Покупка недвижимости на Кипре: почему это выгодно для инвестора

5 причин купить недвижимость на Кипре

1. Возможность получить постоянный ВНЖ

Покупатели недвижимости на Кипре сразу получают постоянный вид на жительство по программе Fast Track Permanent. Статус выдают навсегда, в отличие от ВНЖ, продлевать каждый год его не нужно. Физическую карту резидента обновляют каждые пять лет.

2. Ликвидный актив

Инвестиции в недвижимость на Кипре — один из инструментов, чтобы сохранить капитал. Рынок жилья и коммерческих объектов растет, а доходность аренды составляет в среднем 7% в год.

3. Относительно низкие цены на недвижимость

Объекты на Кипре дешевле, чем в других странах Евросоюза. Средняя стоимость квартиры составляет 3000 € за м², в то время в Италии — 3500 € за м², в Великобритании — 4400 € за м².

4. Оптимизация налогов

Ставка НДС при покупке нового жилья может быть снижена с 19 до 5%, если инвестор планирует жить там постоянно.

5. Перспектива получить паспорт

Иностранцы вправе получить гражданство Кипра через восемь лет проживания в стране. Инвесторам нужно подтвердить, что они легально проводили в стране 2920 дней, или 8 лет, за последние 11.

Тенденции и последние изменения рынка недвижимости Кипра

Цены на недвижимость в стране растут: объекты подорожали в среднем на 2% в первом квартале 2025 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года ^[37] Источник: Статистическая служба Кипра публикует индекс цен на жилую недвижимость в 2025 году . Жилье на Пафосе, в Ларнаке и Лимасоле растет в цене быстрее, чем в других регионах страны.

Стоимость недвижимости

Средняя стоимость квартиры на Кипре составляет 247 000 €. Цена зависит от близости к морю, инфраструктуры города и уровня жилого комплекса ^[38] Источник: Сервис Numbeo публикует данные о стоимости жизни в разных странах  . 

Апартаменты и виллы на Кипре стоят дешевле, чем в других странах Евросоюза. Средняя цена однокомнатной квартиры составляет 3000 € за м², в то время в Италии — 3500 € за м², в Великобритании — 4400 € за м².

Стоимость жилой недвижимости в разных городах Кипра

Город	В центре города, за м²	В других районах, за м²
Лимасол	4783 €	4285 €
Никосия	2522 €	1900 €
Ларнака	2789 €	1998 €
Пафос	2883 €	2279 €

Доход от аренды

Доходность аренды для инвестора составляет около 7% в год ^[39] Источник: Сервис Numbeo публикует данные по инвестиционной привлекательности недвижимости в разных странах . В Пафосе и Ларнаке показатель достигает 7,4% в год. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры на Кипре — 95 € за ночь, самый выгодный месяц — август.

Правила для иностранных покупателей недвижимости

В ноябре 2025 года правительство Кипра сообщило о планах ограничить покупку недвижимости иностранцами, которые не являются гражданами Евросоюза. Среди предложенных мер:

• запрет на покупку более одного объекта;
• ограничение площади до 200 м²;
• запрет на покупку сельскохозяйственных и лесных участков через иностранные компании ^[40] Источник: Издание Cyprus Property News публикует новости о законодательных изменениях в недвижимости Кипра  . 

Несмотря на заявление правительства и внесение законопроектов в парламент, эти меры пока не приняты. Документы находятся на этапе обсуждения, официальная дата рассмотрения или голосования не опубликована.

Где покупать недвижимость на Кипре

Иностранец может купить жилую или коммерческую недвижимость площадью до 4014 м². Чтобы снять ограничение, покупатель открывает компанию и регистрирует объекты на нее.

К жилой недвижимости относятся дома, квартиры или апартаменты. Инвестор вправе приобрести не более двух единиц жилья на семью. Разрешается покупать объекты от разных застройщиков или недвижимость на этапе постройки.

К коммерческой недвижимости относятся офисы, магазины, отели. Также одной единицей недвижимости будет считаться целое коммерческое здание или этаж со множеством офисов. 

Популярные районы для покупки недвижимости — Лимасол, Пафос и Ларнака.

Лимасол

Самый русскоговорящий курорт Кипра. Город привлекает туристов ресторанами, дорогими отелями, барами и достопримечательностями. Отдыхающие гуляют по пляжу Дасуди — дышат воздухом, который пахнет эвкалиптом, и смотрят на необычный серый вулканический песок. 

