أفضل الدول للاستثمار العقاري في الخارج في 2026

5 أسباب لشراء العقارات في الخارج 

قد تحقق العقارات في الخارج عدة أهداف في الوقت نفسه. يشتري المستثمرون عقارات في الخارج لتنويع أصولهم، أو تحقيق دخل من الإيجار، أو الحصول على تصريح إقامة، أو استخدام العقار منزلًا لقضاء العطلات. وتعتمد النتيجة على الدولة ونوع العقار والقواعد الضريبية والطلب المحلي. 

1. تنويع المحفظة الاستثمارية 

يتيح شراء العقارات في دول مختلفة تحقيق دخل من الإيجار، ويقلل مخاطر خسارة رأس المال مقارنة بشراء عقارات في دولة واحدة فقط. وإذا وقعت أزمة اقتصادية أو سياسية في إحدى الدول، فستواصل العقارات في الدول الأخرى تحقيق الأرباح والارتفاع في القيمة، مما يعوض الخسائر. 

2. تصريح إقامة وجنسية ثانية 

يتيح تصريح الإقامة للمستثمر العيش في الدولة، والاستفادة من الخدمات الطبية في العيادات المحلية، والدراسة في الجامعات. وعند شراء عقار في بعض الدول، مثل اليونان أو مالطا، يمكن الحصول على تصريح إقامة عن طريق الاستثمار.

بعد عدة سنوات من الإقامة في الدولة بتصريح إقامة، يتقدم المستثمرون بطلب للحصول على الجنسية عن طريق التجنيس. فعلى سبيل المثال، تمنح البرتغال الجنسية بعد 10 سنوات من الإقامة في الدولة، بينما تمنح اليونان الجنسية بعد 7 سنوات. 

ومع الجنسية الثانية, يحصل المستثمرون على جميع حقوق المواطن بفضل الجنسية الثانية، مثل الحق في العمل والمشاركة في الانتخابات. وتوجد في بعض الدول برامج للجنسية عن طريق الاستثمار، حيث يحصل المستثمرون على جوازات سفر إذا استثمروا أموالًا في اقتصاد الدولة، بما في ذلك من خلال شراء العقارات.

يمكن للأجانب الاستفادة من برامج الجنسية عن طريق الاستثمار في العقارات في مصر وتركيا و5 دول كاريبية.

3. المزايا الضريبية 

يدفع الأفراد في جورجيا ضريبة بنسبة %5 على الدخل الناتج عن تأجير العقارات السكنية. ويُطبَّق هذا المعدل إذا كان العقار مؤجرًا لأغراض سكنية ولم يخصم المالك النفقات.

لا توجد في الإمارات العربية المتحدة ضرائب على العقارات أو الهبات أو الميراث. ويؤدي ذلك إلى خفض تكاليف الاحتفاظ بالعقار، بينما تزداد الأرباح الناتجة عن إعادة بيعه أو تأجيره.

4. الدخل السلبي 

يمكن للأجانب تأجير العقارات إذا كانت التشريعات المحلية تسمح بذلك. وفي عام 2026، يبلغ متوسط إجمالي عوائد الإيجار السنوية في الدول الرائجة: 

• 7.4% في جورجيا ^[1] المصدر: عائد الإيجار في جورجيا, Global Property Guide ;
• 7.3% في تركيا ^[2] المصدر: عائد الإيجار في تركيا, Global Property Guide ;
• 5.4% في إسبانيا ^[3] المصدر: عائد الإيجار في إسبانيا, Global Property Guide ;
• 4.9% في الإمارات العربية المتحدة وقبرص ^[4] المصدر: عائد الإيجار في الإمارات العربية المتحدة, Global Property Guide ;
• 3.9% في مالطا ^[5] المصدر: عائد الإيجار في مالطا, Global Property Guide .

5. منزل لقضاء العطلات في الخارج 

يتيح امتلاك عقار في الخارج للمستثمرين توفير تكاليف الإيجار اليومي خلال العطلات. وحتى في فترات ارتفاع الطلب، وأثناء العطلات المدرسية والعطلات الرسمية الطويلة، لا يضطرون إلى القلق بشأن عدم توافر الشقق، ويمكنهم الاسترخاء براحة المنزل.

كيفية اختيار دولة لشراء العقارات 

عند اختيار دولة، يقارن المستثمرون العقاريون المؤشرات الاقتصادية: الناتج المحلي الإجمالي، ومعدل التضخم، واستقرار سعر صرف العملة الوطنية. كما يولون اهتمامًا للجوانب القانونية: 

• احترام حقوق مالكي العقارات؛
• شروط تملّك الأجانب للعقارات؛
• القيود المفروضة على شراء الأراضي أو أنواع معينة من العقارات. 

يقيّم المشترون موقع العقار من حيث البنية التحتية للمنطقة، والمرافق الترفيهية، وسهولة الوصول بوسائل النقل. ويؤثر ذلك في ربحية العقار. وكلما كانت الدولة أكثر تطورًا، كان من الأسهل تأجير العقار أو بيعه في المستقبل.

عند اختيار مدينة أو منطقة، يحلل المستثمرون خطط تطوير البنية التحتية ووتيرة البناء: المدة اللازمة لاستكمال تطوير المنطقة، والمساحات العامة التي ستُنشأ، ومواعيد افتتاحها تحديدًا. فعلى سبيل المثال، تزيد الواجهات المائية والحدائق ومراكز التسوق الواقعة على مسافة يمكن قطعها سيرًا على الأقدام من الطلب على استئجار الشقق.

يقارن المستثمرون بين تكلفة العقارات وقيمة الإيجارات: فكلما انخفض سعر العقار وارتفع دخل الإيجار، استُرد رأس المال المستثمر بصورة أسرع.

عند اختيار الدولة المناسبة، سترتفع قيمة العقار أيضًا نتيجة زيادة سعره، إلى جانب تحقيق دخل من الإيجار. فعلى سبيل المثال، ارتفع مؤشر أسعار العقارات السكنية في دبي بنسبة %9٫81 في عام  ^[6] المصدر: مؤشر الأسعار في دبي, Dubai Land Department 2025. في جورجيا، ارتفعت أسعار العقارات السكنية الجديدة في تبليسي بنسبة %3٫3 على أساس سنوي في الربع الرابع من عام  ^[7] المصدر: أسعار العقارات في تبليسي, Geostat 2025.

