2026 Yılında Yurt Dışında Gayrimenkul Yatırımı İçin En İyi Ülkeler

Yurt dışında gayrimenkul satın almak için 5 neden 

Yurt dışındaki gayrimenkuller aynı anda birden fazla amaca hizmet edebilir. Yatırımcılar varlıklarını çeşitlendirmek, kira geliri elde etmek, oturma izni almak veya gayrimenkulü tatil evi olarak kullanmak için yurt dışında gayrimenkul satın alır. Sonuç; ülkeye, gayrimenkul türüne, vergi kurallarına ve yerel talebe bağlıdır. 

1. Yatırım portföyünün çeşitlendirilmesi 

Farklı ülkelerde gayrimenkul satın almak, yalnızca tek bir ülkede gayrimenkul satın almaya kıyasla kira geliri elde etmeyi mümkün kılar ve sermaye kaybı riskini azaltır. Ülkelerden birinde ekonomik veya siyasi kriz yaşanırsa diğer ülkelerdeki gayrimenkuller kazanç sağlamaya ve değer kazanmaya devam ederek kayıpları telafi eder. 

2. Oturma izni ve ikinci vatandaşlık 

Oturma izni, yatırımcının ülkede yaşamasına, yerel kliniklerde sağlık hizmetlerinden yararlanmasına ve üniversitelerde eğitim görmesine olanak tanır. Örneğin Yunanistan veya Malta gibi bazı ülkelerde gayrimenkul satın alındığında bir yatırım yoluyla oturma izni.

Yatırımcılar, oturma izniyle ülkede birkaç yıl yaşadıktan sonra vatandaşlığa kabul yoluyla vatandaşlık başvurusunda bulunur. Örneğin Portekiz, ülkede 10 yıl ikamet ettikten sonra vatandaşlık verirken Yunanistan 7 yıl sonra vatandaşlık verir. 

İkinci vatandaşlıkla, yatırımcılar, örneğin çalışma ve seçimlere katılma hakkı gibi bir vatandaşın sahip olduğu tüm haklara sahip olur. Bazı ülkelerde Yatırım Yoluyla Vatandaşlık Programları uygulanır: yatırımcılar, gayrimenkul satın almak da dâhil olmak üzere ülke ekonomisine yatırım yapmaları hâlinde pasaport alır.

Yabancılar, Mısır, ve 5 Karayip ülkesindeki gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlık programlarından yararlanabilir.

3. Vergi avantajları 

Gürcistan’da gerçek kişiler, konut mülklerini kiraya vererek elde ettikleri gelir üzerinden %5 vergi öder. Bu oran, gayrimenkulün konut amacıyla kiraya verilmesi ve mülk sahibinin giderleri gelirden düşmemesi hâlinde uygulanır.

BAE’de emlak, bağış veya miras vergisi yoktur. Bu durum, bir gayrimenkulü elde tutma maliyetlerini azaltırken yeniden satıştan veya kiralamadan elde edilen kazancı artırır.

4. Pasif gelir 

Yabancılar, yerel mevzuatın izin vermesi hâlinde gayrimenkullerini kiraya verebilir. 2026 yılında popüler ülkelerdeki brüt ortalama yıllık kira getirileri şöyledir: 

• 7.4% — Gürcistan’da ^[1] Kaynak: Gürcistan kira getirisi, Global Property Guide ;
• 5.4% — İspanya’da ^[2] Kaynak: İspanya kira getirisi, Global Property Guide ;
• 4.9% — BAE ve Kıbrıs’ta ^[3] Kaynak: BAE kira getirisi, Global Property Guide ;
• 3.9% — Malta’da ^[4] Kaynak: Malta kira getirisi, Global Property Guide .

5. Yurt dışında tatil evi 

Yurt dışında gayrimenkul sahibi olmak, yatırımcıların tatillerde günlük kiralama masraflarından tasarruf etmesini sağlar. Talebin arttığı dönemlerde, okul tatillerinde ve uzun resmî tatillerde bile uygun daire bulamama konusunda endişelenmeleri gerekmez ve ev konforunda dinlenebilirler.

Gayrimenkul satın almak için ülke nasıl seçilir 

Gayrimenkul yatırımcıları ülke seçerken GSYİH, enflasyon oranı ve ulusal para biriminin döviz kuru istikrarı gibi ekonomik göstergeleri karşılaştırır. Ayrıca şu hukuki ayrıntılara da dikkat eder: 

• gayrimenkul sahiplerinin haklarına uyulması;
• yabancıların gayrimenkul sahibi olma koşulları;
• arazi veya belirli gayrimenkul türlerinin satın alınmasına ilişkin kısıtlamalar.

Alıcılar, gayrimenkulün konumunu; bölgenin altyapısını, sosyal imkânlarını ve ulaşım olanaklarını değerlendirir. Bu unsurlar gayrimenkulün kârlılığını etkiler. Ülke ne kadar gelişmişse gayrimenkulü gelecekte kiraya vermek veya satmak o kadar kolay olur.

