Обзор рынка недвижимости в регионах Греции: тренды 2025 года

Краткое содержание

Эксперты Паспортивити подготовили обзор рынка недвижимости в регионах Греции за пределами Афин. В исследовании анализируются цены на объекты, арендные ставки, доходность и факторы спроса в Пелопоннесе, Эпире, Западной и Центральной Греции, Фессалии и Халкидиках.

Материал будет полезен инвесторам, которые рассматривают покупку недвижимости в Греции как способ защитить капитал, получить дополнительный источник пассивного дохода или основание для подачи заявки на «золотую визу».

Отчет основан на актуальных рыночных данных за 2024—2025 годы и позволяет сравнить регионы с разной инвестиционной динамикой — от городов с круглогодичным спросом до туристических локаций. Афины, Аттика и острова с населением более 3000 человек в исследование не включены.

Цены зависят от региона: средняя стоимость объектов начинается от 780 € за м², а валовая доходность достигает 7—11% годовых. На показатели влияет сочетание низкой стоимости входа и стабильного спроса на аренду со стороны местных жителей, студентов и специалистов.

В ближайшие годы рост цен на греческую недвижимость будет определяться развитием инфраструктуры. Например, новыми дорогами, модернизацией портов и аэропортов, курортными проектами и городской реконструкцией.

Благодаря изменениям регионы станут доступнее: удлинится туристический сезон, арендаторов недвижимости и покупателей станет больше. Это, в свою очередь, усилит потенциал роста стоимости объектов.

5 преимуществ покупки недвижимости в Греции

Покупка недвижимости в Греции остается одной из самых понятных и предсказуемых стратегий для инвесторов. Объекты растут в цене, приносят стабильный доход от сдачи в аренду и в некоторых случаях дают право получить вид на жительство в стране.

1. Возможность получить ВНЖ

При покупке недвижимости площадью от 120 м² инвесторы могут получить вид на жительство в Греции — так называемую золотую визу. 

Минимальная стоимость объекта составляет 400 000 € в большинстве регионов. В Салониках, Миконосе, Аттике, на Санторини, а также островах с населением от 3100 жителей — 800 000 €.

Инвесторы вправе купить недвижимость совместно, оплатив половину стоимости объекта. Для получения ВНЖ доли участников должны быть не меньше требуемой суммы инвестиций — 250 000, 400 000 или 800 000 € соответственно.

Заявителям на ВНЖ не нужно сдавать экзамены на знание греческого языка или истории страны. Требований к проживанию в Греции также нет.

Статус выдают на 5 лет с возможностью продления. Через 7 лет постоянного проживания в стране можно будет подать документы на гражданство Греции.

2. Доступные цены

Жилая недвижимость в Греции стоит дешевле, чем во многих странах Евросоюза. Например, цена 1 м² апартаментов в центральных районах городов Греции составляет 2807 €, а в Италии — 3539 €, во Франции — 5200 €.

3. Ликвидный актив

Недвижимость в Греции остается надежным способом сохранить и приумножить капитал. Цены на объекты выросли примерно на 25% с 2020 года.

За 2024 год новые апартаменты подорожали на 9,2%, жилые объекты старше пяти лет — на 5,5%. В 1-м квартале 2025 года рост составил 6,8 и 6% соответственно.

Если при продаже недвижимости динамика рынка окажется положительной, инвесторы могут заработать на разнице в цене. По условиям программы золотой визы объект должен находиться в собственности инвестора, чтобы ему продлили вид на жительство. Но если он получит постоянный ВНЖ или гражданство Греции, сможет распоряжаться недвижимостью без ограничений.

4. Стабильный доход от аренды

Греческая недвижимость пользуется устойчивым спросом. Средняя доходность от сдачи объекта в аренду составляет 4,4% годовых, по состоянию на ноябрь 2025 года. 

В Патрах — городе на северо-западе полуострова Пелопоннеса — средняя доходность апартаментов достигает 4,81% в год. Однокомнатные апартаменты приносят до 5,43%, двухкомнатные — 5,08%, трехкомнатные — 3,92%. Это один из самых высоких показателей среди регионов, где инвесторы могут купить недвижимость за 400 000 €.

В Волосе сдача недвижимости в аренду приносит меньший доход: в среднем 4,23% годовых. За однокомнатные объекты можно получить до 4,73%, за двухкомнатные — до 4,08%. Город располагается в регионе Фессалия на побережье Пагаситского залива и привлекает арендаторов круглый год. Там находится порт, университет и крупные промышленные предприятия.

