Недвижимость в Андорре — ликвидный актив: с 2019 цены на объекты выросли почти на 50%. В начале 2025 года стоимость апартаментов составила 5160 € за м², а дома — 4699 €.
Состоятельные иностранцы получают ВНЖ в Андорре за инвестиции от 600 000 €, из них минимум 400 000 € нужно вложить в недвижимость. Статус дает право жить в стране, пользоваться услугами местных банков, клиник и учебных заведений, а также посещать без виз Францию и Испанию.
1. Возможность получить вид на жительство. Если иностранец владеет недвижимостью стоимостью от 400 000 €, он вправе претендовать на ВНЖ в Андорре за инвестиции. По условиям программы также нужно внести страховой депозит на сумму от 47 500 € в Центральный банк и купить активы, чтобы общая сумма инвестиций составила 600 000 €.
Европейские страны редко выдают вид на жительство за покупку недвижимости. Испания уже отменила «золотую визу», а Венгрия и Португалия исключили опцию с покупкой недвижимости из своих программ.
2. Выгодное налогообложение. В Андорре нет налогов на наследство и богатство. Налог на покупку недвижимости составляет от 3 до 10% в зависимости от количества объектов.
Чаще всего иностранцы покупают один объект недвижимости, поэтому уплачивают налог в размере 3%. Это ниже, чем в соседних странах. Например, во Франции ставка такого налога может достигать 7%, в Испании — 10%.
3. Дополнительный доход от сдачи недвижимости в аренду. Андорра привлекает много туристов, особенно зимой, благодаря чему квартиры для аренды редко пустуют. В горнолыжный сезон арендная плата достигает 2000—3000 € в месяц.
4. Политическая и экономическая стабильность. Андорра не участвовала в войнах и не имеет конфликтных соседей. В стране самый низкий уровень преступности по итогам 2024 года, согласно рейтингу Numbeo. Это делает ее безопасной страной для жизни и бизнеса.
В 2023 году государственный долг Андорры составил 1,26 млн евро. Это самые свежие данные по состоянию на февраль 2025. Долг Андорры ниже среднего уровня долга стран с похожим кредитным рейтингом: в них сумма достигает 2—3 млн евро.
5. Доступ к банковским услугам. Резиденты страны могут открывать счета в местных банках и филиалах международных, делать переводы за границу, обменивать валюту на тех же условиях, что и граждане.
Андорра не обменивается информацией с налоговыми органами других стран о счетах иностранцев в местных банках.
6. Природа. Андорра расположена в самом сердце Пиренейских гор. Жителям апартаментов верхних этажей домов в Андорра‑ла‑Велье или Эскальдесе из окон видны горные хребты и леса. Из шале — традиционных домов из дерева и камня — в Ла‑Массане открываются виды на заснеженные горные вершины зимой и цветущие альпийские луга летом.
7. Доступная инфраструктура. В Андорре все рядом: два крупных курорта — Грандвалира и Вальнорд — находятся в 20—30 минут езды из любой точки страны. До школ, университетов и больниц можно добраться за полчаса на автомобиле.
Мало предложений. Из‑за небольших размеров страны земли под застройку немного. Это создает высокий спрос на новые объекты и поддерживает рост цен. Площадь Андорры — всего 468 км². Для сравнения, площадь Калининградской области — самой маленькой в России — составляет 15 125 км², что в 32 раза больше.
Трудный подъезд к дому. Зимой в Андорре выпадает много снега, особенно в горных районах. Коммунальные службы оперативно расчищают дороги, но приоритет отдают главным трассам и туристическим маршрутам.
Проезд к горным деревням в снегопад может быть ограничен. Владельцы домов часто покупают специальные лопаты или небольшие снегоуборочные машины, чтобы самостоятельно очищать подъездные пути.
Индивидуальные системы отопления установлены в большинстве домов, шале и квартир. Владельцы самостоятельно контролируют температуру и расход топлива. В основном распространено газовое и электрическое отопление, паровое встречается только в старых зданиях и традиционных шале.
В России обычно используется паровое отопление: тепло поступает от ТЭЦ по теплотрассам в многоквартирные дома через централизованную систему. Индивидуальное отопление есть только в частных домах и коттеджах.
Энергоэффективные и экологически чистые новостройки. Все новые проекты в стране должны учитывать экологическое воздействие на окружающую среду. Застройщики устанавливают солнечные панели, тепловые насосы, системы ветроэнергии и сбора дождевой воды для полива садов и технического использования.
Права и обязанности иностранных покупателей. Иностранцы могут приобретать недвижимость в Андорре — квартиры, дома, коммерческие помещения и земельные участки — только по разрешению правительства. Ограничений на количество объектов нет.
