Покупка недвижимости на Кипре: инвестиции, условия для россиян, плюсы и минусы
16 мая 2024
Время чтения: 9 мин

Покупка недвижимости на Кипре: почему это выгодно для инвестора

Иностранцы покупают недвижимость на Кипре, чтобы получить статус постоянного резидента в Евросоюзе. Вид на жительство выдают собственникам жилья и коммерческих объектов стоимостью от 300 000 €.

Постоянные резиденты могут жить на Кипре или посещать страну раз в два года, чтобы поддерживать статус.

5 причин для покупки недвижимости на Кипре

1. ПМЖ вместо ВНЖ. Покупатели недвижимости на Кипре сразу получают постоянный вид на жительство по программе Fast Track Permanent. Статус выдают навсегда, в отличие от ВНЖ, продлевать каждый год его не нужно. Физическую карту резидента обновляют каждые пять лет.

2. Инвестиции в недвижимость на Кипре — один из инструментов, чтобы сохранить капитал. Рынок жилья и коммерческих объектов растет, а доходность аренды составляет в среднем 8,5% в год.

3. Недвижимость на Кипре дешевле, чем в других странах Евросоюза. Средняя стоимость квартиры на Кипре составляет 2770 € за м², для сравнения в Австрии — 6070 € за м².

4. Оптимизация налогов при покупке недвижимости. Ставка НДС при покупке нового жилья может быть снижена с 19 до 5%, если инвестор планирует жить там постоянно.

5. Перспектива получить паспорт через семь лет проживания на Кипре. Резиденты с ПМЖ за инвестиции имеют право подать документы на гражданство уже через пять лет.

Что предлагает рынок недвижимости Кипра

Цены на недвижимость в стране растут: квартиры подорожали в среднем на 9,5%, а дома — на 6,5% в 4-м квартале 2023 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Жилье на Пафосе, в Ларнаке и Лимасоле растет в цене быстрее, чем в других регионах страны. 

Сколько стоит жилая недвижимость в разных городах Кипра

ГородВ центре города, за 1м²В других районах, за 1м²
Лимасол4331 €3284 €
Никосия2350 €1850 €
Ларнака2550 €1836 €
Пафос2183 €1936 €
Айя-Напа1500 €1230 €

Средняя стоимость квартиры на Кипре составляет 170 000 €. Цена зависит от близости к морю, инфраструктуры города, жилого комплекса. Квартиры покупают в два раза чаще, чем дома.

Апартаменты и виллы на Кипре дешевле, чем в других странах Евросоюза. Средняя стоимость квартиры составляет 2768 € за м², в то время в Италии — 4068 € за м², в Великобритании — 5987 € за м².

Дома стоят в среднем 450 000 €. Объекты стоимостью до 500 000 € популярнее квартир по той же цене.

Доходность аренды для инвестора составляет в среднем 8,5% в год. Аренда пользуется спросом: около 600 тысяч туристов арендуют жилье на Кипре каждый год.

Какую недвижимость покупают инвесторы

Иностранец может купить жилую или коммерческую недвижимость площадью до 4014 м². Чтобы снять ограничение, покупатель открывает компанию и регистрирует объекты на нее.

К жилой недвижимости относятся дома, квартиры или апартаменты. Инвестор вправе приобрести не более двух единиц жилья на семью. Разрешается покупать объекты от разных застройщиков или недвижимость на этапе постройки.

К коммерческой недвижимости относятся офисы, магазины, отели. Также одной единицей недвижимости будет считаться целое коммерческое здание или этаж со множеством офисов. 

Популярные районы для покупки недвижимости — Лимасол, Пафос и Ларнака.

Лимасол — самый русскоговорящий курорт Кипра. Город привлекает туристов ресторанами, дорогими отелями, барами и достопримечательностями. Отдыхающие гуляют по пляжу Дасуди — дышат воздухом, который пахнет эвкалиптом, и смотрят на необычный серый вулканический песок. 

