ВНЖ в Греции или ПМЖ на Кипре: что выбирают инвесторы

Преимущества ВНЖ за инвестиции в Греции

«Золотую визу» в Грецию предоставляют за вложения в экономику страны — от 250 000 €. Это один из самых низких порогов среди программ Евросоюза. Россияне получают греческий ВНЖ за инвестиции только через второй паспорт.

Греция входит в число самых популярных стран для инвестиционной иммиграции. С 2014 года ВНЖ выдали около 40 тысячам инвесторов, без учета членов их семей. Общий объем вложений в недвижимость превысил 10 млрд евро ^[3] Источник: Греческий финансовый форум публикует статистику по золотой визе .

Безвизовые поездки

ВНЖ в Греции дает право свободно въезжать в страны Шенгенского соглашения и находиться там до 90 дней из 180. Это экономит время и избавляет от необходимости получать визу перед каждой поездкой.

Инвестор и члены его семьи могут в любой момент отправиться в путешествие: зимой — поехать кататься на лыжах в Австрию, летом — провести неделю на Лазурном берегу во Франции, на выходные — слетать в Испанию на матч «Барселоны» на домашнем стадионе «Камп Ноу».

Переезд всей семьей

Близкие родственники инвестора также могут получить статус резидента Греции. Добавить в заявку на ВНЖ разрешается супругу или супруга, детей в возрасте до 20 лет включительно и родителей.

Относительно простой путь к ВНЖ

Инвестору не нужно сдавать экзамены по языку или культуре, чтобы получить вид на жительство. Также не требуется подтверждать опыт работы или образование.

Заявление можно подать лично в Греции или через доверенное лицо. В последнем случае приехать в страну потребуется только для сдачи биометрии — в течение полугода после подачи документов на ВНЖ.

Жить в Греции после получения вида на жительство необязательно — это право, а не обязанность инвестора. Для сохранения статуса достаточно сохранять инвестиции. Для продления ВНЖ потребуется приехать в страну — то есть один раз в пять лет — и снова сдать биометрию.

Возможность получить паспорт Греции

Подать заявление на гражданство разрешается через семь лет постоянного проживания в Греции. Нужно будет сдать экзамены по греческому языку, истории и культуре страны. Отказываться от первого паспорта не требуется.

Пассивный доход 

Инвестор имеет право сдавать купленную недвижимость в долгосрочную аренду и получать дополнительный доход — до 7% годовых в зависимости от региона и типа объекта. Спрос поддерживают туристы и экспаты: жилье востребовано круглый год, особенно в Афинах, Салониках и на популярных курортах.

Проще пройти проверку банка при переводе инвестиций 

Заявителям на золотую визу нужно открыть счет в местном банке. Последний проверяет будущего клиента и источник его денег. 

В Греции проверка, как правило, проходит проще, чем на Кипре. Если банк отправителя выпускает платеж, деньги зачисляют без дополнительных вопросов. Главное, чтобы деньги за объект поступили от самого инвестора или его близкого родственника: например, от родителя, ребенка, бабушки, дедушки, брата или сестры.

На Кипре банковская проверка жестче. Инвестор подтверждает не только деньги для покупки недвижимости, но и ежегодный доход — от 50 000 € из-за рубежа. Банк застройщика проверяет источник денег, банк, через который они проходят, и всю цепочку их движения, в том числе на предмет связи с санкциями.

Прямые переводы из России кипрские банки не принимают. Если деньги хранились в санкционном банке, их не примут ни при каких условиях — при проверке смотрят всю историю операций. Поэтому у инвестора могут запросить дополнительные документы, а сроки сделки — увеличиваются и зависят от решения комплаенс-отдела.

Оптимизация налогов

Инвестор может стать налоговым резидентом Греции и платить фиксированный налог на мировой доход — 100 000 € в год. Льготный режим действует до 15 лет.

Для сравнения, стандартная ставка подоходного налога в Греции достигает 45%. Фиксированный платеж позволяет заранее определить налоговую нагрузку и не зависит от уровня дохода ^[4] Источник: Официальный сайт Налогового управления Греции публикует ставки подоходного налога  .

