7 стран, где россияне могут получить ВНЖ при покупке недвижимости

7 преимуществ ВНЖ при покупке недвижимости

1. Мало отказов в выдаче ВНЖ. Например, Греция отклонила менее 1% заявок от инвесторов, которые получали статус резидента при покупке жилья в 2023 году. Основное требования для заявителей — стать собственником объекта, который соответствует условиям программы в конкретной стране.

2. Жилье для переезда. Чтобы получить ВНЖ, иностранцу необходимо обосновать причины переезда и подтвердить адрес регистрации в стране — для этого покупают или арендуют жилье. ВНЖ при покупке недвижимости автоматически решает эти задачи. Если инвестор приобретает жилой объект, он получает и адрес проживания, и основание для резидентства.

3. Перспективы второго гражданства. Через несколько лет жизни в стране с временным видом на жительство иностранцы имеют право подать заявление на ПМЖ, а после — и на гражданство. Например, в Испании на статус постоянного резидента можно претендовать через пять лет проживания в стране, на паспорт — через 10 лет.

4. Доступ к медицине и образованию. Иностранцам с ВНЖ также оказывают медицинскую помощь по страховке в клиниках страны проживания. Дети резидентов учатся в школах и поступают в государственные вузы наравне с гражданами. 

5. Свобода путешествий. Владелец ВНЖ может свободно въезжать и выезжать из страны в любое время. Резиденты государств Шенгенской зоны путешествуют по странам соглашения без виз.

В стране временного проживания иностранцы с ВНЖ могут подавать документы на визы, которые трудно получить в стране первого гражданства. Например, владельцам вида на жительство в Андорре шенгенскую визу выдают за один рабочий день.

6. Быстрый процесс получения ВНЖ. Сбор документов, подача заявления, обработка заявки и выдача ВНЖ занимают от двух до восьми месяцев в зависимости от страны.

7. Доходный актив. Рынок недвижимости постоянно растет, например, цены на жилье в Греции и Венгрии с 2015 года выросли на 35 и 47% соответственно. Владельцы объектов могут продать их через несколько лет — и окупить вложения.

Некоторые страны разрешают сдавать в аренду недвижимость, купленную для получения ВНЖ. Среди них — ОАЭ, Турция, Греция. Доходность составляет от 2 до 5% в год.

Какие документы нужны инвестору для получения ВНЖ при покупке недвижимости

Иностранец может получить ВНЖ в другой стране для разных целей, например для учебы, работы, бизнеса и воссоединения семьи. В некоторых государствах действуют специальные программы, по которым покупка недвижимости относится к основаниям выдачи временного или постоянного вида на жительство.

Требования к заявителю и условия инвестиционных программ в разных странах отличаются. Чаще всего получить ВНЖ при покупке недвижимости могут иностранцы:

• старше 18 лет;
• без судимостей;
• с легальным источником дохода;
• с хорошей деловой репутацией;
• без тяжелых заболеваний.

В заявку на ВНЖ обычно можно включить супруга или супругу в зарегистрированном браке, детей, иногда — родителей, братьев и сестер заявителя.

Набор документов для каждой страны разный, но чаще всего иммиграционные службы просят предоставить:

1. Паспорт.
2. Фотографии.
3. Медицинскую страховку.
4. Справку об отсутствии судимости.
5. Подтверждение легального источника дохода: например, выписку из банка или справку о доходах.
6. Свидетельство о рождении детей, чтобы включить их в заявку.
7. Свидетельство о заключении брака, чтобы включить в заявку супруга или супругу.
8. Договор купли-продажи недвижимости — он подтверждает наличие основания выдачи ВНЖ.

Некоторые страны, например Мальта, требуют подтвердить знание языка. В Греции не предоставляют справку о судимости, в Италии и Венгрии пишут заявление о намерении инвестировать. Актуальный список документов находится на сайтах посольств, консульств и иммиграционных служб.

Россияне должны сообщить в МВД России о виде на жительство в другой стране. Уведомление подают в течение 60 дней после получения ВНЖ. Если гражданин находится за границей, срок отсчитывается с даты приезда в Россию.