Пафос удобен своей инфраструктурой. Рядом с городом находится международный аэропорт — дорога из центра занимает 20 минут на автобусе или такси. Там много первоклассных отелей и тихих пляжей. А еще в городе находится известная природная достопримечательность — Скала Афродиты. По легенде, именно здесь богиня любви и семьи Афродита вышла из морской пены на землю.

Ларнака — третий по величине город на Кипре. Недалеко от нее расположен главный аэропорт острова. В Ларнаке чистые и безопасные пляжи. В отличие от Лимасола, песок на пляжах Ларнаки белый, а вода светлее. 

Недвижимость на Кипре для инвесторов

Покупка недвижимости на Кипре
Трехспальные апартаменты в Пафосе с видом на море. Проект расположен в пригороде Пафоса, на возвышенности. Именно поэтому отсюда открывается вид на город и побережье Средиземного моря

Сколько стоит содержание недвижимости на Кипре

В затраты на содержание недвижимости входят налоги и оплата коммунальных услуг — водоснабжения, электричества, интернета и страхования. 

На Кипре нет налога на недвижимость, но нужно уплачивать муниципальный сбор. Его размер зависит от района и площади недвижимости и составляет от 55 до 185 €. В стоимость входят уборка улиц, вывоз мусора и ремонт помещений. 

Коммунальные расходы включают плату за электричество, водоснабжение и содержание дома. Цена зависит от площади недвижимости. Обычно собственник платит от 100 до 300 € в месяц. Наиболее высокие тарифы на коммунальные услуги — в Лимасоле, Пафосе и Ларнаке.

Услуги связи, интернет и телевидение стоят 50—60 € в месяц. Например, только скорость интернета от 60 мбит/с обойдется в 32 €. Ежемесячный план сотовой связи со звонками и 10 Гб — 20 €. 

Страхование — необязательная процедура. Однако Кипр подвержен землетрясениям, наводнениям и пожарам — с помощью страхования можно избежать больших убытков. В среднем за каждые 1000 € от стоимости объекта придется заплатить 2,5 € за страховку. 

Если сдавать недвижимость в аренду, потребуется уплатить налог на доход. Ставка варьируется от 0 до 35% и зависит от общей налогооблагаемой базы резидента. При доходе от 60 000 € в год применяют максимальную ставку.

Как купить недвижимость на Кипре и получить ПМЖ 

ПМЖ на Кипре за инвестиции получают за покупку недвижимости на острове от 300 000 €. Для этого нужно пройти несколько этапов.

Найти риелтора и юриста. Специалист по недвижимости помогает найти объект под требования инвестора и организовать просмотр. Юрист нужен, чтобы проверить чистоту сделки, проконтролировать ее на всех этапах и готовить договор купли-продажи. Также юрист помогает покупателю получить право на собственность в Земельном департаменте Кипра. 

Получить визу на Кипр для просмотра объектов, для этого подготовить пакет документов:

  • оригинал и копию загранпаспорта;
  • заполненное заявление на получение визы;
  • две цветные фотографии паспортного размера;
  • копии виз, выданных Республикой Кипр, а также странами Шенгенского соглашения, Болгарией, Румынией и Хорватией за последние три года;
  • копию первой, последней страницы и регистрации внутреннего паспорта;
  • полис медицинского страхования за рубежом на сумму не менее 30 000 €;
  • справку с работы, подтверждающую наличие денег на поездку;
  • копию ваучера на проживание, запроса от компании или приглашения.

Документы подают в одно из пяти генеральных консульств Республики Кипр в России: 

  1. В Москве: ул. Поварская, д. 9, телефон 8 (499) 575‑03‑10.
  2. В Санкт-Петербурге: ул. Фурштатская, д. 27, телефон 8 (812) 456‑22‑55.
  3. В Самаре: ул. Чапаевская, д. 189, телефон 8 (846) 207‑33‑53.
  4. В Краснодаре: ул. Красных Партизан, д. 521, телефон 8 (861) 221‑43‑13.
  5. В Екатеринбурге: ул. Гоголя, д. 15, телефон 8 (343) 282‑92‑15.

