Недвижимость на Корфу и ВНЖ в Греции: что важно знать инвестору

5 преимуществ покупки греческой недвижимости

1. Возможность получить ВНЖ за покупку недвижимости

Греция выдает «золотую визу» или ВНЖ за инвестиции. Одна из опций — покупка недвижимости в стране на сумму от 250 000 €. ВНЖ действует 5 лет, после чего его можно неоднократно продлевать. 

Статус дает право путешествовать без виз по Шенгенской зоне, а также неограниченно жить в стране, пользоваться медицинскими и банковскими услугами. 

2. Ликвидный актив

Греческая недвижимость регулярно растет в цене, а значит, может стать надежным инструментом для сохранения дохода и увеличения его в будущем. 

С 2019 года цены на дома для отдыха в Греции выросли на 50% ^[155] Источник: Портал Еkathimerini.сom приводит данные анализа греческого рынка недвижимости . Самый резкий рост зафиксирован на Ионических островах, включая Корфу, где средняя стоимость достигла 2390 € за м² в 2025 году. Для сравнения, в 2019 году стоимость составляла около 1600 € за м².

3. Полностью дистанционная покупка

Для заключения сделки купли‑продажи не обязательно приезжать в страну — весь процесс может проходить удаленно с помощью адвоката. Инвестору достаточно только оформить доверенность на юриста, который будет действовать от его лица в Греции.

4. Возможность получать доход от аренды

Купленный объект в Греции разрешено сдавать в долгосрочную аренду. В стране высокий спрос на аренду недвижимости — около 25 миллионов туристов посетили страну в период с января по август 2025 года.

Сдача недвижимости в аренду, особенно в прибрежных районах, может стать дополнительным источником дохода для инвестора. Доходность составляет до 7% годовых.

5. Переехать в страну с мягким климатом

Переехать к морю — еще одна популярная цель инвесторов, которые покупают недвижимость в стране. В Греции много солнца, летом жарко и сухо, а зимой не бывает морозов. 

На Корфу мягкий климат и чистые пляжи. Купальный сезон там длится с мая по октябрь. Пляжи Корфу включают Палеокастрицу с бухтами, которая подходит для семейного отдыха, Глифаду с длинным песчаным пляжем и пологим входом в воду, а также Агиос Гордиос, известный мелким золотистым песком и спокойным морем.

Обзор рынка недвижимости в Греции и на Корфу

Рынок жилой недвижимости в Греции продолжает расти. Во втором квартале 2025 года цены на квартиры в стране выросли на 7,3% в годовом исчислении. При этом темпы роста замедляются. Для сравнения, в 2024 году среднегодовой рост цен составлял 9%, а в 2023 году — 13,9% ^[156] Источник: Банк Греции приводит статистику индекса цен на недвижимость во втором квартале 2025 года . 

Иностранные инвестиции в недвижимость тоже растут. В 2024 году иностранцы потратили 2,75 млн евро, а в 2023 году — 2,13 млн евро. 

Инвесторы покупают недвижимость, чтобы получить ВНЖ в Греции. В период с 2023 по 2024 год каждая десятая сделка совершалась в рамках программы «золотой визы». За 2024 год иностранцы подали 9289 заявки на ВНЖ, что стало новым историческим рекордом. В период с января по август 2025 года было подано 5333 заявки.

Самые популярные регионы для покупки недвижимости — Афины. Вторым лидером на рынке элитной недвижимости остается Корфу. В 2024 году спрос недвижимости на острове вырос на 15,6%. В то время как на Миконосе, Паросе, Кее и Тиносе спрос снижается. 

Районы Корфу: где покупать недвижимость

Выбор района на Корфу зависит от цели покупки недвижимости: отдых всей семьей, премиальные виллы, сдача в аренду или личное проживание.

Керкира — столица острова. Выбор тех, кому важна круглогодичная инфраструктура. В городе много ресторанов, больниц, школ. В трех километрах от города располагается аэропорт Корфу, откуда выполняются внутренние и международные рейсы.