Yatırımcılar şehir veya bölge seçerken altyapı geliştirme planlarını ve inşaat hızını analiz eder: bölgedeki yapılaşmanın ne kadar süreceğini, hangi kamusal alanların ne zaman hayata geçirileceğini inceler. Örneğin yürüme mesafesindeki sahil düzenlemeleri, parklar ve alışveriş merkezleri, dairelerin kiraya verilmesi sırasında talebi artırır.

Yatırımcılar, gayrimenkul maliyetini kira gelirleriyle karşılaştırır: gayrimenkul fiyatı ne kadar düşük, kira geliri ne kadar yüksekse yatırılan para o kadar hızlı geri kazanılır.

Doğru ülke seçildiğinde, kira gelirine ek olarak fiyat artışı sayesinde gayrimenkulün değeri de yükselir. Örneğin 2025 yılında Dubai’de konut gayrimenkulü fiyat endeksi %9,81 arttı ^[5] Kaynak: Dubai fiyat endeksi, Dubai Arazi Dairesi . Gürcistan’da, Tiflis’teki yeni konut fiyatları 2025’in 4. çeyreğinde yıllık bazda %3,3 arttı ^[6] Kaynak: Tiflis fiyatları, Geostat .

Yunanistan gayrimenkulü: oturma izni ve AB vatandaşlığına giden yol 

Yunanistan; turizm talebi, AB’de oturma imkânı ve Golden Visa yolu sayesinde gayrimenkul yatırımcılarını cezbetmektedir. 2025’in üçüncü çeyreğinde daire fiyatları nominal olarak yıllık bazda %7,7 arttı. 

Yunanistan Golden Visa gayrimenkul satın alındığında alınabilir. Asgari yatırım tutarı genellikle €400,000’dan başlar. Atina, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100’ün üzerinde olan adalar dâhil olmak üzere talebin yüksek olduğu bölgelerde bu tutar €800,000’dur.

Oturma izni 5 yıl geçerlidir. Yatırımcı gayrimenkulü elinde tuttuğu sürece izin yenilenebilir. Yunanistan Schengen Bölgesi’ne dâhil olduğundan, oturma izni sahipleri diğer Schengen ülkelerine herhangi bir 180 günlük dönem içinde 90 güne kadar vizesiz seyahat edebilir.

Yatırımcılar Yunanistan’da gayrimenkul satın alırken devir vergisi ve tescil masraflarını öder. İşlem KDV’ye tabi değilse gayrimenkul devir vergisi %3’tür.

Yatırımcı, yakın aile üyelerini başvuruya dâhil edebilir. Bunlar arasında eş veya Yunanistan’da kayıtlı birlikte yaşama sözleşmesi bulunan partner, 21 yaşından küçük çocuklar ve yaş sınırlaması olmaksızın anne ve baba yer alır. 18 ila 20 yaşındaki çocukların yatırımcıya mali açıdan bağımlı olması gerekir.

Kıbrıs: Avrupa Birliği’nde daimi ikamet ve iş faaliyetleri için gayrimenkul 

Yatırımcılar, işlerini taşımak ve düşük vergili bir AB yargı alanında faaliyet göstermek için sıklıkla Kıbrıs’ı tercih eder. 1 Ocak 2026’dan itibaren Kıbrıs’taki standart kurumlar vergisi oranı %15’tir. Bu tarihten önce oran %12,5’ti.

Kişisel gelir vergisi artan oranlıdır. 2026 yılında yıllık gelirin ilk €22,000’luk kısmı vergiden muaftır. Bu tutarın üzerindeki gelir %20—35 oranında vergilendirilir.

Kıbrıs’ta yıllık emlak vergisi alınmaz. Ancak gayrimenkul alım ve satışlarında KDV, devir ücretleri, sermaye kazancı vergisi ve diğer işlem masrafları uygulanabilir.

Kıbrıs Yatırım Yoluyla Daimi İkametgah en az €300,000 değerinde uygun bir gayrimenkul satın alındığında alınabilir. Başvuru sahipleri ayrıca yurt dışından yıllık en az €50,000 gelir elde ettiklerini kanıtlar.

Yatırımcı, eşini ve bakmakla yükümlü olduğu çocuklarını başvuruya dâhil edebilir. 17 yaş ve altındaki çocukların yatırımcıya mali açıdan bağımlı olması gerekir. 18 ila 24 yaş arasındaki çocukların evli olmaması, ana başvuru sahibine mali açıdan bağımlı olması ve üniversitede eğitim görmesi gerekir.

Karayipler’de gayrimenkul: gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlık sunan 5 ülke 

Karayipler’deki gayrimenkuller; tatil evi, kira geliri ve aileleri için alternatif bir plan isteyen yatırımcıların ilgisini çeker. Bazı Karayip ülkelerinde, onaylı bir gayrimenkul satın almak yatırımcının Yatırım Yoluyla Vatandaşlık Programına hak kazanmasını da sağlayabilir.

Bu programlar kapsamındaki gayrimenkuller genellikle hükümet onaylı projelerle sınırlıdır. Bunlar çoğunlukla oteller, markalı rezidanslar, tatil kompleksi projeleri veya villalardır. Yatırımcılar ayrıca devlet harçlarını, Durum Tespit Süreci ücretlerini, vergileri, bakım masraflarını ve yeniden satış kısıtlamalarını da dikkate almalıdır.