Покупка недвижимости стоимостью от 400 000 € дает право претендовать на ВНЖ при выполнении определенных условий. Такой статус позволяет жить в стране, но не работать в местных компаниях. Купленный объект можно сдавать в аренду и получать доход.
Стоимость жилой недвижимости в Андорре выросла почти на 50% с 2019 по 2024 год: с 3112 до 4582 € за м², по данным портала Idealista.
Продажи жилья увеличились на 159%. С 2023 года иностранцы стали приобретать больше недвижимости в Андорре: средняя стоимость покупки составила 600 000 €. В 2022 году расходы были в два раза меньше — в среднем по 365 000 € за объект.
В январе 2025 года средняя стоимость апартаментов составила 5160 € за м², домов — 4699 €. Студия площадью 30 м² обойдется покупателю примерно в 135 000 €.
Цены на объекты зависят от района: самые высокие — в Эскальдес‑Энгордань, самые низкие — в Сант‑Жулия‑де‑Лория.
Эскальдес‑Энгордань: средняя стоимость апартаментов — 6576 € за м², домов — 5710 €.
Район считается самым престижным и дорогим. Там находятся знаменитые термальные источники и оздоровительный комплекс «Кальдеа» — крупнейший термальный центр в Южной Европе. В Эскальдес‑Энгордань популярны современные апартаменты и пентхаусы в новых жилых комплексах с бассейнами и охраной.
Андорра‑ла‑Велья: средняя стоимость апартаментов — 5606 € за м², домов — 4819 €.
В столице Андорры расположены офисы международных компаний, банки, торговые центры и правительственные учреждения. Также там находится одна из двух международных школ в стране — Британский колледж.
Ла‑Массана: средняя стоимость апартаментов — 4901 € за м², домов — 4536 €.
Тихий и живописный район находится недалеко от горнолыжного курорта «Вальнорд». Зимой жители катаются на лыжах и сноуборде, летом — на велосипеде по горным дорогам. Популярные дома — дуплексы и шале с использованием натурального камня и дерева.
Сант‑Жулия‑де‑Лория: средняя стоимость апартаментов — 3777 € за м², домов — 3724 €.
Самый доступный район Андорры популярен среди местных жителей и тех, кто ищет бюджетное жилье. Он расположен недалеко от границы с Испанией, поэтому его часто выбирают сотрудники, которые работают сразу в двух странах.
При покупке недвижимости иностранцы уплачивают налог по ставке, которая зависит от количества приобретаемых объектов:
Налог на передачу права собственности составляет 4% от стоимости недвижимости: 1,75—2,5% идет правительству Андорры и еще около 2% — району, в котором находится объект.
Налог на владение недвижимостью взимается с владельцев каждый год. Его величина зависит от площади объектов, их назначения и расположения. Если здание не достроено, налог уплачивать не нужно.
| Районы | Ставка налога за м² в евро |
|---|---|
| Канильо | 0,55 |
| Энкамп | 0,65 |
| Ордино | 0,62 |
| Ла‑Массана | 0,532—1,282 В зависимости от площади |
| Андорра‑ла‑Велья | 0,52 |
| Сант‑Жулия‑де‑Лория | 0,52—0,62 В зависимости от площади |
| Эскальдес‑Энгордань | 0,75—1,90 В зависимости от категории улицы |
В
Налог от сдачи недвижимости в аренду платят по ставке 10% от полученного дохода. Если недвижимость сдают посуточно, владелец обязан дополнительно зарегистрировать ее как туристический объект.
При продаже недвижимости уплачивают налог на прирост капитала: им облагают разницу между ценой покупки и продажи объекта. Ставка варьируется в зависимости от срока владения и составляет от 1 до 15%.
Налог не нужно платить, если продавец владеет недвижимостью более 10 лет или продает объект родственниками первой степени: супруге или супругу, родителям или детям.
Услуги нотариуса. Покупка недвижимости в Андорре требует обязательного нотариального заверения сделки. Его стоимость составляет 0,5—1% от стоимости объекта. Эти расходы также покрывают оформление документов и регистрацию права собственности в кадастровом реестре.
Услуги риелтора. Закон обязывает совершать сделки через риелтора, у которого есть лицензия на деятельность в Андорре. Агентский сбор составляет 3% от стоимости объекта.
Техническая проверка недвижимости стоит от 500 до 1500 €. Она не обязательна, но помогает покупателю убедиться в том, что объект соответствует заявленным характеристикам и не имеет скрытых дефектов.
Коммунальные расходы на апартаменты размером 85 м² составляют около 111 € в месяц. К ним относятся электричество, отопление, холодная и горячая вода, а также вывоз мусора. В Андорра‑ла‑Велья расходы выше — около 140 €.
