Недвижимость на Кипре: цены, спрос и перспективы рынка до 2031 года

Краткое содержание

Эксперты Паспортивити подготовили аналитический обзор рынка недвижимости Кипра. В исследовании анализируем динамику цен и продажи объектов, спрос со стороны местных и иностранных покупателей, доходность от аренды, а также региональные различия и факторы, которые могут влиять на рынок до 2031 года.

Рынок жилой недвижимости Кипра растет, но динамика заметно различается по регионам и типам объектов. В 1-м квартале 2026 года индекс цен вырос на 7,5% за год. Квартиры в стране подорожали на 10,8%, дома — на 3%. Быстрее всего цены росли на объекты в Лимасоле и Ларнаке.

Иностранные покупатели остаются важной частью рынка — на них пришлось около 42% всех сделок с недвижимостью с января по август 2026 года. В отдельных регионах доля иностранных покупателей еще выше: например, в Пафосе — 71%.

Одновременно увеличивается предложение: с января по май 2026 количество разрешений на строительство жилья выросло на 63,7% за год.

Рынок аренды остается активным. Во 2-м квартале 2026 года арендные ставки на квартиры выросли на 7,36% за год, на дома — на 5,3%. Средняя валовая доходность квартир составила 5,51% годовых, курортных апартаментов — 5,82%.

Лимасол остается крупнейшим рынком по числу сделок и самым дорогим регионом для покупки жилья. Пафос выделяется высокой долей иностранных покупателей, Ларнака — более умеренными ценами и ростом числа сделок. В Никосии большинство объектов покупают местные жители.

Туризм поддерживает рынок курортной недвижимости. В 2025 году Кипр принял 4,53 млн туристов — на 12,2% больше, чем годом ранее. Наиболее заметно туристический поток влияет на Пафос, Фамагусту и прибрежные районы Ларнаки и Лимасола, где часть объектов ориентирована на краткосрочную аренду. 

До 2031 года рынок, вероятно, продолжит расширяться. Но количество новых объектов на рынке, ипотечные ставки и инфляция могут сдерживать темпы удорожания жилья.

5 преимуществ покупки недвижимости на Кипре

Иностранцы покупают недвижимость на Кипре под разные задачи: для сохранения капитала, сдачи в аренду, собственного проживания или переезда. Покупка определенных объектов также позволяет претендовать на постоянный ВНЖ за инвестиции.

1. Возможность получить ПМЖ на Кипре

Постоянный вид на жительство выдают за инвестиции от 300 000 € в недвижимость, без учета НДС. На эту сумму можно купить один или два объекта.

Статус позволяет переехать на Кипр. Вместе с инвестором постоянный ВНЖ получают члены его семьи: супруга или супруг и дети.

2. Стоимость недвижимости выражена в евро

Недвижимость на Кипре покупают, продают и сдают в аренду в евро — одной из основных мировых валют и общей валюте большинства стран Евросоюза. Для инвестора это возможность хранить часть капитала в недвижимости, стоимость которой не привязана к национальной валюте страны его проживания.

Цены на объекты меняются по-разному в зависимости от типа недвижимости и региона. В 1-м квартале 2026 года квартиры на Кипре подорожали в среднем на 4,09% за год, дома — на 3,6%, согласно аналитическому индексу цен и ставок аренды RICS Cyprus Property Index.

Различия заметны и между регионами. Например, за 1-й квартал 2026 года цены на квартиры выросли:

• на 1,67% — в Пафосе;
• 1,24% — в Фамагусте; 
• 0,62% — в Лимасоле.

Динамика цен показывает, что даже внутри одного сегмента рынок развивается неравномерно. Рост стоимости квартир в отдельных регионах может заметно опережать другие, поэтому средний показатель по стране не отражает различия между локальными рынками.

3. Недвижимость востребована у иностранцев

Значительную часть спроса на недвижимость Кипра формируют иностранные покупатели. По данным Департамента земель и геодезии Кипра, с января по август 2026 года в земельном кадастре зарегистрировали 5562 договоров купли-продажи с иностранцами — около 42% от общего числа.