5 Karayip ülkesi, gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlık sunmaktadır:

1. Antigua ve Barbuda — $300,000’dan başlayan onaylı gayrimenkuller. Gayrimenkul genellikle 5 yıl içinde yeniden satılamaz.
2. Dominika — $200,000’dan başlayan onaylı gayrimenkuller. Gayrimenkul en az 3 yıl, başka bir Yatırım Yoluyla Vatandaşlık başvuru sahibine yeniden satılması hâlinde ise 5 yıl elde tutulmalıdır.
3. Grenada — $270,000’dan başlayan onaylı gayrimenkul projeleri. Yatırımcılar ayrıca devlet harçlarını ve Durum Tespit Süreci ücretlerini öder.
4. St Kitts ve Nevis — $400,000’dan başlayan belirlenmiş gayrimenkuller. Ek devlet harçları ve Durum Tespit Süreci ücretleri uygulanır.
5. St Lucia — $300,000’dan başlayan onaylı gayrimenkul projeleri. Yatırım genellikle en az 5 yıl elde tutulmalıdır.

Karayipler’de Yatırım Yoluyla Vatandaşlık, gayrimenkulden kazanç elde edilmesini garanti etmez. Getiri; projeye, konuma, otel işletmecisine, doluluk oranına, bakım masraflarına ve yeniden satış koşullarına bağlıdır. Başvuru sahiplerinin ayrıca Durum Tespit Süreci kontrollerinden geçmesi gerekir ve her başvuru hakkında nihai kararı hükümet verir.

BAE gayrimenkulü: yatırımcılar için düşük vergili bir ortam

Gayrimenkul yatırımcıları, istikrarlı ekonomisi ve yüksek yaşam standardı nedeniyle Birleşik Arap Emirlikleri’ni tercih eder. BAE’de yolsuzluk neredeyse yoktur ve ülke, Numbeo’ya göre 2024 yılında en güvenli ülkeler sıralamasında 2. sırada yer almıştır.

Girişimciler, düşük vergili bir ortamda faaliyet göstermek için BAE’de şirket kurar. Standart kurumlar vergisi oranı, AED 375,000 veya yaklaşık $102,000 üzerindeki vergiye tabi gelir için %9’dur. Bu tutarın altındaki gelir %0 oranında vergilendirilir.

Serbest bölgelerdeki şirketler, uygun gelirleri üzerinden %0 kurumlar vergisi oranından yararlanabilir. Bu oranı kullanabilmek için şirketin Nitelikli Serbest Bölge Kişisi şartlarını karşılaması gerekir.

BAE’de KDV %5’tir. Gerçek kişiler kişisel gelir vergisi, servet vergisi, bağış vergisi veya miras vergisi ödemez.

BAE’de gayrimenkul sahipleri yıllık emlak vergisi ödemez. Ancak alıcılar genellikle tescil ücretleri, hizmet bedelleri ve diğer işlem masraflarını öder.

Dubai’de konut fiyatları yükselmeye devam etmektedir. 2025 yılında konut gayrimenkulü fiyat endeksi %9,81 arttı. Villa fiyatları %14,83, daire fiyatları ise %7,38 yükseldi.

BAE’nin dezavantajları arasında gıda, giyim ve ulaşım fiyatlarının yüksek olması yer alır: 4 kişilik bir ailenin kira hariç ortalama aylık gideri $3,400’dür. Birçok kişi BAE’nin iklimini beğenmez: hava sıcak ve kuraktır, ayrıca sık sık kum fırtınaları yaşanır.

BAE oturma izni seçenekleri sunar gayrimenkul yatırımcılarına. Dubai’de gayrimenkul sahipleri 2 yıllık yatırımcı oturma vizesine başvurabilir. Daha önce uygulanan AED 750,000 tutarındaki asgari gayrimenkul değeri şartı kaldırılmıştır.

En az AED 2,000,000 veya yaklaşık $545,000 değerinde bir ya da birden fazla gayrimenkul satın alındığında 10 yıllık Golden Visa alınabilir.

Yabancı yatırımcılar genellikle tam mülkiyet hakkı tanınan bölgelerde gayrimenkul satın alır. Bunlar, yabancıların gayrimenkulleri tam mülkiyetle tescil ettirebildiği belirlenmiş bölgelerdir. Uygun gayrimenkuller ve vize şartları satın alma işleminden önce kontrol edilmelidir.

Yatırımcılar BAE’de gayrimenkul satın alırken tek seferlik mülk devir ücreti öder. Oran emirliğe göre değişir.

Abu Dabi’de bu ücret, satış ve satın alma sözleşmesinde belirtilen gayrimenkul değerinin %2’sidir. Dubai’de ise %4’tür.

Dubai’de alıcılar ayrıca tescil temsilcisi ücreti öder. AED 500,000’dan düşük değerdeki gayrimenkuller için bu ücret AED 2,000 veya yaklaşık $545’tir. AED 500,000 veya üzeri değerdeki gayrimenkuller için ücret AED 4,000 veya yaklaşık $1,090’dır.

Oturma izni alma süreci en az 2 ay sürer. Yatırımcı; eşini, çocuklarını ve anne babasını başvuruya dâhil edebilir.

