Покупка недвижимости в Сан-Томе и Принсипи: расходы, процесс, особенности рынка

Особенности рынка недвижимости Сан-Томе и Принсипи

Рынок недвижимости Сан-Томе и Принсипи небольшой: государство привлекает меньше иностранных инвестиций и туристов, чем популярные островные направления. Внутренний спрос ограничен — в стране живет около 240 тысяч человек ^[1] Источник: На сайте Всемирного банка приведены данные о площади и населении Сан-Томе и Принсипи , площадь архипелага составляет 960 км². 

Спрос на недвижимость формируют локальные покупатели, иностранцы, которые ищут дома у океана, и инвесторы в небольшие туристические проекты. Массового строительства и крупных курортных зон нет. Поэтому новый отель, дорога или улучшение электроснабжения могут заметно изменить интерес к недвижимости в отдельных регионах страны.

Иностранцам разрешено покупать недвижимость в Сан-Томе и Принсипи, но перед сделкой с землей нужно внимательно проверить статус участка. Значительная часть земли принадлежит государству: оно продает или передает участки в концессию — то есть дает право пользоваться землей на определенных условиях и в течение установленного срока. 

Покупатели заранее проверяют, как можно зарегистрировать объект: напрямую на иностранца, через местную компанию или по концессионному договору. Также проверяют назначение земли и как ее разрешено использовать, есть ли экологические ограничения и доступно ли строительство.

При покупке объектов дороже 50 000 € проверяют источник денег, например, если инвестор покупает участок под виллу, отель или другой коммерческий объект. Такое требование закреплено в Инвестиционном кодексе страны ^[2] Источник: База данных Investment Policy Hub с текстом Инвестиционного кодекса Сан-Томе и Принсипи .

Перед сделкой уточняют, требуется ли регистрация проекта через Агентство по продвижению торговли и инвестиций и какие документы нужно подать. Поэтому покупку участка под туристический проект лучше обсудить с местным юристом до внесения аванса. 

Интерес инвесторов строится на ожидании роста туризма. Цены на дома, виллы и участки у океана могут со временем вырасти, если в стране появятся новые отели, улучшится инфраструктура и расширится авиасообщение. Дополнительный интерес к стране может поддержать программа гражданства за инвестиции.

Сан-Томе и Принсипи рассматривают инвесторы, которым интересны небольшие отельные проекты, эколоджи, виллы у океана и земельные участки под будущую застройку.

Туризм пока не создает массовый спрос на аренду. В 2025 году Сан-Томе и Принсипи принял 42 тысячи туристов. К 2030 году страна планирует увеличить туристический поток до 50 тысяч человек ^[3] Источник: Информационное агентство Португалии Lusa публикует статистику по туризму Сан-Томе и Принсипи . Представители туристической отрасли говорят, что страна не стремится к массовому туризму, потому что инфраструктура к нему не готова.

Цены на недвижимость в Сан-Томе и Принсипи

Статистики по сделкам с недвижимостью мало. В открытом доступе нет подробных данных о количестве сделок в Сан-Томе и Принсипи, средних ценах на жилье по районам и их динамике. Поэтому инвестору сложнее проверить, по какой цене продавались похожие дома или участки в той же локации два-три месяца назад.

Обычно цены сравнивают с похожими предложениями. Покупатель смотрит, сколько стоят дома или участки в том же регионе страны и анализирует объекты: по документам, статусу земли, доступу к дороге, воде, электричеству, состоянию здания и спросу на аренду. 

Если дом без стабильного электричества и удобного доступа к дороге продают по цене виллы у океана с ремонтом и готовой инфраструктурой, это повод для торга или отказа от сделки. На небольшом рынке такие детали влияют на ценность объекта не меньше, чем площадь или вид на океан.

Цены на жилье в Сан-Томе и Принсипи сильно различаются в зависимости от локации, года постройки, состояния здания, качества ремонта, доступа к дороге и коммуникациям. В 2024 году Африканский центр жилищного финансирования приводил такие ориентиры:

• 11,4—15,3 млн добр, или примерно 535 600—718 900 $, — новые апартаменты с двумя спальнями в районе Вила-Мария;
• 858 834—1,7 млн добр, или примерно 40 400—79 900 $, — старые дома с двумя спальнями в небольших поселках;
• до 3,8 млн добр, или примерно 178 500 $, — старые дома с тремя спальнями ^[4] Источник: Африканский центр жилищного финансирования приводит ориентиры цен на жилье в Сан-Томе и Принсипи .