العقارات في اليونان: مسار للحصول على تصريح إقامة وجنسية الاتحاد الأوروبي 

تجذب اليونان المستثمرين العقاريين بفضل الطلب السياحي، والإقامة في الاتحاد الأوروبي، ومسار التأشيرة الذهبية. وفي الربع الثالث من عام 2025، ارتفعت أسعار الشقق بنسبة %7٫7 على أساس سنوي بالقيمة الاسمية. 

التأشيرة الذهبية اليونانية تتاح عند شراء العقارات. ويبدأ الحد الأدنى للاستثمار عادةً من 400٬000 يورو. وفي المواقع التي تشهد طلبًا مرتفعًا، بما في ذلك أثينا وسالونيك وميكونوس وسانتوريني والجزر التي يزيد عدد سكانها على 3٬100 نسمة، يرتفع الحد الأدنى إلى 800٬000 يورو.

يسري تصريح الإقامة لمدة 5 سنوات. ويمكن تجديده إذا احتفظ المستثمر بالعقار. واليونان جزء من منطقة شنغن، لذلك يمكن للمقيمين السفر إلى دول شنغن الأخرى من دون تأشيرة لمدة تصل إلى 90 يومًا خلال أي فترة مدتها 180 يومًا.

عند شراء عقار في اليونان، يدفع المستثمرون ضريبة نقل الملكية وتكاليف التسجيل. وتبلغ ضريبة نقل ملكية العقارات %3 إذا لم تكن المعاملة خاضعة لضريبة القيمة المضافة.

يمكن للمستثمر إدراج أفراد أسرته المقربين في الطلب. ويشمل ذلك الزوج أو الشريك بموجب اتفاقية مساكنة مسجلة في اليونان، والأبناء دون سن 21 عامًا، والوالدين من أي عمر. ويجب أن يكون الأبناء الذين تتراوح أعمارهم بين 18 و20 عامًا معالين ماليًا على المستثمر.

تركيا: الاستثمار في العقارات مع فرصة الحصول على الجنسية 

تجذب تركيا المستثمرين بفضل سوقها العقارية سريعة النمو والإجراءات المباشرة للحصول على تصريح إقامة والجنسية. كما يشكل موقعها المركزي بين أوروبا وآسيا وموسم الشواطئ الممتد من أبريل إلى نوفمبر مزايا إضافية تجعلها خيارًا مناسبًا ضمن خطة احتياطية.

في مايو 2026، ارتفع مؤشر أسعار العقارات السكنية في تركيا بنسبة %24٫5 على أساس سنوي بالقيمة الاسمية. وبعد احتساب التضخم، انخفضت الأسعار بنسبة %6٫1. وتُعد إسطنبول والمناطق السياحية مثل أنطاليا وألانيا من أبرز مواقع الاستثمار العقاري.

تشمل سلبيات تركيا:

1. ارتفاع النشاط الزلزالي في بعض مناطق الدولة. وقع أحدث زلزال في عام 2023 على الحدود مع سوريا، وتسبب في تدمير أكثر من 160٬000 مبنى.
2. عدم استقرار الليرة، وهي العملة الوطنية، مما يؤثر في قيمة العقارات عند احتسابها بالدولار.

يتاح الحصول على تصريح إقامة تركي عند شراء عقار سكني بقيمة لا تقل عن 200٬000 دولار. ويمكن للمستثمر وزوجه وأبنائه التقدم بطلب.

في عام 2026، أعادت تركيا فتح معظم المناطق التي كانت مغلقة سابقًا أمام طلبات تصاريح الإقامة ^[8] المصدر: مناطق تصاريح الإقامة, Türkiye Today . تتمثل الاستثناءات الرئيسية في منطقتي الفاتح وإسنيورت في إسطنبول، إذ لا تزالان مغلقتين أمام هذا المسار. وينبغي للمستثمرين التحقق من عنوان العقار قبل الشراء.

يمكن للمقيمين تأسيس شركة في تركيا. كما يحصلون على إمكانية الاستفادة من خدمات التعليم والرعاية الصحية المحلية.

تُمنح الجنسية التركية مقابل الاستثمار العقاري بقيمة لا تقل عن 400٬000 دولار. ويمكن للمستثمرين شراء عقارات تجارية أو سكنية. وبعد امتلاك العقار لمدة 3 سنوات، يُسمح ببيعه واسترداد قيمة الاستثمار.

تعترف تركيا بالجنسية الثانية، لذلك لا يتعين على المستثمرين التخلي عن جوازات سفرهم الأخرى. ويستغرق الحصول على الجنسية عن طريق الاستثمار 12 شهرًا على الأقل. كما تُمنح الجنسية لأفراد أسرة المستثمر، وهم الزوج أو الزوجة والأبناء دون سن 18 عامًا.

قبرص: الاستثمار العقاري للحصول على الإقامة الدائمة وممارسة الأعمال في الاتحاد الأوروبي 

غالبًا ما يختار المستثمرون قبرص لنقل أعمالهم والعمل ضمن ولاية قضائية منخفضة الضرائب في الاتحاد الأوروبي. ومنذ 1 يناير 2026، يبلغ المعدل القياسي لضريبة الشركات في قبرص %15. وقبل ذلك، كان المعدل %12٫5.

تُفرض ضريبة الدخل الشخصي وفق نظام تصاعدي. وفي عام 2026، يُعفى أول 22٬000 يورو من الدخل السنوي من الضريبة. ويخضع الدخل الذي يتجاوز هذا الحد لضريبة تتراوح بين %20 و%35.

لا تفرض قبرص ضريبة سنوية على الممتلكات غير المنقولة. ومع ذلك، قد تخضع عمليات شراء العقارات والتصرف فيها لضريبة القيمة المضافة، ورسوم نقل الملكية، وضريبة الأرباح الرأسمالية، وتكاليف معاملات أخرى.