Доступ к здравоохранению и образованию

Резиденты получают доступ к греческой системе здравоохранения и бесплатно лечатся в государственных больницах. 

С ВНЖ Греции можно быстро выехать в другую страну Шенгенской зоны, если нужна срочная консультация, обследование или лечение. Например, инвестор может в тот же день вылететь в частную клинику Германии на консультацию или в Швейцарию — на операцию или реабилитацию. Получать дополнительную визу для поездки не требуется. 

Дети инвесторов вправе бесплатно учиться в государственных школах и университетах. Обязательное образование длится с 6 до 15 лет, детские сады принимают детей с 2,5 лет. Для семей, которые выбирают обучение на английском, доступны международные школы и вузы.

Стабильность и безопасность

За последние 50 лет в Греции не было боевых действий, резких смен режима или силовых переворотов — президента выбирают голосованием раз в четыре года. Для инвестора это означает более спокойные условия для жизни и долгосрочных решений: можно покупать жилье, планировать переезд и учебу детей без риска, что ситуация резко изменится из-за протестов или войны. 

Кипр с 1974 года остается разделенным островом. Между южной и северной частями проходит буферная зона ООН, а территориальный спор с Турцией в 2026 году по-прежнему не урегулирован.

Большое сообщество экспатов

Иностранцы составляют около 11,1% населения Греции ^[5] Источник: Евростат приводит статистику по гражданству населения Греции . Больше всего иммигрантов из Албании, Китая, Грузии и России. Экспаты могут вступать в группы по интересам и участвовать в еженедельных встречах — это помогает быстрее адаптироваться к жизни в новой стране и найти друзей.

Преимущества ПМЖ на Кипре за инвестиции

На Кипре инвесторы получают постоянный вид на жительство: статус действует бессрочно и не обязывает жить в стране. Но при желании резидент вправе переехать на остров и вести там бизнес.

Постоянный ВНЖ не дает права без виз посещать страны Шенгенской зоны — Кипр входит в Евросоюз, но не является частью Шенгенского соглашения, поэтому для поездок по региону потребуется виза. Ее можно получить довольно быстро: за одну-две недели.

Доступно россиянам

Инвесторы из России могут подать заявление на постоянный ВНЖ на Кипре напрямую. Получать второй паспорт или дополнительный статус не нужно.

В Греции условия строже: россияне и белорусы получают вид на жительство за инвестиции только при наличии второго гражданства, в том числе полученного за инвестиции. Например, Вануату, Сьерра‑Леоне или Сан‑Томе и Принсипи. 

Возможность вести бизнес

Инвесторы с постоянным ВНЖ могут открывать компании на Кипре или вкладывать деньги в существующий бизнес. Ограничений на ведение предпринимательской деятельности нет. Как и граждане страны, они вправе получать доход в виде дивидендов и пользоваться налоговыми льготами при управлении бизнесом.

Перспективы гражданства

Резиденты вправе претендовать гражданство Кипра по натурализации. Статус выдают тем, кто прожил в стране 8 лет из последних 11. В течение года перед подачей нельзя покидать Кипр более чем на 90 дней. 

Паспорт Кипра позволяет путешествовать без виз в 168 стран, включая страны Шенгенской зоны, Великобританию и Канаду.

Статус для всей семьи

В заявку на постоянный ВНЖ включают супругу или супруга и детей до 24 лет. Совершеннолетние дети должны финансово зависеть от инвестора, учиться и не состоять в браке. 

Кто может претендовать на ВНЖ в Греции и ПМЖ на Кипре

В обеих странах получить вид на жительство могут инвесторы старше 18 лет с легальным доходом, медицинской страховкой и без судимостей. Заявители не должны быть гражданами страны Евросоюза или Европейской экономической зоны.

На Кипре россияне получают постоянный ВНЖ по национальному паспорту. Кроме инвестиций, заявитель показывает ежегодный доход от 50 000 €, а также наличие собственной или арендованной недвижимости в стране.