ВНЖ в Греции при покупке недвижимости

Инвесторы получают ВНЖ в Греции за инвестиции в недвижимость, так называемую «золотую визу». Жить в Греции для сохранения статуса резидента необязательно — достаточно сохранять инвестиции и продлевать разрешение каждые пять лет.

Иностранцы выбирают один из четырех вариантов инвестиций в недвижимость:

1. Покупка жилой или коммерческой недвижимости.
2. Покупка земельного участка для строительства или сельского хозяйства.
3. Аренда отеля или туристической резиденции на 10 лет.
4. Таймшер на 10 лет — аренда недвижимости на определенный календарный период, например каждый год с 1 апреля по 20 сентября.

Минимальные инвестиции в недвижимость составляют 250 000 €. В 36 районах Греции сумма покупки увеличена до 500 000 €, например, в Афинах, Салониках, на Санторини.

Кроме стоимости недвижимости, инвестор уплачивает налог на передачу права собственности — 3,09% от стоимости объекта.

Состоятельные иностранцы выбирают недвижимость для жизни в пригородах Афин. На севере столицы — зеленые спокойные районы, южные пригороды, в том числе Афинская Ривьера, — считаются престижными. В центре города выбирают районы Кукаки и Кифисию.

Коммерческие туристические объекты в Афинах не подвержены сезонности — люди приезжают на отдых круглый год. Также выгодно покупать недвижимость на греческих островах, например Крите и Санторини, и сдавать их в аренду. Купальный сезон в Греции длится с апреля по октябрь.

Инвестор может получить золотую визу удаленно. Если у заявителя нет возможности приехать в Грецию и выбрать объект недвижимости, он может выдать доверенность. Законный представитель, например адвокат, от имени инвестора оформит сделку и подаст документы на получение визы.

В заявку на золотую визу инвестор может включить супругу или супруга, детей до 21 года и родителей, если они финансово зависимы от инвестора.

Через пять лет жизни в Греции можно получить ПМЖ, еще через два года можно подать документы на гражданство. Страна разрешает второе гражданство — отказываться от российского паспорта не нужно.

ВНЖ в Испании при покупке недвижимости

Испания выдает золотую визу при покупке недвижимости от 500 000 €. Подать заявку на ВНЖ могут иностранцы старше 18 лет, без судимостей, с гражданством страны, не входящей в Европейский союз. В нее можно включить родственников заявителя: супругу или супруга, финансово зависимых детей и родителей.

Инвестор покупает один или несколько объектов недвижимости — жилых или коммерческих. Требований к площади и расположению нет, суммарная стоимость всех объектов должна составлять не менее 500 000 €.

Самые популярные районы для покупки недвижимости — на Канарских островах и побережье Коста-Бланка: в городах Торревьеха, Бенидорм, Барселона. Наиболее развитое русскоязычное комьюнити — в провинции Аликанте. Экспатов привлекает близость моря и возможность сдавать жилье в аренду в туристический сезон.

Доход инвестора должен составлять не менее 28 800 € в год, если заявление подает супружеская пара — 36 000 €. Чтобы подтвердить финансовое состояние, заявитель переводит всю сумму на счет в испанском банке. За каждого ребенка или родителя минимальный доход увеличивают на 7000 €.

К дополнительным расходам инвестора можно отнести уплату регистрационного сбора от 600 до 1000 € и налогов при покупке недвижимости.

Сумма налогов зависит от характеристик и стоимости объекта:

• для новостроек — 10% НДС и 1,5% гербовый сбор;
• вторичных объектов — от 6 до 10% в виде налога на переход права собственности;
• коммерческих объектов — до 25%.

Ставка ежегодного налога на недвижимость зависит от кадастровой стоимости объекта и составляет от 0,4 до 1,1%.

Инвестор также уплачивает вмененный доход по ставке 24%, если живет в Испании менее 183 дней в году и остается налоговым резидентом другой страны. Вмененный доход составляет от 1,1 до 2% от стоимости объекта недвижимости. Например, если апартаменты стоят 500 000 €, налог взимается с 2% стоимости, то есть с 10 000 €, и составляет 2400 € в год.

Недвижимость можно сдавать в аренду с доходностью от 4 до 10%. Коммерческие объекты приносят до 6% в год. При этом владелец недвижимости уплачивает подоходный налог с ренты по ставке 24%.

