Налоги на недвижимость на Кипре: ставки, сборы, вычеты и льготы

Система налогообложения на Кипре

Кипр взимает налоги с покупки, владения, аренды и продажи недвижимости. Основные налоги и сборы на недвижимость включают:

1. НДС при покупке новой недвижимости — 19%. 
2. Сбор за переход права собственности — от 3 до 8% от стоимости объекта.
3. Гербовый сбор — от 0,15 до 0,2%, в зависимости от стоимости недвижимости.
4. Налог на доход от аренды — рассчитывается по прогрессивной шкале от 0 до 35%.
5. Социальные взносы — 2,65% с дохода от сдачи недвижимости в аренду. 
6. Налог на прирост капитала — 20% с прибыли при продаже недвижимости.
7. Сбор в Фонд поддержки беженцев — 0,4%.

Ставки налогов зависят от налогового статуса владельца. Резиденты уплачивают налоги со всех доходов, включая зарубежные. Нерезиденты — только с доходов, полученных на территории Кипра. Например, если сдают недвижимость в аренду.

Налоговым резидентом считается человек, который проводит на Кипре от 183 дней в году, или проводит не менее 60 дней, но имеет постоянное жилье, работает или ведет бизнес на острове и не является резидентом другой страны.

Покупатели жилой недвижимости на Кипре стоимостью от 300 000 € могут претендовать на постоянный вид на жительство, а через восемь лет пребывания могут подать документы на гражданство страны. 

Постоянный ВНЖ на Кипре вправе получить и родственники заявителя: дети, супруга или супруг.

Налоги при покупке недвижимости

Покупатели недвижимости на Кипре уплачивают несколько видов налогов и сборов при регистрации сделки. Их размер зависит от типа объекта — новое жилье у застройщика или недвижимость на вторичном рынке.

НДС

Налог уплачивают при покупке новой недвижимости у застройщика. НДС уже включен в стоимость объекта — отдельно его перечислять не нужно. На вторичное жилье НДС не начисляют.

Ставка НДС на Кипре — 19%. Для объектов площадью до 190 м², где проживает сам покупатель, применяется льготная ставка 5% ^[113] Источник: Официальные ставки налога на добавленную стоимость указаны на сайте Европейской Комиссии  .

Налог на переход права собственности

Сбор уплачивают при покупке недвижимости на вторичном рынке. Ставка зависит от стоимости недвижимости:

• 3% на первые 85 000 €;
• 5% на следующие 85 000 €;
• 8% на оставшуюся сумму.

Если объект оформляют на нескольких владельцев, ставка рассчитывается отдельно для каждого в зависимости от доли. Например, при покупке квартиры за 300 000 € один владелец заплатит сбор с полной суммы по прогрессивной шкале — 3, 5 и 8%. Если ту же квартиру оформляют на двух владельцев, расчет ведут от доли каждого — по 150 000 €. В этом случае весь сбор считается по ставкам 3 и 5%, и итоговая сумма налога меньше ^[114] Источник: Ставки сбора на переход права собственности на Кипре закреплены в официальном документе Департамента земель и кадастра Кипра  .

Расчет налога на переход права собственности при покупке недвижимости на сумму 300 000 €

Диапазон	Ставка	Налог при одном собственнике	Налог при двух собственниках, на каждого
До 85 000 €	3%	2550 €	2550 €
От 85 001 до 170 000 €	5%	4250 €	3750 €
От 170 001 €	8%	10 400 €	0 €
Итого		17 200 €	6300 € — на каждого 12 600 € — всего

Гербовый сбор 

Сбор уплачивают при регистрации договора купли‑продажи. Ставка зависит от стоимости объекта — 0,15% на сумму до 170 000 € и 0,2% на оставшуюся часть. Максимальная сумма гербового сбора — 20 000 € ^[115] Источник: Ставки гербового сбора на Кипре закреплены в официальном Законе о гербовом сборе и разъяснениях Налогового департамента Кипра  .

Например, при покупке квартиры за 300 000 € гербовый сбор составит 515 €:

• 170 000 € по ставке 0,15% — 255 €;
• 130 000 € по ставке 0,2% — 260 €.

Сбор необходимо уплатить в течение 30 дней после подписания договора купли‑продажи в Земельном департаменте.

Налоги для владельцев недвижимости

Собственники недвижимости на Кипре уплачивают регулярные сборы за содержание и обслуживание объекта. Ежегодного налога на недвижимость в стране нет — его отменили в 2017 году.