Забронировать недвижимость, как только инвестор определился с выбором объекта для покупки. Для этого заключают предварительный договор и вносят задаток 1—2% от стоимости объекта. Сумма не возвращается, если сделка не состоится, но засчитывается в общей стоимости недвижимости при покупке. После заключения договора продавец уже не сможет изменить стоимость жилья или продать его другому человеку.

Объект бронируют на срок до 1,5 месяцев. За это время юрист проверяет документы на недвижимость, готовит договор купли-продажи и согласовывает его с продавцом и покупателем.

Покупка недвижимости в Ларнаке
Двуспальный пентхаус в Ларнаке в 100 метрах от моря. Комплекс апартаментов состоит из двух пятиэтажных зданий в окружении местных магазинов и кафе

Заключить договор купли-продажи можно и на Кипре, и в России — в представительстве кипрской компании. Договор составляется на английском языке, так как юридическая система Кипра основана на британской. 

Когда договор подписан, покупатель оплачивает не менее 30% от стоимости жилья. Деньги должны быть переведены на счет продавца из-за границы.

При покупке недвижимости инвестор уплачивает налоги и гербовый сбор. Гербовый сбор — это разовая выплата, которую необходимо произвести в течение 30 дней после заключения сделки. Ставка гербового сбора зависит от стоимости недвижимости. Если объект дороже 170 000 €, ставка составит 0,20%.

НДС на Кипре — 19%. Если инвестор покупает объект для личного проживания, к нему применяется льготная ставка НДС — 5%.

После заключения сделки купли-продажи инвестор предоставляет заявление об утверждении покупки в Совет Министров и выплачивает оставшуюся сумму продавцу.

Юрист обязан зарегистрировать документ о купле-продаже в Департаменте земельных ресурсов. Это обеспечит безопасность права собственности покупателя. Регистрация гарантирует защиту от перепродажи, покупки, аренды или заклада собственности без его ведома. 

Для получения права собственности покупателю и продавцу нужно присутствовать в Земельном департаменте. Инвестору требуются следующие документы:

  • заявление;
  • квитанция об уплате регистрационного сбора;
  • квитанция об уплате налога на оформление собственности, если недвижимость приобретена со вторичного рынка.

Когда инвестор купит жилье, он может стать резидентом Кипра. Для получения ПМЖ нужно подать документы в Миграционную службу, заявку рассматривают до шести месяцев. После одобрения у инвестора будет год, чтобы посетить Кипр, сдать биометрию, получить свидетельство и карту ПМЖ.

Как иностранцу купить недвижимость на Кипре

Специалисты Паспортивити помогут купить недвижимость на острове и будут сопровождать на каждом этапе.

PT3M
  1. Выбрать объект и найти юриста

    Риелтор помогает выбрать объект из базы проверенных застройщиков.

    Юрист Паспортивити проверяет чистоту сделки и выбранный объект. Затраты на юридическое сопровождение составляют 1% от стоимости недвижимости.

    Выбрать объект и найти юриста
  2. Подготовить документы для визы

    Чтобы приехать на Кипр, нужно получить визу. Пакет документов подается в Миграционную службу Кипра.

    Подготовить документы для визы
  3. Забронировать выбранный объект

    Покупатель заключает предварительный договор и вносит задаток в размере от 1 до 2% от стоимости объекта. После этого продавец уже не сможет менять стоимость недвижимости или продать объект другому лицу.

    Недвижимость бронируется на срок до 1,5 месяцев.

    Забронировать выбранный объект
  4. Подписать договор купли‑продажи

    После подписания договора купли-продажи покупатель оплачивает не менее 30% от стоимости жилья продавцу. Деньги должны быть переведены из-за границы.

    Подписать договор купли‑продажи
  5. Оплатить НДС и гербовый сбор

    Инвестор уплачивает НДС сначала по стандартной ставке — 19%. После этого он подает заявление в департамент НДС для получения льготы, если собирается использовать объект для собственного проживания. 

