Покупка недвижимости в ОАЭ: пошаговый гайд и преимущества для инвесторов

7 плюсов и 2 минуса покупки недвижимости в ОАЭ

1. Возможность получить ВНЖ. При покупке недвижимости в Арабских Эмиратах инвесторы могут претендовать на резидентскую визу. Срок ее действия зависит от суммы инвестиций. При покупке объекта стоимостью:

• от 750 000 дирхам, или 204 000 $, выдают резидентскую визу на два года;
• 2 000 000 дирхам, или 545 000 $, — золотую визу на 10 лет.

2. Государственные гарантии. Закон от 2018 года «Об иностранных инвестициях» защищает права иностранцев. Они могут купить недвижимостью в полное владение в определенных районах страны — фрихолд‑зонах. Ранее иностранцам было запрещено приобретать объекты в ОАЭ. Такую недвижимость иностранец вправе сдавать в аренду, продать или передать по наследству.

3. Ликвидный актив. Недвижимость в Дубае пользуется высоким спросом среди местных и иностранных покупателей. Стоимость новых объектов растет ежегодно: по итогу 2023 года цены выросли на 19,2%, по оценке платформы DXB Interact.

4. Дополнительный доход от аренды. Цены на аренду в Арабских Эмиратах выросли на 20% за 2023 год. Причина заключается в том, что страну посещает все больше туристов, из‑за них растет спрос и на аренду. Например, Дубай посетило 17 млн туристов в 2023 году, что на 19% больше, чем в 2022.

В ОАЭ также проживает много экспатов: они предпочитают арендовать апартаменты и виллы на долгий срок.

Недвижимость в Дубае приносит владельцу 5—10% годовых, в зависимости от расположения, доступной инфраструктуры и застройщика. Так, самую высокую доходность показывают объекты на первой береговой линии в престижном районе, например Дубай Марина.

5. Нет налогов на доходы физлиц и прирост капитала. Собственник недвижимости не платит налог на доход при сдаче ее в аренду. Также налогом не облагаются деньги от продажи недвижимости.

6. Стабильная экономика. ОАЭ — развивающаяся страна, при этом уровень ее ВВП ежегодно растет на 3,6% с 2013 года. Инфляция составляет в среднем 2,5% — это данные за период с 2008 по 2022. Согласно рейтингу мировой конкурентоспособности, Арабские Эмираты заняли второе место в мире по темпам развития экономики в 2024 году.

7. Высокий уровень жизни. ОАЭ входит в топ‑10 стран по размеру средней заработной платы, которая составляет 3382 $. В стране одна из лучших систем здравоохранения и высокий уровень безопасности. Например, полиция в Дубае приезжает на вызовы в течение нескольких минут — вызвать патруль можно через приложение Dubai Police. Штрафы даже за простые нарушения высокие, вплоть до депортации.

При покупке недвижимости в Арабских Эмиратах россияне могут столкнуться с определенными сложностями:

1. Ограниченный выбор объектов. Иностранцы могут купить недвижимость в полное владение только в фрихолд‑зонах. В Дубае таких зон около 50, в Абу‑Даби — 10.
2. Проблемы с оплатой. Некоторые банки ОАЭ перестали принимать платежи из России. Покупателям приходится искать альтернативные пути для оплаты недвижимости, например пользоваться криптовалютой.

Процесс покупки недвижимости в ОАЭ немного отличается. Например, покупателям нужно получить одобрение банка, затем внести деньги на специальный счет. При этом самый большой плюс — возможность приобрести объект дистанционно. Все документы можно оформить онлайн, а договор купли‑продажи заверить электронной подписью. Таким способом пользуется около 20% российских инвесторов.

Нюансы рынка недвижимости ОАЭ

Высокий спрос. Во втором квартале 2024 года продажи недвижимости в Дубае и Абу‑Даби выросли на 43,8%, по сравнению с тем же периодом 2023. Объем инвестиций достиг рекордных значений — 124 млрд дирхамов, это примерно 33,7 млрд долларов.

Стимулы от правительства. ОАЭ активно привлекает иностранных инвесторов: например, в 2021 году снизили сумму покупки недвижимости для претендентов на золотую визу с 10 до 2 млн дирхамов.