Интернет‑услуги предоставляются одним оператором — Andorra Telecom. Абонентская плата за высокоскоростной интернет составляет от 35 до 50 € в месяц.
Дополнительные затраты. Владельцы апартаментов в многоквартирных домах также платят за обслуживание общих зон: уборку, освещение, ремонт лифтов и отопление. Обычно расходы составляют от 50 до 150 € в месяц, в зависимости от уровня дома и услуг.
Иностранцы получают ВНЖ в Андорре за инвестиции в экономику страны от 600 000 €: активы и страховой депозит.
Инвестор переводит часть денег на страховой депозит в Центральный банк Андорры: 47 500 € за основного заявителя и 9500 € за каждого члена семьи в заявке. Чем больше людей в заявке — тем выше страховой депозит и меньше сумма финансовых активов:
Под финансовыми активами понимают недвижимость, ценные бумаги, долю в бизнесе или открытие депозита в банке Андорры.
Если инвестор покупает недвижимость, ее стоимость должна составлять не менее 400 000 €. На оставшуюся сумму приобретают другие финансовые инструменты, например акции.
Если инвестор хочет купить только недвижимость, тогда ее стоимость должна быть выше 400 000 €. И в сумме со страховым депозитом составлять 600 000 €.
ВНЖ выдают инвестору старше 18 лет без судимости и с легальным доходом от 43 000 € в год. Вместе с основным заявителем вид на жительство могут получить члены его семьи: супруг или супруга, а также дети до 25 лет.
Статус действует два года. После истечения срока его можно продлить по схеме 2—3—10 лет, если сохранить инвестиции и жить в стране минимум 90 дней в году.
Резиденты Андорры посещают без виз соседние страны — Францию и Испанию, оформляют шенгенские визы за один рабочий день, а также получают доступ к банкам, клиникам и местным школам.
Россияне могут получить вид на жительство при покупке недвижимости в Черногории, Греции, на Мальте или Кипре. Инвесторы также могут претендовать на ВНЖ в Турции — стране, которая находится на стыке Европы и Азии.
Греция выдает вид на жительство при покупке объектов стоимостью от 250 000 €. По такой цене можно купить промышленные проекты, которые переводят в жилые, или здания под охраной государства, нуждающиеся в реставрации.
Минимальная сумма для покупки жилой или коммерческой недвижимости — 400 000 или 800 000 € в зависимости от района.
Карту ВНЖ выдают на 5 лет, затем ее можно продлевать на тот же срок сколько угодно раз, пока сохраняются инвестиции. Через 7 лет постоянного проживания в стране инвестор вправе претендовать на гражданство Греции.
Инвесторы из России могут получить ВНЖ в Греции только по второму паспорту.
ВНЖ на Мальте за инвестиции получают при покупке недвижимости стоимостью от 220 000 €. Также инвестор уплачивает административный сбор в размере от 5500 € и обязуется ежегодно платить налоги в стране — не менее 15 000 € в год.
Первая карта ВНЖ на Мальте выдается на год, все последующие — на 2 года. Претендовать на гражданство Мальты по натурализации можно через 5 лет проживания в стране.
На Кипре можно получить статус постоянного резидента, если купить один или два объекта на сумму от 300 000 €. Инвестор также подтверждает годовой доход от 50 000 €.
Статус выдают на всю жизнь, но карту резидента необходимо продлевать каждые 5 лет. Через 8 лет жизни на Кипре инвесторы могут подать заявление на гражданство.
ВНЖ в Черногории получают состоятельные иностранцы, которые покупают жилую или коммерческую недвижимость в стране. Требований к стоимости объекта нет, но у него не должно быть обременений: ипотеки, судебных тяжб или задолженностей по налогам.
Вид на жительство выдается на год. Продлевать его можно неограниченное число раз, если недвижимость остается в собственности заявителя. Если продать объект, статус аннулируют.
Турция предоставляет ВНЖ покупателям недвижимости стоимостью от 200 000 $. Они должны использовать недвижимость для личного проживания, а не для сдачи в аренду или коммерческой деятельности.
Претендовать на статус могут иностранцы, которые купили объект в открытом для получения ВНЖ районе Турции. Например, Обе, Тосмуре или Демирташе. Ранее страна ввела ограничения на выдачу первичных видов на жительство в 781 районе, где доля иностранных жителей превышает 20% от общего числа населения.
Карта ВНЖ выдается на 1—2 года с возможностью продления неограниченное количество раз, пока недвижимость остается в собственности резидента.
Главное — в Телеграме
Поможем выбрать ВНЖ или паспорт за инвестиции с учетом вашего гражданства и задач