الإقامة الدائمة في قبرص عن طريق الاستثمار تتاح عند شراء عقارات مؤهلة بقيمة لا تقل عن 300٬000 يورو. كما يجب على مقدمي الطلبات إثبات دخل سنوي لا يقل عن 50٬000 يورو من خارج البلاد.

يمكن للمستثمر إدراج الزوج أو الزوجة والأبناء المعالين في الطلب. ويجب أن يعتمد الأبناء حتى سن 17 عامًا شاملًا ماليًا على المستثمر. أما الأبناء الذين تتراوح أعمارهم بين 18 و24 عامًا شاملًا، فيجب أن يكونوا غير متزوجين، ومعالين ماليًا على مقدم الطلب الرئيسي، ويدرسوا في إحدى الجامعات.

العقارات في منطقة البحر الكاريبي: 5 دول تمنح الجنسية عن طريق الاستثمار العقاري 

تجذب العقارات في منطقة البحر الكاريبي المستثمرين الذين يرغبون في امتلاك عقار لقضاء العطلات، وتحقيق دخل من الإيجار، ووضع خطة احتياطية لأسرهم. وفي عدة دول كاريبية، قد يؤهل شراء عقار معتمد المستثمر أيضًا للحصول على الجنسية عن طريق الاستثمار.

تقتصر العقارات المتاحة ضمن هذه البرامج عادةً على المشاريع المعتمدة من الحكومة. وغالبًا ما تشمل فنادق، ومساكن تحمل علامات تجارية، ومجمعات سياحية، أو فلل. وينبغي للمستثمرين أيضًا مراعاة الرسوم الحكومية، ورسوم العناية الواجبة، والضرائب، وتكاليف الصيانة، وقيود إعادة البيع.

تقدم 5 دول كاريبية الجنسية عن طريق الاستثمار العقاري: 

1. أنتيغوا وبربودا — عقارات معتمدة ابتداءً من 300٬000 دولار. ولا يجوز عادةً إعادة بيع العقار خلال 5 سنوات.
2. دومينيكا — عقارات معتمدة ابتداءً من 200٬000 دولار. ويجب الاحتفاظ بالعقار لمدة 3 سنوات على الأقل، أو 5 سنوات إذا أُعيد بيعه إلى مقدم طلب آخر للحصول على الجنسية عن طريق الاستثمار.
3. غرينادا — مشاريع عقارية معتمدة ابتداءً من 270٬000 دولار. ويدفع المستثمرون أيضًا الرسوم الحكومية ورسوم العناية الواجبة.
4. سانت كيتس ونيفيس — عقارات محددة ابتداءً من 400٬000 دولار. وتُطبق أيضًا رسوم حكومية إضافية ورسوم العناية الواجبة.
5. سانت لوسيا — مشاريع عقارية معتمدة ابتداءً من 300٬000 دولار. ويجب عادةً الاحتفاظ بالاستثمار لمدة 5 سنوات على الأقل.

لا تضمن الجنسية عن طريق الاستثمار في منطقة البحر الكاريبي تحقيق أرباح من العقار. ويعتمد العائد على المشروع، والموقع، ومشغّل الفندق، ومعدل الإشغال، وتكاليف الصيانة، وشروط إعادة البيع. كما يجب على مقدمي الطلبات اجتياز فحوصات العناية الواجبة، وتتخذ الحكومة القرار النهائي بشأن كل طلب.

العقارات في الإمارات العربية المتحدة: بيئة منخفضة الضرائب للمستثمرين 

يختار المستثمرون العقاريون الإمارات العربية المتحدة بفضل اقتصادها المستقر ومستوى المعيشة المرتفع فيها. ويكاد الفساد يكون منعدمًا في الإمارات، وفي عام 2024، احتلت الدولة المرتبة الثانية في تصنيف أكثر الدول أمانًا وفقًا لموقع Numbeo.

يؤسس رواد الأعمال شركات في الإمارات للعمل في بيئة منخفضة الضرائب. ويبلغ المعدل القياسي لضريبة الشركات %9 على الدخل الخاضع للضريبة الذي يتجاوز 375٬000 درهم إماراتي، أو نحو 102٬000 دولار. ويخضع الدخل الذي يقل عن هذا الحد لضريبة بنسبة %0.

قد تستفيد الشركات في المناطق الحرة من معدل ضريبة شركات بنسبة %0 على الدخل المؤهل. وللاستفادة من هذا المعدل، يجب أن تستوفي الشركة متطلبات الشخص المؤهل في المنطقة الحرة.

تبلغ ضريبة القيمة المضافة في الإمارات %5. ولا يدفع الأفراد ضريبة الدخل الشخصي، أو ضريبة الثروة، أو ضريبة الهبات، أو ضريبة الميراث.

لا يدفع مالكو العقارات في الإمارات ضريبة سنوية على العقارات. ومع ذلك، يدفع المشترون عادةً رسوم التسجيل، ورسوم الخدمات، وتكاليف معاملات أخرى.

تواصل أسعار العقارات السكنية في دبي الارتفاع. وفي عام 2025، ارتفع مؤشر أسعار العقارات السكنية بنسبة %9٫81. وارتفعت أسعار الفلل بنسبة %14٫83، وأسعار الشقق بنسبة %7٫38.

تشمل سلبيات الإمارات ارتفاع أسعار المواد الغذائية والملابس والنقل، إذ يبلغ متوسط نفقات أسرة مكونة من 4 أفراد، باستثناء الإيجار، 3٬400 دولار شهريًا. كما أن كثيرًا من الأشخاص لا يفضلون مناخ الإمارات، إذ يكون حارًا وجافًا، مع تكرار العواصف الرملية.

توفر الإمارات خيارات للإقامة للمستثمرين العقاريين. وفي دبي، يمكن لمالكي العقارات التقدم بطلب للحصول على تأشيرة إقامة للمستثمر لمدة سنتين. وقد أُلغي الشرط السابق الذي كان يحدد الحد الأدنى لقيمة العقار عند 750٬000 درهم إماراتي.

