Покупка недвижимости в Салониках: анализ рынка и возможности для инвесторов

5 причин купить недвижимость в Салониках

1. Возможность получить ВНЖ в Греции

ВНЖ за инвестиции в Греции может получить иностранец старше 18 лет, без судимостей и с легальным источником дохода. Чтобы стать обладателем статуса, инвестор покупает один жилой или коммерческий объект на сумму от 250 000 €.

2. Стабильный доход от аренды

Иностранцы, которые живут в Салониках, могут сдавать недвижимость в аренду. В центре города ставка — около 8,7 € за м² в месяц, в пригородах — 3,8 € за м². Однокомнатные квартиры в популярных районах приносят от 550 до 650 € в месяц, двухкомнатные — до 850 €.

Доходность от долгосрочной аренды достигает 4—5% в год. При краткосрочной аренде доход выше: до 13 000 € в год при средней цене около 60 € за ночь.

3. Удобное расположение и транспортная доступность

Салоники находятся на севере Греции, у залива Термаикос, в 500 км от Афин и в 300 км от границы с Болгарией. В городе находится второй по значимости аэропорт страны — «Македония», с прямыми рейсами в государства Евросоюза, Турцию и на Ближний Восток.

Морской порт активно используется как грузовой и круизный хаб: в 2024 году его выручка достигла 100,7 млн евро, а чистая прибыль — 28 млн евро ^[95] Источник: Издание Lloyd’s List «Thessaloniki Port Posts Record Results» публикует исследование о прибыли и оборотах морского порта Салоников за 2024 год  . Это делает город перспективным для инвестиций: растет спрос на недвижимость у моря и коммерческие объекты, появляются новые возможности в логистике и инфраструктуре.

4. Сравнительно низкие расходы на жизнь

Цены на недвижимость и повседневные расходы в Салониках ниже, чем в Афинах, Барселоне или Лиссабоне. Для сравнения, один человек в Салониках тратит около 786 € в месяц без учета аренды, в Афинах — 840 €, в Барселоне — 820 € ^[96] Источник: Numbeo предоставляет данные о расходах на недвижимость, питание, транспорт и услуги в Салониках . В сумму включены питание, проезд и регулярные покупки, например в продовольственных магазинах.

Низкие расходы на жизнь привлекают в город тех, кто хочет переехать в Европу и не переплачивать за проживание в столице.

5. Развитая культурная жизнь

Салоники известны своей византийской архитектурой, музеями и театрами — там находятся Базилика Святого Димитрия, Ротонда, Археологический музей и Театр Северной Греции. Ежегодно в городе проходит Международный кинофестиваль в киноцентре Олимпион.

Район Лададика и набережная привлекают уютной атмосферой, там расположено множество популярных кафе, баров и ресторанов. Город интересен не только туристам, но и экспатам, удаленным специалистам и предпринимателям ^[97] Источник: В докладе Preprints исследуются критерии привлекательности Салоников как места для переезда, на основе опросов цифровых кочевников и предпринимателей .

Рынок недвижимости в Салониках: цены, тенденции, статистика

Средняя цена квадратного метра в муниципалитете Салоник увеличилась на 12,1% за год — с 2342 € во втором квартале 2024 года до 2625 € во втором квартале 2025 ^[98] Источник: Индекс недвижимости от Spitogatos — онлайн‑платформа, которая публикует статистику по ценам на жилье в Греции, включая динамику роста цен по регионам .

Рост цен связан с высоким интересом среди иностранных инвесторов, стабильным спросом на аренду и активным строительством в пригородах. Особенно быстро дорожают квартиры в центре, а также недвижимость у моря — например, в районе Каламарья цены достигают 2816 € за м².

Динамика цен

Рост стоимости жилой недвижимости в Салониках составляет от 6 до 10% в год ^[99] Источник: В пресс‑релизе Bank of Greece — опубликованы исследования о рынке недвижимости в Салониках . Наиболее активно растут цены в центре города, вдоль набережной и вблизи университетов. В некоторых кварталах прирост за последние три года превысил 20%.