Malta gayrimenkulü: daimi ikamet ve vergi optimizasyonu 

Malta, Akdeniz’in merkezinde yer alan bir ada devletidir. Ülkede Maltacanın yanı sıra İngilizce de resmî dildir ve nüfusun %90’ı İngilizce konuşur. Adanın iklimi ve güvenli marinaları yatçıların ilgisini çeker. Malta’dan Akdeniz boyunca seyahat etmek kolaydır.

Malta’daki gayrimenkul yatırımcıları için SDA bölgeleri bulunur — bunlar, yabancıların kısıtlama olmadan daire satın alabildiği üst segment konut komplekslerinin yer aldığı özel bölgelerdir. Yatırımcı, istediği sayıda gayrimenkulün mülkiyetini tescil ettirme ve bunları kiraya verme hakkına sahiptir. Kiralamadan elde edilen ortalama yatırım getirisi %3,9’dur.

Malta’nın gayrimenkul piyasası, AB ve Schengen Bölgesi’nde gayrimenkul sahibi olmak isteyen yatırımcılar için cazibesini korumaktadır. Gayrimenkul fiyatları konuma, gayrimenkul türüne ve denize olan mesafeye göre değişir.

Yatırımcılar Malta’da gayrimenkul satın alırken işlem masraflarını bütçelerine dâhil etmelidir. Alıcının başlıca masrafı, genellikle gayrimenkul değerinin %5’i olan damga vergisidir. Noter ücretleri ve Durum Tespit Süreci masrafları ayrıca ödenir.

Malta’da yıllık servet vergisi veya buna benzer yıllık emlak vergisi alınmaz. Gayrimenkul arazi kirasına tabi ise mülk sahibi bu bedeli tapu şartlarına göre öder.

Malta’da gayrimenkul satılırken devir işlemi genellikle nihai stopaj vergisine tabidir. Çoğu durumda oran, devir değerinin %8’idir. 1 Ocak 2004’ten önce edinilen gayrimenkuller için %10 oranı uygulanabilir. Belirli durumlarda özel oranlar ve muafiyetler geçerli olabilir.

Ülkede vergi ikametgahı, yatırımcıların çoğu AB ülkesine kıyasla daha avantajlı koşullarda vergi ödemesini sağlar. Malta yatırım yoluyla oturma izni programı katılımcılarına özel bir vergi rejimi uygulanır: yurt dışında elde edilip adaya aktarılan gelir üzerinden %15. Aile başına yıllık asgari vergi tutarı €15,000’dur.

Yatırımcının yakınları için ek vergi veya miras vergisi yoktur.

Malta’da oturma izni en az €30,000 tutarında yatırımla alınır. Yabancılar idari katkı payı öder ve Malta’da gayrimenkul satın alır veya kiralar.

Kiralama seçeneğinde yatırım tutarı, yatırımcının gayrimenkul kiraladığı bölgeye bağlıdır. Malta’nın güneyinde ve Gozo Adası’nda yıllık asgari kira bedeli €8,750, diğer bölgelerde ise €9,600’dur.

Gayrimenkul satın alma seçeneği tercih edilirse şu değerde bir gayrimenkul satın alınması gerekir:

• Gozo Adası’nda ve ülkenin güneyinde en az €220,000;
• diğer bölgelerde €275,000.

Her iki durumda da yatırımcı, bölgeye bağlı olarak €5,500 veya €6,000 idari ücret öder.

Oturma izni statüsünü korumak için yılda en az €15,000 vergi ödemek ve gayrimenkul kiralamak veya sahibi olmak gerekir. Aynı zamanda gayrimenkul kiraya veya alt kiraya verilemez. Malta’da yaşamak zorunlu değildir, ancak başka bir ülkede yılda 183 günden fazla kalmamak önemlidir.

Malta yatırım yoluyla daimi ikamet sunar Malta Daimi Oturma Programı aracılığıyla sunulur. Statü ömür boyu geçerlidir, oturma izni kartı ise her 5 yılda bir yenilenir.

Başvuru sahiplerinin Malta’da uygun bir konut kiralaması veya satın alması, program ücretlerini ödemesi, bağış yapması ve Durum Tespit Sürecinden geçmesi gerekir. Gayrimenkul satın alma seçeneği €375,000’dan, kiralama seçeneği ise yıllık €14,000’dan başlar.

Program, mali bağımlılık şartlarını karşılamaları hâlinde yatırımcıların eşlerini, çocuklarını, anne ve babalarını ve büyükanne ve büyükbabalarını başvuruya dâhil etmelerine olanak tanır.

Tayland: tatil ve B Planı için gayrimenkul 

Tayland’ın konut piyasası ılımlı bir büyüme göstermektedir. Ülke genelindeki Konut Gayrimenkulü Fiyat Endeksi, Aralık 2025’te 175,9 iken Nisan 2026’da 177,1’e ulaştı ^[7] Kaynak: Gayrimenkul göstergeleri, Tayland Merkez Bankası .

Foreign investors often choose Bangkok, Pattaya, and Phuket. Bangkok is the country’s business centre. Pattaya and Phuket are popular resort destinations with demand from tourists and expats.

