Продажа недвижимости на Кипре: как вернуть инвестиции и сохранить статус резидента

5 причин купить недвижимость на Кипре

1. ПМЖ для всей семьи

Иностранцы получают ПМЖ на Кипре за покупку жилой или коммерческой недвижимости на сумму от 300 000 €. Статус действует постоянно, продлевать его не нужно. Вместе с инвестором карту резидента получают члены семьи: супруг или супруга и финансово зависимые дети до 24 лет включительно. 

2. Жизнь в приятном климате у моря 

На Кипре средиземноморский мягкий климат. Зимой температура воздуха обычно не опускается ниже +10 °С, а летом достигает +30…35 °С. 

Пляжный сезон длится с мая по октябрь. В этот период температура моря колеблется от +20 до +26 °С. Купаться можно даже в декабре — днем море в этот месяц прогревается до +18 °С.

3. Пассивный доход

Годовой доход от сдачи жилой недвижимости в аренду колеблется от 3 до 8%. Точный размер прибыли зависит от местоположения и типа объекта. Например, апартаменты приносят 5,4% годовых, а виллы — 3% ^[85] Источник: В отчете исследовательского агентства RICS опубликованы данные о доходности недвижимости на Кипре на 2 квартал 2025 .

4. Нет налогов на владение, наследство и дарение

На Кипре собственник недвижимости не платит ежегодный налог на имущество. Для сравнения, в России этот налог для физлиц составляет от 0,1 до 2,5%, в зависимости от площади и кадастровой стоимости объекта.

Налог на передачу права собственности не взимается, если недвижимость передается в наследство или дарение. Стандартная ставка налога — от 3 до 8% в зависимости от стоимости недвижимости.

5. Путь к гражданству

Инвестор может получить паспорт Кипра по натурализации. Подать заявку на гражданство вправе иностранцы, которые прожили в стране 8 лет из последних 11. В течение года перед подачей заявления нельзя покидать Кипр более чем на 90 дней в общей сложности. 

Претенденту на гражданство понадобится сдать экзамены на знание греческого языка на уровне В1, а также политического и социального устройства Кипра. 

Когда инвестор может продать недвижимость на Кипре

Выйти из инвестирования иностранец может в любой момент, минимальный срок владения недвижимостью не установлен законом. 

Продавать объект нельзя, если он был основанием для получения постоянного ВНЖ на Кипре. Чтобы сохранять статус резидента, инвестору требуется ежегодно подтверждать, что недвижимость находится в его собственности ^[86] Источник: На сайте Министерства миграции и международной защиты Кипра опубликованы требования к контролю сохранения инвестиций . 

Передача права собственности родственникам тоже будет считаться выходом из инвестиций. Чтобы сохранить вид на жительство, объект должен оставаться в собственности основного заявителя на постоянный ВНЖ. Сохранять инвестиции нужно до момента пока иностранец не получит гражданство или не откажется от «золотой визы» на Кипр.

Инвестор может продать недвижимость, которую сдает в аренду. Тогда в договоре купли‑продажи будет указано, что на объекте существуют арендные обязательства. Продавец уведомляет о продаже недвижимости арендатора и передает новому собственнику оригинал договора аренды и квитанции о депозите.

Продать недвижимость в ипотеке можно только с разрешения банка. После получения письменного согласия на продажу, покупатель переводит в банк остаток долга по ипотеке, а остальную сумму — перечисляет инвестору. Например, если объект стоит 300 000 €, а остаток задолженности перед банком 100 000 €, то покупатель переводит на счет в банке 100 000 €, а продавцу — 200 000 €.

Как продать недвижимость и сохранить ПМЖ на Кипре

Инвестор может продать объект и сохранить статус резидента, если купит новую недвижимость или получит вид на жительство на другом основании. Рассмотрим эти способы подробнее.

Заменить на новый объект

Инвестор сохраняет статус, если вместо продаваемого объекта купит новую недвижимость стоимостью не менее 300 000 € без учета НДС. Подойдет только новый объект у застройщика, покупать на вторичном рынке нельзя. Оплатить недвижимость инвестору нужно из дохода, который получен за пределами Кипра.