Элитный сектор недвижимости. В Дубай перевозят капитал состоятельные иностранцы. По оценке Forbes, в 2023 году количество долларовых миллионеров в эмирате увеличилось на 4500 человек. Они, в свою очередь, покупают недвижимость в самых дорогих и престижных районах Дубая — Джумейра Бей, Джеймера Секонд, Аль‑Суфух Секонд, Пальма Джумейра и Уорлд Айлендс.

Форма собственности. В ОАЭ различают три способа владения недвижимостью:

• фрихолд — безусловное право собственности иностранного гражданина;
• лизхолд — иностранец покупает право аренды на срок от 10 до 99 лет;
• комонхолд — долевое владение объектом.

В фрихолд‑зоне иностранцы могут владеть недвижимостью бессрочно, ее можно сдавать в аренду, продать или передать по наследству. 

В лизхолд‑зоне участок земли не принадлежит иностранному инвестору — если земля под апартаментами или виллой потребуется государству, построенное на нем здание могут снести. Аренда недвижимости в лизхолд‑зоне не дает права претендовать на резидентскую визу ОАЭ. 

При долевом владении инвесторы могут претендовать на получение резидентской визы ОАЭ, если их доля стоит не меньше 750 000 дирхамов, или 204 000 $.  

Какую недвижимость покупают иностранцы в ОАЭ

Апартаменты — самый востребованный тип недвижимости среди иностранных покупателей. В июле 2024 года инвесторы заключили 12 651 договор купли‑продажи — это 78% от всех сделок с недвижимостью в Дубае. Рост составил 61,9%, по сравнению с прошлым годом.

Иностранцы выбирают апартаменты как более ликвидный и инвестиционно привлекательный тип недвижимости. В Дубае покупают объекты в районах Дубай Марина, Джумейра Секонд и Бизнес‑Бэй. Эти районы привлекают близостью к пляжам, торговым и бизнес‑центрам, современной инфраструктурой.

Апартаменты в Дубае часто покупают для сдачи в аренду туристам или резидентам страны. По данным Земельного департамента, в первом полугодии 2024 собственники апартаментов заключили 7000 контрактов. Это на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

В Абу‑Даби популярны объекты с видами на море в районах Аль‑Рим Айленд и Саадият Айленд.

Виллы обычно выбирают состоятельные иностранцы, которые покупают недвижимость для проживания и хотят больше приватности. В июле 2024 года инвесторы купили 2336 виллы в Дубае на общую сумму 14,3 млрд дирхамов, или 3,9 млрд долларов. Это на 9,9% больше, чем в июле 2023 года.

В Дубае виллы чаще покупают в районах Мадина аль‑Матар, Над аль‑Шиба Ферст и Вади аль‑Сафа 5. В июле 2024 года больше всего объектов приобрели в Мадинат аль‑Матар — 386 вилл на общую сумму 1,7 млрд дирхамов, или 462,8 млн долларов.

В Абу‑Даби популярными районами для покупки виллы стали Саадият Айленд и Яс Айленд. Например, средняя стоимость виллы в Саадият Айленд — 8 млн дирхамов, или 2,2 млн долларов.

Коммерческая недвижимость пользуется спросом у инвесторов, которые планируют получать доход от сдачи в аренду офисных помещений, магазинов или складов. В июле 2024 доля продаж таких объектов в Дубае составила 2%. Самые востребованные районы — Бизнес‑Бэй, Джумейра Лейк Тауэрс и Международный финансовый центр Дубая. Последний — особая экономическая зона.

В Абу‑Даби коммерческие объекты чаще покупали на острове Аль‑Мария и в районе Халифа‑Сити. 

Строящиеся объекты привлекают инвесторов простой процедурой бронирования, выгодными условиями рассрочки и более низкой ценой за 1 м², по сравнению с ценами на готовую недвижимость ОАЭ или в крупных городах других стран.

Во втором квартале 2024 года в Дубае средняя цена:

• строящихся апартаментов составила 1,2 млн дирхамов, или 326 700 $;
• строящейся виллы — 3,2 млн дирхамов, или 871 235 $;
• готовых апартаментов — 1,3 млн дирхамов, или 353 950 $;
• готовой виллы — 3,4 млн дирхамов, или 925 687 $.