Кассиопи и северо‑восточное побережье — самая престижная часть Корфу. Там расположены современные виллы с видом на море, приватные бухты, причалы и закрытые корпусы. Апартаментов в этом районе почти нет, на рынке преобладают дома и виллы. 

Самые популярные районы — Кассиопи, Ниссаки, Агни и Калами. Стоимость вилл составляет 1—3 млн евро, в уникальных локациях — свыше 5 млн евро.

Дассия и Ипсос — районы располагаются в 10—20 минутах от столицы и привлекают туристов пляжами, кафе и молодежной инфраструктурой. Там много гостиниц и апарт‑отелей, что создает интерес для аренды в туристический сезон. 

Стоимость апартаментов и небольших домов — от 2000 до 2800 € за м². В современных жилых комплексах цены могут достигать 3500 € за м².

Бенитсес и южное побережье — спокойные районы для семейной жизни. Там меньше туристов, больше природы. Инфраструктура развита умеренно, есть рестораны, основные сервисы и пляжи. 

Цены на недвижимость там ниже, чем в популярных туристических районах. Стоимость дома или квартиры составляет от 1500 € за м².

Центральные и западные районы подходят для покупателей, которые хотят построить дом или инвестировать в реконструкцию. Там много природы, оливковых рощ и панорамных видов, но готовых объектов меньше. Поэтому инвесторы покупают участки под строительство.

Как купить недвижимость на Корфу и получить ВНЖ в Греции

Инвесторы вправе получить ВНЖ в Греции за покупку недвижимости. Минимальная стоимость объекта для получения статуса — 250 000 €. Но есть и другие обязательные условия. 

В 2024 году Греция увеличила минимальные инвестиции по опции с недвижимостью. Возможность купить объект за 250 000 € осталась, но распространяется только на недвижимость, которую переводят в жилую, и на объекты под реставрацию.

Условия. Чтобы купить жилую недвижимость в Греции и получить ВНЖ, инвестор выбирает объект стоимостью:

• от 800 000 € — в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением от 3100 жителей;
• от 400 000 € — во всех остальных районах Греции.

Корфу — остров с населением около 100 тысяч человек. Поэтому для получения золотой визы в Грецию инвестору необходимо купить недвижимость стоимостью от 800 000 €. 

Разрешено покупать только один объект для получения золотой визы в Грецию. Площадь недвижимости должна быть не менее 120 м².

Кто может получить ВНЖ. Заявки на золотую визу принимают от инвесторов старше 18 лет, без судимостей, с легальным доходом. Россияне и белорусы могут принять участие в программе только через второй паспорт. Например, через гражданство Вануату.

Вместе с инвестором ВНЖ в Греции может получить его семья. А именно: супруга или супруг, дети до 17 лет включительно, финансово зависимые дети от 18 до 20 лет включительно и родители. 

Срок получения ВНЖ в Греции за инвестиции — от 4 месяцев. Первая карта резидента действует 5 лет, после чего ее можно неоднократно продлевать. 

Через 7 лет жизни в стране инвестор вправе претендовать на гражданство Греции. Паспорт открывает безвизовый въезд более чем в 170 стран.

Расходы при покупке и содержании недвижимости

Затраты при покупке и содержании недвижимости в Греции зависят от стоимости объекта и его расположения. Обычно владелец недвижимости уплачивает налоги, государственные сборы и услуги нотариуса.

Покупка недвижимости

Налог на передачу прав собственности уплачивается по ставке 3,09% от заявленной стоимости объекта, если разрешение на строительство было выдано до 2006 года. 

Если разрешение было выдано после 2006 года и продавцом является застройщик, инвестор уплачивает НДС по ставке 24%, который обычно уже включен в стоимость недвижимости. 

Услуги нотариуса оцениваются в 1,5% от общей цены договора и НДС. Дополнительно взимается сбор в размере 150 € за ксерокопии и пошлинные марки.

Технический отчет инженера‑строителя оценивается в размере 0,3% от рыночной стоимости объекта и НДС.

