Налог на недвижимость в Турции: полное руководство для инвесторов

Налоги при покупке недвижимости

При покупке недвижимости на сумму от 400 000 $ иностранцы получают паспорт Турции. Инвестиции возвратные: через три года можно вернуть деньги, продав объект. 

Налог на передачу права собственности составляет 4% от суммы, указанной в Tapu — свидетельстве о праве собственности. Закон допускает делить платеж пополам с продавцом, но на практике налог почти всегда ложится на покупателя.

Акт передачи права собственности регистрируют в Управлении земельного кадастра. Там стороны подписывают документы, государство фиксирует переход прав в реестре и выдает Tapu на имя нового владельца. Управление земельным кадастром Турции присваивает сделке индивидуальный номер — его указывают при уплате налога.

Налог на добавленную стоимость уплачивают только при покупке новостройки у застройщика. На коммерческие помещения действует единая ставка 20%. Для жилых объектов ставка НДС зависит от площади:

• до 150 м² — 10%;
• свыше 150 м² — применяется комбинированный подход. На первые 150 м² применяется 10%, на оставшуюся площадь — 20% ^[157] Источник: Постановление № 7346/07.07.2023 об изменениях НДС‑ставок на недвижимость в Турции .

На вторичном рынке НДС не взимается. В этом случае покупатель платит только 4% налога на передачу права собственности.

Другие расходы при покупке недвижимости

К обязательным платежам относятся конвертация средств через банк и получение DAB — справки, который подтверждает, что покупатель обменял иностранную валюту на турецкие лиры для покупки недвижимости. 

Дополнительно оплачивается независимая оценка, подключение коммунальных услуг, услуги переводчика и страхование DASK. Эти траты необходимы для оформления Tapu, подтверждения стоимости объекта, подключения электричества и воды.

Документ о валютной операции

C 2022 года иностранные покупатели обязаны конвертировать деньги на покупку через турецкий банк с получением справки Döviz Alım Belgesi, или DAB, об обмене валют. Банк выдает этот документ для Управления земельным кадастром Турции, подтверждая, что сумма в иностранной валюте обменена на турецкие лиры.

Специальной пошлины за DAB нет, но следует учесть банковскую маржу при обмене. Из‑за комиссий и разницы курсов расходы могут составить 150—250 $.

Независимая оценка недвижимости

Перед сделкой иностранному покупателю обязательно нужно заказать независимую оценку объекта у лицензированного эксперта SPK. Оценочный отчет подтверждает рыночную стоимость недвижимости и требуется для оформления сделки в кадастре.

Минимальная стоимость такой экспертизы в 2025 году составляет около 130 $ и возрастает в зависимости от типа, размера и расположения объекта.

Подключение коммуникаций

После получения Tapu новому владельцу необходимо оформить на свое имя абонентские договоры на электричество и воду, а в некоторых регионах — и на природный газ. Без этого пользоваться коммунальными услугами не получится: предыдущие владельцы обычно расторгают договоры при выезде, поэтому без переоформления свет, вода и газ могут быть просто отключены.

Счета на коммунальные услуги часто требуют как подтверждение проживания, поэтому важно, чтобы они были оформлены на текущего собственника.

Разовые расходы на подключение электричества и воды для нового собственника недвижимости обычно составляют около 1000 $. Покупка новых счетчиков, если это необходимо, обойдется еще в 100—1000 $.

Услуги присяжного переводчика

Законодательство Турции требует участие лицензированного переводчика при заверении сделки в кадастровом управлении, если покупатель не владеет турецким языком. Переводчик присутствует при подписании Tapu и разъясняет содержание документов. Расценки на услуги зависят от региона и языка, в среднем сопровождение сделки обходится в 70 $. 

Страхование недвижимости от землетрясений

Покупатель оформляет обязательную страховку DASK — она покрывает ущерб зданию от землетрясений и связанных с ними последствий: пожара, взрыва, цунами или оползня. Без действующего полиса нельзя получить Tapu и подключить коммунальные услуги на свое имя. 

Страховка действует один год и оформляется у лицензированных страховщиков или в банке. Ее стоимость составляет 30—50 $. При продаже недвижимости полис переоформляют на нового владельца.