4. Жилье можно сдавать в аренду

Недвижимость на Кипре можно сдавать в долгосрочную или краткосрочную аренду — и местным жителям, и иностранцам.

Арендные ставки продолжают расти. Во 2-м квартале 2026 года самый заметный годовой прирост зафиксирован в сегменте квартир. Следом идут — курортные объекты и дома. Такая динамика поддерживает интерес к жилой недвижимости: ее покупают как для личного использования, так и для получения дохода от сдачи в аренду.

Средняя валовая доходность квартир составила 5,51% годовых во 2-м квартале 2026 года, курортных апартаментов — 5,82%. Для домов показатели были ниже — 3,01 и 2,85%. Такие данные приводятся в индексе цен и арендных ставок RICS Cyprus Property Index.

5. Доступны объекты под разные инвестиционные цели

На Кипре можно купить городскую квартиру, дом, курортную недвижимость или новостройку. Эти сегменты отличаются по цене, доходности, сезонности аренды и условиям использования.

Городские квартиры чаще рассматривают для долгосрочной аренды. В Никосии, Лимасоле и Ларнаке жилье арендуют местные жители, сотрудники компаний, иностранные специалисты и студенты.

Курортную недвижимость используют для краткосрочной аренды и личного отдыха. Такие объекты особенно распространены в Пафосе, Фамагусте и прибрежных районах Лимасола и Ларнаки. Доход от аренды здесь сильнее зависит от туристического сезона.

Новостройки подходят в том числе тем, кто планируют получить постоянный ВНЖ. В таком случае для жилой недвижимости действует отдельное условие: это должна быть первая покупка, а стоимость объекта соответствовать минимальной — 300 000 €.

Особенности рынка недвижимости Кипра

Кипр разрешает иностранцам покупать недвижимость, но для граждан стран за пределами Евросоюза действуют ограничения. Они касаются количества и типа объектов, а также требуют отдельного разрешения на покупку. 

Ограничения для иностранных покупателей

Граждане третьих стран должны получить разрешение на покупку недвижимости от районной администрации. Заявление подают вместе с договором купли-продажи и документами на объект.

Иностранец или супружеская пара могут купить до двух объектов. Например, две квартиры или два дома либо один жилой объект и один коммерческий.

Для коммерческой недвижимости действуют ограничения по площади: магазин — до 100 м², офис — до 250 м². Для супругов лимит действует совместно, а не отдельно для каждого.

Вместо недвижимости можно приобрести участок площадью до 4000 м². Но только если он предназначен для строительства собственного дома. 

Покупка недвижимости на севере Кипра

С недвижимостью на севере Кипра связаны дополнительные юридические риски. Республика Кипр не контролирует эту часть острова, а часть объектов там зарегистрирована на греко-киприотских собственников, которые не давали согласия на продажу или использование своей недвижимости. 

По законам Республики Кипр сделки с чужой недвижимостью без согласия владельца могут повлечь уголовную и гражданскую ответственность. Речь идет не только о продаже, но и об аренде, рекламе объекта и заключении договоров на его использование. 

В 2025 году суд Никосии вынес несколько обвинительных приговоров по таким делам. В одном случае застройщик получил 5 лет лишения свободы, еще двое граждан европейских стран — 2,5 года и 15 месяцев. 

ПМЖ за инвестиции в недвижимость

На Кипре работает программа ПМЖ за инвестиции. Статус постоянного резидента предоставляют иностранцам, которые инвестируют в один или два объекта недвижимости стоимостью от 300 000 €. Жилые объекты покупают только на первичном рынке, коммерческие — как на первичном, так и на вторичном. 

Статус действует бессрочно, при этом постоянно жить на Кипре не требуется — достаточно приезжать в страну раз в два года.

Как менялся рынок недвижимости Кипра

С 2011 года рынок недвижимости Кипра прошел несколько этапов: снижение цен во время финансового кризиса 2012—2013 годов, постепенное восстановление, период пандемии и ускорение роста после 2022 года.

До 2016 года: последствия финансового кризиса

В начале 2010-х рынок недвижимости Кипра снижался несколько лет подряд. Средняя стоимость жилых объектов в 2011 году уменьшилась на 3,3% за год, в 2012 году — еще на 5,3%, а в 2013 году — на 6,5%. Данные ежегодно публикует Центральный банк Кипра. 