Примерные цены помогают проверить, не завышена ли стоимость конкретного объекта. Если похожий дом предлагают заметно дороже, покупателю стоит узнать, чем объясняется разница: локацией, ремонтом, видом на океан, коммуникациями или документами.

Какую недвижимость можно купить в Сан-Томе и Принсипи

В Сан-Томе и Принсипи продают дома, виллы, земельные участки. Выбор зависит от цели: жить у океана, сдавать жилье туристам, построить отель или купить землю до роста спроса.

Дома и виллы на побережье

Частную недвижимость у океана покупают для отдыха, личного проживания и сезонной аренды. Инвесторы оценивают площадь, вид и бытовые параметры объекта: подъезд к дому, качество воды, электричество, интернет, охрану и возможность найти управляющего.

Объекты у океана чаще арендуют на короткий срок — на время отпуска или поездки по островам. Доход владельца от сдачи недвижимости в аренду зависит от загрузки, сезона, цены за ночь, расходов на уборку, ремонт и продвижение на площадках бронирования.

Дом на островах покупают не всегда ради дохода. Для инвестора это может быть личный план Б: место для отдыха, удаленной работы или жизни у океана без толп туристов. 

Бутик-отели и экологические отели

В Сан-Томе и Принсипи работают небольшие отели и экологические курорты, но готовый бизнес редко встречается в открытой продаже. Чаще инвестор ищет дом, виллу или участок и заранее проверяет, можно ли будет использовать объект для сдачи в аренду туристам: хватает ли комнат, есть ли вода, электричество, подъезд к зданию и нужные разрешения.

Туристический проект требует отдельного расчета. Перед покупкой проверяют, сколько номеров можно обустроить, есть ли подъезд к объекту, вода, электричество, интернет, персонал и разрешение на коммерческое использование.

Земельные участки

Землю покупают инвесторы, которые готовы ждать развития туризма, дорог, авиасообщения и внешнего интереса к Сан-Томе и Принсипи. Участок можно купить и использовать позже: построить дом, виллу, небольшой отель или объект для аренды.

Покупка земли подходит для долгосрочной стратегии. Рост стоимости не гарантирован и зависит от того, как будет развиваться данный регион страны. Также инвестор несет расходы при покупке участка и во время владения им.

Покупателю нужно подтвердить не только владельца, но и назначение земли, разрешение на его использование, возможность строительства, экологические ограничения и права третьих лиц. 

Участки в Сан-Томе и Принсипи можно искать на открытых площадках объявлений. Это не государственные реестры и не официальная статистика сделок, а сайты по типу классифайдов: продавцы и агенты размещают там объекты, а покупатель проверяет цену, документы и условия сделки отдельно.

Например, Афри Ренталс — это открытая площадка объявлений о недвижимости и аренде в странах Африки. На сайте есть раздел продажи недвижимости и фильтры по типам объектов, включая сельскохозяйственную и коммерческую землю, а также участки под жилье.

Расходы на покупку и владение объектом в Сан-Томе и Принсипи

Затраты на недвижимость в Сан-Томе и Принсипи — это не только стоимость объекта. Покупатель платит налог на передачу собственности, регистрационные сборы и административные платежи, а также оплачивает услуги юриста.

Налоги при покупке и владении

Налог на передачу собственности SISA уплачивают при покупке недвижимости. Базовая ставка — 8% от стоимости объекта ^[5] Источник: Закон о SISA о налоге на передачу недвижимости в Сан-Томе и Принсипи .

К дополнительным расходам относятся:

• регистрационный сбор — 0,93% от стоимости объекта;
• справка о праве собственности из реестра — 65 000 добр, или примерно 3060 $;
• административные платежи за документы, если они нужны для конкретной сделки ^[6] Источник: Отчет Doing Business о регистрации недвижимости в Сан-Томе и Принсипи .

Ставка SISA повышается до 15%, если покупатель или его акционеры зарегистрированы в низконалоговой юрисдикции. К таким относятся оффшорные территории и страны с очень низкими или нулевыми налогами. Перед сделкой юрист проверяет, применяется ли повышенная ставка к конкретному покупателю.

Ежегодный налог на городскую недвижимость — 0,1% от официальной стоимости объекта, которая указана в кадастровом реестре. Налог применяют к зданиям, земле под строительство ^[7] Источник: Закон о CPU устанавливает ставку 0,1% от кадастровой стоимости . 