5. Невысокие дополнительные расходы

Владелец недвижимости в Греции платит коммунальные услуги и ежегодный налог. Последний состоит из двух частей: государственного сбора и муниципального.

Государственный сбор — до 13 € за м² в зависимости от площади, этажности, даты постройки и расположения объекта.

Ставка муниципального налога составляет 0,025—0,035% от стоимости недвижимости, точное значение устанавливает администрация региона. Для сравнения: в Португалии ставка налога достигает 0,8%, в Испании — 1%.

При покупке недвижимости инвестор уплачивает налог на передачу права собственности в размере 3,09%. Такой же налог платят и покупатели новостроек: они освобождены от 24% НДС до конца 2026 года.

При продаже недвижимости обычно взимается налог на прирост капитала в размере 15% от разницы между ценой покупки и ценой продажи. Но правительство приостановило действие налога до 31 декабря 2026 года, чтобы поддержать рынок недвижимости.

Обзор рынка недвижимости Греции: показатели 2025 года

Эксперты Паспортивити подготовили обзор рынка недвижимости Греции с акцентом на регионы, где для золотой визы действует порог инвестиций 400 000 €. 

Цены на греческие объекты продолжают расти, но не так стремительно, как в период с 2018 по 2022 год. Покупатели стали внимательнее: они оценивают не только близость недвижимости к морю, но и качество инфраструктуры рядом, удобство жизни круглый год и возможности для аренды.

Рост цен на недвижимость замедляется

В 2024 году жилая недвижимость в Греции подорожала на 8,7% по сравнению с 2023 годом, когда рост составил 13,9%. Это видно в квартальных индексах цен Банка Греции: темпы роста снижались от 10,9% в начале года к 7% — в конце. В 1-м квартале 2025 года тенденция продолжилась: стоимость объектов выросла на 6,8%.

Темпы роста нормализуются: вместо резких скачков, характерных для периода после пандемии коронавируса, рынок движется более предсказуемо. Драйвером становятся не эмоции покупателей, а экономические показатели — качество застройки, устойчивый спрос на аренду и развитие региональных центров.

На рынок недвижимости также повлияли изменения в программе золотой визы. В 2024 году минимальная сумма инвестиций была увеличена с 250 000 до 400 000 € в большинстве регионах, в крупных — до 800 000 €.

Греции удалось снизить количество сделок, которые заключали на минимальную сумму инвестиций при получении золотой визы. Раньше часть покупателей выбирала самые доступные объекты в популярных районах. Такой локальный спрос подталкивал цены вверх. После изменения рост стал умеренным.

Новые требования к инвестициям по золотой визе повлияли и на всех инвесторов. Они стали активнее рассматривать регионы за пределами Аттики, где за ту же сумму можно приобрести более просторное жилье или новые объекты. Это перераспределило спрос по стране и снизило перегрев рынка в ключевых зонах.

Новостройки дорожают быстрее старого фонда

Цены на апартаменты возрастом до 5 лет выросли на 10,2% в 2024 году, тогда как на объекты старше — на 8,1%. Разрыв в темпах роста сохраняется последние три года и постепенно увеличивается.

Разница в росте цен связана с ограниченным объемом новостроек. После финансового кризиса 2009—2017 годов строительная активность в Греции упала почти в четыре раза. Новых домов строят мало, а спрос на современное жилье стабильно высокий — отсюда и более быстрый рост цен.

Большая часть греческого жилищного фонда построена до 1985 года. Старые дома требуют вложений в утепление, отопление и ремонт. Новостройки продаются с современными окнами, теплоизоляцией и более экономичными отопительными системами — это снижает ежемесячные расходы. Покупатели готовы платить больше за жилье, которое снизит их траты в будущем.

При ипотеке банки оценивают новостройки как актив с меньшим риском: они не требуют капитального ремонта и легче продаются. Новые квартиры проще купить в кредит, чем старые. Поэтому и цены на них растут быстрее, чем на вторичном рынке.

Банк Греции публикует индекс цен на апартаменты, который отражает динамику стоимости жилья в стране по периоду строительства. Он показывает, как меняются цены со временем, а не их абсолютный уровень в евро.

В расчетах используется базовый уровень 2007 год = 100. Это означает, что цены в 2007 году приняты за отправную точку. Значения индекса выше 100 указывают, что средняя стоимость жилья превысила уровень 2007 года, а значения ниже 100 — что цены остаются ниже докризисного уровня. 