Финансовый кризис 2012—2013 годов усилил отрицательную динамику. В 2014 году жилая недвижимость подешевела еще на 8,8%. Особенно заметно потеряли в стоимости квартиры — цены снизились на 9,4%. 

Динамика цен на жилую недвижимость Кипра с 2011 по 2016 год

Год	Среднее изменение цен	Квартиры	Дома
2011	−3,3%	−5,0%	−2,9%
2012	−5,3%	−4,6%	−5,6%
2013	−6,5%	−7,3%	−6,2%
2014	−8,8%	−9,4%	−8,5%
2015	−4,3%	−4,9%	−4,0%
2016	−1,4%	−0,1%	−1,8%

2017—2019 годы: восстановление рынка

Рынок начал показывать положительную динамику в 2017 году: жилая недвижимость подорожала в среднем на 1,2% за год. В 2018 и 2019 годах рост ускорился до 2,1 и 2,6% соответственно.

Квартиры дорожали быстрее домов. В 2019 году их стоимость выросла на 4,2% за год, домов — на 2%.

Разница между регионами уже тогда была заметной. В 2019 году общий индекс цен вырос:

• на 4,7% — в Лимасоле;
• 2,8% — в Ларнаке;
• 2,5% — в Пафосе;
• 1,6% — в Никосии.

Рынок восстанавливался неравномерно. Прибрежные районы показывали более высокие темпы.

Динамика цен на жилую недвижимость Кипра с 2017 по 2019 год

Год	Среднее изменение цен	Квартиры	Дома
2017	+1,2%	+3,3%	+0,5%
2018	+2,1%	+4,4%	+1,2%
2019	+2,6%	+4,2%	+2,0%

2020—2021 годы: пандемия

Пандемия коронавируса повлияла на рынок недвижимости Кипра: положительная динамика сохранилась, но цены росли медленнее. В 2020 году жилые объекты подорожали на 1,5% в среднем, в 2021 году — еще на 1,2%.

Цены на квартиры росли быстрее, чем на дома. В 2021 году квартиры подорожали в среднем на 4,1%, а стоимость домов практически не изменилась. При этом региональная динамика заметно различалась: в 4-м квартале квартиры в Пафосе подорожали на 9,6% за год, в Фамагусте — на 7,4%, в Лимасоле — на 6,6%.

Динамика цен на жилую недвижимость Кипра с 2020 по 2021 год

Год	Среднее изменение цен	Квартиры	Дома
2020	+1,5%	+3,5%	+0,7%
2021	+1,2%	+4,1%	0,0%

2022—2024 годы: рост цен

Стоимость недвижимости начала сильнее расти с 2022 года: общий индекс цен увеличился на 5,2%. В 2023 году рост составил 7,7%, а в 2024 — 6,7%.

Квартиры дорожали быстрее домов. В 2023 году их стоимость увеличилась на 10,6% за год, в 2024 году — еще на 10%. 

Самые высокие темпы наблюдались в отдельных прибрежных районах. Например, в 4-м квартале 2023 года квартиры в Пафосе подорожали на 22,2% за год, в Ларнаке — на 17,2%, в Лимасоле — на 15,2%. В 1-м квартале 2024 года рост в Пафосе все еще превышал 20%.

Динамика цен на жилую недвижимость Кипра с 2022 по 2024 год

Год	Среднее изменение цен	Квартиры	Дома
2022	+5,2%	+7,4%	+3,9%
2023	+7,7%	+10,6%	+5,7%
2024	+6,7%	+10,0%	+5,4%

2025—2026 годы: стабилизация рынка

В 2025 году цены продолжили расти. В 4-м квартале общий индекс жилой недвижимости был на 7,1% выше, чем годом ранее.

Квартиры подорожали на 9,6%, дома — на 3,4%. Особенно заметный рост сохранился:

• в Лимасоле — на 9,9%;
• Ларнаке — на 8,3%;
• Пафосе — на 7,6%. 

Одновременно растут продажи недвижимости. С января по август 2026 года Департамент земель и геодезии Кипра зарегистрировал 13 288 договоров купли-продажи — на 13,7% больше, чем за тот же период 2025 года. За год их число увеличилось на 1599.