Для инвестиций лучше предоставить источник дохода за пределами России, иначе есть риск не пройти проверку благонадежности кипрского банка. Доходы из России принимаются, если они находятся в несанкционном банке, но в этом случае проверка будет более тщательной, а решение принимается в индивидуальном порядке.

Статус получают и члены семьи инвестора:

• супруг или супруга;
• дети до 18 лет;
• дети от 18 до 24 лет включительно — не состоят в браке, учатся в вузе и финансово зависят от основного заявителя.

В отличие от золотой визы в Грецию, родители инвестора не вправе претендовать на статус постоянного резидента Кипра.

Требования к доходу инвестора увеличиваются за каждого родственника в заявке: на 15 000 € за супругу или супруга, на 10 000 € за ребенка.

Греция временно не принимает заявки от россиян. Но они могут участвовать в программе как граждане другой страны, то есть по второму паспорту. Например, инвестор из России может сначала получить гражданство Вануату за инвестиции от 130 000 $. Это занимает около 2 месяцев.

ВНЖ в Греции за инвестиции предоставляют близким родственникам заявителя:

• супруге или супругу в официальном браке или партнеру, с которым зарегистрирован договор о совместном проживании в Греции в присутствии греческого нотариуса;
• родителям любого возраста;
• детям до 20 лет включительно.

При добавлении детей в возрасте от 18 до 20 лет нужно доказать, что они финансово зависят от основного заявителя.

Условия получения ВНЖ в Греции и ПМЖ на Кипре за инвестиции

В Греции ВНЖ выдают за инвестиции от 250 000 €. Заявители могут выбрать из девяти вариантов вложений. На Кипре выдают сразу постоянный ВНЖ, но вложить нужно от 300 000 €, а опций меньше — четыре.

Греция

Условия. Заявителям доступно девять опций инвестирования:

1. Покупка недвижимости — от 250 000, 400 000 или 800 000 € в зависимости от региона. 
2. Аренда отеля или туристической резиденции с мебелью на курорте на 10 лет — от 400 000 €.
3. Таймшер на срок до 60 лет — от 400 000 €. Инвестор сможет пользоваться объектом ограниченное количество времени, например, с 10 по 30 августа каждый год. 
4. Получение недвижимости в наследство или по договору дарения — от 400 000 €. Нужно подтвердить, что объект получен законно: предоставить свидетельство о праве на наследство или договор дарения.
5. Покупка доли паевых и альтернативных фондов — от 350 000 €.
6. Открытие депозита в греческом банке — от 500 000 €. Минимальный срок — год, обязательно автоматическое продление.
7. Покупка государственных облигаций — от 500 000 €. Инвестировать разрешается в ценные бумаги со сроком погашения от трех лет.
8. Инвестиции в основной капитал греческих компаний — от 500 000 €.
9. Покупка корпоративных акций и гособлигаций — от 800 000 €. Инвестор собирает портфель ценных бумаг, которые торгуются на греческой бирже.

Покупка недвижимости в Греции — самая популярная опция среди инвесторов. Купить можно один жилой или коммерческий объект площадью от 120 м². Минимальная стоимость зависит от месторасположения: в Аттике и Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3100 жителей — от 800 000 €. В остальных регионах ниже — от 400 000 €.

Можно приобрести недвижимость за 250 000 € — инвестировать в здания под реставрацию или коммерческие проекты, которые переводят в жилые. Статус объекта должен быть изменен на жилой до подачи заявки на ВНЖ, а восстановить здание необходимо в течение 5 лет после получения карты резидента.

Кипр

Условия. Золотую визу на Кипр получают за инвестиции от 300 000 €. Заявителям доступны четыре опции:

1. Покупка жилой недвижимости — от 300 000 €, дополнительно уплачивают НДС. Инвестор вправе приобрести один или два объекта, но только на первичном рынке у застройщика.
2. Покупка коммерческой недвижимости — от 300 000 €, дополнительно платят НДС. Можно купить один или два объекта.
3. Покупка акций кипрских компаний — от 300 000 €. Фирма должна вести коммерческую деятельность и иметь в штате не менее пяти человек.
4. Покупка ценных бумаг — от 300 000 €. Заявитель инвестирует в частные инвестиционные фонды на Кипре.