Если для получения вида на жительство на Кипре инвестор покупал два объекта на сумму 300 000 €, а продать планирует один из них, для сохранения статуса нужно купить еще один и восстановить общую сумму инвестиций.

Период, в течение которого инвестор может оставаться без недвижимости, законом не установлен. Но юристы Паспортивити рекомендуют сначала подобрать новый объект и заключить предварительный договор купли‑продажи, а затем продавать старую недвижимость.

При замене инвестиционного объекта инвестору необходимо сразу сообщить в Департамент гражданской регистрации и миграции Кипра. Для этого он предоставляет:

• заявление о замене инвестиционного объекта;
• договор купли‑продажи;
• банковскую выписку об оплате новой недвижимости;
• сертификат регистрации права собственности;
• справку о доходах — 50 000 € в год на основного заявителя, 15 000 € на супругу или супруга и по 10 000 € на каждого ребенка;
• медицинскую страховку на каждого члена семьи;
• справку о несудимости на всех совершеннолетних заявителей.

Сделку регистрируют на человека, который был основным заявителем при прошлой подаче заявления на постоянный ВНЖ.

Юристы Паспортивити помогут разместить объявление о продаже недвижимости и найдут доверенного риелтора, который будет представлять инвестора по доверенности. Приезжать на Кипр не потребуется.

Получить ПМЖ на другом основании

За инвестиции в бизнес. Иностранец может создать собственную компанию или купить акции уже работающего на территории Кипра бизнеса. В компании должны быть официально устроены не менее пяти сотрудников. За вложения в акционерный капитал компании от 300 000 € инвестор получает ПМЖ на Кипре.

За покупку ценных бумаг. Иностранец покупает акции частных инвестиционных фондов, которые вкладывают деньги в кипрские активы. Минимальная сумма инвестиций — 300 000 €.

Для финансово независимых лиц. Постоянный ВНЖ получают состоятельные люди с пассивным доходом от 9568 €. За каждого дополнительного члена семьи сумма увеличивается на 4613 €. К пассивным источникам относят дивиденды, пенсию или доход от сдачи недвижимости в аренду.

Для высококвалифицированных специалистов. Вид на жительство выдают иностранцам, которые получили на Кипре работу по найму. 

Компании могут нанять на работу иностранцев, если не смогли найти кандидатов с нужной квалификацией среди граждан страны или других государств Евросоюза. Работодатель должен подтвердить уровень квалификации сотрудника, чтобы получить одобрение Министерства труда Кипра.

Способы продажи недвижимости на Кипре

Инвестор может продать недвижимость разными способами в зависимости от степени готовности объекта и формы права собственности. 

Оптимальное время для размещения объявления о продаже — конец весны и начало лета. В этот период, по статистике, заключается наибольшее количество сделок ^[87] Источник: На сайте Департамента земельных ресурсов опубликована статистика совершенных сделок с недвижимостью .

Продажа на розничном рынке

Инвестор размещает объявление на профильных сайтах и продает объект физическому лицу через агента или самостоятельно. Такой способ подходит для продажи готового объекта, когда у инвестора есть сертификат о собственности на недвижимость.

Перед продажей потребуется определить рыночную стоимость недвижимости, подготовить справку об отсутствии коммунальных и налоговых задолженностей. Инвестор может сделать это самостоятельно или через представителя по доверенности.

Договор переуступки на строящуюся недвижимость

Если объект еще не достроен и у инвестора нет сертификата о регистрации права собственности, он может оформить договор переуступки на нового покупателя. То есть передать ему свои права на строящийся объект.

Продавец и покупатель подписывают договор переуступки, а затем регистрируют его в Департаменте земельных ресурсов Кипра. После уплаты госпошлины от 0,15 до 0,2%, покупатель становится новым владельцем недвижимости в договоре купли‑продажи с застройщиком.

Продажа через договор переуступки возможна только если инвестор был первым покупателем недвижимости. Второй раз продать объект таким способом не получится.

