ Чонград‑Чанад: спрос на жилье там вырос на 50%, в Будапеште — всего на 16%. Количество продаваемых объектов в Венгрии сократилось: по сравнению с предыдущим годом было размещено на 8% меньше объявлений.

Причина роста спроса на жилье — снижение процентных ставок по кредитам и появление субсидированных программ для граждан Венгрии. Аналитики ожидают увеличение количества сделок с недвижимостью на 10—20%. Это может привести к повторному росту цен.

Покупка недвижимости в Венгрии. Сколько стоит квартира.
Стоимость недвижимости в Венгрии стабильно росла до 2022 года. Сейчас рынок просел — можно купить квартиру по сниженной цене

Значительно повлиять на рынок недвижимости Будапешта может новый совместный проект Венгрии и ОАЭ. Заброшенная промышленная зона вокруг железнодорожного вокзала Ракош Рендезе на севере города будет преобразована в новый городской квартал — «мини-Дубай». Инвестиции в строительство составят 5 млрд евро. 

Ожидается, что цены на недвижимость в районе XIV значительно вырастут — именно там будет находиться «мини-Дубай». Рост цен вероятно распространится и на близлежащие районы — IV, XIII и XV.

В Сегеде тоже может вырасти стоимость жилья: крупный китайский производитель электромобилей BYD планирует открыть там завод. Строительство еще не началось, но эксперты по недвижимости уже предполагают потенциальное увеличение цен на покупку и аренду на 30% в течение следующих двух лет.

Рост арендных ставок продолжит оставаться стабильным. По оценкам экспертов Duna House, в 2024 году цены на аренду жилья в Венгрии вырастут примерно на 10%. Доходность от сдачи недвижимости в аренду составляет около 5%.

Сколько стоит недвижимость в Будапеште — карта районов столицы.
Самые популярные и дорогие районы Будапешта находятся в центре и на северо-западе города

7 шагов для покупки недвижимости в Венгрии

Самостоятельно купить жилье в Венгрии иностранцы не могут. Чтобы зарегистрировать договор купли-продажи и получить разрешение на покупку, нужен адвокат.

Эксперты Паспортивити помогут найти подходящий объект, заключить сделку, а также получить вид на жительство, если инвестор соответствует условиям золотой визы.

PT2M
  1. Найти объект для просмотра

    Инвестор формулирует пожелания к объекту: тип жилья, размер, стоимость, расположение, инфраструктура. Специалисты Паспортивити подбирают несколько вариантов, подходящих по параметрам.

    Найти объект для просмотра
    Найти объект для просмотра
  2. Выбрать подходящий объект

    Просматривать объекты можно лично или удаленно. Если инвестор не находится в Венгрии, специалисты Паспортивити подготовят подробный фото- и видеоотчет.

    Выбрать подходящий объект
    Выбрать подходящий объект
  3. Оформить предварительный договор

    Юристы проверят чистоту объекта, застройщика или владельца, затем — составляют предварительный договор. Если стороны все устраивает, покупатель вносит предоплату в размере 10% от стоимости недвижимости.

    Оформить предварительный договор
    Оформить предварительный договор
  4. Получить разрешение на покупку

    Земельный комитет Венгрии изучает предварительный договор от 2 до 4 недель и выдает разрешение на покупку. Пока идет проверка, владелец недвижимости не может совершать никакие операции с этим объектом.

    Получить разрешение на покупку
    Получить разрешение на покупку
  5. Заключить договор купли-продажи

    После получения разрешения заключают основной договор, инвестор переводит оставшуюся сумму продавцу недвижимости.

    Заключить договор купли-продажи
    Заключить договор купли-продажи
  6. Получить паспорт владельца недвижимости

    Когда сделка завершена, адвокат получает документы в Земельном комитете.

    Получить паспорт владельца недвижимости
    Получить паспорт владельца недвижимости
  7. Уплатить госпошлину

    Покупатель недвижимости обязан уплатить 4% от стоимости объекта в течение 90 дней.

    Уплатить госпошлину
    Уплатить госпошлину

Процедура покупки недвижимости в Венгрии

Перед заключением сделки купли-продажи юристы проверяют недвижимость: изучают, есть ли у объекта обременения — арест или ипотека, могут ли появиться другие претенденты на жилье после покупки. Для этого юристы инвестора получают копию правоустанавливающего свидетельства в офисе Земельного комитета или онлайн через клиентский портал Ügyfélkapu.