تتاح الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات عند شراء عقار واحد أو عدة عقارات بقيمة لا تقل عن 2٬000٬000 درهم إماراتي، أو نحو 545٬000 دولار.

يشتري المستثمرون الأجانب عادةً عقارات في مناطق التملك الحر. وهي مناطق محددة يُسمح فيها للأجانب بتسجيل العقارات بملكية كاملة. ويجب التحقق من أهلية العقارات وشروط التأشيرة قبل الشراء.

عند شراء عقار في الإمارات العربية المتحدة، يدفع المستثمرون رسوم نقل ملكية العقار لمرة واحدة. ويختلف معدل الرسوم حسب الإمارة.

في أبوظبي، تبلغ الرسوم %2 من قيمة العقار وفقًا لاتفاقية البيع والشراء. وفي دبي، تبلغ الرسوم %4.

وفي دبي، يدفع المشترون أيضًا رسوم أمين التسجيل. وتبلغ 2٬000 درهم إماراتي، أو نحو 545 دولارًا، للعقارات التي تقل قيمتها عن 500٬000 درهم إماراتي. أما العقارات التي تبلغ قيمتها 500٬000 درهم إماراتي أو أكثر، فتبلغ الرسوم 4٬000 درهم إماراتي، أو نحو 1٬090 دولارًا.

تستغرق إجراءات الحصول على تصريح إقامة شهرين على الأقل. ويمكن للمستثمر إضافة أفراد أسرته إلى الطلب، وهم الزوج أو الزوجة، والأبناء، والوالدان.

العقارات في مالطا: الإقامة الدائمة وتحسين العبء الضريبي 

مالطا دولة جزرية تقع في وسط البحر الأبيض المتوسط. وتُعد الإنجليزية لغة رسمية في الدولة إلى جانب المالطية، ويتحدث بها %90 من السكان. ويجذب مناخ الجزيرة ومراسيها الآمنة أصحاب اليخوت. كما تتميز مالطا بسهولة السفر منها عبر البحر الأبيض المتوسط.

تتوفر للمستثمرين العقاريين في مالطا مناطق SDA، وهي مناطق خاصة تضم مجمعات سكنية فاخرة يمكن للأجانب شراء شقق فيها من دون قيود. ويحق للمستثمر تسجيل ملكية أي عدد من العقارات وتأجيرها. ويبلغ متوسط العائد على الاستثمار من الإيجار %3٫9.

لا يزال سوق العقارات في مالطا جذابًا للمستثمرين الراغبين في امتلاك عقار في الاتحاد الأوروبي ومنطقة شنغن. وتختلف أسعار العقارات حسب الموقع ونوع العقار والمسافة من البحر.

عند شراء عقار في مالطا، ينبغي للمستثمرين تخصيص ميزانية لتكاليف المعاملة. وتتمثل التكلفة الرئيسية التي يتحملها المشتري في رسوم الدمغة، التي تبلغ عادةً %5 من قيمة العقار. وتُدفع رسوم كاتب العدل وتكاليف العناية الواجبة بشكل منفصل.

لا تفرض مالطا ضريبة سنوية على الثروة أو ضريبة سنوية مماثلة على العقارات. وإذا كان العقار خاضعًا لإيجار الأرض، فيدفعه المالك وفقًا لشروط سند ملكية العقار.

عند بيع عقار في مالطا، تخضع عملية نقل الملكية عادةً لضريبة الاستقطاع النهائية. ويبلغ المعدل في معظم الحالات %8 من قيمة نقل الملكية. وقد يُطبق معدل قدره %10 على العقارات المشتراة قبل 1 يناير 2004. وقد تُطبق معدلات وإعفاءات خاصة في حالات محددة.

تتيح الإقامة الضريبية في الدولة للمستثمرين دفع الضرائب بشروط أكثر ملاءمة مقارنة بمعظم دول الاتحاد الأوروبي. ويُطبق نظام ضريبي خاص على المشاركين في برنامج تصريح الإقامة في مالطا عن طريق الاستثمار، إذ تبلغ الضريبة %15 على الدخل المحقق في الخارج والمحوّل إلى الجزيرة. ويبلغ الحد الأدنى للضريبة السنوية 15٬000 يورو لكل أسرة.

لا تُفرض ضرائب إضافية على أقارب المستثمر أو ضريبة على الميراث.

تصريح الإقامة في مالطا يُحصل عليه مقابل استثمارات لا تقل عن 30٬000 يورو. ويدفع الأجانب مساهمة إدارية ويشترون عقارًا في مالطا أو يستأجرونه.

عند الاستئجار، يعتمد مبلغ الاستثمار على المنطقة التي يستأجر فيها المستثمر العقار. ويبلغ الحد الأدنى لتكلفة الإيجار في جنوب مالطا وجزيرة غوزو 8٬750 يورو سنويًا، وفي المناطق الأخرى 9٬600 يورو سنويًا.

عند اختيار شراء العقارات، يجب شراء عقار بقيمة:

• ما لا يقل عن 220٬000 يورو في جزيرة غوزو والجزء الجنوبي من الدولة؛
• 275٬000 يورو في المناطق الأخرى.

في كلتا الحالتين، يدفع المستثمر أيضًا رسومًا إدارية قدرها 5٬500 يورو أو 6٬000 يورو، حسب المنطقة.

للحفاظ على وضع تصريح الإقامة، يجب دفع ضريبة سنوية لا تقل عن 15٬000 يورو واستئجار عقار أو امتلاكه. وفي الوقت نفسه، لا يجوز تأجير العقار أو تأجيره من الباطن. ولا تُعد الإقامة في مالطا إلزامية، ولكن من المهم عدم قضاء أكثر من 183 يومًا سنويًا في أي دولة أخرى.

تقدم مالطا الإقامة الدائمة عن طريق الاستثمار من خلال برنامج الإقامة الدائمة في مالطا. وتُمنح الإقامة الدائمة مدى الحياة، بينما تُجدَّد بطاقة الإقامة كل 5 سنوات.

