Топ-7 стран с низкими налогами на недвижимость для инвестиций и жизни

Какие налоги платят владельцы иностранной недвижимости

Налоги на зарубежную недвижимость уплачивают на разных этапах: при покупке, владении, сдаче в аренду, передаче объекта наследникам или продаже.

Налоги и сборы при покупке недвижимости

При покупке зарубежной недвижимости покупатели обычно уплачивают гербовый сбор, налог на передачу права собственности, регистрационный сбор, НДС, услуги нотариуса и административные платежи. Размер платежей зависит от страны и типа объекта.

Например, покупатель недвижимости в Дубае уплачивает регистрационный сбор 4% от стоимости недвижимости, а на Мальте — гербовый сбор 5%. В Испании налоги зависят от типа сделки: при покупке новостройки уплачивают НДС 10%, при покупке вторичного жилья — налог на переход права собственности по ставке от 6 до 10%.

Ежегодный налог на владение недвижимостью

Налог платят раз в год за сам факт владения объектом. Ставку рассчитывают одним из трех способов: от стоимости объекта, его площади или по типу недвижимости.

От стоимости объекта — кадастровой, оценочной или рыночной. Такой способ используют, например, в Испании. Налог считают от кадастровой стоимости, а ставку устанавливает муниципалитет. Если объект оценили в 300 000 €, а ставка налога — 0,5%, собственник платит 1500 € в год ^[1] Источник: Ставка ежегодного налога на недвижимость в Испании закреплена в статье 72 Real Decreto Legislativo 2/2004 .

От площади объекта — ставку за квадратный метр умножают на площадь недвижимости. Например, в Польше для жилых зданий ставка около 0,34 $ за 1 м², для зданий под бизнес — 9,7 $, за м².

По типу недвижимости — для жилой квартиры, коммерческого помещения, земли или дорогой виллы могут действовать разные ставки. Этот способ расчета также часто сочетают с другими. 

Например, в Сингапуре налог рассчитывают от оценочной годовой арендной стоимости объекта. При расчете налога учитывают размер, расположение и состояние недвижимости. Коммерческие и промышленные объекты облагают по ставке 10% от стоимости объекта, а жилую недвижимость — от 12 до 36%.

Налог на доход от аренды

Если собственник сдает недвижимость в аренду, он уплачивает подоходный налог. Например, в Грузии доход от аренды облагается по ставке 5%, на Мальте — по прогрессивной шкале от 0 до 35%.

Кроме подоходного налога, при краткосрочной аренде могут быть другие платежи. Например, в Дубае владельцы квартир и вилл, которые сдают туристам посуточно, взимают с гостей Tourism Dirham — туристический сбор. Он составляет до 15 AED за ночь, или 4 $. Сбор перечисляют в Департамент экономики и туризма Дубая. 

Налог на наследование или передачу недвижимости

При передаче недвижимости наследникам или в дар могут взимать отдельный налог или сбор за переход права собственности. Например, на Мальте при наследовании недвижимости платят 5% от рыночной стоимости объекта.

Налог на прирост капитала при продаже

При продаже недвижимости уплачивают налог на прирост капитала. Его платят с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Например, если объект купили за 300 000 €, а продали за 380 000 €, налог считают с прибыли в 80 000 €.

Правила зависят от страны. Например, в Грузии прибыль от продажи недвижимости облагается подоходным налогом по ставке 5%. 

В каких странах меньше всего налогов на недвижимость

Есть страны, где собственники не платят ежегодный налог на недвижимость или другие налоги, связанные с владением объектом. Но расходы все равно остаются: сборы при покупке, сервисные платежи, налоги с аренды или продажи. Поэтому страну для покупки недвижимости сравнивают не только по цене объекта, но и по налоговой нагрузке.

ОАЭ

В ОАЭ нет ежегодного налога на недвижимость, а также налогов на продажу объекта, прирост капитала, наследство и дарение. В стране нет подоходного налога для физических лиц, поэтому собственник не платит налог с дохода от аренды.