Налог с дохода от аренды составляет 15% и рассчитывается с валовой суммы — до вычета расходов на ремонт, уборку, управление и комиссии площадок бронирования.

Если владелец просто сдает объект в аренду, 15% обычно считают финальным налогом. Если объект работает как гостиничный бизнес, налоговый режим проверяют отдельно: доход могут облагать как бизнес-доход физлица или как прибыль компании. Поэтому формат аренды лучше согласовать с местным налоговым консультантом до запуска объекта.

Операционные расходы

Расходы на содержание недвижимости включают затраты на электричество, воду, интернет, охрану, уборку и ремонт. Также оплачивают услуги управляющего и комиссии площадок бронирования.

Электричество может стать заметной статьей расходов. По данным исследования по солнечной энергетике, тарифы для бизнеса и организаций составляли 6,03—7,03 добр за кВт·ч на Сан-Томе и 9,87 добр за кВт·ч на Принсипи. Это примерно 0,28—0,33 и 0,46 $ за кВт·ч соответственно ^[8] Источник: Отчет Global Sustainable Energy Solutions India о солнечной энергетике в Сан-Томе и Принсипи .

Если дом потребляет 500 кВт·ч в месяц, расходы на электричество составят около 142—233 $. Для виллы с кондиционерами, бассейном, насосами и прачечной сумма будет еще выше.

Перебои с электричеством увеличивают расходы. Владельцу может понадобиться генератор, запас топлива и регулярное обслуживание оборудования. Без этого объект сложнее сдавать туристам.

Управление краткосрочной арендой обычно стоит 15—30% дохода от бронирований. В Сан-Томе и Принсипи этим не всегда занимается классическая управляющая компания: владелец может нанять локального агента, управляющего, смотрителя дома или небольшую команду.

Управляющий отвечает за размещение объекта на площадках бронирования, общение с гостями, заселение, уборку, мелкий ремонт и передачу ключей. Отдельно владелец оплачивает расходы на каждое заселение: стирку белья, расходные материалы, встречу гостей и устранение бытовых проблем.

Оплата услуг площадок бронирования. Например, на Airbnb комиссия зависит от типа объекта и модели размещения: частный владелец платит около 3%, а гостиничные объекты и владельцы с системами управления бронированиями — около 15,5%.

Расходы на ремонт. Дом у океана быстрее изнашивается из-за влажности, соли, ветра и дождей. Чаще требуют обновления фасад, крыша, деревянные элементы, кондиционеры, мебель и наружное освещение.

Для прибрежного объекта безопаснее закладывать на обслуживание и мелкий ремонт 1,5—2,5% от стоимости дома в год, а для старого дома или виллы под активную аренду — до 4%.

Например, для дома стоимостью 300 000 $ расходы на ремонт обойдутся в 4500—7500 $ в год. Для объекта с изношенной кровлей, старой электрикой или бассейном сумма будет выше. 

Реалистичная доходность объектов в Сан-Томе и Принсипи

Доходность недвижимости нельзя считать по обещаниям продавца. Для расчета потребуются цена покупки, загрузка по месяцам, средняя цена ночи, расходы на управление, налоги, ремонт и коммунальные платежи. Эти показатели проверяют по документам: истории бронирований, счетам за содержание и договору с управляющим.

Валовая выручка показывает доход владельца недвижимости до расходов. Например, вилла сдается за 150 $ за ночь и занята 120 ночей в год. В этом случае годовая выручка составит 18 000 $.

Из этой суммы владелец уплачивает налог с аренды, управление, уборку, коммунальные платежи, ремонт и комиссии площадок бронирования. После расходов чистый доход может быть в два раза ниже валовой выручки.

Пример расчета дохода от аренды виллы с выручкой 18 000 $ в год

Расход	Расчет	Сумма
Валовая выручка	150 $ × 120 ночей	18 000 $
Налог с аренды	15% от выручки	2700 $
Управление объектом	20% от выручки	3600 $
Комиссии площадок бронирования	15,5% от выручки	2790 $
Уборка, белье, расходные материалы	30 $ × 40 заездов	1200 $
Коммунальные платежи и интернет	200 $ × 12 месяцев	2400 $
Ремонт и обслуживание	Расчетный резерв	3000 $
Чистый доход до прочих расходов		2310 $

В примере чистый доход составляет 2310 $ в год. Если вилла стоит 150 000 $, доходность до прочих расходов — около 1,5% годовых. Если объект стоит 300 000 $, доходность снижается до 0,8% годовых.