Индексы цен на апартаменты в Греции

Возраст объектов	Показатель	2024 Q3	2024 Q4	2025 Q1	2025 Q2	2025 Q3
До 5 лет	Индекс цен	107,2	108,7	110,8	112,7	114,3
	Изменение к предыдущему году	+10,0%	+9,0%	+8,0%	+7,1%	+6,6%
Старше 5 лет	Индекс цен	98,1	98,6	102,1	104,8	106,5
	Изменение к предыдущему году	+7,6%	+6,0%	+6,5%	+7,9%	+8,5%

Цены на недвижимость растут неравномерно

В Эпире — северо-западном регионе Греции — сильнее всего увеличилась стоимость объектов. В районе Теспротия жилье подорожало на 30% годовых в 3-м квартале 2025. Основная причина — покупатели ищут более доступную альтернативу Ионическим островам. 

Дополнительный импульс рынку дают новые курортные проекты. За несколько лет в Сивоте, Превезе и вдоль побережья к югу от Игуменицы открылись бутик-отели, апарт-комплексы и небольшие виллы под аренду. Когда развивается туризм и растет арендный рынок, жилье дорожает быстрее — особенно в небольших районах с ограниченной застройкой, как Теспротия.

В Фессалии — центральная часть материковой Греции — цены растут умереннее. С 3-го квартала 2024 года по 3-й квартал 2025 сильнее всего подорожала недвижимость Кардице — на 19%, и в Магнисии — на 11,6%.

Районы восстанавливаются после наводнений 2023 года: часть объектов отремонтирована, часть полностью обновлена. На фоне низкой стартовой стоимости даже небольшой рост спроса быстро отражается на цене м².

В Центральной Греции динамика различается по районам. В Эвритании и на Эвии стоимость недвижимости за год выросла на 8—11% по итогу 3-го квартала 2025. Жилье там пользуется спросом круглогодично: на Эвии чаще арендуют апартаменты у моря, в Эвритании — большие дома и земельные участки в горах.

Во Фтиотиде и Фокиде стоимость недвижимости наоборот снижается: на 0,9 и 1% соответственно. Там предложение превышает спрос, туристического потока почти нет — новые проекты появляются редко. Покупатели осторожнее относятся к таким регионам, поэтому цены на объекты там снижаются.

Коммерческая недвижимость дорожает медленнее жилой

Цены на офисы повышенного класса выросли на 4,9%, а арендные ставки — на 1,9% в 2024 году, по данным Банка Греции. Наиболее заметный прирост пришелся на объекты розничной торговли: ставки аренды увеличились на 6,4% по стране. Это связано с ростом внутреннего туризма и восстановлением малого бизнеса после пандемии коронавируса.

В регионах цены на коммерческие объекты растут значительно медленнее, чем в Афинах. Так, стоимость офисов выросла на 2%, в то время как в столице — на 6,9% за 2024 год. Аналогичная ситуация с недвижимостью для розничной торговли: 6,7% против 10,4%.

Для инвесторов региональный рынок более предсказуем: там цены реагируют на внешние изменения слабее. Коммерческая недвижимость в регионах обслуживает локальный спрос — небольшие компании, сервисные предприятия, магазины. Стоимость этих объектов меняется постепенно.

Банк Греции публикует индексы цен и арендных ставок на коммерческую недвижимость, включая офисные и торговые объекты. Данные отражают динамику рынка по типам недвижимости и регионам и позволяют сравнивать темпы изменения цен и аренды во времени.

В расчетах используется базовый уровень 2010 год = 100. Это означает, что показатели за 2010 год приняты за отправную точку. Значения индекса выше 100 указывают на рост цен или арендных ставок по сравнению с уровнем 2010 года, а значения ниже 100 — на более низкий уровень относительно базы. 

Индекс не показывает абсолютную стоимость объектов, а используется для анализа динамики и различий между регионами и сегментами коммерческой недвижимости.

Индекс цен на недвижимость в Греции: динамика за год

Регионы	Офисы		Объекты розничной торговли
	2023	2024	2023	2024
Греция в целом	90,6 (+5,9%)	95,1 (+4,9%)	97,1 (+7,2%)	105,6 (+8,8%)
Афины	100 (+5,7%)	106,9 (+6,9%)	101,3 (+9,1%)	111,8 (+10,4%)
Регионы Греции	82,6 (+7%)	84,3 (+2%)	90,6 (+3,9%)	96,7 (6,7%)

Региональный рынок недвижимости Греции: куда выгоднее инвестировать

Специалисты по недвижимости Паспортивити подготовили рейтинги регионов на основе проверенных и актуальных данных по рынку. Все показатели подтверждены независимой статистикой.

