Как управлять недвижимостью в Турции дистанционно: инструкция для инвесторов

Почему инвесторы покупают недвижимость в Турции

Получить гражданство

Иностранцы могут получить паспорт Турции за инвестиции от 400 000 $ в жилую или коммерческую недвижимость. Процесс занимает от восьми месяцев. 

Покупка недвижимости — самая простая форма вложений: не нужно открывать бизнес, разбираться в фондовом рынке или замораживать деньги на депозите. Жилье можно сразу передать управляющей компании и сдавать, получая пассивный доход. При этом жить в стране необязательно. 

Проводить отпуск за границей

Турция остается популярным направлением у жителей стран СНГ. Безвизовый въезд, прямые рейсы, мягкий климат — все это делает страну удобной для отпуска. Многие инвесторы приезжают 1—2 раза в год, а остальное время сдают жилье в аренду.

Сохранить капитал

Недвижимость в Турции дорожает — даже с учетом инфляции. За 15 лет — с 2010 по 2025 — реальная стоимость жилья в Турции выросла в 3,2 раза. В номинальном выражении рост составил 3481%: средняя цена квартиры площадью 80 м² увеличилась с 86 560 до 2 884 880 турецких лир ^[101] Источник: Сайт Global Property Guide приводит статистику роста цен на недвижимость в Турции за 2010—2025 годы .

Покупка недвижимости в Турции — способ сохранить деньги для инвесторов из стран с валютными ограничениями или нестабильной экономикой. Вместо того чтобы держать сбережения в валюте или рублях, которые могут обесцениться, они переводят средства в ликвидный актив.

7 причин выбрать турецкую недвижимость как актив

1. Высокий спрос на аренду

Турция остается одним из самых популярных направлений для туристов и экспатов. Около 52 млн человек посетило страну в 2024 году, и в популярных регионах — Стамбуле, Анталье, Бодруме — спрос на аренду стабильно превышает предложение ^[102] Источник: По данным Министерства культуры и туризма Турции, страна заработала более 61 млрд долларов на туризме в 2024 году . 

2. Высокая доходность

7—8% в год составляет средняя доходность от аренды жилья в 2025 году. В курортных районах вроде Бодрума и Антальи этот показатель выше — до 12% ^[103] Источник: Global Property Guide публикует данные по доходности аренды в Турции . Для сравнения, в крупных европейских столицах доходность обычно ниже: 5,4% в Милане, 4,8% — в Мадриде и Никосии ^[104] Источник: Global Property Guide сравнивает доходность аренды в разных странах .

3. Развитая инфраструктура управляющих компаний

Турция — один из лидеров по рынку управления недвижимостью для нерезидентов. В стране насчитывается около 2700 агентств, специализирующихся на сдаче и обслуживании жилья для инвесторов за рубежом ^[105] Источник: Сервис Smartscraper собрал базу из 2700+ агентств по управлению недвижимостью в Турции .

Управляющие компании берут на себя все: поиск арендаторов, прием и выселение гостей, клининг, мелкий ремонт, оформление налоговых деклараций и отчетность перед государством. В Стамбуле и Анталье популярны Tekce, Istanbul Property Management и Realty Group — они предлагают пакеты услуг с фиксированной оплатой или процентом от аренды. 

4. Онлайн-сервисы для управления недвижимостью

Большинство управляющих компаний подключают владельца к личному кабинету на своем сайте или в мобильном приложении. Там инвестор в реальном времени отслеживает бронирования, доходы от аренды, расходы на клининг, обслуживание и ремонт.

Договор аренды можно подписать электронной подписью e‑İmza, оплату коммунальных услуг — внести через банковское приложение или портал e‑Devlet. Там же доступна налоговая отчетность, выписки из кадастра и сведения о страховании жилья.

5. Низкие расходы на содержание

Коммунальные платежи в Турции значительно ниже, чем в большинстве европейских стран. В среднем обслуживание апартаментов площадью 85 м² обходится в 67 $ в месяц, включая воду, электроэнергию, вывоз мусора. Для сравнения: в Испании за аналогичное жилье платят около 151 $, а во Франции — 212 $ в месяц.