Thailand is suitable for investors who want a holiday home abroad or a backup plan. Coastal areas have a tropical climate and attract tenants throughout the year. Demand may vary by season and location.

Foreigners usually buy condominium units in freehold. Land plots are more restricted for foreign buyers, so villas are often structured through leasehold or other legal arrangements. Investors should check the title, foreign ownership quota, and lease terms before purchase.

Foreigners may qualify for a Long-Term Resident Visa by investing at least $500,000 in Thailand. Eligible assets include Thai property, Thai government bonds, or direct investment in Thai companies. Applicants must also hold at least $1 000 000 in assets and meet health insurance or deposit requirements.

The LTR visa is issued for up to 10 years. The first permission to stay is granted for 5 years and may be extended for another 5 years if the applicant still meets the requirements.

A spouse and children under 20 may apply as dependants.

İspanya: deniz kenarında yüksek talep gören gayrimenkul piyasası 

İspanya’da gayrimenkul satın alma ve kiralama talebi sürekli olarak yüksektir. Ülke, 2025 yılında 96,8 milyon uluslararası ziyaretçi ağırladı.

Konut fiyatları artmaya devam etmektedir. 2026’nın ilk çeyreğinde İspanya Konut Fiyat Endeksi yıllık bazda %12,9 arttı ^[8] Kaynak: Konut fiyat endeksi, INE . Yeni konut fiyatları %9,1, ikinci el konut fiyatları ise %13,5 arttı. Ortalama fiyat 1 m² başına €2,315.7’ye ulaştı.

İspanya’da gayrimenkul satın alanlar vergileri ve bakım masraflarını dikkate almalıdır. Gayrimenkul sahipleri, IBI olarak bilinen yıllık belediye emlak vergisini öder. Vergi oranı belediyeye ve gayrimenkulün kadastro değerine bağlıdır.

İspanya’da ikamet etmeyen gayrimenkul sahipleri, ülkedeki gayrimenkullerinden elde ettikleri kira geliri üzerinden vergi öder. Gayrimenkul kiraya verilmese bile ülkede ikamet etmeyen kişiler emsal kira geliri üzerinden vergi ödemek zorunda kalabilir. Vergi matrahı kadastro değeri üzerinden hesaplanır.

İspanya artık gayrimenkul satın alımı karşılığında yatırım yoluyla oturma izni vermemektedir. Golden Visa seçeneği 3 Nisan 2025’te sona ermiştir.

Mali açıdan bağımsız başvuru sahipleri İspanya’nın çalışma hakkı tanımayan oturma iznini değerlendirebilir. Bu seçenek gayrimenkul satın almayı gerektirmez. Başvuru sahiplerinin yeterli pasif gelir veya birikime sahip olduklarını kanıtlamaları, sağlık sigortası yaptırmaları ve İspanya’da çalışmayı planlamamaları gerekir.

Ana başvuru sahibinin IPREM’in en az %400’üne eşit mali kaynağa sahip olduğunu kanıtlaması gerekir. Her aile üyesi için ek olarak IPREM’in %100’ü kadar kaynak gerekir. İlk oturma izni genellikle 1 yıl için verilir ve başvuru sahibinin şartları karşılamaya devam etmesi hâlinde yenilenebilir.

Başvuru sahipleri, 5 yıllık yasal ikametin ardından uzun süreli oturma iznine hak kazanabilir. Vatandaşlığa kabul yoluyla vatandaşlık genellikle 10 yıllık ikametin ardından mümkündür. Bir istisna uygulanmadığı sürece İspanya, başvuru sahiplerinin önceki vatandaşlıklarından vazgeçmesini genellikle şart koşar.

Gürcistan gayrimenkulü: uygun fiyatla yüksek getiri

Yabancı yatırımcılar, tarım arazileri hariç olmak üzere Gürcistan’da gayrimenkul satın alabilir. Başkentte gayrimenkul fiyatları artmaya devam etmektedir. 2025’in 4. çeyreğinde Tiflis’teki yeni konutlara ilişkin Konut Gayrimenkulü Fiyat Endeksi yıllık bazda %3,3 arttı ^[10] Kaynak: Tiflis fiyatları, Geostat .

Yatırımcılar, Gürcistan’da gayrimenkul satın alma ve mülk sahibi olma konusundaki temel kuralları dikkate almalıdır: 

• alıcılar gayrimenkul satın alırken devir vergisi ödemez;
• mülkiyet, devlet tescil harcı ödendikten sonra tescil edilir;
• gerçek kişiler, konut amacıyla kiraya verilen konut mülklerinden elde edilen gelir üzerinden %5 vergi öder;
• gerçek kişiler, bir dairenin veya arsasıyla birlikte bir evin satışından elde edilen kazanç üzerinden %5 vergi öder;
• tarım arazileri genellikle yabancı yatırımcılar tarafından satın alınamaz.

Gürcistan, Avrupa ile Asya arasında yer alır. Ülke, uluslararası müşterilerle çalışan girişimciler için elverişli olabilir. Standart kurumlar vergisi oranı %15’tir. Ticari bankalar, kredi birlikleri, mikrofinans kuruluşları ve kredi sağlayıcıları için %20 oranı uygulanır.