Для сравнения: в Афинах рост за этот период составил около 10—12%, а в курортных городах Халкидики — до 7% в год.

Популярные типы недвижимости

Иностранцы чаще всего покупают:

• студии и однокомнатные квартиры — для сдачи в аренду;
• двухкомнатные квартиры в центре — для проживания;
• таунхаусы и дома в пригородах — для отдыха и летней аренды.

Среди инвесторов набирает популярность недвижимость в пригородах Салоник, благодаря сравнительно доступным ценам и высоким перспективам роста. Больше всего подорожали объекты в Эхедоросе — на 20%, в Эвосмосе — 19%, в Термайкосе — 17,7% и в Менемени — 17,5%. В этих районах сочетаются современные жилые комплексы, транспортная доступность и развивающаяся инфраструктура.

В пригородах также растет спрос на аренду. В Миханионе средняя стоимость аренды увеличилась на 17% за год, в Агиос Павлосе — на 15,8% ^[100] Источник: Статья «Рынок недвижимости Салоник 2024: рост цен, ключевые тенденции и инвестиционные точки» на сайте spitogatos анализирует состояние рынка жилья, динамику цен и наиболее перспективные районы для инвестиций .

Цены на недвижимость

Средняя цена за м² в Салониках зависит от района:

• центр города — от 2000 до 3000 €;
• приморские районы — от 2200 до 2700 €;
• университетские кварталы — в среднем 1800 €;
• пригород — от 1200 до 1600 €.

Квартиры с видом на море, свежим ремонтом и мебелью стоят дороже — от 2500 € за м²

Лучшие районы Салоник для покупки недвижимости

При выборе недвижимости в Салониках важно учитывать не только цену, но и назначение объекта: для собственного проживания, сдачи в аренду или перепродажи. В городе сформировались несколько районов с устойчивым спросом — у каждого своя аудитория и преимущества.

Центральный район

Исторический и административный центр Салоник — это оживленный район с богатой культурной жизнью, развитой инфраструктурой и высокой плотностью туристического потока. Там расположены основные достопримечательности: Белая башня, Ротонда, Арка Галерия, а также крупные вузы — например, университет Аристотеля.

Спрос на недвижимость стабильно высокий: аренда однокомнатных квартир составляет от 600 до 750 € в месяц, а средняя цена покупки объекта — около 2778 € за м².

Район привлекателен для инвестиций в краткосрочную аренду, особенно участок вблизи набережной и около улицы Эгнатиа — одной из главных магистралей Салоник, которая проходит через центр города и соединяет ключевые районы. Там находятся университеты, офисы, магазины и туристические объекты.

Студенческие кварталы

Саранта Эклисией, Евангелистрия и Триандрия популярны среди студентов Университета Аристотеля и Университета Македонии. Спрос стабильно высокий в течение всего года, особенно на квартиры‑студии и небольшие апартаменты.

Стоимость аренды студенческого жилья в Салониках выросла на 10,9% за год, а цена аренды вблизи кампусов — одна из самых высоких в городе ^[101] Источник: Издание Spitogatos публикует данные о росте арендных ставок студенческого жилья в Греции и по городам за второй квартал 2025 года . Это делает студенческие кварталы выгодными для сдачи в долгосрочную аренду.

Восточные пригороды

Каламария, Пилеа, Перайя и Панорама — престижные кварталы с новыми жилыми комплексами, нацеленными на семьи и состоятельных арендаторов. Там чисто, спокойно и зелено, работают частные школы, супермаркеты, медицинские центры и фитнес‑клубы.

Средняя цена квадратного метра в Каламарии — 2800 €, в Пилеа — 2630 €. Восточные пригороды подойдут тем, кто планирует жить сам или сдавать недвижимость в долгосрочную аренду семьям и работникам греческих компаний.

Западные районы

Ставруполи, Эвосмос и Неаполи — бывшие промышленные кварталы, в которых активно развивается жилая застройка. Это один из немногих сегментов города, где можно найти недвижимость по цене ниже 1800 € за м².