Международный валютный фонд отмечает, что после ускоренного роста рынок постепенно стабилизируется. С 2024 года цены растут умереннее, а продажи растут стабильно с 2022 года.

Какие факторы влияют на рынок жилья на Кипре

На рынок недвижимости Кипра одновременно воздействуют состояние экономики, стоимость ипотечных кредитов, объем нового строительства, а также наличие иностранных покупателей и туристов.

Иностранные покупатели поддерживают спрос

Иностранцы занимают значительную долю рынка недвижимости Кипра. С января по август 2026 года на острове зарегистрировали 13 288 договоров купли-продажи жилья. Из них 5562 договора пришлись на иностранных покупателей — около 42% от общего числа.

Из 5562 договоров купли-продажи 1884 зарегистрировали покупатели из других стран Евросоюза, еще 3678 — покупатели из стран за его пределами. То есть примерно две трети иностранного спроса пришлось на граждан третьих стран. 

Различия заметны и по регионам. Например, в июне 2026 года иностранцы зарегистрировали 816 договоров купли-продажи недвижимости на Кипре. Из них:

• 289 договоров в Лимасоле;
• 257 — в Пафосе;
• 223 — в Ларнаке;
• 64 — в Никосии;
• 34 — в Фамагусте.

Особенно высока доля покупателей из стран за пределами Евросоюза в Лимасоле, Пафосе и Ларнаке. 

Туризм влияет на рынок курортной недвижимости

Кипр принял рекордные 4,53 млн туристов в 2025 году — это на 12,2% больше, чем в 2024 году. Доходы от туризма выросли на 15,2% — до 3,7 млрд евро. Почти 80% туристов приезжали на Кипр для отдыха.

В 2026 году поток туристов снизился: с января по август Кипр посетили 2,82 млн туристов — на 7% меньше, чем за тот же период 2025 года. В августе число прибытий сократилось на 3,3% — до 581 880 человек. Но это все еще было больше, чем в августе 2024 года. 

Туристический спрос особенно важен для курортных квартир и домов, которые арендуют на короткий срок. Поэтому изменение турпотока может влиять на загрузку таких объектов и арендные ставки, особенно в прибрежных районах.

Экономический рост поддерживает внутренний спрос

В 2025 году ВВП Кипра увеличился на 3,8%. Еврокомиссия прогнозирует рост и в 2026 году — еще на 2,3%. Безработица при этом должна снизиться до 4,2% — минимального уровня более чем за 10 лет.

Рост занятости и доходов поддерживает возможности местных жителей покупать и арендовать жилье. К концу 2026 года занятость, по прогнозу Еврокомиссии, увеличится еще на 1,3%.

Ипотечные ставки влияют на возможности местных покупателей

Стоимость жилищных кредитов напрямую влияет на спрос со стороны киприотов, которые покупают недвижимость с привлечением ипотеки. В марте 2026 года средняя ставка по кредитам на покупку жилья составляла 3,86%, месяцем ранее — 3,45%. 

Интерес к ипотеке сохраняется. Во 2-м квартале 2026 года банки Кипра зафиксировали рост чистого спроса на жилищные кредиты, а условия выдачи займов для домохозяйств остались без изменений.

Структура ипотечного кредитования тоже изменилась. В начале 2022 года почти все новые жилищные кредиты выдавались по плавающей ставке, а к марту 2026 года их доля снизилась до 12,2%. Все больше заемщиков выбирают фиксированную ставку хотя бы на первые несколько лет кредита. 

Как менялась ставка по ипотеке на Кипре с 2020 по 2026 год

Год	Ставка кредитования, %
2020	2,16
2021	2,21
2022	3,34
2023	5,16
2024	4,75
2025	3,12
2026	3,86

Рост строительства увеличивает предложение

Строительная активность на Кипре заметно ускорилась в 2026 году. Основной прирост пришелся на многоквартирные дома. 

С января по май 2026 года выданные разрешения предусматривали строительство 6667 квартир в многоквартирных домах. Это на 90,6% больше, чем годом ранее. Число частных домов, предусмотренных разрешениями на строительство, выросло только на 7,3%.