Методология

Цены: средние запрашиваемые цены за м² в каждом районе.
Арендная плата: средняя запрашиваемая стоимость аренды за м² в месяц.
Валовая доходность: рассчитывается по формуле: 12 × месячная арендная плата ÷ цена продажи.
Комплексная оценка (0—100): объединяет показатели доходности (50%), доступности цены (30%) и спроса на аренду (20%).

Основные выводы

Порог входа на рынок недвижимости существенно различается по районам. Наиболее доступные для покупки — Кардица в Фессалии и Арта в Эпире. Там стоимость жилья начинается от 784 и 900 € за м² соответственно. Они расположены вдали от моря и крупных курортов, поэтому спрос формируется в основном местными жителями. Из-за этого цены остаются низкими.

Самые дорогие регионы — Пелопоннес и Халкидики, где цена за м² колеблется от 2000 до 2667 €. На побережье почти нет свободных участков под застройку. Рельеф, природные зоны и уже сформированные поселения ограничивают появление новых проектов, поэтому предложение растет медленно.

Спрос на аренду выше всего в регионах, где есть крупные города, университеты и активная экономическая жизнь. 

В Ларисе, Магнисии и Иоаннине аренда стоит от 8 до 9 € за м². В этих городах много студентов, сотрудников университетов, медиков и специалистов, которые приезжают работать из соседних районов. Жилье там сдают круглогодично, а спрос не зависит от сезона. 

В Халкидиках, наоборот, арендные ставки на жилье поднимаются до 16 € за м² в сезон, потому что это один из самых популярных курортов Северной Греции. Такой спрос формируют туристы, а не постоянные жители региона.

Валовая доходность выше там, где недвижимость стоит дешевле и спрос на аренду формируется местными жителями.

Самая высокая валовая доходность — у Арты, Кардицы и Трикалы: она достигает 8—11% в год. Цены на недвижимость низкие, арендуют объекты студенты, семьи и работники местных учреждений. Арендаторы живут там постоянно, а не только летом, поэтому жилье сдается без простоев, и доход получается выше.

В туристических и прибрежных районах годовая доходность ниже — от 4,6%, хотя стоимость аренды там выше. Это связано с тем, что цены на недвижимость растут быстрее, чем арендные ставки. Инвестор по сути платит за локацию и потенциал роста капитала, а не за чистый текущий доход.

В таблице ниже сравниваем регионы Греции по стоимости покупки, арендной ставке, доходности и общей инвестиционной оценке. Это позволяет быстро увидеть, где вход на рынок дешевле, где аренда приносит больше дохода и какие регионы выглядят устойчивыми с точки зрения спроса.

Все данные получены из независимого источника — Spitogatos Property Index за 3-й квартал 2025 года.

Оценка недвижимости в регионах Греции по ключевым показателям 2025 года

Регион	Район	Цена за м²	Аренда за м², в месяц	Валовая доходность	Оценка
Пелопоннес	Арголида	2083 €	7,89 €	4,55%	53,0
Пелопоннес	Аркадия	1214 €	7,14 €	7,05%	76,8
Пелопоннес	Коринфия	1667 €	7,43 €	5,35%	59,4
Пелопоннес	Лакония	1435 €	6,43 €	5,37%	64,7
Пелопоннес	Мессиния	2000 €	8,00 €	4,80%	54,6
Эпир	Теспротия	1680 €	7,00 €	5,00%	57,1
Эпир	Янина	1547 €	9,09 €	7,06%	69,3
Эпир	Арта	900 €	7,50 €	10,00%	100,0
Эпир	Превеза	1833 €	7,86 €	5,15%	57,7
Западная Греция	Ахайя	1406 €	8,90 €	7,60%	70,5
Западная Греция	Илия	948 €	5,65 €	7,15%	80,2
Западная Греция	Этолия и Акарнания	977 €	6,09 €	7,48%	78,8
Центральная Греция	Эвия	1481 €	7,32 €	5,93%	65,4
Центральная Греция	Беотия	1300 €	6,43 €	5,94%	68,3
Центральная Греция	Фтиотида	1062 €	6,00 €	6,79%	76,0
Центральная Греция	Эвритания	1162 €	6,00 €	6,20%	72,5
Центральная Греция	Фокида	1485 €	5,77 €	4,66%	57,2
Фессалия	Лариса	1250 €	8,62 €	8,27%	78,2
Фессалия	Трикала	1008 €	6,62 €	7,88%	81,6
Фессалия	Кардица	784 €	7,11 €	10,88%	98,2
Фессалия	Магнисия	1378 €	8,33 €	7,64%	71,4
Халкидики	Халкидики	2667 €	16,36 €	7,36%	42,2

Разница между регионами становится все заметнее. Там, где стоимость входа низкая, а спрос на аренду формируется местными жителями, доходность от аренды стабильно выше. Лидеры рейтинга — Арту, Кардицу и Трикалу — не конкурируют за туристов, поэтому менее подвержены сезонности и резким колебаниям цен на недвижимость.