Если инвестор получает постоянный ВНЖ на Кипре не за покупку жилой недвижимости, он арендует дом или апартаменты, чтобы подтвердить место жительства на острове. Требований к стоимости объекта или аренды нет.

Сроки получения ВНЖ в Греции и ПМЖ на Кипре

В Греции сроки получения вида на жительство зависят от загруженности конкретного отделения миграционной службы. Например, в Афинах самые длинные очереди.

По экспертной оценке Паспортивити, греческую золотую визу выдают в срок от 4 месяцев. Юристы помогают инвесторам выбрать отделение с наименьшей загруженностью и подать заявку на ВНЖ.

Первая карта резидента Греции действует пять лет. Инвестор не обязан проживать в стране, но должен сохранять инвестиции. Для продления статуса нужно будет приехать в страну и сдать биометрию.

На Кипре срок получения постоянного ВНЖ занимает от девяти месяцев. Статус выдается на всю жизнь, но раз в 10 лет нужно обновлять ID-карту. Также резидентам необходимо приезжать в страну хотя бы один раз в два года и сохранять инвестиции.

Возврат инвестиций в Греции и на Кипре 

В Греции инвестиции необходимо сохранять весь срок действия золотой визу. Вернуть вложенные деньги можно, но при определенных условиях. Например, после получения греческого гражданства инвестор может продать недвижимость или акции, закрыть депозит. Исключение — опция аренды недвижимости: вложения в этом случае не возвращаются.

На Кипре инвесторы также обязаны сохранять инвестиции. Если продать актив, то статус резидента аннулируют. Сохранить постоянный ВНЖ возможно, если заменить объект на новый, соответствующий условиям программы. Также продать недвижимость, ценные бумаги или бизнес разрешается после получения гражданства или постоянного ВНЖ на другом основании.

Особенности переезда в Грецию и на Кипр

Греция и Кипр выдают ВНЖ за инвестиции. В странах различаются не только условия программ, но и повседневная жизнь: инфраструктура, рынок недвижимости, язык, налоги и сценарии переезда для семьи.

Качество жизни

В Греции есть инфраструктура, к которой привыкли обеспеченные семьи: международные аэропорты, частные клиники, английские и международные школы, яхтенные марины, хорошие дороги между крупными городами и курортами. 

Афины выбирают инвесторы, которым важно оставаться в привычном городском ритме. За размеренной жизнью у моря отправляются на Афинскую Ривьеру, Крит, Пелопоннес или другие острова.

Летом инвесторов ждет яхтинг в Эгейском море, зимой — поездки в Альпы или другие страны Шенгена без визовых ограничений.

Кипр меньше по размеру. Для части инвесторов это плюс, но другие считают остров слишком маленьким для жизни. Выбор городов ограничен, а инфраструктура сосредоточена в нескольких основных центрах.

Большинство экспатов живут в Лимасоле: там находятся международные школы, бизнес и сервисы. В Никосии — деловая и административная жизнь, но нет выхода к морю. Ларнака и Пафос спокойнее и дешевле, но возможностей для работы и образования там меньше.

Рынок недвижимости

В Греции цены на жилье стабильно растут. В 2025 году средний рост составил 7,8%. В Афинах стоимость недвижимости увеличилась на 6,2%, в Салониках — на 9,6%, в других городах — до 9,8%. Рост распределен по стране, а не сосредоточен только в столице ^[6] Источник: Отчет Банка Греции о рынке недвижимости за 2025 год содержит данные о росте цен на жилье по регионам страны .

Цены на недвижимость сильно зависят от региона. В Афинах средняя стоимость — 2300—2700 € за м², на Афинской Ривьере — от 7000 €, на Миконосе — около 7500 €. В менее туристических регионах объекты можно купить дешевле, но и ликвидность у них ниже.

Инвесторы выбирают объекты под разные задачи. В Афинах покупают квартиры под сдачу в аренду. Доходность от долгосрочной аренды составляет в среднем 4—6% годовых, в центральных районах может достигать 7%. Краткосрочная аренда через Airbnb в туристических районах дает 6—8% при высокой загрузке.