يجب على مقدمي الطلبات استئجار مسكن مؤهل في مالطا أو شراؤه، ودفع رسوم البرنامج، وتقديم تبرع خيري، واجتياز فحوصات العناية الواجبة. ويبدأ خيار شراء العقار من 375٬000 يورو، بينما يبدأ خيار الاستئجار من 14٬000 يورو سنويًا.

يتيح البرنامج للمستثمرين إدراج الزوج أو الزوجة، والأبناء، والوالدين، والأجداد في الطلب إذا استوفوا شروط الإعالة.

تايلاند: عقارات لقضاء العطلات وخطة بديلة 

يشهد سوق العقارات السكنية في تايلاند نموًا معتدلًا. وبلغ مؤشر أسعار العقارات السكنية على مستوى الدولة 177٫1 في أبريل 2026، مقارنةً بـ175٫9 في ديسمبر  ^[9] المصدر: مؤشرات العقارات, Bank of Thailand 2025.

غالبًا ما يختار المستثمرون الأجانب بانكوك وباتايا وفوكيت. وتُعد بانكوك مركز الأعمال في الدولة، بينما تُعد باتايا وفوكيت وجهتين سياحيتين رائجتين تشهدان طلبًا من السياح والمقيمين الأجانب.

تناسب تايلاند المستثمرين الذين يرغبون في امتلاك منزل لقضاء العطلات في الخارج أو وضع خطة بديلة. وتتميز المناطق الساحلية بمناخ استوائي وتجذب المستأجرين على مدار العام. وقد يختلف الطلب حسب الموسم والموقع.

يشتري الأجانب عادةً وحدات سكنية في مبانٍ مشتركة بنظام التملك الحر. وتخضع الأراضي لقيود أكبر على المشترين الأجانب، لذلك غالبًا ما تُنظَّم ملكية الفلل من خلال حق الانتفاع الإيجاري أو ترتيبات قانونية أخرى. وينبغي للمستثمرين التحقق من سند الملكية، وحصة الملكية المسموح بها للأجانب، وشروط الإيجار قبل الشراء.

قد يتأهل الأجانب للحصول على تأشيرة الإقامة طويلة الأجل من خلال استثمار ما لا يقل عن 500٬000 دولار في تايلاند. وتشمل الأصول المؤهلة العقارات التايلاندية، أو السندات الحكومية التايلاندية، أو الاستثمار المباشر في الشركات التايلاندية. كما يجب على مقدمي الطلبات امتلاك أصول لا تقل قيمتها عن 1٬000٬000 دولار واستيفاء متطلبات التأمين الصحي أو الوديعة.

تُصدر تأشيرة الإقامة طويلة الأجل لمدة تصل إلى 10 سنوات. ويُمنح تصريح الإقامة الأول لمدة 5 سنوات، ويمكن تمديده 5 سنوات أخرى إذا ظل مقدم الطلب مستوفيًا للشروط.

يمكن للزوج أو الزوجة والأبناء دون سن 20 عامًا التقدم بطلب بصفتهم أفرادًا معالين.

إسبانيا: سوق عقارية مرتفعة الطلب على الساحل

تشهد إسبانيا طلبًا مرتفعًا باستمرار على شراء العقارات واستئجارها. وفي عام 2025، استقبلت الدولة 96٫8 مليون زائر دولي.

تواصل أسعار المساكن الارتفاع. وفي الربع الأول من عام 2026، ارتفع مؤشر أسعار المساكن في إسبانيا بنسبة %12٫9 على أساس سنوي ^[10] المصدر: مؤشر أسعار المساكن, INE . ارتفعت أسعار المساكن الجديدة بنسبة %9٫1، وأسعار المساكن المعاد بيعها بنسبة %13٫5. وبلغ متوسط السعر 2٬315٫7 يورو لكل 1 م².

ينبغي لمشتري العقارات في إسبانيا مراعاة الضرائب وتكاليف الصيانة. ويدفع المالكون ضريبة عقارية بلدية سنوية، أو IBI. ويعتمد معدلها على البلدية والقيمة المساحية للعقار.

يدفع المُلّاك غير المقيمين ضريبة على دخل الإيجار الناتج عن العقارات في إسبانيا. وإذا لم يكن العقار مؤجرًا، فقد يظل غير المقيمين ملزمين بدفع ضريبة على الدخل المُقدّر. وتُحتسب القاعدة الضريبية بناءً على القيمة المساحية.

لم تعد إسبانيا تمنح الإقامة عن طريق الاستثمار مقابل شراء العقارات. وقد أُغلق مسار التأشيرة الذهبية في 3 أبريل 2025.

مقدمو الطلبات المستقلون ماليًا يمكن لمقدمي الطلبات المستقلين ماليًا النظر في تصريح الإقامة غير الربحية في إسبانيا. ولا يتطلب هذا المسار شراء عقار. ويجب على مقدمي الطلبات إثبات امتلاك دخل سلبي أو مدخرات كافية، والحصول على تأمين صحي، وعدم وجود نية للعمل في إسبانيا.

يجب على مقدم الطلب الرئيسي إثبات امتلاك أموال تعادل ما لا يقل عن %400 من مؤشر IPREM. ويتطلب كل فرد من أفراد الأسرة نسبة إضافية قدرها %100 من مؤشر IPREM. ويُصدر تصريح الإقامة الأول عادةً لمدة سنة واحدة، ويمكن تجديده إذا استمر مقدم الطلب في استيفاء الشروط.

بعد 5 سنوات من الإقامة القانونية، قد يتأهل مقدمو الطلبات للحصول على الإقامة طويلة الأجل. ويمكن عمومًا الحصول على الجنسية عن طريق التجنيس بعد 10 سنوات من الإقامة. وتشترط إسبانيا عادةً على مقدمي الطلبات التخلي عن جنسيتهم السابقة، ما لم ينطبق استثناء.

العقارات في جورجيا: عائد مرتفع بسعر مناسب

يمكن للمستثمرين الأجانب شراء العقارات في جورجيا، باستثناء الأراضي الزراعية. وتواصل أسعار العقارات الارتفاع في العاصمة. وفي الربع الرابع من عام 2025، ارتفع مؤشر أسعار العقارات السكنية الجديدة في تبليسي بنسبة %3٫3 على أساس سنوي ^[12] المصدر: أسعار العقارات في تبليسي, Geostat .