Особенно быстро растет жилищное строительство. За первые пять месяцев 2026 года разрешения предусматривали строительство 8978 жилых объектов против 5484 годом ранее — рост составил 63,7%. Площадь новых жилых проектов увеличилась на 62,8%, до 1,54 млн м², а их стоимость — на 61,6%, до 1,79 млрд евро. 

Рост строительства влияет на будущий объем предложений, прежде всего в сегменте квартир. Но одновременно дорожают строительные материалы: в августе 2026 года их индекс был на 3,39% выше, чем годом ранее.

Как меняется жилищное строительство на Кипре

Показатель	Январь—май 2025	Январь—май 2026	Рост за год
Выдано разрешений на строительство	2763	3650	+32,1%
Площадь жилых проектов, м²	947 299	1 542 202	+62,8%
Стоимость жилых проектов, €	1,11 млрд	1,79 млрд	+61,6%

Что происходит с ценами на недвижимость Кипра

Цены на жилье продолжают расти, но динамика заметно различается по типам недвижимости и регионам Кипра. В 1-м квартале 2026 года индекс цен вырос на 2,3% по сравнению с предыдущим кварталом и на 7,5% по сравнению с 2025 годом в целом.

Как меняются цены на квартиры и дома

Квартиры дорожают значительно быстрее домов. В 1-м квартале 2026 года их стоимость выросла на 10,8% за год. Дома подорожали всего на 3%. 

Разница сохраняется и при сравнении с предыдущим кварталом. С января по март 2026 года квартиры подорожали на 2,4%, дома — на 1,5%. Общий индекс вырос на 2,3%.

Как меняются цены в разных регионах Кипра

В 1-м квартале 2026 года цены на жилье росли быстрее всего в Лимасоле и Ларнаке. Годовой рост составил:

• 9,1% — в Лимасоле;
• 8,9% — в Ларнаке;
• 6,4% — в Пафосе;
• 2,8% — в Никосии.

В Пафосе цены оставались на том же уровне. При этом годом ранее он лидировал. В 1-м квартале 2025 года годовой рост составил:

• 12,9% — в Пафосе;
• 7,3% — в Фамагусте;
• 5,9% — в Ларнаке;
• 5,7% — в Лимасоле;
• 0,7% — в Никосии.

За год центр роста сместился с Пафоса в сторону Лимасола и Ларнаки. Средний показатель по стране этого изменения не показывает: при общем росте цен отдельные районы могут заметно опережать рынок или почти не меняться.

Как цены на Кипре выглядят на фоне стран Евросоюза

Для сравнения стран Евросоюза используется единый индекс цен — House Price Index. Он учитывает цены фактических сделок с новым и вторичным жильем. По этому показателю недвижимость на Кипре в 1-м квартале 2026 года подорожала на 3,4% год к году. 

Рост цен на Кипре ниже среднего темпа роста по Евросоюзу — 5,1% — и еврозоне — 4,7%. Больше всего цены выросли:

• в Португалии — на 17,8%;
• Болгарии — 14,8%;
• Словакии — 14,4%. 

Кипр не относится ни к самым быстрорастущим, ни к стагнирующим рынкам Евросоюза. В 4-м квартале 2025 года цены на острове выросли на 6% за год, а уже в 1-м квартале 2026 года темп снизился до 3,4%. Для сравнения, по Евросоюзу рост за тот же период замедлился с 5,5 до 5,1%. 

Что происходит с коммерческой недвижимостью на Кипре

Коммерческая недвижимость на Кипре дорожает медленнее жилой. В 1-м квартале 2026 года стоимость складов выросла на 3,48% за год, офисов — на 2,91%. Торговые помещения показали самый слабый результат — 0,72%. Для сравнения, квартиры за тот же период подорожали на 4,09%, дома — на 3,6%.

Офисы и склады — наиболее динамичные сегменты коммерческого рынка. В первой половине 2026 года стоимость и аренда таких объектов продолжали расти.

Офисные ставки особенно высоки в Лимасоле: аренда объектов высокого класса составляет около 29 € за м² в месяц. Никосия остается крупнейшим офисным рынком по объему предложения и числу сделок. 