Прибрежные и туристические локации дают меньшую доходность, но сохраняют потенциал роста капитала. Халкидики, Превеза и части Пелопоннеса остаются востребованными из-за ограниченного земельного фонда и популярности у отдыхающих. Там объекты покупают не ради высокой годовой доходности, а в ожидании их долгосрочного подорожания.

Варианты инвестиций при покупке недвижимости в регионах Греции для ВНЖ

Юристы Паспортивити проанализировали региональные рынки недвижимости Греции с учетом порогов инвестиций, которые действуют для золотой визы.

250 000 €: специальные проекты

Инвесторы вкладывают деньги в реставрацию охраняемых зданий или переоборудование промышленных объектов в жилые. В итоге на месте бывших фабрик и складов появляются современные жилые комплексы, старые дома превращаются в стильные апартаменты с сохраненной архитектурой. 

Чтобы получить ВНЖ, можно купить только один объект в любом регионе страны. Требований к минимальной площади недвижимости нет.

В регионах такие проекты встречаются чаще, чем в Афинах, но предложение все равно ограничено. Это объекты с разной степенью готовности — от полноценных проектов реконструкции до старых домов, которые требуют капитального ремонта. 

400 000 €: в регионах Греции

Инвестор покупает один жилой или коммерческий объект. В большинстве регионов за 400 000 € можно приобрести апартаменты в доме бизнес-класса, новый таунхаус, отдельный дом или виллу у моря.

Главное ограничение — объект должен быть единственным и площадью не менее 120 м². Такого жилья в регионах больше, чем в Афинах, где крупные здания — редкость.

800 000 €: популярные регионы и крупные острова

Для объектов в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением от 3100 жителей применяется самый высокий порог инвестиций по золотой визе — 800 000 €. Чаще всего инвесторы покупают недвижимость в Афинах и прибрежных районах столицы.

Максимальный порог инвестиций не используется в остальных регионах, и в расчеты включен только для сравнения.

Краткий обзор вариантов инвестиций для получения золотой визы в Грецию

Порог инвестиций	Право на ВНЖ в Греции	Типовая недвижимость	Диапазон цен	Валовая доходность
250 000 €	Только при реставрации или реконструкции	Бывшие фабрики, склады, офисы, старинные особняки и доходные дома	Нет данных	Нет данных
400 000 €	Если площадь объекта не менее 120 м²	Апартаменты, таунхаусы, дома или виллы у моря	900—2667 € за м²	4,55—10%
800 000 €	Если площадь объекта не менее 120 м²	Квартиры премиум-класса в центральных и прибрежных районах	1061—4091 € за м²	3,84—5,67%

Прогноз на 2026: в каких регионах Греции и почему возможен рост цен на недвижимость

Новые дороги, туристические проекты, обновление курортов и инфраструктуры — все это напрямую влияет на спрос и постепенно увеличивает стоимость жилья в Греции.

Пелопоннес: Арголида, Аркадия, Коринфия, Лакония и Мессения

Пелопоннес — альтернатива дорогим курортам вроде Санторини или Корфу. В регионе есть выход к морю и мягкий климат, но разница в цене достигает 50% по сравнению с популярными курортами — именно это привлекает покупателей. Там покупают дома у моря те, кто не готов переплачивать за «бренд курорта». 

Побережье между Нафплионом и Каламатой охватывает прибрежные зоны сразу трех районов Пелопоннеса: Арголиды, Аркадии и Мессинии. Там есть клиники, школы, магазины, оборудованные пляжи — инфраструктура, которая позволяет жить круглый год, а не только летом. 

Эпир: Теспротия, Янина, Арта и Превеза

Инвестиции в туризм — драйвер роста цен на недвижимость в регионе. В июне 2025 года правительство одобрило проект стоимостью 60 млн евро: на участке площадью около 2 млн м² на побережье Превезы появится комплекс из пятизвездочного отеля, 12 вилл с частными бассейнами, глэмпинг-зоны, бунгало, талассо-центра, ресторанов и инфраструктуры для отдыха.