Покупатели недвижимости в ОАЭ уплачивают налог на переход права собственности — от 2 до 4% от стоимости объекта. Размер зависит от эмирата: например, в Дубае сбор за регистрацию права собственности обычно составляет 4% ^[2] Источник: Размер регистрационного сбора при покупке недвижимости в Дубае указан на сайте Земельного департамента . 

После покупки собственник также платит за обслуживание здания или жилого комплекса. Например, за уборку и ремонт общих зон, охрану, обслуживание лифтов, бассейна и парковки.

В Дубае сервисные сборы обычно рассчитывают за квадратный метр в год. Для недвижимости разных типов они могут составлять от 32 до 323 AED, или от 9 до 88 $ за 1 м². Например, для квартиры площадью 93 м², сервисный сбор составит примерно около 2700—8200 $ ^[3] Источник: Ставки сервисных сборов в Дубае опубликованы в отчете Driven Properties .

При покупке недвижимости в ОАЭ иностранцы вправе получить долгосрочную визу. Для визы на 2 года достаточно купить любой объект — требований к стоимости нет. За покупку недвижимости от 2 000 000 AED, или около 545 000 $, можно получить «золотую визу» в ОАЭ на 10 лет.

Инвестор вправе купить жилой или коммерческий объект, в том числе в ипотеку. Можно приобрести сразу несколько объектов, если их общая сумма превышает минимальный порог.

Вместе с инвестором золотую визу в ОАЭ получают супруг или супруга, незамужние дочери любого возраста и сыновья до 25 лет включительно. 

Мальта

На Мальте нет ежегодного налога на владение недвижимостью. Но собственники уплачивают налоги при покупке объекта, сдаче его в аренду и продаже.

Покупатели недвижимости на Мальте уплачивают гербовый сбор по ставке 5% от стоимости объекта. Налог рассчитывают от большей суммы: цены в договоре или рыночной стоимости объекта ^[4] Источник: Ставка гербового сбора при покупке недвижимости на Мальте указана на сайте Налогового и таможенного управления .

Если собственник сдает недвижимость в аренду, он платит фиксированный налог — 15% с дохода ^[5] Источник: Ставка налога на доход от аренды недвижимости на Мальте указана на сайте Налогового и таможенного управления . 

При продаже недвижимости на Мальте платят налог на переход права собственности по ставке 8% ^[6] Источник: Ставка налога при передаче недвижимости на Мальте указана на сайте Налогового и таможенного управления . Например, квартиру купили за 300 000 €, а через несколько лет продали за 350 000 €. Налог начислят на цену продажи — 350 000 €. В таком случае платеж составит 28 000 €.

При наследовании недвижимости на Мальте уплачивают гербовый сбор по ставке 5%. С 28 октября 2025 года первые 35 000 € освобождены от сбора, а к стоимости от 35 001 до 400 000 € применяют ставку 3,5% ^[7] Источник: Сниженная ставка гербового сбора при наследовании жилья на Мальте закреплена в Legal Notice 305 от 2025 года .

Чтобы воспользоваться льготой, наследник доказывает, что уже проживал в жилье как в основном месте проживания на момент смерти собственника. Если недвижимость стоит дороже, оставшуюся часть стоимости облагают по базовой ставке 5%.

При покупке недвижимости от 375 000 € инвестор вправе получить постоянный ВНЖ на Мальте. Вместо покупки можно арендовать жилье от 14 000 € в год, но сразу на пять лет — общая стоимость составит от 70 000 €. 

Условия постоянного ВНЖ на Мальте также включают уплату государственного взноса — 37 000 €, административного сбора — 60 000 € и благотворительное пожертвование — 2000 €. Статус бессрочный, необходимо только каждые пять лет менять карту резидента.