Покупатель заключает с продавцом предварительный договор — соглашение о намерениях. В нем указываются персональные данные участников сделки, технические характеристики объекта недвижимости, адрес, сумма сделки и порядок перехода права собственности. 

После подписания договора инвестор вносит предоплату в размере 10% от стоимости недвижимости наличными или банковским переводом. Если продавец отменит сделку, он обязан вернуть предоплату в двойном размере.

Если сделка отменяется из-за покупателя, он теряет задаток и уплачивает штраф, равный базовой ставке Центробанка Венгрии. Например, при отказе от сделки в апреле 2024 года, штраф составит 7,75% от стоимости объекта.

Перед покупкой недвижимости иностранцы обязаны получить разрешение в Земельном комитете Венгрии. Для этого покупатель или его юрист пишут заявление и прикладывают к нему необходимые документы:

  • копию удостоверения личности инвестора;
  • предварительный договор купли-продажи, срок годности документа — 21 день;
  • предоставленное продавцом свидетельство о праве собственности;
  • квитанцию об уплате сбора за разрешение на покупку — до 200 €;
  • справку о несудимости инвестора.

Если от имени покупателя выступает юрист, к списку документов также прикладывается доверенность на его имя. 

Специалисты Земельного комитета рассматривают заявление в течение месяца. Они выдадут разрешение, если приобретение имущества не нарушает общественные интересы, а покупатель доказал свою благонадежность. Во время проверки продавец не может совершать никакие действия с объектом недвижимости. 

Стороны подписывают договор купли-продажи только лично, в письменной форме. В документе указывают данные продавца и покупателя, характеристику объекта, цену, порядок оплаты, соглашение сторон о передаче права собственности. После покупатель переводит оставшуюся сумму адвокату, а тот — продавцу недвижимости.

Адвокат подает в Земельный комитет заявление на окончательную регистрацию недвижимости на имя покупателя. Через 30–45 дней иностранец получает лист владельца — документ, который подтверждает право собственности на объект.

Инвестор открывает счет в венгерском банке и оформляет идентификационный налоговый номер. Они нужны, чтобы уплатить налог на приобретение имущества. 

Чтобы получить ИНН, иностранцы подают заявление в окружную дирекцию Национальной налоговой и таможенной службы. К заявлению прикладывают удостоверение личности и справку о месте проживания.

Ипотека в Венгрии

6,97% составляет средняя процентная ставка по жилищному кредиту на срок от 5 до 10 лет с декабря 2023 года. Это значительно меньше, чем в начале года, когда этот показатель был около 9%. 

Ставки по кредиту не вернутся к прежним значениям в 2024 году: банки не могут предоставлять жилищные кредиты с годовой ставкой выше 8,5%. С 9 октября 2023 все крупные финансовые институты страны согласились на добровольное ограничение процентных ставок.

Ипотечный рынок в Венгрии растет: жилищных кредитов выдали на 212 млрд евро только в марте 2024 года. По данным Credipass, это в два раза больше, чем в прошлом году.

На количество выданных ипотек повлияло не только снижение ставки — с 2024 года изменилась система поддержки семейного жилья CSOK. Например, по новой схеме женатые пары с ребенком могут оформить льготный кредит в размере 39 000—130 000 € с фиксированной процентной ставкой 3%.

Для оформления ипотечного кредита жители стран Европейского союза показывают регистрационную карту, которая подтверждает постоянное пребывание в Венгрии. Остальные иностранцы могут получить ипотеку только при наличии статуса постоянного резидента Венгрии.

Налоги при покупке, продаже и сдачи недвижимости в аренду

При покупке недвижимости покупатель уплачивает госпошлину в течение 90 дней с момента заключения сделки. Размер платежа — 4% от рыночной стоимости объекта. Продажи между прямыми родственниками и супругами не облагаются налогом.

Если покупатель продал квартиру и в течение трех лет купил другую, налог начислят с разницы между ценой проданной и купленной недвижимости. Уплачивать налог не нужно, если стоимость нового объекта будет меньше проданного.