Пафос

Город удобен своей инфраструктурой. Рядом с городом находится международный аэропорт — дорога из центра занимает 20 минут на автобусе или такси. Там много первоклассных отелей и тихих пляжей. А еще в городе находится известная природная достопримечательность — Скала Афродиты. По легенде, именно здесь богиня любви и семьи Афродита вышла из морской пены на землю.

Ларнака

Третий по величине город на Кипре. Недалеко от нее расположен главный аэропорт острова. В Ларнаке чистые и безопасные пляжи. В отличие от Лимасола, песок на пляжах Ларнаки белый, а вода светлее. 

Недвижимость на Кипре для инвесторов

Какие налоги платят при покупке и продаже недвижимости на Кипре

На Кипре для инвесторов в недвижимость предлагают две налоговые ставки: стандартную — 19% и льготную — 5%.

Чтобы получить льготную ставку, заявитель сначала уплачивает НДС по стандартной — 19%. После этого он подает заявление о снижении НДС в Земельный департамент. Рассмотрение занимает около месяца. Если заявку одобрят, ставка налога станет 5%. С учетом этой ставки инвестор оплачивает оставшуюся сумму за недвижимость. 

Сниженная ставка НДС — разовая льгота, ее можно получить только при покупке первого жилья.

Требования к заявителю на льготную ставку:

• заявитель должен быть физическим, а не юридическим лицом;
• ему должно быть больше 18 лет;
• основное место проживания на Кипре — купленная недвижимость;
• у заявителя нет другой недвижимости на Кипре со льготной ставкой НДС.

Сниженный НДС применяется к первым 130 м² объекта не дороже 350 000 €. Общая стоимость сделки не должна превышать 475 000 €, а площадь застройки — 190 м². 

Документы для получения льготной ставки НДС: 

1. Заявление о том, что инвестор не покупал другую недвижимость на Кипре со льготной ставкой за последние 10 лет.
2. Договор купли‑продажи.
3. Архитектурные планы объекта.
4. Копия паспорта.
5. Заверенная копия разрешительной документации на строительство.
6. Завизированная архитектором или инженером декларация, которая подтверждает заявленные размеры недвижимости.
7. Свидетельство о браке, копия паспорта супруга или супруги, если применимо.

Документы необходимо подать в течение шести месяцев со дня подписания договора купли‑продажи.

Если инвестор решил продать недвижимость, с него взимается налог на прирост капитала по ставке 20%. Налог не платят в трех случаях: недвижимость переходит по наследству, является подарком родственникам или переходит между супругами в случае развода.

Как получить ипотеку на недвижимость на Кипре

Кредит на недвижимость на Кипре доступен россиянам, если у них есть второе гражданство или действующий ВНЖ в стране Евросоюза. При покупке недвижимости в ипотеку нельзя получить постоянный вид на жительство на Кипре.

Условия получения ипотеки

Особенности ипотечных кредитов на Кипре:

• недвижимость разрешено сдавать в аренду и получать прибыль;
• ипотеку дают на срок от 10 до 40 лет;
• максимальный ежемесячный платеж не превышает 33% от дохода;
• кредитный лимит до 500 000 €. 

Купить в ипотеку можно объекты первичного и вторичного рынка. Инвестор оплачивает 50—60% от стоимости объекта ипотечными деньгами. Минимальная сумма займа — 75 000 €. 

Покупателям жилья в новостройках банки предлагают специальные условия: 

• первоначальный платеж — от 10 до 30% стоимости объекта, на вторичном рынке он увеличивается до 40%;
• ставка ниже — от 1,9 до 4,5%;
• гарантом выступает застройщик, поэтому шансы получить ипотеку выше.

Получить кредит на недвижимость на Кипре можно самостоятельно или с помощью агентства. Если инвестор оформляет ипотеку самостоятельно, ему следует найти юриста для сопровождения сделки. Другой способ — обратиться к застройщику или агентству недвижимости, которые помогут с оформлением кредита. 

Расходы при получении ипотеки

Расходы инвестора составляют от 150 до 500 € плюс 1% от стоимости займа. Дополнительные расходы зависят от услуг, которыми хочет воспользоваться покупатель. Например, если добавить в стоимость страхование недвижимости, это будет стоить 350 € в год, а страховка жизни заемщика — от 800 €.