Ежегодные муниципальные сборы

Муниципальные сборы взимаются за вывоз мусора, уборку улиц, освещение и благоустройство района. Размер устанавливает местный муниципалитет или сельский совет. Ставку рассчитывают исходя из площади объекта — в среднем от 85 до 250 € в год для квартиры и до 400 € для частного дома. 

В некоторых муниципалитетах к сумме добавляют фиксированный сбор за вывоз мусора или обслуживание контейнеров — от 100 до 250 € в год. Платеж приходит раз в год отдельной квитанцией от муниципалитета и оплачивается через банк, почтовое отделение или онлайн.

Коммунальные платежи

Коммунальные расходы включают оплату: 

• воды — от 1,5 до 2,5 € за м³;
• электроэнергии — около 0,32 € за кВт, включая сетевые и сервисные сборы;
• обслуживания комплекса — от 0,5 до 2 € за м² в месяц.

Размер платежей зависит от площади объекта и региона — например, для квартиры площадью 100 м² общие коммунальные расходы составляют примерно 150—250 € в месяц, включая электроэнергию, воду и обслуживание комплекса ^[116] Источник: Средняя стоимость коммунальных услуг на Кипре по данным Numbeo составляет около 188,92 € в месяц для квартиры площадью 85–90 м², включая оплату электроэнергии, отопления, охлаждения, воды и вывоза мусора .

Налоги и взносы при сдаче недвижимости в аренду

Доходность от сдачи недвижимости на Кипре в аренду составляет около 5,3% годовых в Лимасоле, 4,8% в Никосии и 4,3% в Пафосе ^[117] Источник: Доходность аренды на Кипре по данным издания Cyprus Property Buyers составляет в среднем 4–6 % в зависимости от региона . Инвесторы, которые сдают объекты в аренду, уплачивают подоходный налог и ежемесячные взносы на оборону и в систему здравоохранения. 

Налог на доход

Собственники недвижимости уплачивают подоходный налог по прогрессивной шкале:

• 0% — до 19 500 € в год;
• 20% — от 19 501 до 28 000 €;
• 25% — от 28 001 до 36 300 €;
• 30% — от 36 301 до 60 000 €;
• 35% — свыше 60 000 €.

Например, при доходе 30 000 € первые 19 500 € не облагаются налогом. На следующие 8500 € действует ставка 20% — итого 1700 €. На оставшиеся 2000 € налог уплачивают по ставке 25% — 500 €. Общая сумма подоходного налога составит 2200 € ^[118] Источник: Прогрессивная шкала налога на доходы физических лиц на Кипре закреплена на сайте PwC .

Взнос на оборону

Сбор направляется в государственный Фонд обороны Кипра, из которого финансируются армия и силовые структуры. Его уплачивают налоговые резиденты, которые получают доход от аренды недвижимости.

Ставка составляет 3% от 75% арендного дохода ^[119] Источник: Взнос на оборону на Кипре закреплен в официальных разъяснениях Налогового департамента Кипра . Например, при доходе 12 000 € в год налоговая база составит 9000 €, а сумма взноса — 270 €.

Налоговые нерезиденты Кипра освобождены от уплаты взноса.

Взнос в систему здравоохранения 

Взнос уплачивают в государственную систему медицинского страхования, или GESY — General Healthcare System. Деньги направляются на финансирование государственных больниц и частных клиник, а также на обеспечение доступа резидентов к медицинским услугам.

Арендодатели перечисляют 2,65% от арендного дохода в систему здравоохранения ^[120] Источник: Взнос в систему здравоохранения на Кипре закреплен в разъяснениях Налогового департамента Кипра . Например, при доходе 12 000 € в год сумма взноса составит 318 €.

Налоги при продаже недвижимости

Собственники недвижимости на Кипре уплачивают два вида обязательных платежей при продаже объекта — налог на прирост капитала и сбор в Фонд поддержки беженцев.

Налог на прирост капитала

Налог взимают с разницы между ценой покупки и ценой продажи объекта.
Ставка составляет 20% на прибыль ^[121] Источник: Ставка налога на прирост капитала на Кипре указана в официальных обзорах PwC  . Например, если владелец купил квартиру за 250 000 €, а продал за 320 000 €, прибыль составит 70 000 €, а налог — 14 000 €.

Сбор в Фонд поддержки беженцев

Сбор поступает в государственный фонд, который помогает беженцам и финансирует строительство жилья для них. Он уплачивается при продаже недвижимости и составляет 0,4% от стоимости сделки ^[122] Источник: Размер сбора в Фонд поддержки беженцев на Кипре закреплён законом от 22 февраля 2021 года . Например, при продаже объекта за 300 000 € сумма сбора составит 1200 €.