6. Почти нет ограничений на покупку объектов

Иностранцы могут покупать жилую и коммерческую недвижимость почти во всех регионах страны. Ограничения касаются только военных и стратегически важных зон, а также некоторых приграничных территорий. Например, россиянам и украинцам запрещено приобретать недвижимость на побережье Черного моря ^[106] Источник: Правила покупки недвижимости иностранцами в Турции опубликованы в официальном документе Главного кадастрового управления .

Нельзя владеть более чем 30 гектарами по всей Турции и занимать более 10% земли в пределах одного района. Чтобы купить участок под застройку, нужно заранее согласовать проект. Все остальное — в распоряжении инвестора.

7. Лояльная система налогообложения

С Турцией у России и других стран действует соглашение об избежании двойного налогообложения — доходы от аренды и продажи облагаются только в одной юрисдикции. 

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости — 0%, если владеть ею более пяти лет. Если продать объект раньше, применяется прогрессивная ставка НДФЛ от 15 до 40% — с разницы между ценой покупки и продажи.

Налог на недвижимость начисляется ежегодно и зависит от кадастровой стоимости жилья.

5 минусов инвестиций в недвижимость Турции

1. Риск недобросовестных арендаторов

Без личного присутствия сложнее понять, кто и как использует недвижимость. Иногда арендаторы нарушают условия договора — например, сдают апартаменты посуточно, портят имущество или устраивают шумные вечеринки. Управляющие компании обязаны следить за этим, но не всегда могут оперативно отреагировать.

2. Языковой барьер и бюрократия

Большинство государственных сервисов в Турции доступны только на турецком языке. Даже в туристических регионах, где распространен английский, для оформления нотариальных сделок, подачи налоговых деклараций или обращения в суд может понадобиться переводчик или местный юрист. Это усложняет решение вопросов на расстоянии.

3. Инфляция и колебания валюты

Доход от аренды чаще всего поступает в турецких лирах, а основные траты инвестора — в долларах или евро. Из‑за инфляции и падения курса лиры реальная доходность снижается: в пересчете на иностранную валюту владелец апартаментов получает меньше. 

Снижение дохода особенно ощутимо при долгосрочной аренде, где сумма фиксируется в лирах на год вперед и не меняется — даже если валюта за это время обесценилась.

4. Сложности с контролем управляющей компании

Даже при подписанном договоре и доступе к онлайн‑отчетности, невозможно полностью оценить качество обслуживания без личного присутствия. 

Агентство может не реагировать на жалобы арендаторов, экономить на клининге или затягивать с ремонтом. Выявить проблемы на расстоянии бывает непросто — особенно если нет доверенного представителя на месте.

5. Ограничения на краткосрочную аренду

Сдавать жилье посуточно в Турции можно только при наличии специальной лицензии. Без разрешения объект нельзя размещать на Airbnb, Booking и аналогичных платформах. Нарушителям грозит штраф до 100 000 турецких лир, или 2475 $ ^[107] Источник: Закон № 7464 о лицензировании краткосрочной аренды опубликован в официальном вестнике Resmî Gazete 2 ноября 2023 года .

Чтобы получить разрешение, владелец жилья должен:

• зарегистрировать объект в реестре Министерства туризма;
• заключить договор с управляющей компанией или получить статус «туристического жилья»;
• получить письменное согласие всех собственников в доме;
• установить табличку с номером лицензии на фасаде.

Процесс оформления занимает от двух до шести недель.

Как самостоятельно управлять недвижимостью в Турции

Оформление и проверка недвижимости — через Web Tapu, это онлайн‑сервис Главного кадастрового управления Турции. Web Tapu позволяет собственникам управлять своей недвижимостью без личного визита в кадастровую палату. 

Через Web Tapu можно дистанционно оформить сделку, получить кадастровую выписку, проверить, на кого зарегистрирован объект, есть ли обременения, долги или ограничения. Также в сервис подаются заявки на переоформление собственности, если планируется продажа.

Чтобы получить доступ к WebTapu, нужно иметь турецкий ИИН и один раз подтвердить личность в кадастровом управлении или авторизоваться через портал e‑Devlet. После этого сервис становится доступным из любой страны.

Оплата коммунальных услуг и налогов — через онлайн‑банкинг, например сервисы Ziraat Bankası или İşbank. Для этого необходимо открыть там счет и подключить мобильное приложение. В большинстве случаев достаточно ввести номер лицевого счета или налоговый номер объекта недвижимости.