Инвестору необязательно жить в Испании. Чтобы сохранить ВНЖ, достаточно приезжать в страну один-два раза в год.

Золотая виза действует три года, затем ее можно продлить на пять лет при условии сохранения инвестиций. Вернуть вложения можно, но только через пять лет.

Через пять лет жизни в стране можно подать документы на ПМЖ. Статус постоянного резидента одобрят, если заявитель не уезжал из страны в сумме более чем на 10 месяцев.

Испанское гражданство доступно через 10 лет жизни в стране. Иностранцу придется отказаться от первого паспорта — Испания не признает второе гражданство.

Резидентская виза в ОАЭ при покупке недвижимости

Владельцы недвижимости в ОАЭ получают долгосрочную резидентскую визу — аналог ВНЖ. По ней можно жить и работать в Арабских Эмиратах до 10 лет, затем визу продлевают.

Визу может получить семья инвестора: супруг или супруга, неженатые сыновья в возрасте до 21 лет и незамужние дочери — до 25 лет. Родителям выдают визу на год, если они финансово зависят от заявителя.

ОАЭ предлагает две опции инвестирования в недвижимость:

1. Купить готовую недвижимость стоимостью от 750 000 AED, или 204 000 $. Если покупатели — супружеская пара, они могут инвестировать 1 000 000 AED, или 272 000 $. Золотая виза выдается на два года.
2. Купить готовый или строящийся объект от 2 000 000 AED, или 545 000 $. Золотая виза действует десять лет.

Иностранцы могут покупать недвижимость для ВНЖ только в особых зонах — Freehold Zones. В Абу-Даби находятся 9 инвестиционных зон, в Дубае — 50. В остальных районах страны возможна только долгосрочная аренда.

В ОАЭ нет налогов на владение недвижимостью, наследование и дарение. Только при покупке объекта инвестор уплачивает налог на переход права собственности — 2—4% в зависимости от эмирата, а также регистрационный сбор — 4000 AED, или 1090 $.

Инвесторы могут сдавать недвижимость в аренду. Доход от ренты составляет от 5—8% в год. Обычно арендаторами становятся туристы, бизнесмены и специалисты, которые приезжают в ОАЭ работать.

Жить в Эмиратах необязательно. Инвестор может приезжать в страну раз в шесть месяцев, чтобы подтвердить статус резидента.

ОАЭ ограничивает выдачу гражданства по натурализации. Претендент на паспорт должен прожить в стране 30 лет, свободно знать арабский язык и выйти из гражданства других стран.

ВНЖ на Мальте при покупке или аренде недвижимости

Чтобы получить ВНЖ на Мальте, иностранцы арендуют или покупают недвижимость. Инвестор подтверждает знания английского или мальтийского языков и становится налоговым резидентом страны.

Вместе с основным заявителем ВНЖ получают супруг или супруга, финансово зависимые дети до 25 лет, родители, братья и сестры, бабушки и дедушки.

Мальта выдает вид на жительство инвестору, если он выполнил одно из условий:

• арендовал жилье стоимостью от 8750 € в год на юге Мальты или на острове Гозо;
• арендовал жилье стоимостью от 9600 € в год на севере или в центре страны;
• купил недвижимость от 220 000 € в любом районе Мальты, кроме северного и центральных регионов;
• купил недвижимость от 275 000 € в северном или центральном регионе.

Страна состоит из трех островов — Мальта, Гозо и Комино. Остров Комино считается туристическим, на нем расположены отель и пляжи. Инвесторы покупают недвижимость на Гозо, в северных и центральных районах Мальты.

На острове Мальта есть специальные зоны с упрощенными правилами покупки жилья — Special Designated Area. На их территории покупают жилые комплексы премиум-класса. Недвижимость на Гозо дешевле из-за транспортной доступности: добраться на остров можно только на пароме.

В качестве дополнительных расходов инвестор уплачивает административный сбор от 5500 до 6000 € и налог при покупке недвижимости.

Чтобы сохранить ВНЖ, иностранец становится налоговым резидентом. Для этого нужно прожить в стране не менее 183 дней в году. Инвестор должен платить налоги с дохода, переводимого на Мальту, по ставке 15%, но не менее 15 000 € в год.