Дополнительные расходы при покупке объекта

Расход	Что это	Примерная стоимость
DAB	Справка банка, подтверждающая обмен иностранной валюты на турецкие лиры для покупки	150—250 $ в виде банковской маржи при обмене
Независимая оценка SPK	Отчёт лицензированного оценщика о рыночной стоимости объекта	От 130 $
Подключение электричества и воды	Переоформление счетов на нового владельца; повторное подключение коммуникаций	Около 1000 $
Услуги присяжного переводчика	Перевод документов и сопровождение при подписании Tapu, если покупатель не говорит на турецком	Около 70 $
Страховка DASK	Обязательная страховка от землетрясений и их последствий	30—50 $ в год

Налоги на содержание недвижимости

После оформления права собственности владелец несет обязательные ежегодные расходы: налог на имущество, возможный налог на элитную недвижимость и подоходный налог при сдаче жилья в аренду.

Ежегодный налог на недвижимость

Собственник платит ежегодный налог, который рассчитывается от кадастровой стоимости объекта. Для жилых помещений ставка составляет 0,2% в крупных городах и 0,1% в остальных муниципалитетах. Для коммерческих помещений ставка — 0,4 и 0,2% соответственно. Платеж вносят раз в год или двумя частями: первая до конца мая, вторая — до конца ноября.

Налог на элитную недвижимость

Налог начисляется на объекты, кадастровая стоимость которых превышает установленный порог. В 2025 году он составляет 15 709 000 турецких лир — это около 470 000 $ ^[158] Источник: Налоговый циркуляр SIRK 2025‑032 устанавливает пороговую стоимость для налога на дорогостоящее жильё в 2025 году . 

Ставка прогрессивная и растет по мере увеличения стоимости объекта:

• 0,3% — для недвижимости стоимостью от 15 709 000 до 23 564 000 турецких лир;
• 0,6% — для недвижимости от 23 564 000 до 31 421 000 турецких лир;
• 1% — для объектов дороже 31 421 000 турецких лир.

Налог уплачивается два раза в год — до 20 февраля и до 20 августа. Платеж вносится дополнительно к ежегодному имущественному налогу и не заменяет его. 

Налоги при сдаче в аренду

При сдаче недвижимости в аренду уплачивают подоходный налог. Арендная плата считается доходом, поэтому подлежит налогообложению так же, как и заработная плата:

• до 158 000 турецких лир — 15%;
• от 158 001 до 330 000 турецких лир — 20%;
• от 330 001 до 800 000 турецких лир — 27%;
• от 800 001 до 4 300 000 турецких лир — 35%;
• свыше 4 300 000 турецких лир — 40%.

Если владелец передает недвижимость в пользование бесплатно или сдает ее по цене заметно ниже рынка, налоговая применяет правило «эквивалентной аренды». В таком случае доход рассчитывается не по фактической сумме, а по рыночной стоимости аренды. 

Если определить рыночную цену невозможно, налоговые органы используют ориентир — около 5% от кадастровой стоимости жилья в год.

Исключение действует для ближайших родственников — супругов, родителей, детей и внуков. Если недвижимость используется ими, эквивалентная арендная плата не применяется, и налог не начисляется.

Налоги при продаже недвижимости

При продаже недвижимости в Турции собственник может уплачивать налог на прирост капитала — Gelir Vergisi на прибыль от продажи. Налог рассчитывается с разницы между ценой покупки и ценой продажи, подтвержденной в Tapu.

Налог начисляется только на реально полученный доход после корректировки на инфляцию, подтвержденную индексом TÜFE. Например, если квартира куплена в 2021 году за 2 млн турецких лир, а продана в 2025 за 4 млн турецких лир, налогооблагаемая база уменьшается с учетом индекса роста цен. Это позволяет снизить реальную сумму налога.

Прибыль включается в налоговую базу и облагается по прогрессивной ставке от 15 до 40%, как и доходы от аренды. Расходы на покупку, например, услуги нотариуса можно учитывать для уменьшения налогооблагаемой базы.

Налог на продажу не взимается, если владелец владел недвижимостью пять лет и дольше.

Дарение и наследование недвижимости в Турции

При передаче недвижимости по наследству или в дар объект облагается налогом на наследство и дарение — Veraset ve İntikal Vergisi. Его размер зависит от стоимости объекта, степени родства и формы получения — дарение при жизни или наследование после смерти владельца ^[159] Источник: Закон № 7338 «Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu» регулирует налогообложение наследства и дарения в Турции .

Для прямых родственников — супругов, родителей, детей и внуков — действуют пониженные ставки от 1 до 10%. Для других получателей налог выше — от 10 до 30%. Ставка налога рассчитывается прогрессивно: чем дороже объект, тем выше процент.

Часть стоимости недвижимости освобождается от налога. В 2025 году необлагаемый минимум составляет:

• 1 100 000 турецких лир, или около 32 000 $, для наследников первой линии;
•  260 000 турецких лир, или около 7500 $, для получателей подарков.