ينبغي للمستثمرين مراعاة القواعد الرئيسية لشراء العقارات وامتلاكها في جورجيا: 

• لا يدفع المشترون ضريبة نقل الملكية عند شراء العقارات؛
• تُسجَّل الملكية بعد دفع رسوم التسجيل الحكومية؛
• يدفع الأفراد ضريبة بنسبة %5 على الدخل الناتج عن تأجير العقارات السكنية لأغراض سكنية؛
• يدفع الأفراد ضريبة بنسبة %5 على الأرباح الناتجة عن بيع شقة أو منزل مع قطعة الأرض الملحقة به؛
• لا يُسمح عمومًا للمستثمرين الأجانب بشراء الأراضي الزراعية.

تقع جورجيا بين أوروبا وآسيا. وقد تكون الدولة مناسبة لرواد الأعمال الذين يعملون مع عملاء دوليين. ويبلغ المعدل القياسي لضريبة الشركات %15. ويُطبق معدل قدره %20 على البنوك التجارية، والاتحادات الائتمانية، ومؤسسات التمويل الأصغر، ومقدمي القروض.

يمكن لأصحاب المشاريع الفردية الاستفادة من أنظمة ضريبية خاصة. وقد تُعفى المشاريع متناهية الصغر التي يقل رقم أعمالها السنوي عن 30٬000 GEL ولا توظف أي عاملين من الضريبة على دخل الأعمال. ويمكن للمشاريع الصغيرة التي يقل رقم أعمالها السنوي عن 500٬000 GEL دفع ضريبة بنسبة %1 على رقم الأعمال. ويرتفع المعدل إلى %3 إذا تجاوز رقم الأعمال السنوي 500٬000 GEL.

قد يؤهل شراء عقار بقيمة لا تقل عن 150٬000 دولار المستثمر الأجنبي للحصول على تصريح إقامة قصيرة الأجل في جورجيا. ويُصدر التصريح لمدة سنة واحدة، ويمكن تجديده سنويًا إذا احتفظ المستثمر بالعقار واستمر في استيفاء الشروط.

وقد يؤهل استثمار أكبر بقيمة لا تقل عن 300٬000 دولار الأجنبي للحصول على تصريح إقامة عن طريق الاستثمار. ويُصدر هذا التصريح لمدة 5 سنوات. وبعد 5 سنوات، يمكن للمستثمر التقدم بطلب للحصول على الإقامة الدائمة إذا احتفظ بالاستثمار المؤهل واستوفى شروط التجديد.

يمكن لزوج المستثمر أو زوجته وأبنائه التقدم بطلب مع مقدم الطلب الرئيسي.

هنغاريا: الاستثمار العقاري للعيش والعمل في وسط أوروبا 

تقع هنغاريا في وسط أوروبا، وهي عضو في الاتحاد الأوروبي ومنطقة شنغن. وتُعد بودابست السوق الرئيسية للأعمال والعقارات في الدولة، بينما تشتهر منطقة بالاتون بمنازل العطلات والإيجارات الموسمية.

تتميز هنغاريا بمعدلات ضريبية منخفضة نسبيًا مقارنة بالعديد من دول الاتحاد الأوروبي:

• تبلغ ضريبة الدخل الشخصي %15 على معظم أنواع الدخل.
• تبلغ ضريبة دخل الشركات %9.
• يخضع دخل الإيجار عمومًا لضريبة بنسبة %15.
• تخضع الأرباح الرأسمالية الناتجة عن بيع العقارات عمومًا لضريبة بنسبة %15، لكن الوعاء الضريبي يعتمد على مدة الاحتفاظ بالعقار والخصومات المؤهلة.

عند شراء العقارات في هنغاريا، يدفع المستثمرون ضريبة نقل الملكية. ويبلغ معدلها %4 من القيمة السوقية العادلة للعقار حتى 1 مليار HUF. ويُطبق معدل قدره %2 على المبلغ الذي يتجاوز هذا الحد، بحد أقصى قدره 200 مليون HUF لكل عقار.

تواصل أسعار العقارات السكنية الارتفاع. ففي الربع الأول من عام 2025، ارتفعت أسعار المساكن في هنغاريا بنسبة %15٫3 على أساس سنوي بالقيمة الاسمية. وفي بودابست، بلغ النمو السنوي %22٫3 ^[13] المصدر: مؤشر أسعار المساكن, MNB .

غالبًا ما يختار المستثمرون بودابست ومنطقة بالاتون. وتجذب بودابست المستأجرين لفترات طويلة، والطلاب، والمسافرين بغرض الأعمال. أما منطقة بالاتون، فتركز أكثر على الطلب الموسمي ومنازل العطلات.

ينبغي للمستثمرين مراعاة المخاطر التنظيمية والسياسية. ولا تزال علاقات هنغاريا مع مؤسسات الاتحاد الأوروبي عاملًا مهمًا في التخطيط طويل الأجل، كما قد تتغير قواعد الهجرة أو العقارات.

أصدرت هنغاريا تأشيرات ذهبية منذ 1 يوليو 2024. وأعلنت الدولة أن مالكي العقارات التي لا تقل قيمتها عن 500٬000 يورو سيتمكنون من التقدم بطلب للحصول على تصريح إقامة عن طريق الاستثمار، إلا أن هذا الخيار لم يُطلق بعد.

يحصل المستثمرون على التأشيرة الذهبية إذا يشترون حصصًا في صناديق الاستثمار أو يقدمون تبرعًا لإحدى الجامعات.

بعد 3 سنوات من الإقامة في هنغاريا بتصريح إقامة، يحق للمستثمر التقدم بطلب للحصول على الإقامة الدائمة. وبعد 8 سنوات من الإقامة بتصريح إقامة دائمة، يُسمح بتقديم مستندات طلب الجنسية.

يتيح تصريح الإقامة في هنغاريا للمستثمر وأفراد أسرته الاستفادة من خدمات المستشفيات والبنوك والمدارس والجامعات المحلية، إضافةً إلى العمل بوصفهم موظفين وتسجيل شركة.