Чтобы оформить ипотеку, у заемщика должен быть открыт счет в банке, в который будут подаваться документы. Самые известные банки на Кипре — Hellenic Bank, Bank of Cyprus, Ancoria Bank. Документы должны быть на английском или греческом языке. Заявка рассматривается 1—2 месяца.

Сколько стоит содержание недвижимости на Кипре

В затраты на содержание недвижимости входят налоги и оплата коммунальных услуг — водоснабжения, электричества, интернета и страхования. 

Налог на недвижимость

На Кипре нет налога на недвижимость, но нужно уплачивать муниципальный сбор. Его размер зависит от района и площади недвижимости и составляет до 500 € ^[41] Источник: На онлайн‑портале Global Property Guide описаны ставки налогов на недвижимость на Кипре . В стоимость входят уборка улиц, вывоз мусора и ремонт помещений.

Оплата коммунальных услуг

Коммунальные расходы включают плату за электричество, водоснабжение и содержание дома. Цена зависит от площади недвижимости. Обычно собственник платит от 100 до 300 € в месяц. Наиболее высокие тарифы на коммунальные услуги — в Лимасоле, Пафосе и Ларнаке.

Услуги связи, интернет и телевидение стоят 50—60 € в месяц. Например, только скорость интернета от 60 мбит/с обойдется в 29 €. Ежемесячный план сотовой связи со звонками и 10 Гб — 20 € ^[42] Источник: Сервис Numbeo публикует данные о стоимости жизни на Кипре .

Страхование недвижимости

Инвестору не обязательно страховать недвижимость. Однако Кипр подвержен землетрясениям, наводнениям и пожарам — с помощью страхования можно избежать больших убытков. В среднем за каждые 1000 € от стоимости объекта придется заплатить 2,5 € за страховку.

Налог на доход

Если сдавать недвижимость в аренду, потребуется уплатить налог на доход. Ставка варьируется от 0 до 35% и зависит от общей налогооблагаемой базы резидента ^[43] Источник: В ежегодном обзоре PwC закреплены ставки налогов для физических и юридических лиц на Кипре . При доходе от 60 000 € в год применяют максимальную ставку.

Как получить ПМЖ на Кипре за покупку недвижимости

ПМЖ на Кипре получают при покупке недвижимости на острове от 300 000 €. Статус действует всю жизнь, но карту резидента надо обновлять каждые 5 лет.

Условия получения ПМЖ на Кипре

Чтобы получить статус, инвестор:

1. Покупает жилую или коммерческую недвижимость стоимостью не ниже 300 000 €. Жилье можно покупать только на первичном рынке, коммерческую недвижимость — на вторичном.
2. Подтверждает ежегодный стабильный доход от 50 000 €. В него может входить заработная плата, доход от аренды, пенсия, дивиденды и срочные депозиты.
3. Предоставляет справку об отсутствии судимости за три года. 

Получить ПМЖ на Кипре за инвестиции в недвижимость могут россияне старше 18 лет, без судимости и запрета на въезд в Евросоюз и Великобританию. 

Заявитель может включить в заявку членов семьи. Дети должны финансово зависеть от родителей. Например, учиться в школе или университете. Если дети до 25 лет планируют учиться в вузах Кипра, сначала им нужно получить студенческий вид на жительство. После окончания учебы они смогут подать заявление на получение постоянного статуса.

Расходы на получение ПМЖ на Кипре

Статьи расходов для получения вида на жительство включают: 

• покупку недвижимости — от 300 000 €; 
• НДС – от 15 000 €; 
• юридическое сопровождение сделки — 1% от суммы сделки и по 500 € за каждого заявителя; 
• административные сборы — 500 € за каждого члена семьи старше 18 лет; 
• регистрационный сбор — 70 € за заявителя;
• сбор за выпуск карты ПМЖ — 70 € за человека. 

Инвестор также подтверждает стабильный доход — от 50 000 €. При включении в заявку супруга или супруги — требования увеличиваются на 15 000 €, за каждого ребенка — на 10 000 €.

Процесс получения ПМЖ на Кипре

1. Предварительная проверка. Юристы Паспортивити изучают документы заявителя и оценивают возможные риски, чтобы выявить потенциальные проблемы и заранее найти решение. Например, собрать дополнительные документы или выбрать другую программу. 

2. Подготовка документов. Инвестор собирает документы по индивидуальному списку от юристов. После этого оригиналы переводят и заверяют у нотариуса.

3. Покупка недвижимости. Специалисты по недвижимости Паспортивити предлагают инвесторам базу проверенных объектов от надежных застройщиков. Выбрать подходящий объект можно дистанционно. 