Склады растут в цене быстрее других коммерческих объектов. За год стоимость складов увеличилась на 3,48%, а арендные ставки — на 2,58%. Около 47% доступного складского предложения приходится на Лимасол, еще 33% — на Никосию, 20% — на Ларнаку. Средняя ставка аренды составляет около 5 € за м² в месяц. 

Динамика цен на коммерческую недвижимость Кипра

Тип объекта	1-й квартал 2025, год к году	1-й квартал 2026, год к году
Склады	+1,04%	+3,48%
Офисы	+2,84%	+2,91%
Торговые помещения	−0,05%	+0,72%

Что происходит с арендой недвижимости на Кипре

Арендные ставки на Кипре продолжают расти, причем быстрее всего дорожают квартиры. Во 2-м квартале 2026 года аренда квартир выросла на 7,36% год к году, домов — на 5,3%.

Курортная недвижимость также пользуется спросом. За год арендные ставки на апартаменты выросли на 6,43%, на дома — на 5,19%.

Долгосрочная аренда

Долгосрочная аренда сильнее всего востребована в крупных городах, где жилье снимают местные жители, сотрудники компаний, иностранные специалисты и студенты. 

Особенно высокие арендные ставки в Лимасоле: летом 2026 года аренда однокомнатной квартиры составляла 1000—1100 € в месяц, двухкомнатной — 1400—1500 €. В Никосии однокомнатные квартиры сдавали примерно за 600—650 €, в Ларнаке — за 500—600 €, в Пафосе — за 500—550 €. 

В Никосии заметную часть арендаторов составляют студенты. В 2023 учебном году в вузах Кипра обучались 57 889 человек — на 9,4% больше, чем годом ранее.

Средняя валовая доходность квартир во 2-м квартале 2026 года составила 5,51%, домов — 3,01%. Годом ранее показатели были 5,41 и 2,97% соответственно. 

Курортная аренда

Краткосрочная аренда сосредоточена прежде всего в туристических районах Пафоса, Фамагусты, Ларнаки и прибрежной части Лимасола. Доход и загрузка таких объектов сильнее зависят от туристического сезона: в течение года они меняются вместе с числом приезжающих на отдых.

Во 2-м квартале 2026 года арендные ставки на курортные апартаменты выросли на 6,43% год к году, на курортные дома — на 5,19%. 

Курортные апартаменты приносили в среднем 5,82% валовой доходности, а дома — 2,85%. Для сравнения, годом ранее показатели составляли 5,75 и 2,79%. 

В каких регионах Кипра недвижимость покупают чаще всего

Регионы Кипра различаются не только по числу сделок, но и по их стоимости. По исследованию Landbank Analytics за январь—октябрь 2025 года, среди крупнейших локальных рынков по объему продаж лидировали районы Лимасола: 

• в Гермасойе стоимость сделок достигла 351,5 млн евро; 
• муниципалитете Лимасола — 274 млн евро;
• Куриона — 111,7 млн евро. 

Три района Лимасола обеспечили продажи более чем на 737 млн евро и около 1600 сделок. Для сравнения, в Ларнаке недвижимость продали на 207,2 млн евро, в Никосии — на 130 млн евро.

Лимасол

В Лимасоле зарегистрировали больше всего сделок с недвижимостью на Кипре за 2026 год. За январь—август там подали 4354 договора купли-продажи. На иностранных покупателей пришлось 1617 из них, или около 37%. 

Регион выделяется и стоимостью недвижимости. На вторичном рынке в первом полугодии 2026 медианная цена квартиры составляла 217 000 €, или 2686 € за м², дома — 325 000 €, или 2221 € за м².

Пафос

Самая высокая доля иностранных покупателей в Пафосе. За первые восемь месяцев 2026 года там зарегистрировали 2654 договора купли-продажи, из них 1871 — по объектам, которые приобретали иностранцы. Их доля составила около 71%.

Регион отличается множиством дорогих домов. На вторичном рынке медианная цена дома в первой половине 2026 года составляла 230 000 €, а цена 1 м² — 1886 €. Показатели квартир ниже — 120 000 € и 1748 € за м² соответственно.