Покупатели новостроек уплачивают НДС в размере 27%. Обычно сумма налога уже включена в стоимость жилья.

Приобретение земли под застройку не облагается налогом, если покупатель обязуется построить на участке жилой дом в течение четырех лет. Иначе придется уплатить налог, а также пени за просрочку платежа.

При продаже недвижимости в Венгрии собственники уплачивают налог на прибыль от сделки по ставке 15%. Чтобы рассчитать налогооблагаемую базу, из итоговой суммы вычитают стоимость покупки недвижимости, расходы на юристов, ремонт и техобслуживание жилья. 

Срок владения недвижимостью также влияет на размер уплачиваемого налога:

  • до 2 лет — налогом облагается вся сумма дохода;
  • от 2 до 3 лет — 90%; 
  • от 3 до 4 лет — 70%;
  • от 4 до 5 лет — 50%;
  • от 5 лет — 0%.

Например, инвестор купил апартаменты в Будапеште стоимостью 1 000 000 € в 2020 году, а в 2024 году продает за 1 200 000 €. Собственник потратил на юридические услуги 15 000 €, еще 5000 € составили затраты на ремонт. Так, доход от сделки — 180 000 €. Поскольку объект продают на четвертый год владения, налогом облагается только 50% от полученного дохода: ставка в размере 15% применяется к сумме 90 000 €, то есть продавец уплачивает 13 500 €.

Административные сборы составляют около 300 €. В них входит:

  • 170—200 € — получение разрешения на покупку недвижимости;
  • 60 € — наложение вето на все операции во время проверки документов;
  • 30 € — выписка из кадастрового реестра;
  • 22 € — паспорт домовладельца.

При получении ВНЖ в Венгрии за инвестиции в недвижимость объект нельзя продавать в течение пяти лет после покупки. Во время оформления сделки инвестор подписывает договор-купли продажи с обременением.

Если собственник сдает недвижимость в аренду, он платит налог по ставке 15%. Налогооблагаемая база считается одним из двух способов:

  1. Фиксированные 90% от дохода с аренды.
  2. За вычетом фактических расходов: на техническое обслуживание и коммунальные услуги.

Владелец недвижимости сам выбирает, какой способ ему подходит больше. Например, фиксированный процент удобен для тех, кто не ведет подробный учет расходов на аренду. 

Налоговая ставка на дарение и наследство одинаковая: 9% — для жилой недвижимости и 18% — для любой другой. Освобождаются от уплаты налога близкие родственники собственника: супруг или супруга, дети, родители, братья и сестры, в том числе сводные.

Стоимость содержания недвижимости

Коммунальные расходы в Венгрии — самые низкие из всех стран Европейского союза. В Будапеште на платежи ЖКХ у владельцев квартиры размером 85 м² уходит в среднем 144 € в месяц. В эту сумму входят электричество, газ, вода и вывоз мусора. Для сравнения в Париже сумма коммунальных платежей за такую же квартиру — 177 €, в Италии — в 216 €, в Берлине — 333 €.

Размер платежей ЖКХ увеличивается в отопительный сезон: с октября по апрель. Расходы на электричество для отопления растут. Чтобы снизить нагрузку, в этот период действуют льготные тарифы. Содержание жилья в новостройках обходится дешевле, поскольку в новых объектах класс энергоэффективности выше, чем в старом фонде.

Ежегодный налог на недвижимость устанавливают местные муниципалитеты. Сейчас его платят только владельцы объектов в курортных зонах на озерах Балатон и Хевиз по ставке 5—7 € за м2.

Страховка жилья обязательна только при покупке недвижимости в ипотеку. В остальных случаях — на усмотрение собственника.

Покупка недвижимости в Венгрии удаленно

Иностранцы не могут покупать недвижимость удаленно. Чтобы заключить договор купли‑продажи и подписать акт приема‑передачи имущества, нужно физически находиться в стране. Для этого инвесторы получают гостевую мультивизу на два года.

Если возможности приехать в Венгрию лично нет, иностранец оформляет доверенность на юриста или иного представителя. Смотреть и выбирать объекты можно удаленно. Например, специалисты Паспортивити готовят для инвестора подробные фото- и видео‑отчеты после просмотра дома или квартиры.