Налоговые льготы и вычеты

Покупатели и владельцы недвижимости на Кипре могут воспользоваться налоговыми льготами — например, при уплате НДС или налога на прирост капитала. Некоторые категории инвесторов освобождаются от отдельных сборов благодаря статусу Non‑Domicile.

Льготная ставка НДС

При покупке первичного жилья на Кипре НДС можно уплатить по ставке 5% вместо стандартных 19% ^[123] Источник: Условия получения льготы по уплате НДС закреплены в циркуляре № 11/2023 Налогового департамента Кипра . Физические лица вправе получить льготу, если:

• приобретают недвижимость для постоянного проживания;
• не использовали льготу ранее;
• площадь объекта не превышает 190 м²; 
• стоимость недвижимости не более 350 000 €.

Льгота применяется только на первые 130 м², оставшаяся часть облагается по обычной ставке 19%.

Заявление на льготу по сниженной ставке НДС подают в Налоговое управление Кипра — через местное отделение по месту нахождения недвижимости или онлайн через систему Tax For All.

Чтобы подать заявление, собственники предоставляют копию договора купли‑продажи, паспорт и декларацию о намерении использовать жилье как основное место жительства.

Вычеты при продаже недвижимости

Собственники недвижимости вправе получить вычеты при уплате налога на прирост капитала. Сумма вычета зависит от типа объекта и сделки:

• до 85 430 € — при продаже основного жилья, если собственник проживал в нем не менее пяти лет;
• до 25 629 € — при продаже сельскохозяйственных земель;
• до 17 086 € — при продаже любого другого объекта. 

Общий лимит вычетов при продаже недвижимости — 85 430 € на всю жизнь. Если часть уже была использована ранее, остаток уменьшается ^[124] Источник: Вычеты по налогу на прирост капитала на Кипре закреплены в налоговых разъяснениях PwC Cyprus .

Чтобы получить вычет, нужно подтвердить срок владения и статус жилья. Подойдут, например, счета за коммунальные услуги или налоговые декларации. Заявление подают в местное отделение налоговой.

Статус Non‑Domicile

Статус Non‑Domicile — это налоговый режим, который освобождает новых налоговых резидентов Кипра от уплаты налогов на пассивный доход из‑за границы: дивиденды, проценты и доход от сдачи зарубежной недвижимости в аренду. 

Владельцы статуса также не уплачивают взнос на оборону при сдаче в аренду недвижимости на Кипре. 

Статус могут получить иностранцы, которые стали налоговыми резидентами Кипра, но при этом не были ими не менее 17 лет в течение последних 20. Чтобы получить статус, необходимо подать заявление в налоговую службу Кипра.

Льгота действует в течение 17 лет с момента получения. После этого человек теряет статус и уплачивает налоги на пассивный доход в общем порядке.

Как уплачивать налоги на Кипре

Резиденты Кипра самостоятельно декларируют доходы и подают налоговую декларацию через онлайн‑платформу налоговой службы Tax For All. Регистрация в системе обязательна — она позволяет отслеживать начисления, подавать декларации и уплачивать налоги онлайн.

Налоговый период на Кипре совпадает с календарным годом. Декларацию подают до 31 июля следующего года. Если налог уплачен с опозданием — начисляются штрафы.

Несвоевременная подача чревата штрафом от 100 до 200 €. При несвоевременной уплате налога штраф составляет 5% от неуплаченной суммы. Если платеж просрочен более чем на 2 месяца, налагается дополнительный штраф в размере 5%.

При сокрытии объекта налогообложения требуется заплатить налог в троекратном размере и штраф 3417 € ^[125] Источник: Штрафы за несвоевременную подачу декларации и уплату налогов на Кипре закреплены в Законе об оценке и взыскании налого  и разъяснены на официальном сайте Налогового департамента Кипра .

Главное о налогах на недвижимость на Кипре

1. Покупатели недвижимости на Кипре уплачивают НДС, сбор за переход права собственности и гербовый сбор. При покупке жилого объекта от 300 000 € можно получить ПМЖ на Кипре за инвестиции.
2. Собственники уплачивают ежегодный налог в систему здравоохранения и взнос на оборону. 
3. При продаже недвижимости действуют налог на прирост капитала и сбор в Фонд поддержки беженцев.
4. Доход от сдачи недвижимости в аренду облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале. Дополнительно уплачивают взнос на оборону и в систему здравоохранения.
5. Иностранные инвесторы могут получить статус Non‑Domicile и не платить налоги на пассивный доход.