Ларнака

В Ларнаке за январь—август 2026 года зарегистрировали 2898 договоров купли-продажи. Из них 1356 пришлось на иностранных покупателей — около 47% от общего количества. 

Вторичная недвижимость здесь дешевле, чем в Лимасоле и Пафосе. В первом полугодии 2026 медианная цена квартиры составляла 111 000 €, или 1528 € за м². Более 80% проданных квартир стоили не дороже 150 000 €. 

Никосия

В Никосии зарегистрировали 2789 договоров купли-продажи недвижимости. Иностранные покупатели подали договоры по 442 объектам, или примерно 16% от общего числа. Это самая низкая доля иностранного спроса среди пяти регионов. 

На вторичном рынке Никосия лидировала по количеству сделок в первом полугодии 2026 — 36,1% всех продаж по стране. Медианная цена квартиры составляла 138 000 €, или 1582 € за м², дома — 215 000 €, или 1443 € за м².

Фамагуста

Фамагуста остается самым небольшим рынком по количеству сделок. За январь—август 2026 года здесь зарегистрировали 593 договора купли-продажи. На иностранцев пришлось 276 объектов — около 47%. 

На вторичном рынке в первом полугодии 2026 медианная цена квартиры составляла 101 000 €, или 1610 € за м². Дома стоили дороже — медианная цена достигала 255 000 €, или 1760 € за м². Около 88% проданных квартир стоили до 150 000 €. 

Сравнение цен на недвижимость в регионах Кипра в 2026 году

Регион	Квартиры, за 1 м²	Дома, за 1 м²
Лимасол	2686 €	2221 €
Пафос	1748 €	1886 €
Ларнака	1528 €	1425 €
Никосия	1582 €	1443 €
Фамагуста	1610 €	1760 €

Прогноз рынка недвижимости Кипра до 2031 года

Прогноз основан на оценках Еврокомиссии и Международного валютного фонда. Для периода до 2027 года используем прогноз Еврокомиссии по ВВП, инфляции, занятости и потреблению. Для горизонта до 2031 года — среднесрочный макроэкономический прогноз МВФ. 

Отдельного официального прогноза цен на недвижимость Кипра до 2031 года организации не публикуют, поэтому в разделе оцениваем условия, которые могут влиять на рынок.

Экономика продолжит расти. Еврокомиссия ожидает увеличение ВВП Кипра на 2,3% в 2026 году и на 2,7% в 2027 году. МВФ дает более длинный прогноз: с 2027 по 2031 год реальный ВВП страны будет расти примерно на 3% ежегодно. Это означает, что базовый макроэкономический сценарий до конца десятилетия не предполагает рецессии. 

Инфляция должна снизиться после ускорения в 2026 году. Еврокомиссия прогнозирует рост потребительских цен на 3,6% в 2026 году и замедление до 2,2% в 2027 году.

По оценке МВФ, средняя инфляция после 2027 года стабилизируется примерно на уровне 2% в год. Более умеренный рост цен после 2026 года может снизить давление на реальные доходы застройщиков и строительные издержки. 

Внутренний спрос останется положительным, но будет расти умереннее. МВФ ожидает рост внутреннего спроса на 4,4% в 2026 году, затем на 3,5% в 2027 году и примерно на 2,8–3,3% ежегодно до 2031 года.

Частное потребление будет увеличиваться примерно на 2,5–3% в год. Это указывает на сохранение внутренней покупательной активности, но без резкого ускорения.

Инвестиционная активность будет замедляться после сильного роста. МВФ прогнозирует увеличение валового накопления капитала на 11,2% в 2026 году и на 6,9% в 2027 году.

Темп должен постепенно снизиться до 2,5% к 2030–2031 годам. Это не прямой прогноз строительства жилья, но показатель дает представление о том, как международная организация оценивает общий инвестиционный цикл страны. 

Рынок труда останется стабильным. Еврокомиссия ожидает безработицу около 4,2% в 2026—2027 годах. МВФ на более длинном горизонте прогнозирует показатель около 4,7% до 2031 года и ежегодный рост занятости примерно на 0,8%.