Регистрация в земельном кадастре недвижимости оплачивается в размере 0,5% от стоимости объекта. Также инвестор уплачивает фиксированные административные сборы — около 200 €.

При покупке недвижимости в Греции для получения золотой визы заявитель также уплачивает госпошлину при подаче заявки — 2000 € за инвестора и 150 € за каждого члена семьи. 

Содержание недвижимости

При содержании недвижимости в Греции владелец уплачивает ежегодные налоги, сборы, а также оплачивает коммунальные услуги. 

Ежегодный налог на имущество рассчитывается по кадастровой стоимости и составляет 1—4 € за м².

Налог на роскошь уплачивается по ставке от 0,1 до 1%, если стоимость недвижимости более 250 000 €. Ставка зависит от стоимости и типа объекта.

Ежемесячные взносы на обслуживание дома, например, за использование лифта, отопления, зависят от уровня сервиса в жилом доме и площади объекта. Стоимость взноса — до 100 € в месяц.

Коммунальные услуги составляют 100—300 € в месяц за воду, электричество и вывоз мусора.

Если владелец недвижимости сдает объект в аренду, он уплачивает подоходный налог с полученного дохода по прогрессивной шкале от 15 до 45%. Минимальная ставка применяется к годовому доходу до 12 000 €, максимальная — свыше 35 000 €.

Если владелец недвижимости решил продать купленный объект, необходимо уплатить налог на прирост капитала. Ставка составляет 15% и рассчитывается от разницы между ценой покупки и продажи.

Инвесторы должны сохранять недвижимость в собственности, чтобы ВНЖ в Греции не аннулировали.

Коммерческая недвижимость на Корфу

Коммерческая недвижимость на острове Корфу — это объекты, предназначенные не для жилья, а для бизнеса. Это могут быть офисные помещения, магазины, кафе, рестораны, гостиницы, склады. 

Спрос на коммерческую недвижимость в Греции высокий. Особенно на отели, гостиницы, офисные помещения и рестораны. Доля коммерческой недвижимости во всех сделках по Греции в 2024 году составила около 17,06% от объема всех сделок по недвижимости.

Цены на коммерческую недвижимость стабильно растут. Согласно данным Банка Греции, индекс цен на офисные помещения в 2024 году вырос на 4,9%. С 2010 года цены выросли на 95%. 

На Корфу наиболее востребованы зоны с туристическим или городским потенциалом. Например, прибрежные курортные районы — Gouvia, Dassia, Ipsos, где коммерческие площади востребованы под магазины, рестораны, аренду. 

Стоимость объекта зависит от его типа и расположения. Офисное помещение для бизнеса обойдется инвестору примерно в 500 000 €. Отели и мини‑отели от 300 000 до 1 млн евро. Средние по размеру рестораны и кафе — от 100 000 €.

Минусы покупки недвижимости на Корфу

Высокая стоимость. Северо‑восток острова — один из самых дорогих регионов Греции. Там ограничена береговая линия, поэтому цены на виллы у моря выше, чем по стране. 

Старый фонд и скрытые расходы на ремонт. Многие дома на Корфу построены 30—50 лет назад. Часто объекты требуют капитального ремонта: замены электрики, укрепления конструкций. Виллы в холмистых зонах могут потребовать дополнительные расходы на укрепление склонов и дренаж. 

Сезонность и неоднородный спрос. Корфу активно развивается в туристический сезон. Зимой инфраструктура острова во многих районах замирает, из‑за чего поток арендаторов снижается. 

Главное о покупке недвижимости на Корфу

1. Корфу — остров в Греции, который располагается в Ионическом море. 
2. Инвесторы могут получить ВНЖ в Греции за покупку недвижимости на острове. Минимальная стоимость для участия в программе — 800 000 €.
3. Стоимость недвижимости на Корфу зависит от расположения и типа объекта. Средняя стоимость 1 м² составляет 3000 €.
4. Популярные районы для покупки недвижимости на Корфу — Керкира, Кассиопи, Ниссаки и северо‑восточное побережье.
5. Купленный объект разрешено сдавать в аренду. Доходность составляет до 7% годовых.