Стоимость аренды там растет быстрее: годовая доходность на фоне низкой стоимости входа может достигать 5—6%. Эти районы интересны для инвесторов с небольшим бюджетом и покупателей, которые рассчитывают на рост капитализации.

Сравнение цен на недвижимость в районах Салоник

Район Салоник	Средняя цена за м²	Преимущества района
Центральный район	2200—2800 €	Историческая застройка, вузы и высокий спрос на аренду
Восточные пригороды: Каламария, Пилайя	2300—3200 €	Престижные районы с прибрежными апартаментами и современные ЖК с видом на море
Западные районы: Ставруполи, Неаполи — Сикеес	1500—1800 €	Доступные квартиры, развитая транспортная сеть и близость к университетам

Как получить ВНЖ в Греции за покупку недвижимости в Салониках

Покупка недвижимости в Салониках может не только обеспечить стабильный доход, но и открыть путь к виду на жительство в Греции. Программа «золотой визы» позволяет получить ВНЖ на пять лет с правом продления, если сохранять инвестиции.

Требования к заявителям

ВНЖ за инвестиции в Греции может получить иностранец старше 18 лет, без судимостей и с легальным источником дохода. Вместе с основным заявителем претендовать на ВНЖ могут супруга или супруг, дети до 21 года и родители.

Расходы заявителя

Чтобы получить греческий ВНЖ, инвестор покупает один жилой или коммерческий объект. Минимальная стоимость зависит от расположения или категории недвижимости:

• 800 000 € — в Салониках и Аттике, на Миконосе, Санторини и островах с населением от 3100 жителей;
• 400 000 € — во всех остальных регионах страны;
• 250 000 € — для промышленных проектов, которые переводят в жилые, или объектов под реставрацию.

Инвестор также может получить недвижимость в наследство или по договору дарения.

Дополнительно инвестор уплачивает от 25 000 € за налоги и госпошлины при покупке недвижимости, 2000 € за госпошлину при подаче заявления на ВНЖ и покупает медицинскую страховку.

Процесс получения и срок действия ВНЖ

Путь к виду на жительство занимает от четырех месяцев. Сначала юристы проводят комплексную проверку инвестора — изучают документы и оценивают возможные риски, чтобы минимизировать вероятность отказа в ВНЖ, при необходимости подготовить дополнительные документы.

Инвестор выбирает объект недвижимости или другую инвестиционную опцию, собирает документы и покупает медицинскую страховку. Юристы готовят документы к подаче: отдают на перевод и заверяют копии у нотариуса.

Адвокат регистрирует налоговый номер в Греции — он нужен заключения сделок и покупки недвижимости. После получения номера заявитель выполняет инвестиционное условие — например, покупает недвижимость.

Юристы подают заявление на ВНЖ через официальный сайт миграционной службы Греции. После этого инвестор получает сертификат, который дает право находиться в стране до года или до одобрения заявки на ВНЖ.

В Греции инвестор фотографируется и сдает отпечатки пальцев. После одобрения заявления на ВНЖ иностранец получает карту резидента — для этого необходимо предоставить загранпаспорт и вернуть сертификат о временном проживании.

Вид на жительство действует пять лет и может продлеваться при условии, что объект остается в собственности. Через семь лет непрерывного проживания в Греции инвесторы вправе подать заявление на гражданство страны. Для этого иностранцу необходимо подтвердить знание греческого языка на уровне не ниже B1, а также сдать экзамен по истории, культуре и устройству страны ^[102] Источник: Информация о требованиях, процедуре и содержании теста на натурализацию опубликована на сайте правительства Греции .

Налоги, сборы и расходы при покупке недвижимости в Греции

Покупка недвижимости в Греции сопровождается дополнительными расходами, которые увеличивают итоговую стоимость объекта на 7—10%. Часть из них — обязательные налоги и сборы, другая — профессиональные услуги, без которых оформление сделки невозможно.