Крупный гостиничный комплекс создаст новые рабочие места, увеличит туристический поток и сформирует дополнительный спрос на аренду в соседних районах после ввода в эксплуатацию. Это повышает стоимость земли и жилья в радиусе нескольких километров — сначала на побережье Превезы, затем в Феспротии и других прибрежных зонах Эпира.

Финансирование по программе Евросоюза «Европейские структурные и инвестиционные фонды 2021—2027» направляют на развитие Эпира. На эти деньги ремонтируют дороги, инженерную инфраструктуру, туристические сервисы. 

В 2026—2027 году в регионе будут завершаться проекты, которые сделают жизнь населения удобнее. Среди них: реконструкция трассы Янина — Превеза, обновление набережных и пешеходных зон в прибрежных городах и строительство парковок и подъездных дорог к пляжам. Такие изменения повышают привлекательность прибрежных районов для жизни и отдыха.

Когда инфраструктура обновляется, спрос на жилье растет — сначала со стороны местных жителей, потом и иностранцев. Впоследствии это приведет к росту цен на недвижимость.

Западная Греция: Ахайя, Элида, Этолия и Акарнания

Строительство автомагистрали Патрас — Пиргос завершается в Западной Греции, ввод основных участков ожидается в 2025—2026 годах. Дорога сократит время в пути до Афин и сделает перемещение внутри региона быстрее. 

Новая магистраль улучшит связь региона с Афинами и другими крупными городами, поэтому побережье перестанет восприниматься как место только для отпуска. Это усиливает спрос на объекты для длительного проживания и расширяет круг потенциальных покупателей.

Модернизация аэропорта Араксос — еще одна причина роста цен на недвижимость в регионе. Основные работы планируют завершить в 2026 году. После обновления аэропорт сможет принимать больше международных рейсов не только летом, но и в межсезонье. Сейчас зимой и ранней весной аэропорт закрыт или работает в ограниченном режиме.

Обновление аэропорта продлит туристический сезон в регионе, сделает спрос на аренду более равномерным и снизит зависимость дохода от июля-августа.

Наибольший эффект от инфраструктурных изменений почувствуют прибрежные районы Ахеи и Илии — от Като Ахайи и Врахнеики до Киллини и побережья в сторону Пиргоса. Цены на недвижимость там заметно ниже, чем в Пелопоннесе или на Корфу, потому что спрос долгое время формировался почти исключительно внутри страны. 

Когда улучшается транспортная доступность региона, появляются новые покупатели — прежде всего иностранцы, которые ищут жилье у моря в более доступном ценовом сегменте.

Рост цен на недвижимость будет постепенным, без скачков, но устойчивым и опережающим регионы без инфраструктурных проектов. Вначале будут дорожать участки в радиусе 30—45 минут от Патры: в локациях с видом на Ионическое море и выходом к пляжам. 

Халкидики

Халкидики — один из самых востребованных курортов Северной Греции. Там спрос на недвижимость продолжает расти быстрее, чем предложение.

Регион привлекает покупателей из Германии, Сербии, Румынии и Болгарии, которые ищут дом у моря недалеко от аэропорта Салоников. Спрос поддерживается и внутренним рынком: жители Салоников рассматривают недвижимость в Халкидиках как второе жилье для лета и выходных. Объемы строительства растут медленно, поэтому цены повышаются постепенно.

Рост цен будет заметнее всего на первой линии Кассандры и Ситонии — двух крупных прибрежных зон полуострова. Участков под строительство там мало, а спрос на дома у моря стабилен. 

Стоимость недвижимости в Халкидиках все еще ниже, чем на курортах Эгейского и Ионического морей. Но этот разрыв постепенно сокращается, что создает потенциал для роста капитала на горизонте нескольких лет.

Центральная Греция: Эвия, Беотия, Фтиотида, Эвритания и Фокида

Цены на жилье в Центральной Греции остаются заметно ниже, чем в прибрежных и туристических регионах. Поэтому даже небольшие изменения в инфраструктуре быстро привлекают новых покупателей. Это делает регион чувствительным к обновлениям, которые активно реализуются в нескольких районах.

В Фтиотиде обновят порт: к концу 2025 года планируют углубить фарватер, расширить зону подхода и улучшить инфраструктуру причала.

Для местной экономики это означает больше грузовых операций, больше рабочих мест и появление сервисов вокруг прибрежных зон. В таких случаях растет интерес к жилью рядом с объектом у тех, кто работает в логистике, судоходстве и торговле.