Стабильный рынок труда поддерживает доходы домохозяйств и способность местных жителей покупать или арендовать жилье. 

Риски прогноза связаны прежде всего с внешней средой. МВФ относит к основным рискам геополитическую напряженность, высокие цены на энергию, более жесткие финансовые условия и ослабление внешнего спроса. Еврокомиссия отдельно отмечает чувствительность туризма к геополитическим событиям. 

Для рынка недвижимости это особенно важно в курортных регионах, где туристический поток связан с краткосрочной арендой и активностью иностранных покупателей. 

Главное о рынке недвижимости Кипра

1. Цены на жилье продолжают расти, но неравномерно. В 1-м квартале 2026 года общий индекс цен Центрального банка Кипра вырос на 7,5% год к году. Квартиры подорожали на 10,8%, дома — на 3%.
2. Лимасол остается крупнейшим и самым дорогим региональным рынком. За январь—август 2026 года там зарегистрировали 4354 договора купли-продажи. Самые высокие цены на вторичные квартиры также в Лимасоле — около 2686 € за м².
3. Иностранные покупатели играют заметную роль на рынке. За первые восемь месяцев 2026 года на них пришлось около 42% зарегистрированных сделок. Особенно высокая доля иностранцев в Пафосе — около 71%, тогда как в Никосии она составляет около 16%.
4. Арендный рынок также растет. Во 2-м квартале 2026 года арендные ставки на квартиры выросли на 7,36% год к году, на дома — на 5,3%. Средняя валовая доходность квартир составляла 5,51% в год, курортных апартаментов — 5,82%.
5. Строительство быстро увеличивает будущее предложение. За январь—май 2026 года количество жилых объектов в выданных разрешениях на строительство выросло на 63,7% год к году, до 8978. Это может постепенно усиливать конкуренцию между новыми объектами и сдерживать темпы роста цен.
6. Покупка недвижимости на Кипре — возможность получить ПМЖ. Для этого стоимость подходящего объекта должна составлять от 300 000 €. Если инвестор покупает дом или квартиру, объект должен быть новым и приобретаться у застройщика.
7. До 2031 года рынок, вероятно, продолжит расширяться, но темпы могут стать более умеренными. Рост экономики, активность иностранных покупателей и туризм поддерживают рынок, тогда как увеличение строительства, инфляция и стоимость ипотечного финансирования будут влиять на дальнейшую динамику цен.

Источники аналитического отчета

1. Индекс цен на жилую недвижимость Кипра, Центральный банк Кипра.
2. Статистика зарегистрированных договоров купли-продажи недвижимости, Департамент земель и геодезии Кипра. 
3. Статистика сделок с иностранными покупателями, Департамент земель и геодезии Кипра. 
4. Данные о разрешениях на строительство и строительной активности, Статистическая служба Кипра. 
5. Статистика разрешений на строительство за май 2026 года, Статистическая служба Кипра. 
6. Индекс цен и арендных ставок RICS Cyprus Property Index, RICS и KPMG Cyprus. 
7. Статистика туристического потока на Кипр в 2025 году, Статистическая служба Кипра. 
8. Помесячная статистика прибытий туристов, база данных CYSTAT. 
9. Сравнительная динамика цен на жилье в странах Евросоюза, Евростат. 
10. Прогноз экономики Кипра на 2026—2027 годы, Европейская комиссия. 
11. Макроэкономический прогноз Кипра до 2031 года, Международный валютный фонд. 
12. Исследование банковского кредитования и спроса на ипотеку, Центральный банк Кипра.
13. Правила покупки недвижимости гражданами стран вне Евросоюза, Министерство внутренних дел Кипра. 
14. Правила регистрации договора купли-продажи недвижимости, Департамент земель и геодезии Кипра. 
15. Разъяснения для покупателей недвижимости перед заключением сделки, Департамент земель и геодезии Кипра. 
16. Условия получения ПМЖ за инвестиции на Кипре, Департамент миграции Кипра. 
17. Разъяснения о юридических рисках при покупке недвижимости на севере Кипра, Министерство иностранных дел Республики Кипр. 
18. Исследование региональных рынков недвижимости Кипра за январь—октябрь 2025 года, Landbank Analytics.