Вместе с инвестором постоянный ВНЖ получают супруг или супруга и финансово зависимые родственники: дети до 28 лет включительно, родители старше 55 лет, бабушки и дедушки. 

Вануату

В Вануату нет налога на владение недвижимостью, прирост капитала, наследство и дарение. Подоходного налога для физических лиц в стране тоже нет, но доход от аренды недвижимости облагается отдельным налогом.

Покупатели недвижимости в Вануату уплачивают два платежа: гербовый сбор — 2% и регистрационный сбор за переход права собственности — 5% ^[8] Источник: Ставки сборов при передаче недвижимости в Вануату закреплены в Stamp Duties Act . Дополнительно учитывают юридические расходы — около 0,5—1% от стоимости объекта. 

Если собственник сдает недвижимость в аренду, он платит налог по ставке 12,5%. Первые 200 000 VUV, или около 1600 $, за каждые шесть месяцев освобождены от налога ^[9] Источник: Ставка налога на арендный доход в Вануату указана на сайте Таможенной и налоговой службы страны .

Покупка недвижимости в Вануату не дает права на получение ВНЖ. Чтобы стать резидентом страны, иностранцы делают безвозвратный взнос от 130 000 $ или вкладывают от 157 000 $ в фонд какао или кокосов. За вклад в экономику государства, инвесторы сразу получают гражданство Вануату.

Монако

В Монако нет налога на владение недвижимостью, прирост капитала и доход физических лиц. Исключение действует для граждан Франции: они платят налоги во Франции, даже если постоянно живут в Монако.

Покупатели жилья в новостройках уплачивают НДС по ставке 20%. При покупке вторичной недвижимости платят регистрационный сбор по ставке 4,75% и нотариальные сборы — около 1,5% от стоимости жилья. Если недвижимость покупает иностранная компания, ставка может достигать 9%. 

Ставка налога при наследовании и дарении недвижимости в Монако зависит от степени родства: 

• 0% — для супругов, детей, родителей и других прямых наследников; 
• 8% — для братьев и сестер; 
• 13% — для других родственников; 
• 16% — для людей без родства ^[10] Источник: Ставки налога на наследство в Монако указаны на государственном портале Mon Service Public . 

Покупка недвижимости в Монако не дает права претендовать на ВНЖ. 

Грузия

В Грузии ежегодный налог на недвижимость зависит от дохода семьи собственника. Если годовой доход семьи не превышает 40 000 GEL, или около 15 000 $, налог на недвижимость не уплачивают. Если доход выше, налог считают по ставке до 1% от рыночной стоимости объекта ^[11] Источник: Условия уплаты налога на недвижимость в Грузии указаны на сайте Налоговой службы страны .

При покупке недвижимости в Грузии нет гербового сбора или налога на переход права собственности. Покупатель платит сбор за регистрацию права в публичном реестре: 

• 150 GEL, или около 56 $, при оформлении за 4 рабочих дня; 
• 270 GEL, или около 100 $, — за 1 рабочий день; 
• 350 GEL, или около 130 $, — в день подачи заявления. 

Размер сбора фиксированный и не зависит от стоимости объекта ^[12] Источник: Размер сборов за регистрацию права на недвижимость в Грузии указан на сайте Национального агентства публичного реестра .

Если собственник сдает жилую недвижимость в аренду для проживания, он платит подоходный налог по льготной ставке 5% вместо стандартных 20%. Для коммерческой аренды — например, под офис, магазин или салон — применяют ставку 20% ^[13] Источник: Ставки подоходного налога при сдаче недвижимости в аренду указаны на сайте Налоговой службы Грузии .

Размер налога при продаже недвижимости зависит от срока владения. Если объект продали в течение двух лет после покупки, прибыль облагается подоходным налогом по ставке 5%. Если собственник владел недвижимостью больше двух лет, доход от продажи жилого объекта обычно освобождают от налога ^[14] Источник: Правила налогообложения дохода от продажи жилой недвижимости в Грузии указаны на сайте Налоговой службы .