Постоянные резиденты могут сдавать в аренду жилье, если купили его в зонах SDA. В остальных случаях это запрещено.

Первая карта ВНЖ выдается на один год, следующие — на два года. Продлить ВНЖ можно при соблюдении инвестиционных условий. Инвестор должен исправно платить налоги и поддерживать статус налогового резидента, сохранять право собственности на жилье или продлевать аренду.

Золотая виза в Венгрию при покупке недвижимости

Покупатели венгерской недвижимости получают ВНЖ на 10 лет. Программу золотой визы в Венгрию запустят в 2024 году. Ранее ВНЖ выдавали владельцам недвижимости в Будапеште стоимостью от 155 000 €, которые проживают в стране не менее 183 дней в году.

По новой программе инвесторы смогут получить ВНЖ, если купят жилой объект стоимостью от 500 000 €. Недвижимость нельзя продавать в течение пяти лет после приобретения. О других требованиях к объектам пока неизвестно.

При покупке жилья в Венгрии уплачивают налог на переход права собственности — от 2 до 4% от стоимости объекта. Дополнительно оплачиваются услуги адвоката, риелтора, нотариуса.

Венгрия лидирует в Евросоюзе по темпам роста цен на недвижимость: с 2015 года жилье подорожало в 2,5 раза, в то время как в среднем по Евросоюзу цены выросли в 1,5 раза. Самое дорогое жилье — в Будапеште. Средняя цена на вторичном рынке составляет 125 000 €, на первичном — 162 000 €.

Инвесторы предпочитают покупать жилье на вторичном рынке. Высоким спросом пользуются апартаменты в кондоминиумах — многоквартирных домах.

Жить в Венгрии — право, а не обязанность инвестора: статус сохраняется, даже если его владелец не живет в стране постоянно. Для сравнения — в других типах ВНЖ могут аннулировать, если собственник проводит за пределами государства более трех месяцев подряд.

ВНЖ при покупке недвижимости действует 10 лет, затем его можно продлить один раз на такой же срок.

ВНЖ в Андорре при покупке недвижимости

ВНЖ в Андорре выдают за инвестиции в недвижимость от 350 000 €. Резиденты страны могут путешествовать без визы по Франции и Испании и оформлять шенгенскую визу на упрощенных условиях — за один день.

Чтобы получить ВНЖ, инвестор выполняет три требования:

1. Покупает недвижимость стоимостью от 350 000 €. Размер жилой площади и расположение не имеют значения.
2. Переводит 50 000 € на страховой депозит в Центральный банк Андорры.
3. Подтверждает постоянный доход от 39 000 € в год, или 3250 € в месяц.

Перед подачей документов на ВНЖ заявитель проходит медицинское обследование и оформляет полную медицинскую страховку.

В заявку можно включить супруга или супругу и детей до 25 лет, если они финансово зависят от инвестора.

В Андорре нет ежегодных налогов на владение недвижимостью. При покупке жилья инвестор уплачивает налог 4% и нотариальный сбор 0,5—1% от суммы сделки. Если недвижимость сдают в аренду, рента облагается налогом 10%.

Инвестиции можно вернуть, когда закончится срок действия вида на жительство. Если продать недвижимость раньше, ВНЖ аннулируют.

Первичный ВНЖ действует один год, затем его дважды продлевают на два года. В третий раз ВНЖ выдается сразу на 10 лет. Чтобы поддерживать статус резидента, необходимо находиться в стране не менее 90 дней в году.

Гражданство Андорры получают через 20 лет жизни в стране. Претенденты сдают экзамены на знание каталонского языка, географии и истории страны. От первого паспорта придется отказаться, так как Андорра не признает множественное гражданство.

ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости

Кипр выдает ПМЖ при покупке недвижимости от 300 000 €. Инвестор может выбрать один или два объекта — учитывается их общая стоимость. Жилую недвижимость для ПМЖ покупают только на первичном рынке у застройщика. Коммерческую можно приобрести как на первичном, так и на вторичном рынке.