Bireysel girişimciler özel vergi rejimlerinden yararlanabilir. Yıllık cirosu GEL 30,000’un altında olan ve çalışanı bulunmayan mikro işletmeler, ticari gelir vergisinden muaf olabilir. Yıllık cirosu GEL 500,000’un altında olan küçük işletmeler, ciro üzerinden %1 vergi ödeyebilir. Yıllık ciro GEL 500,000’u aşarsa oran %3’e yükselir.

En az $150,000 değerinde gayrimenkul satın almak, yabancı bir yatırımcının Gürcistan’da kısa süreli oturma iznine hak kazanmasını sağlayabilir. İzin 1 yıl için verilir ve yatırımcı gayrimenkulü elinde tutup şartları karşılamaya devam ettiği sürece her yıl yenilenebilir.

En az $300,000 tutarında daha büyük bir yatırım, yabancı bir yatırımcının yatırım yoluyla oturma iznine hak kazanmasını sağlayabilir. Bu izin 5 yıl için verilir. Yatırımcı, uygun yatırımı elinde tutması ve yenileme şartlarını karşılaması hâlinde 5 yılın sonunda daimi ikamet başvurusunda bulunabilir.

Yatırımcının eşi ve çocukları, ana başvuru sahibiyle birlikte başvurabilir.

Macaristan: Avrupa’nın merkezinde yaşamak ve çalışmak için gayrimenkul yatırımı 

Macaristan, Orta Avrupa’da yer alır ve Avrupa Birliği ile Schengen Bölgesi’nin bir parçasıdır. Budapeşte, ülkenin başlıca iş ve gayrimenkul piyasasıdır. Balaton bölgesi ise tatil evleri ve sezonluk kiralamalar için popülerdir. 

Macaristan, birçok AB ülkesine kıyasla nispeten düşük vergi oranlarına sahiptir: 

• çoğu gelir türü için kişisel gelir vergisi %15’tir;
• kurumlar vergisi %9’dur;
• kira geliri genellikle %15 oranında vergilendirilir;
• gayrimenkul satışından elde edilen sermaye kazancı genellikle %15 oranında vergilendirilir, ancak vergi matrahı elde tutma süresine ve indirilebilecek giderlere bağlıdır.

Macaristan’da gayrimenkul satın alan yatırımcılar devir vergisi öder. Oran, gayrimenkulün HUF 1 milyara kadar olan rayiç değerinin %4’üdür. Bu tutarı aşan kısım için %2 oranı uygulanır ve vergi tutarı gayrimenkul başına en fazla HUF 200 milyondur.

Konut fiyatları artmaya devam etmektedir. 2025’in ilk çeyreğinde Macaristan’daki konut fiyatları nominal olarak yıllık bazda %15,3 arttı. Budapeşte’de yıllık artış %22,3’e ulaştı ^[11] Kaynak: Konut fiyat endeksi, MNB .

Yatırımcılar genellikle Budapeşte’yi ve Balaton bölgesini tercih eder. Budapeşte; uzun süreli kiracıların, öğrencilerin ve iş seyahati yapanların ilgisini çeker. Balaton bölgesinde ise sezonluk talep ve tatil evleri daha ön plandadır.

Yatırımcılar mevzuata ve siyasi gelişmelere ilişkin riskleri dikkate almalıdır. Macaristan’ın AB kurumlarıyla ilişkileri uzun vadeli planlamada önemini korumaktadır ve göçmenlik veya gayrimenkul kuralları değişebilir.

Macaristan Golden Visa vermektedir 1 Temmuz 2024’ten bu yana. Ülke, en az €500,000 değerinde gayrimenkule sahip kişilerin yatırım yoluyla oturma iznine başvurabileceğini duyurdu, ancak bu seçenek henüz uygulamaya alınmadı.

Yatırımcılar, şu şartı yerine getirmeleri hâlinde Golden Visa alır yatırım fonu payları satın alır veya bir üniversiteye bağış yapar.

Yatırımcı, Macaristan’da oturma izniyle 3 yıl yaşadıktan sonra daimi ikamet başvurusunda bulunma hakkı kazanır. Daimi oturma izniyle 8 yıl ikamet ettikten sonra vatandaşlık için belge sunulabilir.

Macaristan’da oturma izni bulunan yatırımcı ve ailesi, yerel hastanelerin, bankaların, okulların ve üniversitelerin hizmetlerinden yararlanabilir; ayrıca ücretli çalışan olarak çalışabilir ve şirket kurabilir.

Mısır: büyüyen turizm pazarında gayrimenkul yatırımı 

Mısır; nispeten uygun gayrimenkul fiyatları, geniş iç pazarı ve artan turizm talebiyle gayrimenkul yatırımcılarının ilgisini çekmektedir. Ülke, 2025 yılında 2024’e kıyasla %21 artışla yaklaşık 19 milyon turist ağırladı. 2026’nın ilk 4 ayında Mısır’a 6,1 milyon turist geldi.