4. Подача заявления на ПМЖ. Юристы заполняют заявление инвестора и подают его в миграционную службу Кипра вместе с подготовленным пакетом документов.

5. Получение ПМЖ. Заявление рассматривают от четырех месяцев. После одобрения инвестор и члены его семьи посещают страну, чтобы сдать отпечатки пальцев, получить свидетельство и карты постоянного резидента Кипра.

Минусы покупки недвижимости на Кипре

Несмотря на привлекательный климат, выгодное налогообложение и популярность среди инвесторов, есть несколько минусов покупки недвижимости на Кипре. Среди них — отсутствие отопления и риск землетрясений.

Недостаточное отопление в домах

Зимой жилье на Кипре может быть некомфортным из‑за отсутствия централизованного отопления. Большинство домов используют электрические обогреватели или кондиционеры в режиме нагрева. Это повышает расходы на электричество, особенно в старых зданиях с низкой теплоизоляцией.

Почти каждое пятое домохозяйство на острове не может позволить себе достаточно отопить жилье — показатель, который регулярно обсуждают в местных муниципалитетах в связи с ростом цен на энергию ^[44] Источник: Евростат публикует данные о доле домохозяйств, не способных обогреть свое жилье в странах Евросоюза  .

Риск землетрясений

Кипр находится в сейсмоопасной зоне. За последние 10 лет зафиксировано 272 землетрясения магнитудой 4,0 и выше — это в среднем по 27 землетрясений в год ^[45] Источник: EarthquakeList публикует статистику землетрясений на Кипре: за последние 10 лет зафиксировано 272 события . 

Хотя большинство толчков происходят на глубине и не причиняют существенного ущерба, власти регулярно обновляют требования к качеству строительства. Новые объекты проходят строгий контроль, но старые дома могут нуждаться в усилении конструкций.

Налоги и сборы 

При сделках с недвижимостью на Кипре уплачивают гербовый сбор, налог на переход права собственности, НДС, сбор за юридическое сопровождение. 

Кроме разовых платежей, ежегодно взимается муниципальный налог, а также расходы на обслуживание общих зон в жилых комплексах. Эти траты повышают итоговую стоимость владения недвижимостью.

Почему не стоит покупать недвижимость на Северном Кипре

Северный Кипр — сокращенное название Турецкой Республики Северного Кипра, или ТРСК. Некоторые инвесторы опасаются покупать там недвижимость — это непризнанное государство, в котором нет официального представительства России. Экономика Северного Кипра зависит от финансовой поддержки Турции, из‑за чего может быть нестабильной. 

Чтобы купить недвижимость на Северном Кипре, нужно:

• найти агента по недвижимости;
• открыть банковский счет;
• подать заявление в Совет Министров о передаче права собственности после покупки;
• получить свидетельство о праве собственности. 

Владельцы недвижимости могут стать резидентами Северного Кипра. Для этого инвестор открывает банковский счет и пополняет его той суммой, которую назовет Совет Министров ТРСК. Точных данных о размере депозита нет.

ВНЖ на Северном Кипре и ВНЖ в Турции — разные документы. Статус резидента Северного Кипра позволяет приезжать в Турцию и проводить там до 60 дней без визы, но не жить или работать в стране.

Владельцы недвижимости Северного Кипра не могут участвовать в инвестиционной программе Республики Кипр и получить статус резидента Евросоюза.

Главное о покупке недвижимости на Кипре

1. Покупка недвижимости на Кипре дает возможность иностранцу сразу получить постоянный вид на жительство вместо временного по программе Fast Track Permanent. Статус постоянного резидента выдается навсегда. 
2. Цены на недвижимость Кипра растут. Сейчас средняя стоимость квартиры на Кипре — 247 000 €. Цена зависит от близости к морю, инфраструктуры города, жилого комплекса.
3. Чаще всего иностранцы покупают недвижимость на главных курортах острова — в Лимасоле, Пафосе и Ларнаке. В этих городах много русскоязычных жителей, а также благоустроенные пляжи, рестораны и удобная инфраструктура.
4. Иностранец может купить любой вид недвижимости на Кипре — жилую или коммерческую. Коммерческие объекты разрешено покупать на вторичном рынке, жилые — нет.
5. Чтобы получить ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости, инвестор покупает объект стоимостью не менее 300 000 € и подтверждает ежегодный стабильный доход от 50 000 €.