    Когда заявление одобрено, ставку пересчитывают, и она становится 5% вместо 19%. Оставшуюся сумму за объект покупатель выплачивает с учетом новой ставки.

    Гербовый сбор необходимо уплатить в течение 30 дней после заключения договора купли-продажи.

    Оплатить НДС и гербовый сбор
  6. Купить недвижимость

    Инвестор выплачивает продавцу оставшуюся сумму с вычетом задатка и первого платежа. 

    Купить недвижимость
  7. Получить документ о праве собственности

    Юристы Паспортивити регистрируют документ о купле-продаже в Департаменте земельных ресурсов.

    Чтобы получить права собственности, покупателю и продавцу нужно присутствовать в Земельном департаменте во время регистрации.

    Получить документ о праве собственности

Могут ли россияне купить недвижимость на Кипре в ипотеку

Кредит на недвижимость на Кипре доступен для россиян, если у них есть второе гражданство или действующий ВНЖ в стране Евросоюза. Но при покупке недвижимости в ипотеку нельзя получить постоянный вид на жительство на Кипре.

Особенности ипотечных кредитов на Кипре:

  • высокий процент одобрения кредитов на жилье в новостройках;
  • недвижимость разрешено сдавать в аренду и получать прибыль;
  • ипотеку дают на срок от 10 до 40 лет;
  • максимальный ежемесячный платеж не превышает 33% от дохода;
  • кредитный лимит до 500 000 €. 

Купить в ипотеку можно объекты первичного и вторичного рынка. Инвестор оплачивает только 50—60% от стоимости объекта ипотечными деньгами. Минимальная сумма займа — 75 000 €. 

Больший процент одобрения получают покупатели жилья в новостройках. Банки предлагают для них специальные условия: 

  • первоначальный платеж от 10 до 30% от стоимости объекта, тогда как на вторичном рынке увеличивается до 40%;
  • ставка ниже и составляет от 1,9 до 4,5%;
  • гарантом выступает застройщик, что увеличивает шансы получить ипотеку в банке. 

Получить кредит на недвижимость на Кипре можно самостоятельно или с помощью агентства. Если инвестор оформляет ипотеку самостоятельно, ему следует найти юриста для сопровождения сделки. Другой способ — обратиться к застройщику или агентству недвижимости, которые помогут с оформлением кредита. 

Расходы при оформлении кредита составляют от 150 до 500 € плюс 1% от стоимости займа. Дополнительные расходы зависят от услуг, которыми хочет воспользоваться покупатель. Например, если добавить в стоимость страхование недвижимости, это будет стоить 350 € в год, а страховка жизни заемщика — от 800 €.

Чтобы оформить ипотеку, у заемщика должен быть открыт счет в банке, в который будут подаваться документы. Самые известные банки на Кипре — Hellenic Bank, Bank of Cyprus, Ancoria Bank. Все документы — на английском или греческом языке. Заявка рассматривается 1—2 месяца.

Какие налоги платят при покупке и продаже недвижимости на Кипре

На Кипре для инвесторов в недвижимость предлагают две налоговые ставки: стандартная 19% и льготная 5%.

Чтобы получить льготную ставку, заявитель сначала уплачивает НДС по стандартной — 19%. После этого подает заявление о снижении НДС в Земельный департамент, оно будет одобрено в течение месяца, и ставка станет 5%. С учетом этой ставки инвестор оплачивает оставшуюся сумму за недвижимость. Сниженный НДС — разовая льгота, она дается только на покупку первого жилья.

Требования предъявляют к заявителю на льготную ставку:

  • физическое, а не юридическое лицо;
  • старше 18 лет;
  • основное место проживания на Кипре — купленная недвижимость;
  • у инвестора нет другой недвижимости на Кипре со льготной ставкой НДС.

Сниженный НДС применяется к первым 130 м² объекта не дороже 350 000 €. Общая стоимость сделки не должна превышать 475 000 €, а площадь застройки — 190 м². 