Yatırımcılar genellikle Kahire, Yeni Kahire, Yeni İdari Başkent, Hurgada, Şarm El Şeyh ve Kuzey Sahili’ndeki gayrimenkulleri değerlendirir. Kahire ve Yeni Kahire daha çok uzun vadeli konut talebine yöneliktir. Kızıldeniz tatil bölgeleri ve kıyı kesimleri tatil evleri ve kısa süreli kiralamalar için uygun olabilir.

Mısır ayrıca yeni şehir ve tatil bölgeleri geliştirmektedir. Bunlar arasında Yeni İdari Başkent ve Yeni Alameyn yer alır. Bu tür projeler konut ve ticari mülklere olan talebi destekleyebilir, ancak yatırımcılar satın alma işleminden önce geliştiriciyi, tapu belgelerini, ödeme planını, hizmet bedellerini ve yeniden satış koşullarını kontrol etmelidir.

Mısır, çeşitli seçenekler aracılığıyla Yatırım Yoluyla Vatandaşlık sunmaktadır. Seçeneklerden biri, en az $300,000 değerinde gayrimenkul satın almaktır. Gayrimenkulün program şartlarını karşılaması gerekir ve fonlar genellikle yurt dışından transfer edilir.

Diğer yatırım seçenekleri şunlardır:

• $250,000 tutarında iade edilemez katkı;
• $500,000 tutarında banka mevduatı;
• en az $350,000 tutarında ticari yatırım ve buna ek olarak $100,000 katkı.

Mısır’da gayrimenkul yatırımı, yatırımcının vatandaşlığa hak kazanmasını sağlayabilir ancak kira geliri veya sermaye artışını garanti etmez. Getiri; konuma, projenin kalitesine, turizm talebine, yönetim giderlerine ve gayrimenkulün yeniden satılabilmesine bağlıdır.

Ülkelerin yatırım potansiyeli: getiriden oturma iznine

Gayrimenkul satın almak için ülke seçimi, yatırımcının hedeflerine bağlıdır.

Kıbrıs, Gürcistan ve BAE’deki gayrimenkuller yüksek getiri sağlar. Konut satın almak için en uygun fiyatlar Gürcistan ve, AB ülkeleri arasında ise Macaristan ve Kıbrıs’tadır.

Gayrimenkul yatırımı için ülke seçiminde temel göstergeler 

Ülke	Oturma izni veya vatandaşlık için asgari gayrimenkul yatırımı	Gayrimenkul fiyatları, 1 m² başına	Kira getirisi
BAE	10 yıllık Golden Visa için AED 2,000,000 veya yaklaşık $545,000	$2,600—3,900	%4.9
Tayland	LTR Vizesi için $500,000	$2,000—3,800	%3.2
Yunanistan	€400,000; yüksek talep gören bölgelerde €800,000	€2,250—2,700	%4.5
Kıbrıs	Daimi ikamet için €300,000	€2,050—2,850	%4.9
İspanya	Gayrimenkul alımına dayalı yatırım yoluyla oturma izni seçeneği yoktur	€2,100—3,600	%5.4
Malta	Oturma izni seçeneğine bağlı olarak gayrimenkul satın alınması veya kiralanması gerekebilir	€2,850—3,650	%3.9
Gürcistan	Kısa süreli oturma izni için $150,000; yatırım yoluyla oturma izni için $300,000	$900—1,500	%7.4
Macaristan	Gayrimenkul satın alımına dayalı yatırım yoluyla oturma izni seçeneği yoktur	€2,000—2,800	%3.4
Antigua ve Barbuda	Yatırım Yoluyla Vatandaşlık için $300,000	Yalnızca onaylı gayrimenkul projeleri	Projeye bağlı
Dominika	Yatırım Yoluyla Vatandaşlık için $200,000	Yalnızca onaylı gayrimenkul projeleri	Projeye bağlı
Grenada	Yatırım Yoluyla Vatandaşlık için $270,000	Yalnızca onaylı gayrimenkul projeleri	Projeye bağlı
St Kitts ve Nevis	Yatırım Yoluyla Vatandaşlık için $400,000	Yalnızca belirlenmiş gayrimenkuller	Projeye bağlı
St Lucia	Yatırım Yoluyla Vatandaşlık için $300,000	Yalnızca onaylı gayrimenkul projeleri	Projeye bağlı
Mısır	Yatırım Yoluyla Vatandaşlık için $300,000	$500—1,500	%5—8

Yabancı gayrimenkul yatırımcıları için konut kredileri

Birçok ülkedeki bankalar yabancı yatırımcılara konut kredisi sunar. Örneğin yerleşik olmayan kişiler İspanya, BAE, Yunanistan, Kıbrıs, Malta, Gürcistan ve Macaristan’da gayrimenkul kredisine başvurabilir.

Alıcının hâlihazırda oturma iznine, yerel gelire veya ülkede bir banka hesabına sahip olması durumunda süreç genellikle daha kolay ilerler. Bankalar ayrıca başvuru sahibinin kredi geçmişini, gelir kaynağını, borç yükünü ve gayrimenkulün kendisini değerlendirir.