Айдат — ежемесячный взнос на обслуживание дома — переводится на счет управляющей компании или кооператива. Реквизиты обычно предоставляют при покупке объекта или размещают на доске объявлений в здании.

Налог на недвижимость можно оплатить через интернет‑банк или портал муниципалитета — большинство крупных городов подключены к электронной системе оплаты.

Подача налоговой декларации и получение справок — через портал e‑Devlet. Это государственная онлайн‑система, через которую собственник недвижимости подает налоговую отчетность, уплачивает сборы и получает справки — не посещая ведомства лично.

Чтобы получить доступ к e‑Devlet, нужно иметь турецкий ИНН и электронную подпись e‑İmza или данные для входа в интернет-банк. После входа открывается личный кабинет, где собраны сервисы почти всех государственных структур — от налоговой до кадастровой службы.

Контроль за состоянием жилья — через подрядчиков или личные визиты. Многие инвесторы приезжают в Турцию каждые несколько месяцев, чтобы проверить апартаменты, оплатить счета и решить бытовые вопросы. Это удобно, если недвижимость используется как дача или место для отпуска.

Если квартира сдается посуточно, владельцу нужно организовать ключевые сервисы: встречу гостей, уборку, смену белья, а при необходимости — мелкий ремонт. Обычно это решается через наём местных подрядчиков. 

В популярных районах — Стамбуле, Анталье, Аланье, Бодруме — работают частные консьержи и небольшие агентства. Они приходят по графику, проверяют состояние квартиры, делают фото или видео и сообщают о неполадках. Найти таких помощников проще всего через рекомендации соседей.

Как управлять недвижимостью в Турции через управляющую компанию

Подбор и проверка управляющей компании

Подрядчика стоит выбирать среди лицензированных агентств, которые имеют опыт работы с иностранцами. В крупных городах и курортных зонах популярны Realty Group, Tekce, Istanbul Property Management — у них есть англоязычные менеджеры, сайт с кейсами и отзывы клиентов. 

Дополнительно можно проверить регистрацию компании в торговом реестре. Для этого используют сайт Центрального реестра или запрашивают у компании ее регистрационный номер и копию учредительных документов ^[108] Источник: Проверить регистрацию в торговом реестре можно на официальном сайте MERSIS .

Полезно договориться о видеозвонке с менеджером. Во время разговора можно задать вопросы о работе компании, обсудить формат отчетности, узнать, кто будет заниматься объектом. Это помогает оценить, насколько команда понимает задачи собственника и готова действовать в его интересах без личных встреч.

Сдача объекта в аренду

Управляющая компания полностью берет на себя управление арендой: публикует объявления, отвечает на запросы гостей, проводит показы, заключает договоры, контролирует оплату. При краткосрочной аренде — оформляет лицензию, регистрирует гостей в полиции и соблюдает требования Airbnb или Booking.

Заключение договора

Перед подписанием контракта с управляющей компанией инвестору важно проверить условия работы. Для этого стоит запросить портфолио, образец договора, прайс‑лист и формат отчетности. 

В договоре важно зафиксировать:

• лимит расходов, которые компания может совершать без согласования — например, до 100 $ на экстренный ремонт;
• формат и частоту отчетов;
• условия досрочного расторжения контракта;
• кто принимает решения по ремонту и как быстро владелец должен подтверждать затраты;
• минимальный срок аренды, стоимость, периоды личного пользования;
• возможность регулировать цену в зависимости от сезона и спроса.

Бытовое обслуживание и отчетность

Управляющая компания берет на себя все бытовые задачи: регулярную уборку, смену постельного белья, вызов мастеров в случае поломок. При необходимости организуют косметический ремонт, закупку мебели или техники. 

Работы фиксируются в ежемесячных отчетах с фото и расшифровкой расходов — отчеты присылают на почту или в личный кабинет собственника. В них указывают фото квартиры, сумму дохода, расходы и данные об арендаторах — например, срок проживания, статус оплаты, жалобы и инциденты, если они были.

В некоторых объектах управляющая компания устанавливает видеонаблюдение или «умный дом» — так владелец может дистанционно проверять, что происходит в жилье. 

Если у владельца есть доверенность и электронная подпись, компания может оплатить счета за свет, воду, айдат и даже подать налоговую декларацию от его имени. Это удобно, если собственник не планирует лично участвовать в обслуживании и хочет полностью делегировать все процессы.