مصر: الاستثمار العقاري في سوق سياحية متنامية 

تجذب مصر المستثمرين العقاريين بفضل أسعار العقارات المناسبة نسبيًا، وكبر حجم السوق المحلية، وتزايد الطلب السياحي. وفي عام 2025، استقبلت الدولة نحو 19 مليون سائح، بزيادة قدرها %21 مقارنة بعام 2024. وفي الأشهر الـ4 الأولى من عام 2026، سجلت مصر وصول 6٫1 مليون سائح.

غالبًا ما يدرس المستثمرون شراء عقارات في القاهرة، والقاهرة الجديدة، والعاصمة الإدارية الجديدة، والغردقة، وشرم الشيخ، والساحل الشمالي. وتركز القاهرة والقاهرة الجديدة بدرجة أكبر على الطلب السكني طويل الأجل. وقد تناسب منتجعات البحر الأحمر والمناطق الساحلية منازل العطلات والإيجارات قصيرة الأجل.

تعمل مصر أيضًا على تطوير وجهات حضرية وسياحية جديدة، تشمل العاصمة الإدارية الجديدة والعلمين الجديدة. وقد تدعم هذه المشاريع الطلب على العقارات السكنية والتجارية، لكن ينبغي للمستثمرين التحقق من المطور، ومستندات الملكية، وجدول السداد، ورسوم الخدمات، وشروط إعادة البيع قبل الشراء.

تقدم مصر الجنسية عن طريق الاستثمار من خلال عدة مسارات. ويتمثل أحد الخيارات في شراء عقار بقيمة لا تقل عن 300٬000 دولار. ويجب أن يستوفي العقار متطلبات البرنامج، وعادةً ما تُحوَّل الأموال من الخارج.

تشمل مسارات الاستثمار الأخرى:

• مساهمة غير قابلة للاسترداد بقيمة 250٬000 دولار.
• وديعة مصرفية بقيمة 500٬000 دولار.
• استثمار في الأعمال بقيمة لا تقل عن 350٬000 دولار، بالإضافة إلى مساهمة قدرها 100٬000 دولار.

قد يؤهل الاستثمار العقاري في مصر المستثمر للحصول على الجنسية، لكنه لا يضمن تحقيق دخل من الإيجار أو نمو رأس المال. ويعتمد العائد على الموقع، وجودة المشروع، والطلب السياحي، وتكاليف الإدارة، وإمكانية إعادة بيع العقار.

الإمكانات الاستثمارية للدول: من العائد إلى تصريح الإقامة 

يعتمد اختيار دولة لشراء العقارات على أهداف المستثمر.

تُظهر العقارات في قبرص وجورجيا والإمارات العربية المتحدة عوائد مرتفعة. وتوجد أكثر الأسعار المناسبة لشراء العقارات السكنية في جورجيا وتركيا، وفي هنغاريا وقبرص بين دول الاتحاد الأوروبي.

المؤشرات الرئيسية لاختيار دولة للاستثمار العقاري

الدولة	الحد الأدنى للاستثمار العقاري للحصول على الإقامة أو الجنسية	أسعار العقارات لكل 1 م²	عائد الإيجار
تركيا	200٬000 دولار للحصول على الإقامة؛ و400٬000 دولار للحصول على الجنسية	1٬200 إلى 2٬000 دولار	%7٫3
الإمارات العربية المتحدة	2٬000٬000 درهم إماراتي، أو نحو 545٬000 دولار، للحصول على الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات	2٬600 إلى 3٬900 دولار	%4٫9
تايلاند	500٬000 دولار للحصول على تأشيرة LTR	2٬000 إلى 3٬800 دولار	%3٫2
اليونان	400٬000 يورو؛ و800٬000 يورو في المناطق التي تشهد طلبًا مرتفعًا	2٬250 إلى 2٬700 يورو	%4٫5
قبرص	300٬000 يورو للحصول على الإقامة الدائمة	2٬050 إلى 2٬850 يورو	%4٫9
إسبانيا	لا يوجد مسار للإقامة عن طريق الاستثمار قائم على شراء العقارات	2٬100 إلى 3٬600 يورو	%5٫4
مالطا	قد يُشترط شراء عقار أو استئجاره، حسب مسار الإقامة	2٬850 إلى 3٬650 يورو	%3٫9
جورجيا	150٬000 دولار للحصول على تصريح إقامة قصيرة الأجل؛ و300٬000 دولار للحصول على تصريح إقامة عن طريق الاستثمار	900 إلى 1٬500 دولار	%7٫4
هنغاريا	لا يوجد مسار للإقامة عن طريق الاستثمار قائم على شراء العقارات	2٬000 إلى 2٬800 يورو	%3٫4
أنتيغوا وبربودا	300٬000 دولار للحصول على الجنسية عن طريق الاستثمار	المشاريع العقارية المعتمدة فقط	حسب المشروع
دومينيكا	200٬000 دولار للحصول على الجنسية عن طريق الاستثمار	المشاريع العقارية المعتمدة فقط	حسب المشروع
غرينادا	270٬000 دولار للحصول على الجنسية عن طريق الاستثمار	المشاريع العقارية المعتمدة فقط	حسب المشروع
سانت كيتس ونيفيس	400٬000 دولار للحصول على الجنسية عن طريق الاستثمار	العقارات المحددة فقط	حسب المشروع
سانت لوسيا	300٬000 دولار للحصول على الجنسية عن طريق الاستثمار	المشاريع العقارية المعتمدة فقط	حسب المشروع
مصر	300٬000 دولار للحصول على الجنسية عن طريق الاستثمار	500 إلى 1٬500 دولار	من %5 إلى %8

الرهون العقارية للمستثمرين الأجانب في العقارات 

تقدم البنوك في العديد من الدول قروضًا عقارية للمستثمرين الأجانب. فعلى سبيل المثال، يمكن لغير المقيمين التقدم بطلب للحصول على قروض عقارية في إسبانيا، والإمارات العربية المتحدة، واليونان، وقبرص، ومالطا، وجورجيا، وهنغاريا.