Налог на покупку недвижимости

Основной налог — это налог на покупку недвижимости. Он составляет 3,09% от стоимости объекта по договору и оплачивается до подписания. Если объект приобретается у застройщика и введен в эксплуатацию после 2006 года, вместо налога на покупку применяется НДС по ставке 24%.

Услуги нотариуса

Нотариальные услуги оплачивает покупатель — они составляют около 1,5% от сделки. Дополнительно нотариус взимает 0,5% от сделки за регистрацию договора в ипотечном реестре, а также фиксированный сбор в размере 150 € за административные расходы — например, подготовку заверенных копий и пошлинные марки.

Технический отчет инженера

Технический отчет инженера‑строителя необходим для завершения сделки, и обходится в 0,3% от рыночной стоимости объекта. Дополнительно уплачивают 24% НДС. Этот отчет подтверждает, что объект не имеет строительных нарушений и пригоден к эксплуатации.

Регистрация недвижимости

Регистрация права собственности в кадастровом реестре оплачивается отдельно. Сбор составляет 0,475—0,5% от стоимости объекта, указанной в договоре. В отдельных муниципалитетах дополнительно может взиматься фиксированная пошлина.

Дополнительные расходы

В обязательные расходы также входят услуги адвоката: обычно 1—2% от стоимости недвижимости, в зависимости от сложности сделки. Иногда в эту сумму включают юридическую проверку объекта, но чаще она оплачивается отдельно.

Кроме того, покупатель должен учитывать банковские комиссии за переводы, расходы на перевод документов и, при необходимости, услуги присяжного переводчика или аккредитованного оценщика.

Расходы на содержание недвижимости в Греции

Недвижимость в Греции требует регулярных вложений, даже если инвестор не проживает в квартире постоянно. В них входят коммунальные платежи, расходы на обслуживание дома, страхование или капитальный ремонт.

Коммунальные платежи

Счета за электричество, воду, отопление и вывоз мусора приходят ежемесячно. Расходы зависят от площади квартиры, количества жильцов и времени проживания. В среднем — от 50 до 150 € в месяц.

В домах с центральным отоплением плата за обогрев может начисляться фиксировано, даже если недвижимость не используется.

Обслуживание общего имущества

В многоквартирных домах собственники оплачивают услуги управляющей компании: уборку и освещение подъездов, работу лифта, уход за территорией и текущий ремонт. Эти расходы распределяются пропорционально площади квартиры и составляют в среднем 0,5 € за м² — например, за квартиру в 50 м² необходимо заплатить около 25 € в месяц.

В таунхаусах и частных домах дополнительно оплачивается работа садовника, охраны и видеонаблюдения. Услуги обходятся в среднем от 60 до 150 € в месяц, в зависимости от площади участка, уровня сервиса и расположения недвижимости.

Страхование недвижимости

Страхование не является обязательным, но рекомендуется. Полис может покрывать ущерб от пожара, затопления, природных катастроф или взлома. Стоимость зависит от площади и региона, но в среднем составляет 100—300 € в год. Особенно актуально страхование для недвижимости в прибрежной зоне и квартир, купленных под сдачу в аренду.

Капитальный ремонт

В старых домах управляющие компании могут собирать отдельные взносы на капитальный ремонт — обновление фасада, крыши и коммуникаций. Решение об этом принимается жильцами на общем собрании, и взнос обычно рассчитывается индивидуально, в зависимости от стоимости работ и доли каждого владельца.

Ежегодный налог на недвижимость

ENFIA — это ежегодный налог на недвижимость в Греции, который обязаны платить все собственники, включая иностранных граждан. Он рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта, площади, года постройки и других факторов, таких как этаж, расположение.

Базовая ставка составляет от 2 до 13 € за м², но итоговая сумма может меняться. Например, для квартиры площадью 100 м² в центральном районе Салоник ENFIA может составлять от 300 до 700 € в год. Точная сумма рассчитывается автоматически налоговой службой и отображается в личном кабинете налогоплательщика.