В Эвритании работает программа развития. Правительство Греции выделило региону на 445 млн евро на модернизацию дорожной сети, развитие туризма и обновление инфраструктуры в горных районах. Это первый комплексный план для региона за многие годы, поэтому его запуск сразу повышает интерес к локациям, которые раньше считались труднодоступными.

В планах — отремонтировать дорогу между городами Ламия и Карпениси. Проект уже прошел экологические согласования и готовится к тендеру. 

После реконструкции дороги путь из Карпениси и горных районов Эвритании до Ламии станет быстрее и удобнее. Это приблизит регион к основным транспортным маршрутам страны, упростит повседневную жизнь местных жителей и повысит привлекательность локаций для покупателей.

В Карпениси модернизируют горнолыжный центр: на это выделено около 10 млн €. Обновляют подъемники, трассы и сервисные зоны, чтобы увеличить пропускную способность курорта и сделать его привлекательнее для зимнего и межсезонного туризма. Рынок недвижимости станет более популярен у арендаторов, вырастет спрос на дома, которые можно сдавать зимой.

В Эвии строится новый курорт в районе Херомилос, а в Халкиде реконструируют отель Saint Minas Beach до пятизвездочного уровня. Такие объекты меняют позиционирование Эвии: она постепенно смещается из категории доступных направлений в сегмент среднего и высокого туристического спроса.

Фессалия: Лариса, Трикала, Кардица и Магнисия

Фессалия остается одним из самых недооцененных регионов Греции, и именно это создает потенциал для роста цен на недвижимость. Там стоимость жилья начинается всего от 780 € за м².

Низкие цены делают рынок чувствительным к изменениям: даже небольшие инфраструктурные проекты могут заметно увеличить стоимость объектов в будущем.

Программа восстановления региона после наводнений запущена в 2023 году. Государство планирует завершить ремонт железнодорожных линий и ключевых дорог, связывающих Фессалию с Афинами и Салониками, к концу 2026 года. Лучшая транспортная доступность повышает интерес у покупателей недвижимости, которые рассматривают регион для постоянного проживания.

Спрос на жилье быстрее всего растет в Магнисии — вокруг Волоса и на направлении к Пагаситическому заливу. В районе есть выход к морю и развитая инфраструктура, при этом цены на объекты доступные. Как только дороги и железнодорожные маршруты заработают в полном объеме, эти локации окажутся в числе первых, кто покажет опережающий рост.

5 важных моментов для покупателей недвижимости в регионах Греции

Покупка недвижимости требует внимания к деталям, которые не всегда видны в объявлении. Юридический статус объекта, ограничения по использованию земли, дополнительные расходы и технические особенности здания напрямую влияют на стоимость владения и ликвидность. Ниже — ключевые моменты, которые стоит проверить до сделки.

1. Юридический статус объекта

Юрист проверяет право собственности, соответствие объекта кадастру, наличие разрешений на строительство и отсутствие самовольных изменений. В регионах встречаются объекты с несоответствием площади или незарегистрированными частями здания. 

Без юридической проверки инвестор может купить объект, который не подходит для получения вида на жительство в Греции

2. Расположение объекта

В Греции значительная часть прибрежных и горных районов входит в природоохранную сеть Natura 2000. Это 446 территорий, которые охватывают около трети суши страны и многие популярные локации: от участков побережья Пелопоннеса и Крита до зон в Эпире, Фессалии и Центральной Греции.

Перед покупкой недвижимости важно проверить, не расположен ли участок в пределах такой зоны: от этого зависит, что можно делать с объектом в будущем.

В природоохранных территориях действует особый режим использования земли. В некоторых случаях разрешена только реконструкция существующего здания без изменения площади, а строительство новых помещений или увеличение объема застройки запрещено.

Например, на побережье Мессении и в некоторых районах Халкидиков муниципалитеты не согласовывают проекты бассейнов, гостевых домиков или расширение террас, даже если участок по площади позволяет это формально.

В некоторых регионах под ограничения попадает даже внешний вид здания. Замена окон, кровли или ограждений может требовать отдельного разрешения, а изменения рельефа участка — подсыпка грунта или вырубка деревьев — запрещены. 

3. Стоимость сделки

Цена, указанная в объявлении, не отражает все расходы покупателя. При покупке недвижимости в Греции добавляются обязательные платежи:

• налог на передачу прав собственности — 3,09%;
• юридические и нотариальные сборы — по 1—2% каждый, а также НДС;
• регистрация в земельном реестре — от 0,2 до 0,6%;
• ежегодный налог ENFIA и муниципальные сборы;
• расходы на обслуживание и общие платежи.