На островах, например на Миконосе и Санторини, покупают виллы и апартаменты под сезонную аренду. Там доходность может превышать 8—10% годовых ^[7] Источник: Global Property Guide приводит расчеты по доходности в курортных зонах Греции .

В материковой части у моря покупают дома для жизни и долгосрочной аренды. Доходность ниже — около 3—5%, но объекты реже простаивают и подходят для постоянного проживания.

Недвижимость, купленную для золотой визы в Грецию, нельзя сдавать в краткосрочную аренду — только в долгосрочную. Но инвестор может купить другой объект для себя и сдавать его посуточно, ограничений нет.

На Кипре цены на жилье выросли на 7,1% в 2025 году. Квартиры стали дороже на 9,6%, дома — на 3,4%. Это связано с тем, что основной спрос приходится на новые жилые комплексы ^[8] Источник: Отчет Центрального банка Кипра за IV квартал 2025 года содержит данные о динамике цен на квартиры и дома .

Наибольшее количество сделок проходит в нескольких городах — прежде всего в Лимасоле, а также в Пафосе и Ларнаке. Выбор локаций и форматов инвестиций ограничен: меньше различий между регионами как в Греции, меньше альтернатив по типу недвижимости и стратегии — рынок во многом повторяется от города к городу.

Цены на Кипре различаются по регионам:

• в Лимасоле — около 3800—4500 € за м²;
• Пафосе — 2500—3200 €;
• Ларнаке — 2000—2800 €;
• Никосии — от 1500—2400 €.

Стоимость премиальных объектов у моря в Лимасоле достигает 6000—9000 € за м².

Средняя доходность от аренды на Кипре составляет 5—6% годовых. Основной спрос формируют экспаты, которые снимают жилье на долгий срок — на год и дольше. Поэтому объекты реже простаивают, а доход от аренды получается более стабильным и меньше зависит от сезона ^[9] Источник: Портал Global Property Guide публикует оценку доходности кипрской недвижимости от сдачи в аренду .

Адаптация иностранцев

В Греции английский язык используют в крупных городах и туристических регионах, но в бытовых вопросах чаще нужен греческий — например, при работе с документами или госуслугами. Поэтому инвесторы обычно подключают юристов и переводчиков, особенно в первые месяцы жизни. 

Чтобы полноценно интегрироваться в общество, необходимо выучить греческий язык. Он похож на русский грамматикой и звуковыми интонациями, поэтому освоить его будет проще.

На Кипре английский язык широко используется в бизнесе, образовании и государственных сервисах. Юридическая система основана на английском праве, что делает страну удобной для международных инвесторов и предпринимателей.

Налогообложение

Инвестор не становится налоговым резидентом автоматически. Обязанность платить налоги возникает, если он живет в Греции или на Кипре более 183 дней в году или получает доход на их территории.

В Греции ставка НДФЛ растет вместе с доходом — действует прогрессивная шкала налогообложения. К годовому доходу до 10 000 € применяется ставка 9%, а к сумме свыше 40 000 € — максимальная 44%.

Для состоятельных инвесторов действует специальный режим: можно платить фиксированный налог на мировой доход — 100 000 € в год.

Корпоративный налог в Греции составляет 22%. Для кредитных организаций ставки выше: их доход облагается 29% налогом. 

Налог при покупке недвижимости зависит от типа объекта. На вторичном рынке уплачивают налог на передачу права собственности по ставке 3,09% от кадастровой стоимости объекта или размера сделки — смотря какая сумма больше. 

Обычно, если иностранец покупает объект в новостройке, он уплачивает НДС в размере 24%. Но Греция приостановила действие налога на добавленную стоимость до 31 декабря 2026, вместо него взимают налог на передачу права собственности — 3,09% ^[10] Источник: Министерство финансов Греции сообщает, что применение НДС 24% на покупку новостроек приостановлено до 31 декабря 2026 года .