Документы для получения льготной ставки НДС

  1. Заявление о том, что инвестор не покупал другой недвижимости на Кипре с применением льготной ставки за последние 10 лет.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Архитектурные планы объекта.
  4. Копия паспорта.
  5. Заверенная копия разрешительной документации на строительство.
  6. Завизированная архитектором или инженером декларация, которая подтверждает заявленные размеры недвижимости.
  7. Свидетельство о браке, копия паспорта супруга или супруги, если применимо.

Документы необходимо подать в течение шести месяцев со дня подписания договора купли-продажи.

Если инвестор решил продать недвижимость, с него взимается налог на прирост капитала по ставке 20%. Налог не платят только в трех случаях: недвижимость переходит по наследству, является подарком родственникам или переходит между супругами в случае развода.

Инвестор имеет право на пожизненные вычеты из прибыли от продажи основного места проживания, сельскохозяйственных земель, а также прочего имущества, например машины или бытовой техники.

Почему не стоит покупать недвижимость на Северном Кипре

Северный Кипр — сокращенное название Турецкой Республики Северного Кипра, или ТРСК. Некоторые инвесторы опасаются покупать там недвижимость — это непризнанное государство, в котором нет официального представительства России. Экономика Северного Кипра зависит от финансовой поддержки Турции, из-за чего может быть нестабильной. 

Чтобы купить недвижимость на Северном Кипре, нужно:

  • найти агента по недвижимости;
  • открыть банковский счет;
  • подать заявление в Совет Министров о передаче права собственности после покупки;
  • получить свидетельство о праве собственности. 

Владельцы недвижимости могут стать резидентами Северного Кипра. Для этого инвестор открывает банковский счет и пополняет его той суммой, которую назовет Совет Министров ТРСК. Точных данных о размере депозита нет.

ВНЖ на Северном Кипре и ВНЖ в Турции — разные документы. Статус резидента Северного Кипра позволяет приезжать в Турцию и проводить там до 60 дней без визы, но не жить или работать в стране.

Владельцы недвижимости Северного Кипра не могут участвовать в инвестиционной программе Республики Кипр и получить статус резидента Евросоюза.

Как получить ПМЖ на Кипре за покупку недвижимости

После покупки недвижимости россияне сразу могут получить постоянный вид на жительство Кипра вместо временного. 

Чтобы получить ПМЖ на Кипре за инвестиции, нужно:

  1. Купить жилую или коммерческую недвижимость стоимостью не менее 300 000 €. Приобретать жилье можно только на первичном рынке, коммерческую — допускается на вторичном.
  2. Показать ежегодный стабильный доход от 50 000 €. Под доходом подразумевается заработная плата, доход от аренды, пенсия, дивиденды и срочные депозиты. При включении в заявку супруга или супруги — требования увеличиваются на 15 000 €, за каждого ребенка — на 10 000 €.
  3. Предоставить справку об отсутствии судимости за три года. 

Получить ПМЖ на Кипре за инвестиции в недвижимость могут россияне старше 18 лет, без судимости и запрета на въезд в Евросоюз и Великобританию. 

Заявитель может включить в заявку членов своей семьи. Дети должны финансово зависеть от родителей. Например, учиться в школе или университете. Если дети до 25 лет планируют учиться в вузах Кипра, сначала им нужно получить студенческий вид на жительство. После окончания учебы они смогут подать собственное заявление на получение постоянного статуса.

Минимальный расчет стоимости получения ПМЖ на Кипре

Статья расходовСумма
Покупка недвижимостиОт 300 000 €
НДСОт 15 000 €
Юридическое сопровождение1% от суммы сделки
+ 500 € за каждого человека
Подтверждение доходаОт 50 000 €
+ 15 000 € за супругу или супруга
+ 10 000 € за каждого ребенка
Административные сборы500 € за каждого члена семьи старше 18 лет
Регистрационные сборы70 € за каждого члена семьи
Сбор за выпуск карты ПМЖ70 € за каждого члена семьи

Основные документы для подачи заявления на ПМЖ:

  • заявление по форме MIP 1;
  • оригиналы и копии паспортов заявителей;
  • биография основного заявителя;
  • декларация о доходах, которая подтверждает годовой доход от 50 000 €;
  • подтверждение инвестиций;
  • подтверждение постоянного места жительства на Кипре;
  • заявление об отсутствии работы по найму на Кипре;
  • справка об отсутствии судимости у всех заявителей;
  • свидетельство о заключении брака;
  • свидетельство о рождении;
  • медицинская страховка для всей семьи.