Оплаты работы управляющей компании

Стоимость услуг зависит от модели сотрудничества и уровня сервиса. Обычно агентства предлагают два формата: фиксированная ставка около 100—300 $ в месяц или процент от дохода — от 10 до 25%. В краткосрочной аренде чаще используют процентную схему, в долгосрочной — фиксированную.

Дополнительно оплачиваются клининг, мелкий ремонт, замена техники, покупка расходников — эти траты выносятся в отчет. У некоторых компаний есть тарифы All Inclusive, где обслуживание, отчетность и даже лицензия на аренду входят в стоимость. Но в большинстве случаев такие услуги считают отдельно.

Затраты на покупку и содержание недвижимости в Турции

При покупке уплачивают налог на переход права собственности — 4% от кадастровой стоимости объекта. Причем ставка делится поровну между покупателем и продавцом — по 2%. 

Чтобы зарегистрировать недвижимость, иностранец должен получить турецкий ИНН и оформить сделку в системе Web Tapu. Эти услуги бесплатны.

Сопутствующие налоги и сборы при покупке недвижимости составляют от 14 000 $, по оценкам экспертов Паспортивити.

Расходы на содержание варьируются в зависимости от типа, размера и расположения жилья. 

Коммунальные платежи для апартаментов площадью 85 м² составляют 67 $ в месяц, включая воду, электроэнергию, вывоз мусора. В эту сумму входят вода, электроэнергия, вывоз мусора. Айдат — от 12 $ в месяц в зависимости от комплекса. В жилых комплексах бизнес‑ и премиум‑класса с бассейном, охраной и садовником он выше.

Ежегодный налог на недвижимость рассчитывается от кадастровой стоимости и составляет:

• 0,2% — для жилья;
• 0,4% — для коммерческой недвижимости.

В сельской местности ставка в два раза ниже. 

Апарт‑отели могут считаться как жилой, так и коммерческой недвижимостью — это зависит от регистрации объекта в кадастре. Если объект оформлен как жилой, налог на имущество составляет 0,2%, а при аренде применяется НДФЛ. Для нежилых помещений ставка выше — 0,4%, дополнительно начисляется НДС. Проверить назначение объекта можно в выписке из Web Tapu — в разделе Niteliği.

Если недвижимость стоит более 5 000 000 турецких лир, то есть 147 000 $, она облагается налогом на роскошь в размере 0,3—1% от стоимости.

Когда инвестор сдает недвижимость в аренду, он обязан уплачивать подоходный налог. В Турции действует прогрессивная шкала — от 15 до 40%. Чем больше доходы, тем выше налоговая ставка. 

Налогооблагаемую базу можно уменьшить за счет расходов на содержание жилья. К ним относятся услуги управляющей компании, клининг, ремонт, страховка и реклама объекта. Например, если доход от аренды составил 300 000 турецких лир, а расходы — 100 000  турецких лир, налог будет начислен только на 200 000 турецких лир.

Чтобы применить вычеты, нужно сохранять все подтверждающие документы: акты, чеки, договоры. Их могут запросить при подаче декларации или во время налоговой проверки.

Ставки подоходного налога в Турции в 2025 году

Годовой доход, ₺	Годовой доход, $	Ставка подоходного налога
До 110 000 ₺	До 2735 $	15%
От 110 000 до 230 000 ₺	От 2735 $ до 5715 $	20%
От 230 000 до 580 000 ₺	От 5715 $ до 14 415 $	27%
От 580 000 до 3 000 000 ₺	От 14 415 $ до 74 555$	35%
От 3 000 000 ₺	От 74 555 $	40%

При продаже. Если инвестор продает недвижимость через пять лет после покупки — налог на прирост капитала не взимается. Если раньше — налог рассчитывается на разницу между ценой покупки и продажи с учетом инфляции.

Удаленная продажа недвижимости в Турции

Иностранный инвестор может продать объект, не приезжая в страну. Сделку оформляют через онлайн-систему Web Tapu. Для этого нужно иметь турецкий ИНН, подключенную учетную запись e‑Devlet и электронную подпись e‑İmza.

Система позволяет подать заявку на продажу, выбрать объект по кадастровому номеру, проверить статус прав собственности и внести данные покупателя. Подписание документов происходит в онлайн‑режиме, после одобрения со стороны кадастрового управления.