Пример недвижимости в Венгрии для инвесторов

Как получить ВНЖ в Венгрии за инвестиции в недвижимость.
Стильные апартаменты в центре Будапешта с видом на город

Получение ВНЖ в Венгрии за инвестиции

С лета 2024 года инвесторы снова могут получать ВНЖ в Венгрии. Для этого нужно купить жилую недвижимость стоимостью от 500 000 € в любом городе страны.

Другие варианты стать резидентом Венгрии за инвестиции:

  1. Купить паи инвестиционных фондов недвижимости от 250 000 €. Сертификаты должны быть выпущены фондом недвижимости, которые зарегистрированы Венгерским национальным банком.
  2. Пожертвовать высшему учебному заведению от 1 000 000 €. Выбранный вуз должен быть членом Фонда управления активами в общественных интересах. Цель пожертвования — поддержка образования, научных исследований или художественного творчества.

ВНЖ за инвестиции выдадут сразу на 10 лет. Добавить в заявку можно всю семью: супругу или супруга, родителей и несовершеннолетних детей. Постоянно проживать в стране для сохранения статуса не нужно.

Продлить документ можно один раз на такой же срок. Если инвестор продолжает владеть недвижимостью на сумму от 500 000 € спустя 10 лет, инвестировать заново не нужно. Если же объект продан, предстоит снова купить недвижимость на необходимую для участия в программе сумму.

Инвестор может получить статус постоянного резидента после трех лет проживания в Венгрии по ВНЖ. За это время ему нельзя уезжать из страны на срок более 270 дней и проводить за рубежом от четырех месяцев подряд. Чтобы показать свою ценность для Венгрии, заявители пишут мотивационное письмо и описывают возможный вклад в культуру и экономику страны.

Иностранцы могут претендовать на гражданство по натурализации через восемь лет жизни со статусом постоянного резидента. Отсчет срока начинается с момента регистрации постоянного адреса проживания в Венгрии. Оформить такой документ могут только беженцы или заявители с национальным, временным или европейским ПМЖ.

Главное о покупке недвижимости в Венгрии

  1. Недвижимость в Венгрии стоит от 2400 € за м² в новостройке и 1100 € за м² при покупке вторичного жилья.
  2. Самое дорогое жилье — в Будапеште. Квартира в новом доме обойдется в среднем в 162 000 €. Недвижимость на вторичном рынке стоит около 125 000 €. 
  3. Чтобы купить недвижимость в Венгрии, иностранцы сначала получают разрешение в мэрии. Ограничений при выборе объекта нет. Для оформления документов нужен адвокат. В течение 90 дней после покупки покупатель уплачивает госпошлину — 4% от стоимости объекта.
  4. При покупке жилой недвижимости стоимостью от 500 000 € инвесторы получают вид на жительство на 10 лет.

Часто задаваемые вопросы

Да, если стоимость недвижимости больше 500 000 €. С 2024 года инвесторы получают ВНЖ сразу на 10 лет. После документ можно продлить еще раз на тот же срок.

Венгрия входит в состав Европейского союза, поэтому обладатели ВНЖ в Венгрии могут путешествовать по странам Шенгенского соглашения без визы до 90 дней. Для поездки в Великобританию на срок до 180 дней виза тоже не нужна.

Иностранцы могут покупать жилую и коммерческую недвижимость в Венгрии, но для этого им нужно получить разрешение в мэрии. Если стоимость жилой недвижимости больше 500 000 €, можно получить ВНЖ в Венгрии на 10 лет.

В среднем процесс покупки занимает до трех месяцев: от поиска подходящего объекта до регистрации прав собственности. После завершения сделки собственник получает паспорт владельца недвижимости в Земельном Комитете.

Новостройки стоят от 2360 € за м², вторичное жилье — 1100 € за м². Самая высокая стоимость на жилье в Будапеште: 2900 € за м² и 2200 € соответственно.

Главное — в Телеграме

Поможем выбрать ВНЖ или паспорт за инвестиции с учетом вашего гражданства и задач

Руководство

ВНЖ в Венгрии для инвесторов

  • Процесс получения паспорта в деталях
  • Участие членов семьи
  • Детализация расходов
  • Ответы на вопросы
Как купить недвижимость в Венгрии: подробный гайд