Выкуп застройщиком

В некоторых случаях в договоре с застройщиком прописана возможность обратного выкупа объекта у инвестора — buy‑back. В договоре может быть указан срок возможного выкупа и цена. Например, застройщик выкупает недвижимость обратно в течение года после заключения договора купли‑продажи по фиксированной цене.

Застройщик выкупает недвижимость после оценки объекта и проверки налоговых задолженностей.

Продажа недвижимости через обратный выкуп застройщиком подойдет инвесторам, которые хотят быстро вернуть инвестиции, не тратя время на поиск покупателя. Такая сделка может быть менее выгодна, потому что чаще всего застройщик выкупает объект по цене ниже рыночной.

Продажа долей компании

Инвестор может продать не сам объект, а акции компании, если недвижимость оформлена на юридическое лицо. 

Заявление на перерегистрацию компании подают в Регистр компаний Кипра ^[88] Источник: На официальном сайте Регистра компаний Кипра ведется реестр всех компаний, зарегистрированных на Кипре . Перерегистрацию собственности в Департаменте земельных ресурсов делать не нужно.

Перед сделкой продавец может заказать в Департаменте земельных ресурсов свидетельство о праве собственности с указанием обременений и запретов ^[89] Источник: Заказать сертификат можно на официальном сайте правительства Кипра . Закон не обязывает продавца предоставлять такой документ, но он поможет снизить риски для покупателя и ускорить продажу.

Сравнение способов продажи недвижимости на Кипре

Способ продажи	Особенности	Налоги и другие расходы	Срок продажи
Продажа на открытом рынке недвижимости	Понадобится сертификат о регистрации права собственности	20% — налог на прирост капитала От 3% — комиссия агента	От 2 до 4 месяцев
Переуступка договора с застройщиком	Нужно получить согласие застройщика и перерегистрировать право собственности в Департаменте земельных ресурсов	От 0,15 до 0,2% от стоимости объекта — гербовый сбор за перерегистрацию права собственности	Не более 2 месяцев
Обратный выкуп застройщиком	Цена объекта устанавливается застройщиком	20% — налог на прирост капитала	От 1 до 3 месяцев
Продажа юридического лица	Не требует переоформления права собственности в Департаменте земельных ресурсов	20% налог на прирост капитала уплачивается только если недвижимость составляет более 50% всех активов компании	От 2 до 6 недель

Какие расходы несет собственник при продаже недвижимости

Налог на прирост капитала. Стандартная ставка налога — 20%. Чтобы рассчитать налог, собственник готовит документы для снижения суммы дохода от продажи объекта. В них должна быть указана цена покупки, расходы на улучшение недвижимости и издержки при продаже.

Доплата НДС. При покупке первого жилья на Кипре действует льготная ставка НДС — 5%. Если инвестор платил НДС по ставке 5%, то при продаже раньше 10‑летнего срока ему необходимо доплатить налог до стандартной ставки 19%.

Комиссия риелтора и юриста. Услуги агента или риелтора обычно составляют от 3 до 5% от суммы сделки. Юридическое сопровождение сделки — от 1 до 1,5% от стоимости недвижимости.

Справки и свидетельства. Чтобы получить справку из Департамента земельных ресурсов об отсутствии обременений, необходимо заплатить от 8,5 € за час поиска информации. Копии архитектурных планов стоят 10 €.

Главное о продаже недвижимости на Кипре

1. Инвестор может продать недвижимость на Кипре в любой момент. Законом срок владения объектом не ограничен. Но после продажи объекта, он может лишиться статуса резидента.
2. Иностранец обязан каждый год подтверждать владение инвестиционным объектом, чтобы сохранить ПМЖ на Кипре.
3. Продать инвестиционную недвижимость можно разными способами. Например, на открытом рынке, переуступить договор купли‑продажи новому собственнику или через обратный выкуп объекта застройщиком.
4. Постоянный ВНЖ можно сохранить, если после продажи недвижимости купить новый объект на сумму от 300 000 €.
5. Статус резидента инвестор может сохранить также за инвестиции в кипрскую компанию или покупку акций инвестиционных фондов на сумму от 300 000 €.