Если у продавца нет e‑Devlet, он может оформить доверенность в консульстве Турции или у нотариуса в своей стране — с апостилем и нотариально заверенным переводом. По доверенности сделку завершает представитель в Турции.

Перед продажей стоит заранее получить справку об отсутствии долгов по налогам, коммунальным платежам и оформить справку об оценке недвижимости — ее требуют при регистрации сделки.

Обзор рынка недвижимости в Турции

Рынок растет

Около 1,5 млн объектов недвижимости продали в 2024 году — на 20% больше, чем годом ранее ^[109] Источник: Портал Turkey Homes приводит статистику продаж недвижимости за первое полугодие 2025 года . Рост продолжился и в 2025 году: за первое полугодие продажи увеличились еще на 15%. Основные покупатели — местные жители, которые используют недвижимость как способ защитить деньги от инфляции ^[110] Источник: Аналитический портал Global Property Guide отслеживает динамику продаж недвижимости в Турции по годам . 

Иностранцы стали покупать меньше

В 2024 году иностранцы оформили 23 781 сделку — это на 32% меньше, чем в 2023 году и на 64,8%, чем в 2022 ^[111] Источник: По данным Турецкого института статистики TurkStat в 2024 году иностранцы оформили 23 781 сделку купли‑продажи недвижимости . 

Спрос со стороны иностранцев снизился по нескольким причинам. В 2022 году Турция увеличила порог для получения гражданства с 250 000 до 400 000 $. В 2023 году ввели правило: нужно подтвердить законное происхождение денег. Это усложнило процесс для покупателей из стран с нестабильной экономикой.

Россияне по‑прежнему остаются крупнейшими покупателями среди иностранцев: только в марте 2025 года они оформили 275 сделок купли‑продажи. Всего за первый квартал 2025 года россияне приобрели 779 объектов, тогда как год назад — 1361. 

Цены на аренду стабилизировались

В 2023 году средний рост ставок по стране был около 100% в год, а в 2022 — 160%. Для сравнения, в первой половине 2025 года аренда подорожала лишь на 21,5% в национальной валюте и даже снизилась на 1,9% с учетом инфляции ^[112] Источник: Türkiye Today приводит данные о замедлении роста арендных ставок в Турции в первой половине 2025 года .

Как получить гражданство Турции через покупку недвижимости

Турция предоставляет гражданство за инвестиции иностранцам, которые готовы вложить от 400 000 $ в экономику страны. В заявку включают супругу или супруга и детей младше 18 лет. Паспорт получают в срок от восьми месяцев. 

Самая популярная опция у инвесторов — покупка недвижимости. Кроме того, они могут открыть депозит в турецком банке, финансово поддержать турецкий бизнес, купить государственные облигации или паи инвестфондов. 

Инвестиции возвратные. Через три года можно вернуть деньги, например продать жилье или долю в бизнесе.

Для подачи заявки на гражданство потребуется:

• паспорт;
• свидетельство о браке или справка о семейном положении;
• 10 биометрических фотографий 5 × 6 см для каждого человека в заявке;
• медицинская страховка;
• свидетельства о рождении инвестора и каждого члена семьи;
• штамп о пересечении границы Турции;
• справка об отсутствии судимости;
• подтверждение перевода инвестиций.

Срок получения гражданства Турции за инвестиции — от восьми месяцев.

Турция разрешает владеть двумя и более паспортами. Отказываться от первого гражданства не нужно, если это не противоречит законам другой страны.

Главное об управлении турецкой недвижимостью из‑за рубежа

1. Иностранцы могут купить недвижимость в Турции и получить гражданство, если объект стоит от 400 000 $. Жить в стране не обязательно.
2. Средняя доходность аренды в 2025 году составляет 7—8% годовых, в Бодруме и Анталье — до 12%. Спрос стабильно превышает предложение.
3. Управлять недвижимостью можно дистанционно: оформить сделку через Web Tapu, оплачивать коммунальные услуги через e‑Devlet и онлайн‑банкинг.
4. Владельцы могут сдавать недвижимость в аренду самостоятельно или через управляющую компанию. Агентства берут на себя прием гостей, клининг, отчетность и ремонт.
5. Налог на сдачу в аренду — от 15 до 40% в зависимости от дохода. При продаже до истечения пяти лет с момента покупки взимается налог на прирост капитала.