При получении ПМЖ россияне обязаны уведомить об этом государство согласно закону №138-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации» в течение 60 дней с момента приезда в страну. Для этого нужно подать заявление в МВД. Процесс описан в Приказе №689 от 20 сентября 2023 года.

Почему могут отказать в ПМЖ на Кипре или аннулировать статус

Отказ в ПМЖ получат иностранцы, которые:

  • не подтвердили источники дохода;
  • не погасили судимость в стране проживания;
  • предоставили ложные документы; 
  • представляют угрозу безопасности Кипра.

Также ПМЖ аннулируют, если владелец карты нарушает условия. Например, инвестор не приезжал на остров раз в два года, как этого требует закон. 

Главное о покупке недвижимости на Кипре

  1. Покупка недвижимости на Кипре дает возможность иностранцу сразу получить постоянный вид на жительство вместо временного по программе Fast Track Permanent. Статус постоянного резидента выдается навсегда. 
  2. Цены на недвижимость Кипра растут. Сейчас средняя стоимость квартиры на Кипре — 170 000 €. Цена зависит от близости к морю, инфраструктуры города, жилого комплекса.
  3. Чаще всего иностранцы покупают недвижимость на главных курортах острова — в Лимасоле, Пафосе и Ларнаке. В этих городах много русскоязычных жителей, а также благоустроенные пляжи, рестораны и удобная инфраструктура.
  4. Иностранец может купить любой вид недвижимости на Кипре — жилую или коммерческую. Коммерческие объекты разрешено покупать на вторичном рынке, жилые — нет.
  5. Чтобы получить ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости, инвестор покупает объект стоимостью не менее 300 000 € и подтверждает ежегодный стабильный доход от 50 000 €.

Часто задаваемые вопросы

Средняя стоимость квартиры на Кипре — 170 000 €. Дома — 450 000 €. Цены на недвижимость Кипра ниже, чем в других странах Евросоюза. Например, средняя стоимость квартир в Лимасоле — 4331 € за м², в Милане же в два раза выше — 9126 € за м². 

Закон разрешает иностранцам покупать дом или квартиру на Северном Кипре, но получить за это ВНЖ Кипра не получится.

Владельцы недвижимости могут подать заявление на ВНЖ на Северном Кипре, однако он будет недействителен на самом Кипре или в Турции. ТРСК — непризнанное государство, политическая и экономическая ситуация Северного Кипра не стабильна.

Чаще всего иностранцы покупают недвижимость в Ларнаке, Пафосе и Лимасоле. Это самые популярные курорты Кипра. 

Резиденты с ПМЖ на Кипре могут получить гражданство после 5 лет фактического проживания. Владельцы ВНЖ — только через 7 лет.

Получить гражданство можно быстрее, если зарегистрировать брак с гражданином Кипра — тогда подать заявление на паспорт Кипра получится уже через 3 года.

Купить квартиру на Кипре могут россияне старше 18 лет без судимости и запрета на въезд в Евросоюз и Великобританию. 

Для получения ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости покупатель подтверждает ежегодный зарубежный доход размером не менее 50 000 €. Если в заявлении есть другие члены семьи, сумма изменится. На супругу или супруга дополнительно 15 000 €, а на каждого ребенка — 10 000 €.

Главное — в Телеграме

Поможем выбрать ВНЖ или паспорт за инвестиции с учетом вашего гражданства и задач

Руководство

ПМЖ на Кипре для инвесторов

  • Процесс получения паспорта в деталях
  • Участие членов семьи
  • Детализация расходов
  • Ответы на вопросы
Покупка недвижимости на Кипре: почему это выгодно для инвестора