Покупка недвижимости в Грузии дает право на краткосрочный ВНЖ. С 1 марта 2026 года минимальная стоимость объекта должна составлять 150 000 $. Статус обычно выдают на год с возможностью продления, если недвижимость остается в собственности ^[15] Источник: Право на ВНЖ за покупку недвижимости в Грузии закреплено в статье 15 Закона об иностранцах .

Каймановы острова

На Каймановых островах нет ежегодного налога на недвижимость, а также налогов на доход физических лиц, прирост капитала, наследство и дарение. Ограничений для иностранцев на покупку недвижимости тоже нет

Покупатели недвижимости уплачивают гербовый сбор. Для иностранцев стандартная ставка составляет 7,5% от стоимости объекта ^[16] Источник: Ставка гербового сбора при покупке недвижимости на Каймановых островах указана на сайте Lands & Survey Department . С 1 января 2026 года при покупке недвижимости стоимостью от 2 000 000 KYD, или около 2 400 000 $, ставка составляет 10% ^[17] Источник: Новость о повышении ставки гербового сбора опубликована в сообщении правительства Каймановых островов . Налог считают от цены сделки или рыночной стоимости недвижимости — в расчет берут наибольшую сумму.

Если покупатель берет ипотеку, дополнительно уплачивают сбор за регистрацию ипотечного договора. Для кредита до 300 000 KYD, или около 357 000 $, ставка составляет 1%, свыше — 1,5% ^[18] Источник: Ставки сбора при регистрации ипотеки на Каймановых островах указаны на сайте Lands & Survey Department . 

Покупка недвижимости на Каймановых островах дает право на постоянный ВНЖ для финансово независимых лиц. Для этого заявитель инвестирует в построенную недвижимость от 2 000 000 KYD, или около 2 400 000 $ ^[19] Источник: Условия получения ВНЖ на Каймановых островах опубликованы на сайте иммиграционной службы страны .

Теркс и Кайкос

На островах Теркс и Кайкос нет ежегодного налога на недвижимость, подоходного налога, налога на прирост капитала, наследство и дарение. 

Покупатели недвижимости уплачивают гербовый сбор. Ставка зависит от стоимости объекта и острова. Для объектов на островах Гранд-Терк, Норт-Кайкос, Мидл-Кайкос, Саут-Кайкос и Солт-Кей размер ставки составляет 5% — для объектов стоимостью от 25 000 до 100 000 $; 6,5% — для объектов дороже 100 000 $.

На Провиденсиалесе и других островах ставки выше: 

• 6,5% — для объектов от 25 000 до 250 000 $;
• 8% — от 250 000 до 500 000 $;
• 10% — дороже 500 000 $. 

Объекты стоимостью менее 25 000 $ не облагаются гербовым сбором ^[20] Источник: Ставки гербового сбора при покупке недвижимости на Теркс и Кайкос указаны в гайде Visit Turks and Caicos Islands . 

При покупке недвижимости на Теркс и Кайкос стоимостью от 1 000 000 $ инвестор может претендовать на статус постоянного резидента. В заявку также можно включить супруга или супругу ^[21] Источник: Условия получения статуса постоянного резидента на Теркс и Кайкос указаны на сайте Invest Turks and Caicos .

Сравнение стран с минимальными налогами на недвижимость

Страна	При покупке	При владении	При сдаче в аренду	При продаже
ОАЭ	Налог на переход права собственности — от 2 до 4%	—	—	—
Мальта	Гербовый сбор — 5%	—	15%	8%
Вануату	Гербовый сбор — 2% Налог на переход права собственности — 5%	—	12,5%	—
Монако	Налог на переход права собственности — 4,75%	—	—	—
Грузия	—	0—1%	5—20%	0—5%
Каймановы острова	Гербовый сбор — от 7,5 до 10%	—	—	—
Теркс и Кайкос	Гербовый сбор — от 0 до 10%	—	—	—

Страны с самыми высокими налогами на недвижимость 

Высокая налоговая нагрузка на недвижимость чаще встречается в странах с развитым рынком и дорогим жильем. Собственник может платить не один налог, а несколько платежей: ежегодный муниципальный налог, сбор при покупке, надбавку для нерезидентов, налог на пустующее жилье или налог на недвижимое состояние. 

