Инвесторы в недвижимость покупают апартаменты и виллы на берегу Адриатического моря, чтобы жить там или приезжать на время отпуска, сдавать объекты в аренду и получать дополнительный доход.
При покупке недвижимости в Черногории можно получить ВНЖ: статус выдают за любой объект — жилой или коммерческий. Вид на жительство действует год, затем его можно многократно продлевать, если недвижимость остается в собственности резидента.
1. ВНЖ для всей семьи. Покупка недвижимости — основание для получения вида на жительство в Черногории. Заявление на ВНЖ рассматривают в течение 40 календарных дней после подписания договора купли‑продажи.
Супруга или супруг, дети и родители собственника черногорской недвижимости вправе претендовать на ВНЖ по воссоединению семьи.
2. Дистанционный процесс. Чтобы купить недвижимость в Черногории, не нужно приезжать в страну. Заключить сделку может представитель по доверенности. Личное присутствие понадобится, чтобы подать заявление и получить карту ВНЖ.
3. Долгосрочная инвестиция. Стоимость жилых объектов в Черногории растет на 20% каждый год. Например, в городах‑курортах цена за м² недвижимости увеличилась на 33% с 2023 по 2024 год.
4. Можно сдавать в аренду. Годовой доход от сдачи недвижимости в аренду достигает 7% от стоимости объекта. Самый высокий спрос на апартаменты и виллы на берегу Адриатического моря в туристический сезон, который длится с мая по октябрь.
5. Благоприятный климат и хорошая экология. Воздух в Черногории чище, чем в других приморских городах Европы. Летом и в первой половине осени температура воздуха держится на уровне +18…25 °C, температура воды в море колеблется в районе +21…23 °C.
Зимы в Черногории обычно мягкие: температура воздуха не опускается ниже +5 °C, снег выпадает редко. Такой климат считается комфортным для проживания в стране круглый год.
Риски вторичного рынка. Если покупать недвижимость не у застройщика, можно столкнуться с нелегальной постройкой, объектом под обременением, с долгами по налогам или коммунальным платежам. Существует риск потерять деньги или затянуть процесс выбора и проверки недвижимости.
Дорогая недвижимость в приморских городах. Стоимость домов и апартаментов в Будве, Тивате и Которе выше, чем средняя цена жилых объектов в городах Португалии и Испании.
Сезонность рынка аренды. В курортных районах спрос на аренду сильно зависит от туристического сезона — зимой объекты на берегу моря могут простаивать и не приносить дохода.
С 2021 по 2023 год иностранцы и зарубежные компании вложили в недвижимость Черногории около 1,2 млрд евро. На первом месте по инвестициям россияне: они купили объекты, общая стоимость которых составила 177 млн евро. На втором месте — сербы со 167 млн евро, на третьем — немцы со 148 млн евро.
Иностранцы чаще всего покупают апартаменты и виллы в городах‑курортах, чтобы жить там или сдавать в аренду туристам. Из‑за иностранных инвестиций цены на недвижимость в популярных туристических местах растут быстрее, чем в других регионах страны.
Стоимость недвижимости в Черногории ниже, чем в других европейских странах. Средняя цена за м² составила 1850 € в первом квартале 2024 года. Для сравнения, в Португалии — 2722 €, в Испании — 2176 €.
Черногория условно делят на три региона: приморский, который привлекает туристов пляжным отдыхом, северный с популярными горнолыжными курортами и центральный, где живут преимущественно черногорцы.
В приморском регионе иностранцы покупают недвижимость в крупных городах: Будве, Тивате, Которе, Херцег‑Нови, Баре. В этом регионе с 2023 по 2024 год средняя цена за м² выросла почти на 26%.
Тиват — город на берегу Которского залива с международным аэропортом и современным яхтенным комплексом Porto Montenegro. Инвесторы, которые покупают там недвижимость, привыкли к комфортным условиям жизни и готовы за это платить.
Купить апартаменты с двумя спальнями в Тивате можно по цене 3816 € за м², виллу — 3042 € за м².