Расчет дохода меняется, если жилье чаще арендуют или владелец поднимает цену за ночь. Например, если за год виллу бронируют на 150 ночей, а ночь стоит 250 $, валовая выручка составит 37 500 $. Но расходы тоже вырастут: потребуется больше уборки, ремонта, персонала для обслуживания гостей.

Спрос на аренду зависит от сезона, авиасообщения и качества управления объектом. В 2025 году Сан-Томе и Принсипи принял 42 тысячи туристов. Это не массовый поток, поэтому доход от аренды нельзя считать по модели популярных курортов.

Возможности и риски инвесторов при покупке недвижимости в Сан-Томе и Принсипи

Инвестиции в недвижимость Сан-Томе и Принсипи оправданы, если покупатель заранее принимает ограничения местного рынка. Такой актив покупают не для быстрой перепродажи, а для долгосрочной стратегии: личного использования, аренды, реконструкции дома или строительства туристического объекта.

Возможности для инвесторов

Покупка до роста массового интереса. В Сан-Томе и Принсипи пока нет сильной конкуренции между иностранными покупателями. Инвестор приобретает объект в надежде, что интерес к стране вырастет вместе с туризмом, инфраструктурой и доходами от программы гражданства.

Недвижимость у океана. В продаже встречаются дома, виллы и участки рядом с пляжем. Такие объекты подходят для личного отдыха, сезонной аренды или туристического проекта.

Потенциал туристического спроса. Иностранные туристы приезжают ради природы Сан-Томе и Принсипи, отдыха у океана и спокойной атмосферы без толп туристов. Это поддерживает интерес к виллам, гостевым домам и небольшим отелям на островах.

Большой выбор земли под будущую застройку. Участок можно купить под дом, виллу или небольшой отель. Такой сценарий подходит инвесторам, которые готовы ждать развития инфраструктуры в Сан-Томе и Принсипи и спроса на аренду.

Риски для инвесторов

Мало открытых данных по сделкам. В стране почти нет официальной статистики о продажах недвижимости и ценах. Поэтому стоимость объекта проверяют по документам, локации, состоянию и похожим предложениям.

Низкая ликвидность. Если инвестор решит продать объект в будущем, поиск покупателя может занять больше времени, чем на крупных рынках недвижимости. В Сан-Томе и Принсипи меньше иностранных покупателей, а спрос на дома, виллы и участки зависит от локации, документов и состояния объекта.

Зависимость дохода от туризма. На доход арендодателя влияет сезон, авиасообщение, загрузка, управление, налоги и расходы на содержание.

Высокая роль инфраструктуры. На стоимость объекта влияют подъезд к дому, стабильное электричество, водоснабжение, интернет, генератор и доступ к сервисам: охране, уборке, ремонту и управлению. Если с этим есть проблемы, владельцу придется вложиться после покупки, а сдавать объект туристам будет сложнее.

Регуляторная неопределенность. Правила для недвижимости, налогов, строительства и инвестиций в развивающихся юрисдикциях могут меняться быстрее, чем в крупных странах. 

Перед покупкой инвестор проверяет, как зарегистрировать сделку, какие налоги платить, нужно ли получать разрешение на строительство, что можно строить на участке и какие правила действуют для иностранных покупателей.

Защита прав собственности требует проверки. В 2024 году Сан-Томе и Принсипи получил 52 балла из 100 в индексе защиты прав собственности The Heritage Foundation. Это близко к среднемировому показателю — 54 балла, но не отменяет юридическую проверку сделки ^[9] Источник: The Global Economy публикует данные о защите прав собственности в Сан-Томе и Принсипи . 

Перед покупкой инвестор проверяет право собственности, историю перехода прав, статус земли, обременения и возможность защитить договор, если возникнет спор.

Что важно проверить перед покупкой объекта в Сан-Томе и Принсипи

Сделки с недвижимостью в Сан-Томе и Принсипи начинают с проверки объекта, продавца и способа оплаты. На небольшом рынке ошибка в документах или расчетах снижает ликвидность объекта и усложняет перепродажу.

К сделке рекомендуется привлечь местного юриста. В Сан-Томе и Принсипи мало открытых данных по недвижимости, а статус земли и история прав требуют отдельной проверки. Юрист поможет проверить объект, продавца, договор, обременения и регистрацию сделки.

Юриста лучше выбирать отдельно от продавца и агента. Независимый специалист защищает интересы покупателя, а не стороны, которая получает деньги от продажи объекта.