Стоимость жизни в Салониках

Салоники — один из самых доступных по цене крупных городов Европы. Стоимость жизни там на 20—40% ниже, чем в Афинах, Мадриде или Риме, и на 44% ниже, чем в Париже ^[103] Источник: Сравнение стоимости жизни между Салониками и Парижем на сайте Numbeo показывает разницу по ключевым категориям расходов — продукты, жилье и транспорт .

Продукты и питание

Стоимость базовых продуктов в Салониках:

• литр молока — 1,40 €,
• багет — 0,96 €,
• куриное филе — 6,85 € за кг,
• картофель — 1,15 € за кг,
• яблоки — 1,73 € за кг.

Кофе в кафе обходится в среднем 3,20 €, обед в недорогом ресторане — около 13 €, ужин на двоих в среднем заведении — 40 €.

Транспорт и передвижение

Разовый билет на общественный транспорт стоит 0,90 €, месячный проездной — 30 €. Такси — от 1 € за км, минимальная поездка — 4 €. Город небольшой, поэтому во многих районах удобнее передвигаться пешком.

Медицина и образование

Частная медицинская консультация стоит от 30 €, прием стоматолога — от 50 €. Детские сады и школы обходятся в среднем от 250 до 500 € в месяц.

В Салониках работают международные школы, студенты которых обучаются на английском языке и получают дипломы международного образца. Среди них — Pinewood American International School и Anatolia College.

Сравнение цен в Салониках с Афинами и городами Европы

Категория	Салоники	Афины	Берлин	Барселона	Лиссабон
Капучино, 1 чашка	3,3 €	3,31 €	3,73 €	2,52 €	2,35 €
Молоко, 1 л	1,6 €	1,58 €	1,23 €	1 €	1 €
Яйца, 12 шт	4,2 €	4 €	3,31 €	2,89 €	2,87 €
Хлеб белый, 500 г	1,18 €	1,2 €	1,69 €	1,38 €	1,68 €
Вода, 1.5 л	1 €	1 €	0,6 €	0,78 €	0,81 €
Еда в недорогом ресторане	15 €	15 €	14 €	15 €	13 €
Месячный проездной	30 €	30 €	49 €	20 €	42 €
Частная клиника, прием врача	40 €	40 €	70 €	60 €	60 €
Международная школа, в год	7000 €	8000 €	12 000 €	11 000 €	10 000 €

Культурная жизнь

В Салониках проходят международные фестивали, концерты и выставки, которые объединяют современное искусство, кино и музыку.

Каждый ноябрь в городе проводится Международный Кинофестиваль — Thessaloniki International Film Festival, который основали в 1960 году. Он ежегодно собирает более 80 000 зрителей и профессионалов киноиндустрии со всего мира.

В центре Салоник работают галереи, театры и концертные залы, например Музей византийской культуры, Государственный театр Северной Греции и Концертный зал Мегарон. На набережной и в районе Лададика расположены бары, кафе и арт‑пространства, где регулярно проходят джазовые вечера и перформансы местных артистов.

Город славится своей молодежной и творческой атмосферой: благодаря университетам там постоянно появляются новые инициативы — от уличных выставок до независимых театральных постановок. Например, фестиваль Уличной Моды объединяет музыку, граффити, танцы и экстремальные шоу, а фестиваль Meeting of Styles превращает городские стены в площадку для художников из десятков стран.

Главное о покупке недвижимости в Салониках

1. Цены на недвижимость в Салониках стабильно растут в среднем на 8% в год. 
2. Лучшие районы для покупки — центральный район, Каламарья и Тумба. Центр подходит для аренды туристам и студентам, Каламарья — для жизни у моря, Тумба — для инвестиций на стадии строительства.
3. ВНЖ в Греции за инвестиции могут получить иностранцы за покупку объекта от 250 000 €. Россияне получают статус, если владеют вторым паспортом, например Вануату.
4. Налоги и сборы при покупке составляют около 10% от стоимости объекта. Включают НДС, нотариальные и юридические услуги и технический отчет инженера.
5. Годовое содержание недвижимости обходится от 1000 до 3000 €. Сюда входят коммунальные платежи, ремонт, страховка и услуги управляющих компаний.