В 2024 году около 66% всех сделок с недвижимостью в Дубае пришлись на продажи строящегося жилья. Спрос на такие объекты вырос на 43,7%, по сравнению с 2023 годом.

Продажи строящихся объектов в Дубае с февраля по август 2024

Месяц	Апартаменты	Виллы	Коммерческая недвижимость
Февраль	5887	844	40
Март	6492	1453	89
Апрель	6570	921	58
Май	9394	2064	175
Июнь	7266	1140	32
Июль	8363	964	68
Август	8655	1753	63

Вторичный рынок иностранные покупатели считают менее привлекательным по следующим причинам:

• объекты не продают в рассрочку — нужно вносить 100% оплату;
• готовый объект стоит дороже;
• оформление сделки занимает больше времени;
• надо получить NOC — сертификат от застройщика, который подтверждает, что на объекте нет долгов по рассрочке и коммунальным платежам;
• инфраструктура и дизайн готового объекта устаревают за 4—5 лет, новые объекты строят по современным стандартам.

Главный плюс готового объекта — предсказуемость. Покупатель получит недвижимость в уже обустроенном районе, который готов для комфортной жизни.

Сделки со вторичной недвижимостью Дубая оформляют пятью формами договоров: 

• A — соглашение продавца с агентом при выставлении объекта на продажу;
• B — соглашение между покупателем и агентом;
• I — соглашение между агентом покупателя и агентом продавца;
• F — основной договор купли‑продажи между продавцом и покупателем;
• U — соглашение о расторжении контракта с агентом.

В 9 из 10 случаев интересы продавца на вторичном рынке представляет агент.

Стоимость недвижимости в Дубае и сопутствующие расходы

В Дубае больше фрихолд‑зон и выбор объектов в разных ценовых категориях, по сравнению с другими эмиратами. Поэтому город остается самым популярным направлением для покупки недвижимости у россиян.

Самые дорогие апартаменты купили в районе Бизнес‑Бэй: они обошлись покупателю в 139 млн дирхамов, или 37,8 млн долларов. Самую дорогую виллу продали на Пальме Джумейра — за 103 млн дирхамов, или 28 млн долларов.

Цена 1 м² недвижимости в Дубае растет три года подряд и во втором квартале 2024 составила 4560 $. При этом средняя цена 1 м² готовых апартаментов выросла на 16%, а строящихся осталась на прежнем уровне.

Дополнительно при покупке недвижимости инвестор оплачивает:

• налог на переход права собственности — в Дубае 4% от стоимости недвижимости, в Абу‑Даби — 2%;
• регистрационный сбор — около 1000 $;
• сбор за оформление права собственности — около 150 $;
• пошлину за оформление сертификата об отсутствии возражений — около 1350 $;
• комиссию агента — 2% от стоимости объекта.

Расходы на содержание недвижимости в Дубае. Собственник недвижимости платит за услуги охраны, вывоз мусора, чистку бассейна, уборку спортзала, стрижку деревьев и газона, сервис лифта. Размер годового сбора за обслуживание зависит от типа недвижимости и района: обычно сумма варьируется от 36 до 50 $ за 1 м².    

Вода и электричество обойдется примерно в 75 $ в месяц для одного человека. При подключении водоснабжения и электричества нужно будет заплатить единовременный сбор от 30 до 82 $ и административный — от 8 до 10 $. Интернет стоит 80—120 $ в месяц.

Ипотека и беспроцентная рассрочка

Иностранцы могут получить ипотеку в крупных банках ОАЭ, например Emirates NBD, Mashreq Bank, HSBC. Они дают кредиты только на объекты из собственного перечня строительных проектов. Поэтому перед началом поиска апартаментов или виллы лучше получить предварительное одобрение на ипотеку.

Банки предоставляют ипотеку заявителям с официальной работой или стабильным подтвержденным доходом в ОАЭ.

Условия получения ипотеки в Арабских Эмиратах:

1. Обязательное страхование жизни. Страховка обойдется в 0,3–0,8% от суммы кредита.
2. Возраст заемщика — от 21 до 65 лет. Иногда банки без объяснения причин отказывают людям старше 55 лет.
3. Размер кредита — 80% от стоимости приобретаемой недвижимости.
4. Срок погашения кредита — не менее 5 и не более 25 лет.
5. Ставка ипотеки — от 3 до 6,5% годовых.