Херцег‑Нови расположен на берегу Которского залива у подножия горы Орьен. Город выделяется своим холмистым рельефом и большим количеством зеленых деревьев. Недвижимость здесь подойдет инвесторам, которые хотят жить на берегу моря, но вдали от основных туристических потоков.
Средняя цена апартаментов с двумя спальнями в Херцег‑Нови составляет 2835 € за м², виллы — 1880 €.
Бар — город с крупнейшим торговым портом в Черногории. Ежедневный паром связывает Бар с итальянским Бари.
Цены на недвижимость в Баре дешевле, чем в других курортных городах. Двухкомнатные апартаменты обойдутся в 2492 € за м², виллу можно купить по цене 1544 € за м².
Будва привлекает инвесторов развитой инфраструктурой. Вместе со своими окрестностями она образует самый крупный туристический и культурный центр Черногории — Будванскую Ривьеру.
В городе расположены 35 пляжей, восемь из которых отмечены «Голубым флагом» за безопасность, чистоту воды и доступную инфраструктуру.
Средняя цена апартаментов с двумя спальнями в Будве — 3679 € за м², виллы — 3029 €.
Недвижимость в северном регионе выбирают инвесторы, которые планируют сдавать ее туристам. Последние специально приезжают в регион на горнолыжные курорты в города Жабляк, Колашин, Никшич и Рожае.
Средняя цена новостроек в северных регионах составила 1316 € за м² в третьем квартале 2024 года. Это на 2% больше, по сравнению с тем же периодом в 2023.
В Колашине апартаменты с одной спальней можно купить за 100 000 €, дом площадью 73 м² с пятью комнатами и двумя спальнями обойдется в 350 000 €.
В Жабляке цены на шале — дома в горах — с двумя спальнями начинаются от 160 000 €.
В центральном регионе стоимость недвижимости в третьем квартале 2024 года выросла на 45%, по сравнению с тем же периодом в 2023. При этом средняя цена объектов в этих регионах остается самой низкой в Черногории — 958 € за м². Это связано с низким интересом иностранных инвесторов.
Подгорица — столица и крупнейший город, который расположен в центральной части Черногории. Цена на недвижимость там выше, чем в других городах центрального региона. Спрос на недвижимость создают иностранные покупатели, которые планируют жить в стране, и выбирают для этого город с развитой инфраструктурой, школами и университетами для детей.
Средняя цена 1 м² жилой недвижимости в Подгорице — 1763 €. При этом стоимость 1 м² виллы составила 1273 €, апартаментов с одной спальней — 1809 €, с двумя спальнями — 1888 €.
Недвижимость в Подгорице — самая выгодная инвестиция для сдачи в долгосрочную аренду, по данным аналитики Global Property Guide. Сдача в аренду небольшой студии может приносить около 7,6% годового дохода. Для сравнения, средняя доходность от сдачи в аренду апартаментов в Тивате и Будве — 5%.
Приобрести черногорскую недвижимость можно удаленно. Для этого нужно оформить нотариальную доверенность на юриста, который будет представлять инвестора во время сделки.
Процесс покупки недвижимости занимает около месяца.
Перед покупкой недвижимость нужно проверить на обременения: ипотечный кредит, судебные тяжбы, долги по налогам или коммунальным платежам, запрет на строительство.
Проверкой занимается черногорский нотариус. Для этого продавец предоставляет свидетельство о регистрации недвижимости.
Для заключения сделки покупателю нужен только паспорт. Договор подписывают продавец и покупатель в присутствии черногорского нотариуса. Если объект в стадии строительства, тогда стороны подписывают предварительный договор.
На этом этапе покупатель вносит предоплату от 5 до 10% стоимости объекта. При отказе покупателя от сделки предоплата не возвращается. Если продавец отказывается от сделки, он обязан вернуть предоплату.
Перевести деньги за недвижимость можно одним платежом или в рассрочку — условия оплаты прописываются в договоре купли‑продажи.