При подаче заявления на ПМЖ заявитель подтверждает, что соответствует требованиям программы:

1. У инвестора есть постоянная регистрация на Кипре. Если он покупает коммерческий объект, необходимо дополнительно купить или арендовать жилье.
2. Его годовой доход превышает 50 000 €.
3. Он не работает по найму на Кипре.

На Кипре нет налога на недвижимость. Его отменили в 2017 году — до этого владельцы недвижимости на острове уплачивали ежегодный налог по ставке от 1,3 до 1,9% в зависимости от стоимости объекта.

Жилье можно сдавать в аренду. Если инвестор не планирует жить на острове постоянно, он может получать пассивный доход от недвижимости.

Недвижимость можно продать через пять лет после получения ПМЖ. При передаче права собственности на объект взимается комиссия 3—8% от его рыночной стоимости.

Статус постоянного резидента действует бессрочно. Чтобы сохранить ПМЖ, нужно приезжать в страну минимум один раз за два года. Через пять лет жизни на острове инвестор может подать документы на гражданство Кипра. 

Почему инвестору могут отказать в выдаче ВНЖ

Заявление на ВНЖ могут отклонить, если инвестор:

• имеет опасные заболевания, в том числе ВИЧ и туберкулез;
• допустил ошибки в документах;
• не прошел проверку на благонадежность — имел судимости, запреты на въезд в страны Евросоюза;
• неправильно подобрал объект: низкая стоимость, неподходящее территориальное расположение, маленькая площадь.

Некоторые страны ограничили участие россиян в программах ВНЖ при покупке недвижимости. Среди них — Греция. Дополнительные сложности могут быть связаны с открытием международного счета в банке, с которого нужно оплатить покупку недвижимости.

3 недостатка ВНЖ при покупке недвижимости

1. Риск потерять статус. Вернуть инвестиции можно только после получения другого статуса или через определенный срок, который устанавливает страна. ВНЖ могут аннулировать, если инвестор продаст недвижимость слишком рано.

Некоторые страны, в том числе Мальта, запрещают сдавать в аренду недвижимость, приобретенную для ВНЖ. 

2. Обязательное проживание в стране. Некоторые страны устанавливают требование жить в стране в течение определенного срока. Если надолго покинуть государство, ВНЖ могут аннулировать.

3. Требования к стоимости и расположению жилья. Программы ВНЖ при покупке недвижимости требуют значительных инвестиций. Одно из самых низких требований к стоимости жилья устанавливает Мальта — 220 000 €. Помимо стоимости, инвестор уплачивает комиссии, налоги, услуги юристов и переводчиков.

Сравнительная таблица программ для получения ВНЖ при покупке недвижимости

Покупка недвижимости — один из самых быстрых способов получить вид на жительство в стране. Условия выдачи ВНЖ отличаются в разных странах, но весь процесс обычно занимает от двух до восьми месяцев. 

Сравнение условий программ получения ВНЖ за инвестиции в недвижимость в разных странах

Страна	Инвестиции	Срок действия ВНЖ	Можно сдавать в аренду	Налоги при покупке
Греция	От 250 000 €	5 лет	Да	3%
Испания	От 500 000 €	3 года	Да	6—25%
ОАЭ	От 204 000 $	2 года или 10 лет	Да	2—4%
Мальта	От 30 000 €	1 год	Нет	5%
Венгрия	От 500 000 €	10 лет	Неизвестно	2—4%
Андорра	От 350 000 €	1 год	Да	4%
Кипр	От 300 000 €	Бессрочный ПМЖ	Да	3—8%

Чек-лист: как получить ВНЖ за инвестиции в недвижимость

1. ВНЖ при покупке недвижимости позволяет инвестору переехать в другую страну и получить доходный актив. Процесс получения вида на жительство занимает от двух до восьми месяцев.
2. Получить ВНЖ могут инвесторы старше 18 лет с хорошей деловой репутацией и здоровьем, без судимостей. Иногда заявители подтверждают уровень дохода, знание языка и письменно закрепляют намерение инвестировать.
3. ВНЖ при покупке недвижимости предлагают Греция, Испания, Мальта, Венгрия, Андорра, ОАЭ. На Кипре владельцам недвижимости выдают сразу ПМЖ.
4. Недвижимость можно продать через срок, который устанавливает страна. Если это сделать раньше, ВНЖ аннулируют.