Konut kredisi, yatırımcıların daha erken gayrimenkul satın almasına ve daha geniş bir seçenek yelpazesinden tercih yapmasına yardımcı olabilir. Ancak kira geliri ve gayrimenkul fiyatlarındaki artış, kredi masraflarının karşılanacağını garanti etmez. Yatırımcılar başvuru yapmadan önce faiz ödemelerini, vergileri, sigortayı, bakım masraflarını, gayrimenkulün boş kaldığı dönemleri ve kur risklerini hesaplamalıdır.

Kur riski başlıca endişelerden biridir. Yatırımcı bir para biriminde gelir elde edip konut kredisini başka bir para biriminde ödüyorsa döviz kuru değişikliklerinden sonra aylık ödemeler artabilir.

Bazı ülkelerde yatırım yoluyla oturma izni yalnızca gayrimenkul finansman kullanılmadan satın alındığında alınabilir. Yatırımcılar kredi sözleşmesini imzalamadan önce program kurallarını kontrol etmelidir.

Yerleşik olmayanlar için gösterge niteliğindeki konut kredisi koşulları

Ülke	Asgari faiz oranı	Kredi vadesi
İspanya	%4	30 yıla kadar
BAE	%2.35	25 yıla kadar
Yunanistan	%4	15 yıla kadar
Kıbrıs	%3.5	40 yıla kadar
Malta	%3.15	40 yıla kadar
Gürcistan	%6	15 yıla kadar
Macaristan	%4.5	10 yıla kadar

Yurt dışında gayrimenkul yatırımının olası riskleri 

Hukuki ayrıntılar hakkında bilgi eksikliği. Gayrimenkul mevzuatı ülkeden ülkeye önemli ölçüde değişir. Örneğin Tayland’da yabancılar arazi sahibi olamaz. Gerçek kişi bir villa veya ev satın aldığında yapının mülkiyeti kendi adına tescil edilirken altındaki arazi için geçici kullanım hakkı kaydedilir.

Döviz kuru dalgalanmaları. Birçok ülkede gayrimenkuller dolar veya euro üzerinden satışa sunulurken ulusal para birimiyle kiraya verilir. Döviz kurundaki değişiklik kârlılığı azaltabilir. 

Siyasi istikrarsızlık. Bir ülkede iktidar değiştiğinde gayrimenkul mevzuatı da dâhil olmak üzere mevzuatta değişiklik yapılabilir. Bazı ülkelerde iktidar değişikliği sırasında yabancılara ait mülklerin devletleştirilmesi riski vardır.

Aşırı ısınmış piyasa. Talebin yüksek olduğu ülkelerde gayrimenkul satın alırken fiyatlar olması gerekenden daha yüksek olabilir. Alıcıların çoğu gayrimenkul yatırımcısıysa çok sayıda arz nedeniyle gelecekte gayrimenkulün kiraya verilmesi veya satılması zorlaşabilir.

Gayrimenkul kiralamalarına yönelik talebin azalması. Ekonomik krizler, doğal afetler ve salgınlar turizmi etkiler. 2020 yılında koronavirüs salgını nedeniyle yabancılar neredeyse hiç seyahat etmedi ve turistik şehirlerdeki günlük kiralık gayrimenkuller yılın büyük bölümünde boş kaldı. Bu tür durumları öngörmek zordur ve yatırımların geri dönüş süresini önemli ölçüde etkiler.

Dolandırıcılık. Aynı dairenin birden fazla alıcıya satıldığı durumlar yaşanabilir. Güvenilir olmayan geliştiriciler, inşaat hâlindeki bir gayrimenkul için para alır ancak inşaatı tamamlamaz. Yasa dışı olarak inşa edilen dairelerin satılması da mümkündür.

Riskleri en aza indirmek için seçilen ülke ziyaret edilebilir, mevzuat incelenebilir, gayrimenkuller yerinde görülebilir ve yerel halkla ve ülkede yaşayan yabancılarla görüşülebilir. Bunlar, gayrimenkul piyasasındaki gerçek durumu daha iyi anlamanın ve olası sorunları belirlemenin yollarıdır.

Belgeleri kontrol etmek ve işlemi tamamlamak için lisanslı ve itibarlı şirketler tercih edilmelidir. Tapu sigortası ve gayrimenkul sigortası da risklerin azaltılmasına yardımcı olur.

Yurt dışında gayrimenkul yatırımına ilişkin temel çıkarımlar 

1. Birden fazla ülkede gayrimenkul yatırımı yapmak, yerel piyasa dalgalanmalarına ve siyasi risklere maruz kalmayı azaltmaya yardımcı olur.
2. Gelişmekte olan piyasalar daha yüksek büyüme potansiyeli, daha geniş gayrimenkul seçenekleri ve daha düşük giriş maliyetleri sunabilir.
3. Turistik bölgelerdeki gayrimenkuller kira geliri sağlayabilir ve yurt dışında tatil evi olarak kullanılabilir.
4. Bazı ülkeler daha düşük gayrimenkul vergileri sunar ve bu durum toplam yatırım getirisini etkileyebilir.
5. Yunanistan, Kıbrıs, BAE veya Malta’da gayrimenkul satın almak yatırım yoluyla oturma iznine hak kazanabilir.
6. Gayrimenkul yatırımı vatandaşlığa da giden bir yol olabilir.