تكون الإجراءات عادةً أسهل إذا كان المشتري يحمل بالفعل تصريح إقامة، أو يتلقى دخلًا محليًا، أو لديه حساب مصرفي في الدولة. كما تقيّم البنوك السجل الائتماني لمقدم الطلب، ومصدر دخله، وأعباء ديونه، والعقار نفسه.

قد يساعد القرض العقاري المستثمرين على شراء عقار في وقت أقرب والاختيار من نطاق أوسع من الخيارات. ومع ذلك، لا يضمن دخل الإيجار أو نمو أسعار العقارات تغطية تكاليف القرض. وينبغي للمستثمرين احتساب مدفوعات الفائدة، والضرائب، والتأمين، وتكاليف الصيانة، وفترات شغور العقار، ومخاطر العملات قبل التقدم بطلب.

تُعد مخاطر العملات من أبرز المخاوف. فإذا كان المستثمر يحصل على دخله بعملة ويسدد القرض العقاري بعملة أخرى، فقد ترتفع المدفوعات الشهرية بعد تغير أسعار الصرف.

في بعض الدول، لا تتاح الإقامة عن طريق الاستثمار إلا إذا تم شراء العقار من دون تمويل. وينبغي للمستثمرين التحقق من قواعد البرنامج قبل توقيع اتفاقية القرض.

الشروط الاسترشادية للقروض العقارية لغير المقيمين

الدولة	الحد الأدنى لمعدل الفائدة	مدة القرض
إسبانيا	%4	حتى 30 سنة
الإمارات العربية المتحدة	%2٫35	حتى 25 سنة
اليونان	%4	حتى 15 سنة
قبرص	%3٫5	حتى 40 سنة
مالطا	%3٫15	حتى 40 سنة
جورجيا	%6	حتى 15 سنة
هنغاريا	%4٫5	حتى 10 سنوات

المخاطر المحتملة للاستثمار العقاري في الخارج 

عدم الإلمام بالتفاصيل القانونية. تختلف قوانين العقارات اختلافًا كبيرًا من دولة إلى أخرى. فعلى سبيل المثال، لا يجوز للأجنبي امتلاك الأراضي في تايلاند. وعندما يشتري شخص طبيعي فيلا أو منزلًا، يُسجَّل المبنى نفسه باسمه، بينما تُسجَّل الأرض المقام عليها بحق استخدام مؤقت.

تقلبات أسعار صرف العملات. في العديد من الدول، تُعرض العقارات للبيع بالدولار أو اليورو، بينما تُؤجَّر بالعملة الوطنية. وقد يؤدي تغير سعر الصرف إلى انخفاض الربحية. فعلى سبيل المثال، عندما تنخفض قيمة الليرة التركية، يتراجع الدخل الناتج عن تأجير الشقق في إسطنبول عند تحويله إلى الدولار.

عدم الاستقرار السياسي. إذا تغيرت الحكومة في دولة ما، فقد تُعدّل التشريعات، بما في ذلك التشريعات العقارية. وفي بعض الدول، يوجد خطر تأميم ممتلكات الأجانب عند تغير السلطة.

ارتفاع أسعار السوق بصورة مبالغ فيها. عند شراء عقارات في دول تشهد مستوى مرتفعًا من الطلب، قد تكون الأسعار مبالغًا فيها. وإذا كان معظم المشترين من المستثمرين العقاريين، فقد تظهر في المستقبل صعوبات في تأجير العقار أو بيعه بسبب كثرة العروض.

انخفاض الطلب على استئجار العقارات. تؤثر الأزمات الاقتصادية والكوارث الطبيعية والأوبئة في السياحة. ففي عام 2020، وبسبب جائحة فيروس كورونا، كاد الأجانب يتوقفون عن السفر، وظلت العقارات المخصصة للإيجار اليومي في المدن السياحية شاغرة معظم العام. ويصعب التنبؤ بمثل هذه الحالات، كما أنها تؤثر بشدة في مدة استرداد الاستثمارات.

الاحتيال. توجد حالات تُباع فيها الشقة نفسها لعدة مشترين. وقد يحصل مطورون غير نزيهين على أموال مقابل عقار قيد الإنشاء من دون إكمال أعمال البناء. كما قد تُباع شقق بُنيت بصورة غير قانونية.

للحد من المخاطر، يمكن زيارة الدولة المختارة، ودراسة التشريعات، ومعاينة العقارات شخصيًا، والتحدث إلى السكان المحليين والمقيمين الأجانب. وتساعد هذه الخطوات على فهم الوضع الحقيقي في سوق العقارات بصورة أفضل وتحديد المشكلات المحتملة.

للتحقق من المستندات وإتمام المعاملة، ينبغي اختيار شركات مرخصة وذات سمعة جيدة. كما يساعد تأمين سند الملكية وتأمين العقار نفسه على تقليل المخاطر.

أهم الاستنتاجات بشأن الاستثمار في العقارات الأجنبية 

1. يساعد الاستثمار في العقارات في عدة دول على تقليل التعرض لتقلبات الأسواق المحلية والمخاطر السياسية.
2. قد توفر الأسواق الناشئة إمكانات نمو أعلى، وخيارات أوسع من العقارات، وأسعار دخول أقل.
3. قد تحقق العقارات في المواقع السياحية دخلًا من الإيجار، وتُستخدم منزلًا لقضاء العطلات في الخارج.
4. تقدم بعض الدول ضرائب أقل مرتبطة بالعقارات، مما قد يؤثر في إجمالي العائد على الاستثمار.
5. شراء عقار في اليونان أو قبرص أو الإمارات العربية المتحدة أو مالطا يؤهل الأجانب للحصول على تصريح إقامة عن طريق الاستثمار.
6. قد يؤدي الاستثمار العقاري أيضًا إلى الحصول على الجنسية. فعلى سبيل المثال، تمنح تركيا الجنسية للمستثمرين الذين يشترون عقارًا بقيمة لا تقل عن 400٬000 دولار ويحتفظون بملكيته لمدة 3 سنوات على الأقل.