За оформление ипотечного кредита придется заплатить 1,5% от размера запрашиваемой ссуды.

Документы для оформления ипотеки:

• оригинал и копия загранпаспорта;
• заявление на предоставление кредита;
• выписка с банковского счета за последние шесть месяцев;
• справка о зарплате, если заемщик работает в найме;
• регистрационные и уставные документы компании, если заемщик — предприниматель.

Решение о выдаче ипотеки для нерезидентов ОАЭ банк выносит в течение двух недель. Если заявку одобрят, заемщик должен выбрать объект и подписать договор купли‑продажи в течение 90 дней. 

Инвестор может получить беспроцентную рассрочку у застройщика, если банки не одобрили ипотеку.

При рассрочке в договоре купли‑продажи недвижимости прописывают поэтапный план оплаты. Например, 20% нужно оплатить на этапе проектирования, 50% — в течение строительства, 30% — при выдаче ключей от объекта. Варианты могут быть разные, но первоначальный взнос обычно не превышает 20% от стоимости недвижимости.

Рассрочка дает возможность инвестировать деньги сразу в несколько объектов. Например, при стартовом капитале в 300 000 $ без рассрочки в Дубае получится купить только одни апартаменты, с рассрочкой — несколько.

ВНЖ в ОАЭ при покупке недвижимости

В ОАЭ за инвестиции в недвижимость выдают резидентскую визу. Это аналог долгосрочного вида на жительство: с визой можно жить, работать, учиться и открывать бизнес в стране.

Резидентскую визу получают на два года при покупке недвижимости на сумму 750 000 дирхамов, или 204 000 $. Вместе с инвестором визу выдают ближайшим родственникам: супруге или супругу и детям до 18 лет.

Инвестировать можно только в готовую недвижимость. В момент подачи заявления на визу должно быть оплачено не менее 50% стоимости объекта.

Золотую визу выдают на 10 лет за покупку недвижимости от 2 000 000 дирхам, или 545 000 $. Вместе с инвестором вид на жительство получают супруга или супруг, сыновья до 21 года, незамужние дочери любого возраста, а также домашний персонал старше 18 лет.

Инвестировать можно в готовую недвижимость и ту, что находится на стадии строительства. По типу также нет ограничений: можно купить жилой или коммерческий объект. 

После покупки недвижимости инвесторы подают заявление на получение визы в Главное управление по вопросам резидентов и дел иностранцев. По оценкам экспертов Паспортивити, процесс занимает от двух до четырех месяцев.

Инвестор может продлевать резидентскую визу на тот же срок неограниченное количество раз, если сохраняет недвижимость в собственности.

После получения визы резидента ОАЭ можно оформить Emirates ID — удостоверение личности. Этот документ дает право:

• открывать банковские счета и оформлять кредиты в местных банках;
• пользоваться услугами государственных служб;
• обучаться в учебных заведениях на платной основе;
• оформить водительское удостоверение — оно действительно в 50 странах;
• без ограничений въезжать и выезжать из страны, пока действует виза;
• оформить медицинскую страховку.

По закону Арабских Эмиратов резидент должен всегда держать удостоверение при себе как основной документ, который удостоверяет его личность на территории ОАЭ.

Главное о покупке недвижимости в ОАЭ

1. Иностранцы, в том числе россияне, могут покупать недвижимость в полную собственность только в фрихолд‑зонах ОАЭ.
2. Самый популярный эмират для инвестиций в недвижимость — Дубай. В нем расположено около 50 фрихолд‑зон и самый большой выбор объектов разной стоимости.
3. Для оформления покупки недвижимости в ОАЭ достаточно загранпаспорта и данных для связи. При этом подписать все документы можно дистанционно.
4. После покупки недвижимости инвестор может подать заявку на получение резидентской визы на два года или 10 лет.
5. С визой инвестор вправе открывать счета в банках, работать и заниматься бизнесом в стране, лечиться в местных клиниках и пользоваться всеми государственными услугами.