При выборе объекта важно заранее оценить расходы: это помогает сравнивать предложения корректно и понимать реальную стоимость владения недвижимостью.

4. Право проезда к объекту

В сельских и прибрежных районах Греции встречаются дома, к которым ведут частные или неоформленные подъездные дороги. Формально такие дороги могут не иметь собственника или не быть зарегистрированными как общественные. Для покупателя это означает, что право доступа к объекту не всегда гарантировано юридически.

От статуса дороги зависят и коммунальные услуги. Электросети, водоканал или служба вывоза мусора не обязаны обслуживать участки, к которым нет официально признанного подъезда. Такие особенности важны для домов за пределами города, где инфраструктура зависит от муниципальных правил.

Перед покупкой необходимо проверить, кому принадлежит подъездная дорога, зарегистрирована ли она в кадастре и есть ли официальное право прохода и проезда. Это влияет не только на удобство ежедневной жизни, но и на ликвидность объекта.

5. Энергоэффективность здания

В Греции для каждого объекта устанавливается класс энергоэффективности, который отражается в энергосертификате здания. Старые дома в регионах чаще всего относятся к низким классам: E, F, G или H, где повышены теплопотери, слабая изоляция и устаревшие инженерные системы. 

В объектах с низким классом эффективности выше расходы на отопление зимой и охлаждение летом. Особенно в горных районах и на побережье, где ярко выражены перепады температур.

Низкий класс энергоэффективности влияет и на дальнейшую ликвидность: покупатели учитывают будущие расходы и возможные требования к модернизации. В некоторых муниципалитетах для проведения ремонта или сдачи в аренду могут потребоваться работы по утеплению, замене окон или обновлению инженерных систем.

Купить недвижимость в Греции теперь можно полностью онлайн — без визитов в земельный реестр. Страна внедрила цифровую систему myPROPERTY в 2024 году, через которую проходит большая часть сделок купли-продажи.

Нотариус открывает дело и загружает документы, покупатель и продавец подтверждают сделку онлайн, а налоговые проверки выполняются автоматически. В большинстве случаев право собственности переходит за один рабочий день — тогда как раньше оформление занимало недели.

Главное о недвижимости за пределами Афин

По результатам исследования Паспортивити, рынок недвижимости регионов Греции продолжит расти. Этому способствует обновление инфраструктуры районов, интерес со стороны иностранцев, которые хотят получить ВНЖ в Греции за покупку объектов по разумной цене.

Ключевые выводы:

1. Рынок недвижимости вышел из фазы стремительного роста. В 2024 жилые объекты подорожали в среднем на 8,7% в годовом исчислении. 
2. Сегмент новостроек дорожает быстрее старого фонда. Объекты младше пяти лет прибавили в цене 10,2% за год, вторичка — 8,1%.
3. Рост цен все чаще зависит от инфраструктуры. Дороги, порты, аэропорты и туристические проекты перераспределяют спрос: инвесторы выбирают локации, где жизнь становится удобнее, а аренда — круглогодичной.
4. После изменения условий по золотой визе спрос на недвижимость в регионах Греции вырос. Увеличение минимальной суммы снизило спекулятивные покупки в популярных локациях и переключило внимание на Пелопоннес, Западную Грецию, Эпир, Фессалию, Халкидики и Центральную Грецию.
5. Цены на объекты растут неравномерно. Самый быстрый рост показал Эпир: там в районе Теспротия недвижимость подорожала на 30% за год. Причина — доступное жилье у моря и новые курорты.

Источники аналитического отчета

1. Правила уплаты НДС в Греции, официальный сайт Министерства экономики и финансов
2. Индекс цен на недвижимость в Греции, онлайн-портал Spitogatos Property Index
3. Данные о стоимости жизни и аренде в Греции, портал Numbeo
4. Квартальная динамика цен на жилую недвижимость, Банк Греции
5. Индексы цен и арендных ставок на коммерческую недвижимость, Банк Греции
6. Сравнительная статистика доходности аренды в Греции и других странах, Global Property Guide
7. Изменения законодательства о ВНЖ за инвестиции, аналитическая записка PwC Greece
8. Тексты и разъяснения налогового законодательства Греции, правовой портал Taxheaven

Примечание

Отчет подготовлен в образовательных и информационных целях. Он не является рекламой или рекомендацией по инвестиционным решениям. 

Материалы можно использовать в качестве справочной информации, указав источник и ссылку на отчет. Мы надеемся, что собранные данные станут полезным ориентиром для дальнейшего изучения рынка недвижимости Греции.