Проверка объекта

Юридическая проверка подтверждает, что объект действительно можно купить и использовать по плану инвестора. Для дома, виллы, участка или туристического проекта проверяют:

• право собственности;
• историю перехода прав;
• статус земли;
• целевое назначение участка;
• границы участка;
• споры, аресты и другие обременения;
• доступ к дорогам, воде, электричеству и интернету.

Право собственности показывает, кто владеет объектом и на каком основании. Юрист сверяет документы продавца с данными реестра и проверяет, нет ли других лиц, которые претендуют на объект.

История перехода прав на собственность помогает выявить спорные сделки. Риск выше, если объект недавно несколько раз менял владельцев, перешел по наследству или продавался через представителя.

Статус земли определяет, что разрешено делать с участком. Земля может подходить для сельского хозяйства, но не для строительства виллы, отеля или коммерческого объекта.

Границы участка проверяют до аванса. Фактическая площадь, заборы, подъезд к зданию и соседние участки должны совпадать с документами и кадастровыми данными.

Доступ к коммуникациям влияет на стоимость и доходность объекта. Дом без стабильной воды, электричества, интернета или подъезда потребует дополнительных вложений после покупки.

Проверка продавца и посредников

Личность продавца проверяют до подписания договора. Инвестор должен понимать, кто продает объект: собственник, наследник, компания, агент или представитель по доверенности. Если речь идет о государственной земле, отдельно проверяют, что именно получает покупатель: право собственности или право пользоваться участком некоторое количество лет.

Полномочия представителя подтверждают отдельными документами. Доверенность должна давать право продавать объект, подписывать договор, получать деньги и совершать регистрационные действия.

Посредников проверяют также внимательно, как продавца. У локального агента или консультанта должны быть понятная роль в сделке, прописанный размер комиссии и ответственность за переданную информацию.

Комиссию агента фиксируют заранее: в отдельном договоре с посредником или в договоре купли-продажи, если комиссия проходит через сделку. В документе указывают, кто и когда платит комиссию, какие услуги входят в работу агента.

Проверка платежей и комплаенс

Способ оплаты проверяют до аванса. Покупателю нужно понять, из какого банка он будет переводить деньги, в какой валюте пройдет платеж и примет ли банк продавца перевод от иностранного покупателя.

Для россиян эта проверка особенно важна. Банк продавца или банк-посредник может запросить дополнительные документы, если:

• деньги идут из российского банка;
• покупатель остается налоговым резидентом России;
• доход получен в России.

Такая проверка связана с банковским комплаенсом. Банки оценивают происхождение денег, участников сделки и санкционные риски.

Перевод из российского банка лучше проверить до аванса. Покупатель заранее уточняет, примет ли банк продавца такой платеж, какие документы понадобятся и есть ли рабочий вариант оплаты через счет в другой стране. Это снижает риск, что банк задержит платеж или вернет деньги уже после подписания договора.

Происхождение денег подтверждают до сделки. Банк может запросить договор продажи недвижимости или бизнеса, налоговые декларации, справки о доходах, выписки со счетов, документы о дивидендах, наследстве или продаже ценных бумаг.

Банк проверяет участников сделки. Под проверку попадают покупатель, продавец, компания-продавец, агент, юрист и банк, который принимает деньги. Если у участника сделки есть санкционные риски или непонятное происхождение денег, платеж могут задержать или вернуть.

Условия возврата аванса фиксируют в договоре. Покупателю важно заранее прописать, что будет с авансом, если банк не примет перевод, запросит дополнительные документы или платеж не пройдет по причинам, которые не зависят от покупателя.

Главное о рынке недвижимости Сан-Томе и Принсипи

1. Рынок недвижимости Сан-Томе и Принсипи небольшой: в стране мало открытых данных по сделкам, нет публичного индекса цен, а каждый объект нужно оценивать отдельно.
2. Основной интерес для инвесторов — дома и виллы у океана, земельные участки и объекты, которые можно использовать для сдачи в аренду или строительства туристического проекта.
3. Недвижимость в Сан-Томе и Принсипи подходит для долгосрочной стратегии. Быстрая перепродажа маловероятна из-за низкой ликвидности и небольшого числа потенциальных покупателей.
4. При покупке недвижимости инвестор уплачивает налог SISA, регистрационный сбор, вносит административные платежи. 
5. Если инвестор хочет переехать в Сан-Томе и Принсипи или чаще проводить время в стране, он может получить гражданство за инвестиции.