Великобритания. В Англии и Северной Ирландии покупатели недвижимости платят гербовый сбор, или Stamp Duty Land Tax. Ставка для жилой недвижимости зависит от цены объекта и составляет от 0 до 12%. Для нерезидентов применяется надбавка 2% к обычной ставке. Если покупатель приобретает второй или последующий объект, дополнительно применяется повышенная ставка для дополнительной недвижимости — 5% ^[22] Источник: Ставки гербового сбора для жилой недвижимости в Англии и Северной Ирландии указаны на сайте правительства Великобритании . 

Поэтому нерезидент, который покупает жилье в Великобритании, может одновременно платить базовую ставку, надбавку за нерезидентский статус и доплату за второй объект. 

Франция. Во Франции собственники платят ежегодный налог на недвижимость — Taxe foncière. Его считают от 50% кадастровой арендной стоимости объекта, а затем применяют ставки, которые устанавливают местные власти: от 0,4 до 21% ^[23] Источник: Порядок расчета taxe foncière для жилой недвижимости во Франции указан на сайте Service Public .

Владельцы дорогой недвижимости дополнительно платят налог на недвижимое состояние. Он применяется, если чистая стоимость объектов недвижимости превышает 1,3 млн €. Ставка прогрессивная — от 0,5 до 1,5% ^[24] Источник: Условия применения и ставки налога на недвижимость во Франции указаны на сайте Service Public .

Канада. В стране ежегодный налог на недвижимость устанавливают муниципалитеты, поэтому ставка зависит от города, типа объекта и оценочной стоимости. Например, в Ванкувере в 2025 году ставка для жилой недвижимости составляла около 0,31% за каждые 1000 $ стоимости объекта, или около 0,31% ^[25] Источник: Ставка налога на жилую недвижимость в Ванкувере за 2025 год указана на сайте города , в Монреале — около 0,66% ^[26] Источник: Ставки налога на недвижимость в Монреале за 2025 год указаны на сайте города .

Иностранные собственники также уплачивают федеральный налог на пустующее жилье, или Underused Housing Tax, по ставке 1%. Налог платят владельцы жилой недвижимости, которые не используют объект как основное место проживания и не сдают его в аренду на длительный срок ^[27] Источник: Правила Underused Housing Tax для пустующей жилой недвижимости в Канаде указаны на сайте правительства страны .

Сингапур. В стране ежегодный налог считают от годовой стоимости объекта, то есть предполагаемой годовой арендной платы. Для жилья, где живет собственник, действует прогрессивная шкала от 0 до 32%. Первые 12 000 SGD годовой стоимости не облагаются налогом, а ставка 32% применяется к части стоимости выше 140 000 SGD. 

Для жилья, где собственник не живет, например сдает его в аренду, ставки выше — от 12 до 36%. Коммерческие и промышленные объекты облагают по ставке 10% от годовой стоимости ^[28] Источник: Порядок расчета налога на недвижимость в Сингапуре указан на сайте Налогового управления страны . 

5 причин купить зарубежную недвижимость

Недвижимость за рубежом покупают не только для переезда. Объект может стать активом для сохранения капитала, источником пассивного дохода или запасным вариантом для семьи. В некоторых странах покупка недвижимости также помогает получить ВНЖ или гражданство.

1. Получить ликвидный актив

Недвижимость за рубежом может быть активом, который продают, сдают в аренду или передают наследникам. Ликвидность зависит от спроса на рынке: кто покупает и арендует жилье, как быстро проходят сделки, есть ли ограничения для иностранцев.