Собственники недвижимости платят ежегодный налог, который состоит из государственного и муниципального платежа. Базовая ставка — от 0,01 до 13 € за м² и зависит от площади, расположения, года постройки и других характеристик объекта.

На Кипре подоходный налог взимается по ставке от 0 до 35% в зависимости от уровня годового дохода. Налоговые резиденты уплачивают НДФЛ с мирового дохода, а нерезиденты — только с источников в стране.

Ставка налога на прибыль для компаний — 12,5%, одна из самых низких в Евросоюзе. Распространяется на доходы компаний от деятельности по всему миру.

При покупке недвижимости в новостройке уплачивают НДС — 19%. При покупке первичного жилья на Кипре НДС можно уплатить по ставке 5%, если:

• недвижимость покупают для постоянного проживания;
• не использовали льготу ранее;
• площадь объекта не превышает 190 м²; 
• стоимость недвижимости не более 350 000 €.

Льгота применяется только на первые 130 м², оставшаяся часть облагается по обычной ставке 19%.

На вторичном рынке взимают налог на передачу прав: 3—8% от стоимости объекта. Дополнительно взимают гербовый сбор — 0,15% до 170 000 € и 0,2% на сумму выше.

Какую золотую визу выбрать — в Грецию или на Кипр

Грецию инвесторы выбирают чаще: минимальный порог инвестиций ниже, а возможностей для семьи больше. Поездки по странам Шенгенской зоны не требуют получать визы.

Кипр выигрывает в другом — там сразу получают статус постоянного резидента. Подать заявку можно напрямую, без второго паспорта. Ниже — сравнение двух вариантов по ключевым критериям. 

Сравнение условий получения золотых виз и их возможности

Критерий	Кипр	Греция
Статус	Постоянный вид на жительство	Временный вид на жительство
Срок получения	От 9 месяцев	От 4 месяцев
Срок действия статуса	Бессрочный	5 лет, продлевается неограниченное количество раз
Требование жить в стране	Нет, но нужно приезжать один раз в два года	Нет, достаточно приехать один раз для продления
Требования к ежегодному доходу	От 50 000 €, полученных за пределами Кипра	Нет
Статус для семьи	Супруга или супруг Дети до 24 лет включительно	Супруга или супруг Дети до 20 лет включительно Родители
Опции инвестирования	Покупка жилой или коммерческой недвижимости, акций кипрских компаний, ценных бумаг	Покупка недвижимости, аренда туристических объектов на 10 лет, таймшер, получение недвижимости по наследству или в подарок, инвестиции в паевые и альтернативные фонды, бизнес, гособлигации или акции компаний, а также открытие депозита
Срок владения объектом инвестиций	На протяжении всего срока действия постоянного ВНЖ	На протяжении всего срока действия ВНЖ
Срок возврата инвестиций	Только после отказа от постоянного ВНЖ или получения гражданства через 8 лет	Только после отказа от ВНЖ или получения гражданства через 7 лет
Перспектива гражданства	Жить в стране 8 лет с постоянным ВНЖ	Жить в стране 7 лет по золотой визе
Доступно россиянам	Да	Только по второму паспорту
Возможность путешествовать по странам Шенгена без виз	Нет	Да
Банковская проверка	Строгая	Менее строгая

Главное о том, почему инвесторы выбирают Грецию, а не Кипр

1. Инвесторы получают ВНЖ в Греции при вложениях от 250 000 €, на Кипре — постоянный вид на жительство от 300 000 €.
2. ВНЖ в Греции дает право ездить по странам Шенгенской зоны без виз и находиться там до 90 дней из 180, у резидентов Кипра такой возможности нет.
3. Греция предлагает 9 вариантов инвестиций: недвижимость, фонды, облигации, депозиты и вложения в бизнес. На Кипре доступно 4 опции, чаще всего инвесторы выбирают покупку недвижимости.
4. Инвесторы из России получают ВНЖ в Греции только при наличии второго гражданства, а на Кипре заявки подают по национальному паспорту.
5. Инвесторы чаще выбирают греческую золотую визу. Их привлекает более простая проверка денег, безвизовые поездки по странам Шенгенской зоны и больший выбор опций.