Для супругов и детей льгота применяется на каждого наследника отдельно.

Налог уплачивается в три равные части в течение трех лет после регистрации наследства или дарения. Заявление подается в местное налоговое управление по месту нахождения имущества.

Налоговые льготы и вычеты

Турецкое законодательство предусматривает несколько механизмов, которые уменьшают налоговую нагрузку для собственников. Льготы применяются автоматически, если владелец выполняет условия закона.

Освобождение на ежегодный имущественный налог

От уплаты налога освобождаются владельцы единственного жилья площадью до 200 м², которые не получают доход, кроме пенсии. Льгота распространяется на пенсионеров, инвалидов, вдов и безработных. Владелец подает заявление в муниципалитет, и со следующего налогового периода начисления прекращаются.

Уменьшение налогооблагаемой базы при сдаче в аренду

Собственники, сдающие недвижимость, могут вычесть из налогооблагаемого дохода фактические расходы — коммунальные платежи, страхование, ремонт, агентские комиссии. Второй вариант — воспользоваться стандартным вычетом в размере 15% от арендного дохода.

Освобождение от НДС при покупке недвижимости иностранцем

Иностранец может не платить НДС при покупке жилья у застройщика при выполнении нескольких условий:

• он не является налоговым резидентом Турции;
• покупает жилье впервые;
• оплата происходит из зарубежного банка.

Квартиру нельзя продавать в течение года — иначе льготу отменят, и НДС придется доплатить.

Освобождением от НДС пользуются в том числе инвесторы, которые покупают недвижимость для получения гражданства Турции.

Соглашение об избежание двойного налогообложения

Турция заключила соглашения об избежании двойного налогообложения более чем с 80 странами, включая Россию, Казахстан, ОАЭ, Великобританию и Германию. Такое соглашение предполагает, что инвестор не платит налог дважды — в Турции и в стране своего налогового резидентства. Если налог уже уплачен в Турции, его можно зачесть при подаче декларации по месту проживания.

Как уплачивать налоги в Турции

В муниципалитете. Собственник уплачивает ежегодный налог или задолженность лично в кассе муниципалитета по месту нахождения недвижимости. Для этого он предъявляет удостоверение личности, Tapu и налоговый номер.

Банковским переводом. Муниципалитет предоставляет реквизиты счета для уплаты налогов. В назначении платежа указывают номер недвижимости и тип налога, чтобы избежать ошибок при зачислении.

Через отделения государственной почтовой сети PTT. Платеж можно совершить в любом отделении PTT: предоставить регистрационный номер недвижимости и налоговый номер.

Онлайн на официальном сайте муниципалитета или портале e‑Devlet Kapısı. Для доступа владельцу потребуется налоговый номерı и номер объекта из Tapu. Интерфейс обычно доступен только на турецком языке.

Ответственность при неуплате налогов в Турции

Если собственник недвижимости не уплачивает налог вовремя, налоговая служба начинает начислять пеню за каждый день просрочки. Размер пени составляет 0,75% в месяц, то есть 0,024% за день от суммы долга. Так, при задолженности в 10 000 турецких лир и задержке на три месяца сумма пени достигнет 225 турецких лир ^[160] Источник: Налоговый кодекс Турции, Закон № 213 устанавливает размер пени за просрочку налоговых платежей . 

Если долг накапливается, муниципалитет может ограничить операции с недвижимостью — объект будет нельзя продать, подарить или переоформить до полной оплаты штрафа. В некоторых случаях долг могут взыскать через суд, а счета владельца арестовать.

При неуплате налога на доход от аренды ответственность строже. Если собственник не подаёт декларацию, штраф составляет 5% от суммы налога, также потребуется оплатить пеню за просрочку. Если же налоговая докажет умышленное сокрытие дохода — штраф вырастает до 50—100% от суммы налога, который должен был быть уплачен.

Главное о налогах на недвижимость в Турции

1. При покупке недвижимости взимается 4% от стоимости в Tapu — по закону платеж можно делить, но на практике его полностью оплачивает покупатель.
2. Если иностранец покупает жилую или коммерческую недвижимость стоимостью от 400 000 $, он может претендовать на гражданство Турции.
3. НДС платят только у застройщика: 10% для жилья до 150 м² и 20% для площади сверх лимита и коммерческой недвижимости. На вторичном рынке НДС нет.
4. Ежегодный налог на имущество для жилья составляет 0,1—0,2%.
5. Доход от аренды облагается подоходным налогом по ставке 15—40%.