Высокой ликвидностью, например, обладает рынок недвижимости ОАЭ — благодаря постоянному притоку капитала и отсутствию налогов. Арендная доходность составляет 5—10% годовых, а годовой рост цен держится на уровне 3—10% ^[29] Источник: Доходность от сдачи недвижимости в аренду в ОАЭ опубликована в отчете Engel & Völkers . 

2. Сохранить капитал

Зарубежная недвижимость помогает распределить капитал между разными странами и валютами. Например, инвестор может держать часть активов в стране проживания, а часть — в альтернативных юрисдикциях, например в ОАЭ, Монако, Грузии или на Мальте.

Покупка объекта в другой стране снижает зависимость от одной юрисдикции, валюты и банковской системы. Если в стране проживания меняют налоговые правила, вводят ограничения на переводы или падает спрос на жилье, у инвестора остается актив в другой стране.

3. Получать дополнительный доход

Недвижимость за рубежом можно сдавать в долгосрочную или краткосрочную аренду. Например, квартира в деловом районе может подойти для арендаторов, которые переезжают по работе, а объект у моря — для туристов или сезонного отдыха.

Доходность зависит от страны, района и типа объекта. В Дубае средний валовой доход от сдачи недвижимости в аренду — около 5,45% ^[30] Источник: Валовой доход от сдачи недвижимости в аренду в Дубае опубликован в отчете Global Property Guide , на Мальте — 3,9% ^[31] Источник: Валовой доход от сдачи недвижимости в аренду на Мальте опубликован в отчете Global Property Guide , в Грузии — 7,4% ^[32] Источник: Валовой доход от сдачи недвижимости в аренду в Грузии опубликован в отчете Metropolitan . В Монако доходность ниже — примерно 2,5—3,5% ^[33] Источник: Валовой доход от сдачи недвижимости в аренду в Монако опубликован в отчете Miells . 

4. Подготовить запасной вариант для жизни семьи

Недвижимость за рубежом может стать базой для временного или постоянного переезда. Семья вправе отправить детей в местную школу, пользоваться частной медициной и открыть счета в местных банках.

Если в основной стране жить становится небезопасно или неудобно, семье не нужно начинать переезд с нуля. У нее уже есть жилье в другой стране, где можно провести несколько месяцев и переехать навсегда.

5. Получить вид на жительство

В некоторых странах покупка недвижимости дает право претендовать на ВНЖ. Например, в ОАЭ инвестор может получить резидентскую визу на 10 лет за покупку объекта от 2 000 000 AED. В Греции покупатели недвижимости стоимостью от 250 000 € вправе претендовать на ВНЖ за инвестиции. 

Главное о налогах на недвижимость в разных странах

1. В странах без ежегодного налога на недвижимость собственник не платит регулярный налог за сам факт владения объектом. Такие правила действуют, например, в ОАЭ, Монако, на Мальте, Каймановых островах, Теркс и Кайкос.
2. Отсутствие ежегодного налога не отменяет расходы при покупке. Покупатели могут платить гербовый сбор, налог на переход права собственности, регистрационные и нотариальные сборы. 
3. Доход от аренды может облагаться отдельным налогом. В Грузии собственник платит 5% с дохода от сдачи жилой недвижимости для проживания, на Мальте — фиксированный налог 15%. 
4. При продаже недвижимости важно учитывать налог на прирост капитала или налог с передачи объекта. В ОАЭ, Монако и на Каймановых островах налога на прирост капитала нет, на Мальте — 8%.
5. Недвижимость может быть не только активом, но и основанием для ВНЖ. В ОАЭ покупка объекта от 545 000 $ дает право на золотую визу на 10 лет, на Мальте покупка недвижимости от 375 000 € может стать основанием для постоянного ВНЖ за инвестиции.