Россияне могут переводить деньги с любого зарубежного счета, в том числе из российского банка, если он может провести международный платеж.
Когда продавец получает всю сумму, он подписывает у нотариуса заявление о том, что считает договор купли‑продажи выполненным.
В течение 15 рабочих дней покупатель обязан уплатить налог на передачу права собственности в размере 3% от суммы сделки. Если не сделать это вовремя, начисляется пеня — 0,03% за каждый просроченный день.
При покупке новой недвижимости от застройщика вместо налога на передачу права собственности уплачивают НДС в размере 21%. Обычно сумма налога уже включена в стоимость объекта.
Покупатель подает в кадастровое управление Черногории:
За прием документов взимают пошлину в 150—200 €. После регистрации недвижимости покупатель получает оригинал выписки из кадастрового реестра с подтверждением права собственности.
Кроме стоимости объекта, покупатель оплачивает услуги специалистов, которые сопровождают процесс купли‑продажи объекта. Сумма дополнительных расходов достигает 5—7% от стоимости объекта.
Нотариус присутствует на любой сделке с недвижимостью. Стоимость его услуг составляет 0,5—1% от суммы сделки. Например, при покупке объекта за 100 000 € ставка нотариуса — 500 €. Дополнительно платят НДС на нотариальные услуги в размере 21%. Расходы покупателя составят 605 €.
Услуги судебного переводчика потребуются, чтобы перевести договор купли‑продажи на черногорский язык. Также переводчик может понадобиться для устного перевода во время сделки. Ставка за устный перевод начинается от 40 € в час, письменный обойдется в 100—200 €.
Комиссия риелтора. При покупке на первичном рынке эти расходы берет на себя застройщик. На вторичном рынке вознаграждение риелтора зависит от стоимости объекта: 4—5% платят за сопровождение сделки на сумму до 100 000 €, за более крупный — уплачивают 2%.
Ежегодный налог на имущество. Ставка налога зависит от типа объекта, его площади и расположения. С жилых объектов собственник платит налог от 0,25 до 1% кадастровой стоимости. Для коммерческой недвижимости ставка достигает 5% и применяется к крупным объектам, например гостиницам на побережье.
Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду. С 70% выручки от аренды собственник должен заплатить сбор в размере 15%, оставшиеся 30% налогом не облагаются. Например, если годовой доход 10 000 €, налогом облагаются только 7000 €, а сумма к оплате составит 1050 €.
Туристический налог взимают с объектов, которые расположены в прибрежной зоне, и собственник в них не живет. Сумма ежегодного взноса рассчитывается по формуле с учетом площади недвижимости и длительности туристического сезона. Например, налог апартаменты площадью 200 м² в Тивате составит 300 €.
Коммунальные расходы состоят из платы:
Двое человек платят за коммунальные услуги 100—120 € за квартиру площадью 85 м² в Будве. В эту сумму входит покупка газового баллона за 60 €, в городах на побережье Черногории газ в дома не проведен.
Банки Черногории выдают ипотеку иностранцам. Требования к сумме кредита и процентной ставке в них отличаются, но основные условия похожи:
Для оформления ипотеки потребуется предоставить паспорт, заявление на получение кредита, документ, подтверждающий стабильный доход, и выписку по банковскому счету за последний год. Россиянам и белорусам может понадобиться второй паспорт.
Покупка недвижимости в Черногории — одно из оснований для получения вида на жительство в стране. Иностранцы не ограничены в выборе объектов и их стоимости. Можно приобрести жилую или коммерческую недвижимость любой площади. Но ВНЖ не выдают за покупку земельного участка.
Карта резидента действует год. Ее можно продлевать неограниченное количество раз, если недвижимость остается в собственности резидента.
Супруг или супруга, дети младше 18 лет и родители собственника недвижимости получают ВНЖ по воссоединению семьи.
Еще один способ легально оставаться в Черногории — получить вид на жительство при открытии компании.
Главное — в Телеграме
Поможем выбрать ВНЖ или паспорт за инвестиции с учетом вашего гражданства и задач